Le décret du 29 décembre 2011 intègre la notion de l’emprise au sol dans les règles de construction. Cet élément correspond à une unité de surface administrative permettant de déterminer l’autorisation à demander (déclaration préalable ou permis de construire) pour réaliser un projet de construction.
La notion de l’emprise au sol est un assez difficile à appréhender. L’article R. 420-1 du Code de l’urbanisme la définit comme une « projection au sol d’une construction », mais n’apporte aucun élément de calcul plus précis.
Heureusement, bien qu’incomplète à certains égards, la circulaire du 3 février 2012 y apporte des renseignements supplémentaires. Elle permet donc de mieux appréhender la notion d’emprise au sol.
De plus, l’appréciation de l’emprise au sol s’effectue selon que cette partie de construction soit ou non constitutive de surface de plancher. Le seuil de recours obligatoire à un architecte doit donc être établi pour un bâtiment à usage autre qu’agricole. Dans ce cas, la surface de plancher et la partie de l’emprise au sol développant de la surface de plancher sont prises en compte.
Cette circulaire apporte même une révision plus approfondie concernant le calcul de l’emprise au sol. Pour cela, elle illustre différents exemples, comme le calcul de l’emprise au sol d’un garage, d’une maison individuelle ou d’un hangar. Elle apporte aussi une réforme relative aux démarches d’urbanisme, compte tenu de l’emprise au sol à construire.
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Qu’est-ce que l’emprise au sol ?
Avant de procéder au calcul, il est plus judicieux de savoir ce que c’est vraiment l’emprise au sol. Ce qui nous renvoie à voir quelques éléments essentiels d’une construction.
Surface de plancher : quelques rappels
La surface de plancher correspond à une surface exprimée en mètres carrés de chaque niveau clos et couvert d’un bâtiment. Elle est à calculer depuis le nu intérieur des façades, et ce, après déduction des éléments suivants :
∙ les surfaces des combles non aménageables (il ne faut pas confondre avec les combles non aménagés) ;
∙ les trémies et les vides ;
∙ les espaces affectés au stationnement des véhicules ;
∙ les surfaces d’une hauteur sous plafond de moins de 1,80 m.
Il est plus judicieux de comprendre l’importance de ces éléments afin de mieux cerner le contenu de cette note.
Emprise au sol : objectifs et justifications
La notion de l’emprise au sol vient compléter celle de la surface de plancher. Cette dernière remplace en quelque sorte les anciennes notions de Surface hors œuvre brute ou SHOB et de Surface hors œuvre nette ou SHON. Seulement, elle ne tient pas compte de l’épaisseur des murs extérieurs.
Concernant la position du législateur, celle-ci prend en compte les récentes exigences relatives à la performance énergétique de nouveaux bâtiments à usage d’habitation. Elle insiste notamment sur la qualité de l’isolation, ce qui entraîne l’augmentation de l’épaisseur des structures de la construction.
Dans la surface de plancher, les notions de SHO/SHON ont été corrigées de façon à ne pas pénaliser l’isolation thermique de nouvelles constructions.
En effet, dans les constructions isolées, le seuil du permis de construire est facile à atteindre sous le régime de la SHOB/SHON. Cependant, l’isolation des bâtiments pourrait ne pas être favorable au calcul du Coefficient d’occupation des sols ou COS.
Le problème réside dans le fait que la surface de plancher n’est pas prise en compte dans les constructions couvertes et closes. Elle ne tient pas non plus en compte des surfaces aménagées pour le stationnement des véhicules.
Pour remédier à cette difficulté et mieux contrôler la conformité des constructions aux normes et règles en vigueur, le législateur a proposé la notion de l’emprise au sol. Les constructions ainsi visées sont notamment :
∙ closes et/ou non couvertes ;
∙ les espaces de stationnement.
La réalisation de ces types de construction nécessite en effet une autorisation de construire (permis de construire ou déclaration préalable) pour leur réalisation. L’emprise au sol ainsi développée peut être plus ou moins importante.
Emprise au sol : comment la définir ?
Selon l’article R. 420-1 du Code de l’urbanisme, l’emprise au sol est la projection verticale du volume de la construction, y compris tous surplombs et débords.
Cet article est même inséré dans le livre IV du Code de l’urbanisme, intitulé Régime applicable aux constructions, aménagements et démolitions.
Emprise au sol : quelle autorisation de construire demander ?
Ce sont l’emprise au sol et la surface de plancher qui déterminent en grande partie le régime applicable aux constructions.
Par rapport à la surface de plancher, l’emprise au sol n’est qu’une notion accessoire. Ces deux notions de surface sont pourtant indispensables pour déterminer les démarches à entreprendre avant la réalisation du projet concerné.
Pour une construction développant une surface de plancher de moins de 5 m2 et d’une emprise au sol de plus de 5 m2, une simple déclaration préalable suffit pour la réaliser.
Il faut aussi savoir que ces deux notions de surface de construction sont à prendre en compte avec d’autres critères déterminant le régime applicable à un projet. Le Code de l’urbanisme stipule par exemple que la réalisation des travaux prévoyant la modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment nécessite une déclaration préalable auprès de la mairie. En outre, les démarches à entreprendre dans la construction des piscines ne dépendent pas de l’emprise au sol, mais de la surface du bassin à créer.
Quelle démarche entreprendre dans une construction nouvelle ?
Édifiées indépendamment de tout ouvrage existant, les constructions nouvelles sont soumises à la procédure suivante (illustrée en guise d’exemple) :
∙ la construction d’un abri de jardin, prévoyant la création d’une surface de plancher de moins de 20 m2 et d’une emprise au sol de plus de 20 m2, relève d’un permis de construire ;
∙ la construction d’un garage ne prévoyant pas la création d’une surface de plancher, mais avec une emprise au sol de moins de 5 m2 est strictement soumise à des formalités.
Quelle démarche entreprendre dans les travaux réalisés sur une construction existante ?
Il est difficile de cerner le régime s’appliquant aux travaux sur une construction existante. C’est par exemple le cas d’une extension ou des travaux de surélévation.
Afin de distinguer les règles d’urbanisme à appliquer, les communes soumises à un PLU (Plan local d’urbanisme) ou à un POS (Plan d’occupation des sols) sont subdivisées en différents secteurs.
Chaque zone établie ainsi a ses propres dispositions locales d’urbanisme.
À noter que le régime applicable aux travaux réalisés sur une construction existante varie en fonction de l’emplacement du terrain (dans une zone urbaine ou non).
Il est en effet nécessaire de se renseigner préalablement auprès de la mairie afin de savoir la zone géographique du terrain. Un appel téléphonique suffit pour faire cette démarche.
En résumé, un permis de construire est nécessaire :
∙ si le terrain est situé dans une zone urbaine ;
∙ dans les travaux sur construction existante :
o créant de la surface de plancher et d’une emprise au sol de la partie du bâtiment développant de la surface de plancher ;
o créant de la surface de plancher et d’une emprise au sol de la partie du bâtiment développant de la surface de plancher de plus de 20 m2 ;
o dont, après travaux, la surface de plancher ou l’emprise au sol de la partie créant de la surface de plancher est portée à plus de 170 m2.
Emprise au sol des parties non constitutives de surface de plancher : comment apprécier le recours obligatoire à un architecte ?
Le décret du 7 mai 2012 a apporté quelques réformes dans l’appréciation du seuil de recours obligatoire à un architecte (notamment dans le cadre de la construction d’un bâtiment à autre usage qu’agricole). Cette appréciation s’effectue par rapport :
∙ à la surface de plancher ;
∙ aux parties de l’emprise au sol développant de la surface de plancher.
En d’autres termes (afin de mieux comprendre cette notion), seules les parties couvertes et closes d’un bâtiment peuvent développer de la surface de plancher. Cette dernière exclut pourtant les espaces affectés au stationnement des véhicules motorisés ou non motorisés.
En effet, le recours à un architecte n’est pas obligatoire dans le cas d’une emprise au sol des parties de bâtiment couvertes et/ou découvertes, ou affectées à un usage de stationnement de véhicules.
De plus, ne développant pas de la surface de plancher, l’emprise au sol développée par les murs de façade n’est pas prise en compte dans l’appréciation du seuil de recours obligatoire à un architecte.
Ce recours à un architecte est particulièrement obligatoire dans les cas où :
- les travaux de surélévation ou d’extension développent une emprise au sol ou d’une surface de plancher de plus de 20 m2;
- les travaux de surélévation ou d’extension portent sur la surface de plancher ou l’emprise au sol développant de la surface plancher à plus de 170 m2;
- la construction nouvelle à réaliser prévoit la création d’une surface de plancher ou d’une emprise au sol de plus de 170 m2.
Bâtiment agricole : les conditions de dispensent de recours obligatoire à un architecte
Le seuil de recours obligatoire à un architecte dans la réalisation d’un projet portant sur un bâtiment agricole tient compte de la totalité de l’emprise au sol de ce dernier. Les parties du bâtiment ne développant pas de la surface de plancher ne sont pourtant pas exclues.
Dans une demande d’autorisation de construire effectuée au nom d’une EARL (Entreprise agricole à responsabilité limitée), ce recours à un architecte est obligatoire si le bâtiment agricole à construire prévoit la création d’une surface de plancher ou d’emprise au sol de plus de 800 m2.
Emprise au sol : comment la calculer ?
Quelques précisions importantes sur la notion de l’emprise au sol sont apportées par la circulaire du 3 février. Elles insistent notamment sur les éléments à inclure ou à exclure dans le calcul de l’emprise au sol.
Cette projection au sol d’une construction est calculée en mètre carré
À noter que le Code de l’urbanisme ne donne aucune précision sur l’unité de mesure à utiliser dans le calcul de l’emprise au sol d’une construction. C’est plutôt la circulaire du 3 février 2012 qui permet de savoir qu’elle est exprimée en mètre carré, soit « longueur multipliée par la largeur ».
Correspondant à une projection au sol, l’emprise au sol tient donc compte de toutes les structures de l’ouvrage. Celles-ci concernent les avancées de toitures maintenues au sol par des éléments de soutien, les parois extérieures, la terrasse surélevée (le cas échéant : l’espace occupé entre deux pilotis).
L’emprise au sol ne se calcule pas pour chaque étage d’un bâtiment, contrairement à la surface de plancher.
Les éléments à prendre en compte dans le calcul de l’emprise au sol
Selon la disposition de la circulaire du 3 février 2012, le calcul de l’emprise tient compte :
- de l’épaisseur des murs de façade d’un bâtiment (ce qui n’est pas le cas de la surface de plancher dont le calcul s’effectue depuis l’intérieur des murs) ;
- des terrasses présentant des fondations profondes ou une surélévation significative ;
- des avancées de toitures maintenues au sol par un élément de soutien (poteaux) ;
- du bassin de la piscine (à inclure l’ensemble de l’emprise au sol formé par l’abri s’il s’agit d’une piscine couverte par un abri, sans additionner l’emprise au sol du bassin à l’emprise au sol de la piscine) ;
- des rampes d’accès extérieures aux véhicules ;
- de tous les ouvrages surélevés au-dessus du niveau du sol (tous les ouvrages pour lesquels il est possible d’effectuer une projection sur le sol).
Les éléments à ne pas prendre en compte dans le calcul de l’emprise au sol
Les éléments suivants sont à exclure du calcul de l’emprise au sol :
- les espaces de stationnement aménagés sur une surface libre ;
- les simples débords de toiture, sans encorbellement ni poteaux de soutien ;
- les éléments de modénature (les marquises, les corniches, les bandeaux et les acrotères) ;
- les terrasses de plain-pied ne présentant aucune surélévation.
Particularité des constructions enterrées
Ayant été intégrée dans les documents d’urbanisme (POS/PLU), la notion d’emprise au sol fait toujours l’objet de diverses interprétations, et ce, aussi bien de la part du législateur lui-même que de la jurisprudence.
De plus, malgré la circulaire et le décret du 29 décembre 2011, cette notion reste un peu difficile à cerner. C’est par exemple le cas des constructions enterrées.
Au sens du Code de l’urbanisme, l’emprise au sol correspond à une projection verticale au sol d’une construction.
Les piscines enterrées
Au regard des piscines enterrées, le Code de l’urbanisme donne des explications précises. Ainsi, dans l’article R. 421-9 f) de cette règle, les démarches à entreprendre dépendent de la superficie du bassin et non de l’emprise au sol. Ce qui veut dire que le régime applicable dans ce type de projet de construction est déterminé sans aucune ambiguïté.
Les autres constructions enterrées
Dans le cadre d’une construction enterrée autre qu’une piscine, la notion d’emprise au sol devient de plus en plus difficile à comprendre.
C’est entre autres le cas de garages souterrains, compte tenu les notions suivantes :
- un espace affecté au stationnement de véhicules développe de l’emprise au sol et non de la surface de plancher ;
- l’emprise au sol correspond à la projection verticale d’une construction ;
- il est impossible de faire une projection au sol pour sur les garages souterrains.
Ce dernier cas ne fait que favoriser le flou autour de la notion de l’emprise au sol dans un projet de construction. Le ministère du Développement durable tente donc de résoudre le problème en mettant en place le site extranet du permis de construire. Il souligne les points suivants :
- Principe : une construction enterrée n’affleurant pas le niveau du sol ne développe pas de l’emprise au sol (la construction en question reste donc complètement invisible sur le terrain, c’est-à-dire littéralement sous le sol, y compris l’accès) ;
- Exception : une construction affleurant le niveau du sol constitue de l’emprise au sol (une partie de cette construction est donc visible sur le terrain).
De plus, il semble qu’une construction souterraine, comme un garage, constitue de l’emprise au sol si l’un de ses éléments de composition est visible sur le terrain (par exemple la porte d’accès).
Voici ce qu’en dit le site nouveaupermisdeconstruire.gouv :
Comment mesurer l’emprise au sol d’une construction enterrée ? Réponse :
Une construction ou partie de construction enterrée ne constitue pas d’emprise au sol. Les éléments aériens d’une telle construction, en revanche, sont constitutifs d’emprise au sol, par exemple dans le cas où la partie supérieure de la construction est visible en surface.
Cette question-réponse indique d’une part qu’une piscine est dans tous les cas constitutive d’emprise au sol et d’autre part que les constructions enterrées ne constituent pas d’emprise au sol, n’y a-t-il pas là une contradiction ? Réponse :
Il n’y a pas de contradiction entre le fait de dire d’un côté que les piscines sont de l’emprise et de dire de l’autre que les constructions enterrées n’en sont pas. Les constructions enterrées ne sont pas constitutives d’emprise au sol dès lors qu’elles n’affleurent pas au niveau du sol, c’est à dire, que l’on ne les voit pas du tout lorsque l’on est sur le terrain.
Ce n’est donc pas le cas d’un bassin de piscine qui a une emprise permanente et visible sur le terrain.
C’est cette distinction qui différencie les constructions enterrées et les bassins de piscine. Ce qui conduit à un traitement différent : les premières ne sont pas de l’emprise alors que les seconds le sont.
Emprise au sol maison
Certaines particularités sur l’emprise au sol maison sont à savoir.
Les surfaces ne développant pas ni de surface de plancher ni d’emprise au sol
Il existe deux principaux éléments de maison ne développant pas ni de la surface de plancher ni de l’emprise au sol :
- les simples débords de toiture non clos et non maintenus au sol par un élément de soutien ;
- les éléments de façade, par exemple une marquise.
Les éléments correspondant à l’emprise au sol ne développant pas de surface de plancher
L’emprise au sol ne développant pas de la surface de plancher correspond aux éléments suivants :
- les espaces affectés au stationnement des véhicules : l’article R. 112-2 du Code de l’urbanisme prévoit que le garage est exclu de la surface de plancher, et ce, même s’il est clos et couvert. Il constitue toutefois une emprise au sol ;
- l’appentis : destiné au stationnement des véhicules, l’appentis est couvert, mais ouvert sur l’extérieur. Ne développant donc pas de la surface de plancher qui ne concerne qu’aux seules parties closes et couvertes, il peut pourtant créer de l’emprise au sol. Cet élément est à la fois surélevé du niveau du sol et maintenu par des poteaux ;
- les murs de façade : selon la disposition de l’article R. 112-2 CU, dans le premier alinéa, la surface de plancher ne tient pas compte de l’épaisseur des murs de façade. Les murs de façade ne constituent donc pas de la surface de plancher, mais développent de l’emprise au sol.
Quelle emprise au sol développe de la surface de plancher ?
L’emprise au sol développant de la surface de plancher correspond aux surfaces à usage d’habitation au rez-de-chaussée d’une construction. À noter que la surface de plancher se calcule pour chaque étage du bâtiment, ce qui n’est pourtant pas le cas avec l’emprise au sol. Pour celle-ci, la notion de niveau ne compte pas.
Emprise au sol garage
Il existe deux points essentiels en matière de l’emprise au sol.
Les surfaces ne développant pas de l’emprise au sol
Les surfaces ne développant pas de l’emprise au sol correspondent notamment à l’avancée de toiture. C’est le cas d’un débord non maintenu au sol. Cette partie pourrait être prise en compte dans le calcul de l’emprise au sol si elle est soutenue au sol par un poteau. Elle est pourtant ici exclue dans la définition du régime à appliquer au garage (déclaration préalable ou permis de construire).
L’emprise au sol ne développant pas de la surface de plancher
L’emprise au sol ne développant pas de la surface de plancher correspond aux surfaces couvertes et closes du garage. Les espaces affectés au stationnement développent par exemple de l’emprise au sol sans créer aucune surface de plancher.
Emprise au sol abri de jardin
– les espaces ne développant ni emprise au sol ni surface de plancher concernent les simples débords de toiture non maintenus au sol ;
– l’emprise au sol développant de la surface de plancher correspond aux surfaces couvertes et closes d’un abri de jardin ;
– l’emprise au sol ne développant pas de la surface de plancher concerne l’avancée de toiture en façade maintenue au sol par un élément de soutien (par exemple un poteau).
Dans cet exemple, les démarches d’urbanisme à entreprendre dépendent de l’ensemble de la surface de plancher et de l’emprise au sol de l’abri de jardin.
Ainsi, le régime du permis de construire s’applique à un projet créant une emprise au sol d’abri de jardin de plus de 20 m2, et ce, même si la surface de plancher est moins de 20 m2.
En revanche, la déclaration préalable suffit pour réaliser un projet de construction prévoyant la création d’une emprise au sol de plus de 5 m2, et ce, même si la surface de plancher est moins de 5 m2.
Emprise au sol piscine
Quant à l’emprise au sol d’une piscine, deux éléments essentiels sont à savoir.
L’emprise au sol développant de la surface de plancher
Pour une piscine, l’emprise au sol ne développant pas de la surface de plancher correspond aux surfaces d’une hauteur sous plafond de 1,80 m. Couverte par un abri de piscine clos, et fait plus de 1,80 m de hauteur, ces surfaces peuvent constituer de la surface de plancher. Cette dernière n’est pourtant pas développée par le bassin de la piscine. Un permis de construire est nécessaire pour réaliser ce genre de projet.
Emprise au sol ne constituant pas de la surface de plancher
Le bassin de la piscine constitue de l’emprise au sol et non de la surface de plancher.
Il en est de même pour les parois de l’abri. Ce sont des éléments structurels surélevés au-dessus du niveau du terrain naturel, développant de l’emprise au sol. Les parois de l’abri ne sont pourtant pas prises en compte dans le calcul de la surface de plancher qui, à son tour, ne tient pas compte des murs extérieurs.
Emprise au sol hangar
Étant couvert, mais non clos, un hangar agricole constitue de l’emprise au sol sans développer de surface de plancher. Cette dernière intéresse notamment les surfaces closes et couvertes.
Si ce hangar est couvert et clos, il aurait pu former à la fois de la surface de plancher et de l’emprise au sol constituant ou non de la surface de plancher.
Dans la situation où un permis de construire est déposé par une EARL unipersonnelle pour un projet de bâtiment agricole, le seuil de recours à l’architecte s’apprécie compte tenu de l’emprise au sol du bâtiment, sans qu’il ne soit fait de distinction entre l’emprise au sol développant ou ne développant pas de surface de plancher.
Pour de tels projets, il faudra que vous ayez recours à un architecte dès lors que la surface de plancher ou d’emprise au sol dépasse les 800 m².
