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L’article R. 112-2 du Code de l’urbanisme dispose le mode de calcul de la surface de plancher. Ainsi, ce type de surface correspond à la totalité des surfaces de plancher de tous les étages couverts et clos d’une construction.
À partir du 1er mars 2012, la SHON (Surface hors œuvre nette) et la SHOB (Surface hors œuvre brute) ont été remplacées par la surface de plancher. Cette dernière fait partie des principaux critères de l’obtention de la déclaration préalable, du permis de construire et de la dispense de formalité.
L’article R. 112-2 du Code de l’urbanisme dispose le mode de calcul de la surface de plancher. Ainsi, ce type de surface correspond à la totalité des surfaces de plancher de tous les étages couverts et clos d’une construction.
La surface de plancher se calcule à partir du nu intérieur des façades. Les éléments suivants n’y sont pourtant pas pris en compte (c’est-à-dire déduits) :
∙ vides ;
∙ trémies afférentes aux ascenseurs et escaliers ;
∙ surfaces de plancher aménagées pour usage de stationnement des véhicules (motorisés ou non) ;
∙ rampes d’accès et les espaces de manœuvre ;
∙ surfaces de planchers des combles non aménageables pour des activités professionnelles (ou artisanales, commerciales et industrielles) ni pour habitation ;
∙ surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des fenêtres et des portes donnant sur l’extérieur ;
∙ surfaces d’une hauteur sous plafond ne dépassant pas 1,80 m ;
∙ surfaces de plancher des celliers ou des caves ;
∙ surfaces de plancher des annexes à l’habitation qui sont desservies uniquement par une partie commune ;
∙ surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un immeuble ou d’un groupe de bâtiments autre qu’une maison individuelle, y compris les locaux de stockage des déchets (article L. 231-1 du Code de la construction et de l’habitation) ;
∙ surface correspondant à 10 % des surfaces de plancher affectées à l’habitation (pour les logements desservis par des parties communes intérieures).
Ce mode de calcul est également disposé par la circulaire du 3 février 2012 concernant l’emprise au sol et la surface de plancher.
Cette circulaire insiste notamment sur les escaliers, les combles aménageables, les locaux mixtes, mes notions de niveaux couverts et clos et les espaces de stationnement. Les informations ainsi apportées permettent de mieux déterminer comment calculer la surface de plancher.
Calculée à partir du nu intérieur des murs de façade, la surface de plancher ne tient donc pas compte, dans l’exemple ci-dessous, de l’épaisseur des murs de façade (y compris les matériaux d’isolation). Comparée à la SHON, elle est inférieure de 40 m2 environ.
En 2012, le secrétariat d’État au Logement constate que la surface de plancher permet de gagner 10 % de surface habitable.
Dans le calcul de la surface de plancher, les murs intérieurs et les cloisons ne sont pas déduits. Ce n’est pourtant pas le cas des murs intérieurs qui séparent un local développant de la surface de plancher d’un autre local qui n’en développe pas.
En outre, les embrasures des fenêtres et des portes ne sont pas incluses à la surface de plancher. Celle-ci se focalise notamment sur les parties et les niveaux de constructions clos et couverts. Le but de cette démarche est de mieux encadrer juridiquement les calculs de surface en ville (en urbanisme).
En effet, le mode de calcul de l’ancienne SHOB aurait donc dû être objet d’interprétation dans le cadre d’ouvrage clos (par exemple la terrasse).
Dans cet exemple, le calcul de la surface de plancher ne tient donc pas compte de la terrasse qui n’est ni couverte ni close. Il en est de même pour l’auvent en façade correspondant à une avancée non close et à une avancée ouverte sur l’extérieur.
En général, toute construction nouvelle ou toute partie de bâtiment non couverte ou ouverte sur l’extérieur ne peut pas développer de la surface de plancher. Elle crée en revanche de l’emprise au sol.
Par ailleurs, ne tenant pas compte les différents éléments cités précédemment, le calcul de la surface de plancher exclut certaines parties d’une construction. Le Code de l’urbanisme stipule par exemple que les vides et les trémies d’escalier ne créent pas de la surface de plancher. Cela va donc de soi que les marches d’escalier ne développent pas ce type de surface.
Concernant les escaliers suspendus, les surfaces sous une hauteur sous plafond de plus de 1,80 m développent de la surface de plancher. Le niveau inférieur utilisé comme emprise à l’escalier est également pris en compte dans le calcul de la surface de plancher. Il faut seulement que l’escalier soit installé à l’intérieur d’un local développant de la surface de plancher, entre autres une maison individuelle.
Par ailleurs, le Code de l’urbanisme dispose la déduction des caves, des locaux techniques et des celliers. Il prévoit également une déduction forfaitaire de 10 %. Ces déductions ne concernent pourtant que les parties communes et non pas les logements individuels.
Le cas échéant, sont déductibles de la surface de plancher les surfaces d’une hauteur sous plafond de 1,80 m, maximum. Il en est de même pour celles affectées en sous-sol au stationnement des véhicules (motorisés ou non).
Son mode de calcul étant établi par l’article R. 331-7 du Code de l’urbanisme, la surface taxable correspond à la totalité des surfaces de planchers de tous les étages couverts et clos d’un bâtiment. Utilisée pour déterminer la taxe d’aménagement à payer, elle n’est pas à confondre avec la surface de plancher.
Le calcul de la surface taxable s’effectue depuis le nu intérieur des façades après avoir déduit les surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond maximale de 1,80 m. Les surfaces relatives à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des fenêtres et des portes donnant sur l’extérieur en sont également déduites. Il en est de même pour les vides, les trémies afférentes aux ascenseurs et escaliers.
Cependant, la surface taxable ne tient pas compte des ouvrages qui s’ouvrent vers l’extérieur. Généralement, cela concerne les bâtiments d’habitation individuelle. Pour une maison, la surface taxable correspond à la surface de plancher de laquelle sont déduits les espaces de stationnement couvert et clos. En revanche, les combles non aménageables y sont ajoutés, le cas échéant. Elles ne développent de la surface de plancher, mais de la surface taxable.
Si le garage dans cet exemple était ouvert vers l’extérieur (comme un carport ou un appentis), il aurait développé seulement de l’emprise au sol et non de la surface taxable. Dans ce cas, la taxe d’aménagement aurait été forfaitaire, et ce, en fonction du nombre d’emplacements de stationnement.
Dans le calcul de la surface de plancher du rez-de-chaussée, il faut prendre en compte l’épaisseur du mur qui est au contact du garage. Celui-ci lui est directement accolé et constitue un local. Cependant, cette surface ne tient pas compte des murs de façades qui ne sont pas en contact avec le garage. Ce dernier est directement accolé au rez-de-chaussée. Clos et couvert, il correspond donc à un local. Ce qui n’est pas le cas d’une terrasse non close et d’un appentis.
Il faut savoir qu’un espace de stationnement clos et couvert, comme un garage, ne développe pas de la surface de plancher. Il peut pourtant développer de la surface taxable et de l’emprise au sol.
Le rez-de-chaussée (clos et couvert) développe à la fois de la surface taxable et de la surface de plancher.
Le garage développe seulement de la surface taxable. Cette dernière se calcule depuis le nu intérieur des murs de façades. C’est une solution disposée par la circulaire du 3 février 2012 (1.1.1. Le cas des murs intérieurs séparant un local constitutif de surface de plancher d’un local non constitutif de surface de plancher). Cette méthode s’applique lorsqu’un mur intérieur sépare un local constitutif de surface de plancher (= maison) d’un autre local qui n’en développe pas (= garage clos et couvert).
À noter que l’épaisseur de ce mur est prise en compte dans la somme totale de la surface de plancher d’un bâtiment.
Cependant, l’épaisseur des murs qui sépare un local développant de la surface de plancher d’un autre ouvrage non local (appentis, terrasse de plain-pied ou auvent) n’est pas incluse dans la surface de plancher de la construction en question.
Un espace ouvert vers l’extérieur affecté au stationnement des véhicules ne développe pas de surface taxable. Il conduit pourtant à la création de l’emprise au sol et est taxé en fonction du nombre d’emplacements de stationnement prévus. Il est en effet important de bien considérer ce sujet en ce sens que le calcul des surfaces des espaces de stationnement clos et couvert peut faire facilement objet de confusion.
Il faut renseigner la surface de plancher dans le formulaire d’autorisation de construire à demander (déclaration préalable ou permis de construire), notamment dans le cadre « destination des constructions et tableau des surfaces ».
Si le projet concerne pourtant une maison individuelle, remplissez les lignes « Habitation » et « Surfaces totales ».
Concernant la surface taxable totale (y compris le garage clos et couvert), elle est à renseigner au formulaire de déclaration des éléments imposables.
Ce formulaire permet aussi de renseigner le nombre d’emplacements de stationnements à mettre en place, et ce, en dehors d’un bâtiment couvert et clos.
Le service instructeur mandaté par l’autorité compétente se réfère à la surface de plancher pour vérifier si le projet de construction à réaliser respecte les règles en vigueur, entre autres :
∙ celles limitant les surfaces à construire sur le terrain ;
∙ les formalités préalables imposées par la réglementation (déclaration préalable, permis de construire ou recours à l’architecte).
En général, la surface de planche constitue un élément de construction garantissant une meilleure sécurité juridique d’un bâtiment. Elle est notamment à bien déterminer dans le cas où la demande d’autorisation de construire requiert le recours obligatoire à un architecte. C’est également un élément à préciser dans le cas où le propriétaire vend ou cède son bien immobilier.
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