Faire son plan de masse pour son permis de construire ou sa déclaration préalable : exemple pratique

Vous devez joindre le plan de masse à votre demande de permis de construire ou à votre déclaration préalable de travaux. Ce document est essentiel, car il permettra à l’administration de vérifier la conformité de votre projet aux règles d’urbanisme. Pour le permis de construire, vous devez fournir le plan PC2 ou PCMI2, le document DP2 est nécessaire pour la déclaration préalable de travaux. Vous devez le fournir pour les travaux de construction supérieure à 20 m² de surface. Le plan de masse fait partie des documents essentiels dans le dossier, afin de convaincre la mairie que le projet respecte les règles d’urbanisme. Voici un exemple pratique de la réalisation d’un plan de masse.

Le plan de masse : qu’est-ce que c’est ?

Ce document transcrit sur papier, le plan schématique d’un terrain et des  constructions déjà existantes, avec leurs dimensions exactes et leur orientation.   Pour une demande de permis de construire, il faut de plans de masse : celui qui détaille l’état actuel du terrain et celui qui décrit le nouveau projet de construction. Le plan de masse confirme que le projet respecte parfaitement certaines règles :

 

Pour quoi réaliser un plan de masse ?

L’établissement d’un plan à l’échelle est indispensable avant le lancement des travaux de construction. Il doit être joint avec la demande de permis de construire, puisqu’il permet de visualiser le terrain, sa nature et les constructions qui s’y trouvent et de s’assurer que votre projet est parfaitement conforme aux règles d’urbanisme. Sa lecture est assez facile. Une rose des vents indique l’orientation du plan et informe donc sur l’implantation des futures constructions. L’échelle permet de comprendre la taille réelle de chaque construction et de chaque arbre présent sur le terrain. Le plan de masse contient une multitude d’informations utiles à la vérification de conformité de votre projet.

Quels sont les éléments à illustrer sur le plan de masse ?

Les limites du terrain et ses clôtures

La forme exacte de la parcelle où les travaux seront effectués doit figurer clairement sur le plan de masse. L’emplacement des clôtures doit y être notifié. Cela permettra aux services administratifs de déterminer si les bandes de recul seront respectées par les nouvelles constructions.

Les plantations

Il est important d’indiquer la distance entre les plantations sur le plan de masse. Selon l’article 671 du Code civil, des limites séparatives doivent être respectées.

Il faut une distance de recul de 2 mètres pour une plantation de 2 mètres de haut. Un recul de 0.50 mètre doit être appliqué depuis la ligne de séparative pour les plantations de moins de 2 mètres de haut. Le plan de masse indique si l’emplacement des  plantations respecte les clauses du Code civil. L’analyse de votre demande d’autorisation ne se base pas uniquement sur les règles du droit civil, mais surtout sur la conformité avec les règles d’urbanisme. Si les plantations ne suivent les règles du Code civil sur le plan de masse, l’administration n’émet pas automatiquement de refus, mais juste une mise en garde.

Les accès au terrain et aux constructions

Sur le plan de masse doivent figurer

Les accès au terrain et aux constructions font partie des principales préoccupations de l’administration. Si ceux-ci ne sont pas conformes aux règles ou quand ils peuvent avoir un impact sur la sécurité des usagers, l’administration peut refuser votre demande de permis de construire. C’est également le cas s’il n’y a pas suffisamment d’accès sur le plan de masse. Le mode d’accès au terrain doit être parfaitement représenté sur le plan de masse : les allées, l’emprise de la servitude, etc.

Les aménagements extérieurs : dalles, terrasses, allées

Il est également indispensable de figurer sur le plan de masse tous les aménagements qui seront effectués sur le sol comme les terrasses, les dalles et les allées. De ce fait, le service d’urbanisme peut vérifier que la construction n’a aucun impact sur le Coefficient d’Emprise au Sol ou CES. Tous les ouvrages qui seront installés à l’extérieur de la construction principale doivent figurer sur le plan de masse.

Les cotations

Les cotations doivent également se trouver sur le plan de masse :

Les côtes du terrain sont indispensables si vous envisagez de morceler le terrain en lotissement. Il ne s’agit pas d’une « obligation », cependant, son omission peut être pénalisante, surtout si le plan de masse sert à évaluer la répartition des  constructions déjà existantes sur le terrain.

Sans les cotations exactes, l’instructeur ne peut pas évaluer avec certitude les dimensions réelles et les distances des constructions. Dans ce cas, il pourra renvoyer le dossier avec la notification « insuffisance ».

 

Les constructions existantes et celles qui sont encore à bâtir

Toutes les informations sur l’ensemble des constructions doivent aussi figurer sur le plan de masse. La construction principale (maison, bâtiment, immeuble) et les annexes doivent être retranscrites sur le plan : véranda, serres, piscine, garage, abri de jardin, vous ne devez rien omettre pour faciliter l’instruction de votre dossier. Quand les informations sur le plan de masse sont claires, plus vite l’administration pourra s’assurer du respect des distances minimales en recul exigées par l’urbanisme entre les constructions existantes et les nouvelles. Si le plan de masse est demandé pour un projet d’extension de bâtiment, le bâtiment principal et l’extension envisagée doivent être illustrés sur le plan.

Les espaces libres de toute construction

Le code de l’urbanisme a instauré un seuil minimal d’espace libre entre toutes les constructions. Si une zone semble vide sur le plan de masse, elle est supposée être libre pour la construction. Le plan de masse est représenté en trois dimensions : la longueur, la profondeur et les hauteurs de la construction. Le règlement d’urbanisme limite en effet la hauteur maximale d’une maison, d’un immeuble ou d’une clôture. Il ne faut pas également omettre l’altimétrie du  terrain naturel sur le plan de masse. Cela aidera l’administration à mieux visualiser l’intégration des bâtiments du terrain.

Les réseaux existants ou ceux qui sont à créer

Tous les raccordements existants et ceux qu’il faut mettre en place doivent être illustrés sur le plan de masse. L’objectif de l’administration est surtout de déterminer s’il est nécessaire de faire une opération de viabilisation sur le terrain ou non.    L’enfouissement des réseaux est parfois nécessaire en fonction des règlements d’urbanisme.

Réseau d’alimentation en eau potable

Un raccord au réseau public d’alimentation en eau potable est indispensable pour chaque terrain. Cela peut constituer un motif de refus pour le permis de construire.

Réseau d’évacuation des eaux usées

Des informations sur le mode d’évacuation des eaux usées permettent de savoir si la construction est possible ou non que cela concerne l’assainissement collectif ou autonome.

Réseau d’évacuation des eaux pluviales

Sur le plan de masse doivent également figurer les raccordements aux réseaux d’évacuation des eaux pluviales. Ceux-ci ne doivent pas empiéter sur les réseaux d’évacuation d’eaux ménagères.

Réseau d’approvisionnement en électricité, gaz et réseau téléphonique

Si des modifications doivent avoir lieu sur le raccordement aux réseaux de gaz et d’électricité, il faut illustrer les tracés sur le plan de masse.

Dans quels cas faut-il joindre un plan de masse ?

Plan de masse et permis de construire

Le plan de masse est un document important à joindre obligatoirement à votre demande de permis de construire. Pour les projets de construction individuelle, vous devez joindre le plan de masse avec le sigle « PC 2 », pour les annexes, il faut joindre le sigle « PCMI 2 ».

Plan de masse et déclaration préalable

Si le plan de masse est indispensable pour les demandes de permis de construire, il n’est pas systématique pour la déclaration au préalable. C’est le service instructeur qui définit s’il en a besoin pour instruire votre projet ou non. Le plan de masse en déclaration en préalable est indispensable en cas de modification du volume d’un bâtiment, d’une construction d’ouvrage accolé ou d’augmentation de l’emprise au sol ou de la surface de plancher. Les changements d’aspects extérieurs ne requièrent pas de plan de masse. Malgré cela, pensez toujours à le joindre pour éviter le risque de refus pour pièce manquante.

Infos utiles

Comment rédiger un plan de masse ?

Vous pouvez réaliser une partie de vote plan de masse sur le site gratuit du cadastre : www.cadastre.gouv.fr.

Vous devez ensuite modifier le plan pour intégrer toutes les informations indispensables pour l’instruction de votre dossier. L’extrait cadastral ne mentionne pas l’altimétrie du terrain naturel, les aménagements extérieurs, les plantations, les différents accès et les hauteurs de construction. Les données cadastrales doivent être vérifiées avec minutie pour vous assurer que l’extrait est bien mis à jour. Cela vous permettra de prendre contact avec un géomètre pour les projets assez complexes comme la construction de maison individuelle pour la rédaction de votre plan de masse.

Existe-t-il des informations à représenter obligatoirement sur le plan de masse ?

Il n’existe pas de réglementation qui régit la présentation des informations sur le plan de masse. Il n’y a pas d’échelle particulière à respecter tout qu’il n’est pas obligatoire de dessiner une rose des vents sur le plan. Le service instructeur peut arbitrer entre les informations nécessaires et les informations utiles.