Voici la récapitulation des formalités à effectuer en fonction de la grandeur de la surface de plancher à créer lors de la réalisation d’un projet.
| SURFACE DE PLANCHER à construire | RÉGIME APPLICABLE | |
| CONSTRUCTION NOUVELLE (comprendre : le fait de construire un ouvrage indépendant d’un autre) | + de 5 m², inférieure ou égale à 20 m² | DÉCLARATION PRÉALABLE (R.421-9 du code de l’urbanisme) |
| Plus de 20 m² | PERMIS DE CONSTRUIRE (R.421-1 du code de l’urbanisme) | |
| TRAVAUX SUR CONSTRUCTION EXISTANTE (comprendre : ouvrage au contact d’un autre régulièrement édifié au moment du dépôt de la demande) | Terrain situé en dehors des zones urbaines identifiées par le POS / PLU | |
| Inférieure ou égale à 20 m² | DÉCLARATION PRÉALABLE (R.421-17 du code de l’urbanisme) | |
| Supérieure à 20 m2 | PERMIS DE CONSTRUIRE (R.421-14 du code de l’urbanisme) | |
| Terrain situé dans une zone urbaine identifiée par un POS/PLU | ||
| Inférieure ou égale à 40 m² | DÉCLARATION PRÉALABLE (R.421-17 du code de l’urbanisme) | |
| Supérieure à 40 m2 | PERMIS DE CONSTRUIRE (R.421-14 du code de l’urbanisme) | |
| Quelle que soit la localisation du terrain | ||
| Création d’une surface de plancher (ou d’une emprise au sol) comprise entre 20 m2 et 40 m2 inclus et ayant effet de porter les surfaces de plancher totales du bâtiment à plus de 170 m² après travaux | PERMIS DE CONSTRUIRE – recours obligatoire à un architecte (R.421-14 du code de l’urbanisme et R.431-2) | |
Dans certains cas, une autorisation de construire est obligatoire même si le projet ne prévoit pas la création d’une surface de plancher. Les-voici :
Sachez que la notion de surface de plancher est inséparable à celle d’emprise au sol. Cette dernière encadre aussi les démarches d’urbanisme à effectuer.
Même si la surface de plancher est moins de 5 m2, tout projet de construction prévoyant de créer une emprise au sol de plus de 5 m2 doit se soumettre au régime des autorisations de construire.
En outre, bien que la surface de plancher à créer soit 20 m2 ou moins, la création d’une extension de plus de 20 m2 d’emprise au sol ne peut se réaliser qu’avec un permis de construire.
Depuis le 1er mars 2012, les notions de Surface hors œuvre brute (SHOB) et de Surface hors œuvre nette (SHON) sont remplacées par la surface de plancher (décret du 29 décembre 2011).
Oui, vous devez déclarer la surface de plancher dans le formulaire de l’autorisation de construire.
Vous trouvez dans ce tableau les détails de destination des constructions et des surfaces :
La notion de surface de plancher s’applique aux ouvrages couverts et clos (sous réserve des déductions prévues par le Code de l’urbanisme).
En effet, ne constituent pas de surface de plancher les constructions nouvelles (ou leurs parties nouvelles) ne comportant pas de couverture ou destinées à rester ouvertes sur l’extérieur.
Circulaire du 3 février 2012 ; I 1 1.2, La Notion de clos et couvert : une annexe (abri de jardin, remise, cabanon, etc.) ne développe pas de surface de plancher s’il n’existe pas d’un mur de façade.
Circulaire du 3 février 2012, I 1 1.1, La Notion de plancher : le bassin d’une piscine ne développe pas de surface de plancher.
Cependant, ces types d’ouvrage peuvent apporter la création d’une emprise au sol. Dans ce cas, il faut faire les démarches administratives nécessaires pour les réaliser.
Les surfaces sous une hauteur de 1,80 m ou moins ne sont pas prises en compte dans la surface de plancher.
Si vous aménagez donc vos combles, les surfaces sous cette hauteur sont à déduire de la surface de plancher. Elles correspondent aux parties de vos combles ne pouvant pas être aménagées.
Aussi, le local technique d’une piscine clos et couvert, ayant une hauteur inférieure ou égale à 1,80 m, ne développe pas de surface de plancher.
La déclaration de la surface de plancher est nécessaire dans les cas de travaux suivants :
En effet, sans créer un volume supplémentaire, les travaux modifiant l’aspect extérieur d’une maison ou d’un bâtiment ne nécessitent pas le calcul de la surface de plancher. C’est notamment le cas de ravalement de façade ou de pose d’une fenêtre/d’une porte.
Etant sous une hauteur de plus de 1,80 m, les constructions nouvelles closes et couvertes constituent de la surface de plancher. Cependant, sont à déduire de cette surface les espaces à usages de stationnement.
A noter que l’aménagement effectué en vue de constituer un espace de stationnement génère de l’emprise au sol. Il ne développe pourtant pas de la surface de plancher. Sachant que la création d’une emprise au sol de plus de 5 m2 nécessite une autorisation de construire, la construction d’un garage doit donc se soumettre aux formalités administratives appropriées.
Selon l’article R. 112-2 du Code de l’urbanisme, la surface de plancher concerne les points suivants :
Le tableau ci-dessous présente la récapitulation de la méthode de calcul de la surface de plancher, selon l’ampleur et la nature des travaux à entreprendre :
| CALCUL, EXPRIMÉ EN M², DES SURFACES TOTALES DES PLANCHERS DE LA CONSTRUCTION, POUR CHAQUE NIVEAU CLOS ET COUVERT, DEPUIS L’INTÉRIEUR DES MURS | 1 (calcul de la surface « fiscale ») |
| – (éléments à déduire) | 2 (déductions prévues par le code de l’urbanisme) |
| Les surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur | |
| Les vides et des trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs | |
| Les surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre | |
| Les surfaces de plancher aménagées en vue du stationnement des véhicules motorisés ou non, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres | |
| Les surfaces de plancher des combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités à caractère professionnel, artisanal, industriel ou commercial | |
| Les surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’un groupe de bâtiments ou d’un immeuble autre qu’une maison individuelle, y compris les locaux de stockage des déchets | |
| Les surfaces de plancher des caves ou des celliers, annexes à des logements, dès lors que ces locaux sont desservis uniquement par une partie commune | |
| Une surface égale à 10 % des surfaces de plancher affectées à la surface habitation telles qu’elles résultent le cas échéant de l’application des alinéas précédents, dès lors que les logements sont desservis par des parties communes intérieures | |
| = SURFACE DE PLANCHER | 1-2 (surface de plancher « fiscale » – déductions du code de l’urbanisme) |
Pour calculer les surfaces de plancher de la construction, voici comment faire :
Même si le Code de l’urbanisme ne le précise pas explicitement, le calcul de la surface de plancher d’une construction s’exprime en mètre carré. Correspondant à l’aire d’un plancher, cette surface se calcule de la manière suivante :
Contrairement aux citernes, les pylônes, les silos ou les piscines, tous les ouvrages disposant d’un plancher développent de la surface de plancher.
Aussi, le calcul de la surface de plancher ne prend pas en compte les éléments desservant les différents niveaux d’une construction. Cela concerne notamment :
Enfin, qu’ils de simples cloisons ou porteurs, les murs intérieurs ne sont pas à déduire de la surface de plancher.
Le calcul de la surface de plancher s’effectue sur chaque étage d’une construction. Différentes parties de la maison y sont à inclure :
Pour être pris en compte dans le calcul de la surface de plancher, la surface doit être à la fois close et couverte.
Les surfaces closes concernent notamment les parties des niveaux de plancher entours des murs. Ces derniers peuvent comprendre des ouvertures dotées des dispositifs de fermeture (rideaux métalliques, fenêtres, portes, baies vitrées, grilles, jalousies, volets, etc.). Un ouvrage ne disposant pas d’un mur de façade ne développe pas de surface de plancher.
Destiné à s’ouvrir sur l’extérieur, mais sans aucun dispositif de fermeture, un cabanon de jardin ne développe pas par exemple cette surface.
Les surfaces prises en compte dans le calcul de la surface de plancher doivent être couvertes, y compris celles qui sont sous une toiture amovible. En effet, en l’absence d’une couverture (toiture ou autres formes de couvertures), les parties ou niveaux de couverts ne peuvent pas développer de la surface de plancher.
C’est entre autres le cas des toitures terrasses, du moment qu’elles ne sont pas closes.
Tout espace ouvert et découvert ne développe pas de la surface de plancher. Voici quelques exemples :
| Les ouvrages tels que : | Les niveaux de construction dotés seulement : |
| les terrasses | de muret |
| les balcons | de garde-fou |
| les loggias | |
| les toitures-terrasses | de garde-corps ou parapet d’une hauteur inférieure à la hauteur sous plafond |
| les coursives en extérieur | |
| les galeries ou passages situés en rez-de-chaussée ou en étage non dotés de dispositif de fermeture | |
| NE DÉVELOPPENT PAS DE SURFACE DE PLANCHER (la fermeture éventuelle de surfaces non closes emporte création de surface de plancher) | |
Un espace découvert reste pourtant attaché à l’emprise au sol du moment qu’il présente des fondations profondes ou une importante surélévation (c’est souvent le cas des terrasses).
Le calcul de la surface de plancher s’effectue depuis l’intérieur d’un étage d’une construction. L’épaisseur des murs de façade n’y est pas prise en compte.
Pouvant être arrière, avant, des poignons, des murs extérieurs des constructions semi-enterrées ou enterrées, les façades concernent tous les murs de pourtour du bâtiment.
A noter que les cloisons à l’intérieur ne sont pas à déduire de la surface de plancher. Aussi, les emprises des surfaces de cloisonnements ou des piliers implantées entre les murs de façade et à l’intérieur de la construction sont prises en compte dans la surface de plancher.
Dans un projet d’extension d’un bâtiment, le calcul de la surface de plancher doit intégrer l’épaisseur du mur de façade auquel est accolée l’extension en question.
Pour un projet d’extension transformant un mur extérieur en un mur intérieur, il faut prendre en compte son emprise au sol dans la surface de plancher totale de la construction.
Selon le Code de l’urbanisme, il existe 8 catégories d’éléments à déduire de la surface de plancher :
En aucune manière, ces 8 éléments ne sont pas à intégrer dans la surface de plancher.
Le garage, le car-port, l’appentis, l’abri de voiture, le bassin de piscine, les vides sous escaliers, les combles sous une hauteur de plafond de mois de 1,80 m, etc., ne sont pris en compte dans le calcul de la surface de plancher.
Il en va de même pour les surfaces sous moins de 1,80 m de hauteur (les surfaces sous toitures) et les espaces de stationnement (les aires de manœuvre des véhicules).
Entourant les embrasures des fenêtres et des portes donnant sur l’extérieur, les surfaces correspondant à l’épaisseur des murs sont à déduire de la surface de plancher.
Le calcul de la surface de plancher ne tient pas compte des surfaces correspondant aux vides et ouvertures pratiquées dans les planchers. Ces éléments à déduire de la surface de plancher concernent surtout les vides occasionnés par les trémies d’escaliers et d’ascenseurs, et les mezzanines. Les vides se situant devant des conduits de désenfumage en font également partie, car ils constituent un important encombrement.
Cependant, quant aux canalisations, au cheminées et aux autres vides occasionnés par le passage des conduits de faible importance ou des gaines techniques, ces éléments ne sont pas à déduire de la surface de plancher.
Il faut déduire de la surface de plancher les surfaces d’une hauteur inférieure ou égale à 1,80 m. Certaines mises au point sur l’évaluation de cette hauteur sont pourtant de mise :
Les surfaces de plancher aménagées pour le stationnement des véhicules (motorisés ou non) ne sont pas prises en compte dans le calcul de la surface plancher. Ces véhicules se déclinent en différents types, entre autres les automobiles, les bateaux, les remorques et les deux-roux.
Il est également à déduire de la surfaces de plancher les éléments suivants :
Toutefois, les éléments suivants ne sont pas à déduire de la surface de plancher :
En effet, les éléments à déduire de la surface de plancher concernent seulement les surfaces réellement aménagées pour le stationnement des véhicules.
Les combles non aménageables sont à déduire de la surface de plancher. Ils empêchent le passage d’une personne à cause de l’encombrement de la charpente. Il se peut aussi que le plancher ne supporte pas les charges liées à des activités professionnelles ou à l’habitation.
En revanche, les combles aménageables développent de la surface de plancher. Les surfaces sous une hauteur de plafond de plus de 1,80 m sont donc à prendre en compte dans le calcul de la surface de plancher. Il faut seulement déduire les vides occasionnés par les escaliers.
Les surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires concernent essentiellement :
Desservies par une partie commune, les surfaces des caves et des celliers annexes à des logements en copropriété sont à déduire de la surface de plancher. Cependant, celles situées en dehors des parties communes ne sont pas concernées par cette déduction.
Dans les cas des logements desservis par des communes situées à l’intérieur des immeubles, la surface restante après déduction de précédents éléments est réduite de 10 %.
Toutefois, cette déduction forfaitaire ne concerne pas les maisons individuelles ni les logements non desservis par des parties communes.
Selon le décret du 7 mai 2012, le recours obligatoire à un architecte s’apprécie par rapport à :
L’emprise au sol d’une construction résultant de la déduction des emprises suivantes est concernée par le recours obligatoire à un architecte :
Dans une construction nouvelle, le recours à un architecte est obligatoire si :
Dans un projet portant sur une construction existante (extension, agrandissement, une véranda, etc.), le recours à un architecte est obligatoire si les deux conditions suivantes sont réunies :
Tableau de synthèse :
| PROJET | CONDITIONS DE RECOURS OBLIGATOIRE A UN ARCHITECTE* (R.431-2 du code de l’urbanisme) |
| CONSTRUCTION NOUVELLE | 1. Projet soumis à permis de construire |
| 2. Surface de plancher ou emprise au sol développant de la surface de plancher supérieure à 170 m² | |
| TRAVAUX SUR CONSTRUCTION EXISTANTE | 1. Extension dont la surface de plancher dépasse les 20m2 |
| 2. Surface de plancher ou emprise au sol développant de la surface de plancher supérieure à 170 m² après travaux |
* les conditions doivent être cumulées
Voici le détail d’un projet sur une construction existante pour habitation :
Dans ce projet, le seuil de 170 m2 étant dépassé, le recours à un architecte est donc obligatoire.
Dans une construction nouvelle, le recours obligatoire ne s’apprécie que sur un projet soumis à une autorisation de construire.
En effet, pour une demande portant sur la construction d’un bâtiment de plus de 170 m2 de surface de plancher ou d’emprise au sol développant d la surface de plancher, le recours à un architecte est requis.
Cependant, la surface de plancher ou l’emprise au sol développant de la surface de plancher des autres bâtiments existants (isolés sur projet à bâtir) sur le terrain n’est pas à prendre en compte.
Voici un exemple :
Dans ce cas, le recours à un architecte n’est pas obligatoire ni utile, car la demande de permis de construire concerne seulement la construction de l’annexe à l’habitation de 40 m2.
En effet, pour déterminer le seuil de recours obligatoire à un architecte dans la construction d’une annexe isolée (abri de jardin), les surfaces de plancher de la maison existante ne sont pas à prendre en compte.
Le décret du 7 mai 2012 a apporté des modifications sur les conditions de dispense au recours à un architecte. Par exemple, ce recours n’est plus nécessaire pour les espaces de stationnement. Ces derniers développent de l’emprise au sol ne constituant pas de la surface de plancher.
La surface de plancher et l’emprise au sol développant de la surface plancher sont les seuls éléments à prendre en compte pour apprécier le recours à un architecte.
En effet, une partie de bâtiment constituant de l’emprise au sol qui ne développe pas de la surface de plancher n’est pas à prendre en compte dans l’évaluation du seuil de recours à un architecte. Cela concerne essentiellement l’emprise au sol des parties non closes et/ou non couvertes du bâtiment (auvent, terrasses, avancées de toiture, etc.) ou celle des espaces de stationnement (appentis, en dur, accolé, auvent, carport, etc.).
En revanche, le recours à un architecte est obligatoire dans les cas suivants :
Voici un exemple :
Dans ce projet, le recours à un architecte n’est pas obligatoire.
Dans un projet de construction, il existe plusieurs éléments permettant d’identifier exactement les démarches administratives à effectuer pour réaliser les travaux (déclaration préalable ou permis de construire). La surface de plancher en fait partie.
De plus, la surface de plancher et l’emprise au sol sont des deux éléments qui permettent de déterminer le seuil de recours obligatoire à un architecte.
En outre, l’administration se doit de s’assurer de la conformité d’un projet aux dispositions d’urbanisme :
Pour cela, le règlement d’urbanisme local peut introduire un Coefficient d’occupation des sols (COS) limitant la densité de surface constructible sur un terrain.
Par conséquent, si les informations relatives à la surface de plancher ne sont pas complètes, la demande d’une autorisation de construire pourra faire l’objet d’une notification pour pièce insuffisante.
Il existe certains pièges à éviter dans le calcul de la surface de plancher.
Il faut bien distinguer la surface de plancher de la surface habitable. La première intéresse particulièrement les services de l’urbanisme, tandis que la deuxième est une notion tirée du Code de la construction et de l’habitation.
De plus, ces deux types de surface ne se calculent de la même manière. Ils ne présentent pas non plus le même objectif. La surface habitable permet de déterminer les critères d’habitabilité d’un bâtiment alors que la surface de plancher concerne plutôt le régime d’urbanisme à appliquer à un projet de construction.
Résultant d’une addition de certains éléments de construction, la surface de plancher est à calculer à partir du nu intérieur des façades pour chacun des niveaux couvert et clos.
Par contre, l’emprise au sol est le résultat de la projection verticale d’une construction, les surplombs et les débords pris en compte.
Somme toute, le calcul de la surface de plancher s’effectue pour chacun des étages d’une construction alors celui de l’emprise au sol est en une seule fois pour l’ensemble du bâtiment.
Le calcul de la surface taxable s’effectue pour chacun des niveaux couverts et clos, à partir du nu intérieur des murs. Les vides, les trémies et les surfaces d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 m en sont déduits.
En revanche, pour déterminer la surface de plancher, il faut avant tout déduire certains éléments de la surface taxable, entre autres les espaces de stationnement.
En outre, c’est au regard de la surface taxable que ce calcule les taxes d’urbanisme (versement pour sous-densité et taxe d’aménagement). Ce calcul des taxe ne prend pas en compte la surface de plancher.
Cependant, une construction ne constituant pas de surface taxable peut être soumise aux taxes d’urbanisme forfaitaires appliquées à certaines constructions (par exemple les espaces de stationnement et les piscines).
Les espaces de stationnement développent seulement de l’emprise au sol. En revanche, en principe, les ouvrages clos et couvert ayant une hauteur sous plafond de de plus de 1,80 m constituent à la fois de la surface de plancher et de l’emprise au sol.
Il est en effet nécessaire d’identifier préalablement à la fois ces deux types de surfaces pour savoir les démarches administratives à entreprendre.
