2. Eléments à déduire de la surface de plancher

Le code de l’urbanisme dispose que 8 catégories d’éléments doivent être déduites de la surface de plancher :

1. Les surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur
2. Les vides et trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs
3. Les surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 mètre
4. Stationnement des véhicules, y compris les rampes d’accès et les aires de manœuvres
5. Les combles non aménageables pour l’habitation ou pour des activités professionnelles
6. Les locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’immeubles autres qu’une maison individuelle
7. Si desservies par une partie commune : les caves ou des celliers, annexes à des logements
8. Si desservies par une partie commune : 10 % des surfaces de plancher affectées à l’habitation si les logements sont desservis par des parties communes intérieures

Ces éléments n’ont en aucune manière à être intégrés à la surface de plancher.

Exemple en vrac de bâtiments ne faisant pas partie de la surface de plancher :

Garage, carport, abri de voiture, appentis, bassin de piscine, vides sous escaliers, combles sous moins de 1m80 de hauteur … Ces éléments ne font pas partie du calcul de la surface de plancher.

Surfaces correspondant à l’épaisseur des murs

Sont à déduire de la surface de plancher les surfaces correspondant à l’épaisseur des murs entourant les embrasures des portes et fenêtres donnant sur l’extérieur.

Vides et trémies afférentes aux escaliers et ascenseurs

Les surfaces correspondant aux vides et ouvertures pratiquées dans les planchers ne doivent pas être intégrées à la surface de plancher. Tout particulièrement, il convient de ne pas prendre en compte les vides occasionnés par les mezzanines, les trémies d’escaliers et d’ascenseurs Il s’agit notamment des vides de planchers situés devant les mezzanines, des trémies d’escaliers et de monte-charges ou ascenseurs ou encore des conduits de désenfumage constituant un encombrement important.

Toutefois, il ne faut pas déduire de la surface de plancher les vides occasionnés par le passage des gaines techniques ou des conduits de faible importance, comme les cheminées ou les canalisations.

Surfaces de plancher d’une hauteur sous plafond inférieure ou égale à 1,80 m

Les surfaces de plancher situées sous un plafond dont la hauteur est inférieure à 1,80 m sont à déduire de la surface de plancher. Dans les combles, la hauteur est évaluée sous la toiture à partir de la face interne du toit, en y intégrant les épaisseurs des matériaux d’isolation et des éléments de finition, comme les plâtres. Les bassins des piscines couvertes par un abri ne développent pas de surface de plancher. Toutefois, les aménagements extérieurs au pourtour du bassin, telles que les terrasses, margelles ou dalles développent de la surface de plancher dès lors que ces éléments sont situés sous une hauteur plafond supérieure à 1,80 m.

Surfaces de plancher aménagées pour le stationnement des véhicules

Le mode de calcul de la surface de plancher prévoit de ne pas prendre en compte les surfaces affectées au stationnement des véhicules, motorisés ou non :

• automobiles ;
• remorques ;
• bateaux ;
• deux-roues …

De plus, il convient en parallèle de déduire de la surface de plancher :

• les rampes d’accès ;
• les aires de manœuvre ;
• les sas de sécurité des immeubles ou parties d’immeuble affectés au stationnement des véhicules.

En revanche, il ne faut pas déduire de la surface de plancher :

• les locaux de stockage de matériaux ou produits liés aux véhicules ;
• les lieux d’exposition des véhicules ;
• les surfaces affectées à la réparation des véhicules ;
• les surfaces destinées à l’entrepôt des véhicules en attente de vente ou de location.

Aussi, la déduction liée aux espaces de stationnement des véhicules concerne exclusivement les surfaces réellement et seulement affectées au stationnement.

Surfaces de plancher des combles non aménageables

Les combles peuvent être déduits de la surface de plancher dès lors qu’ils sont non aménageables.

Des combles sont réputés non aménageables en raison :

• de l’encombrement de la charpente, empêchant le passage d’une personne ;
• de l’impossibilité du plancher à supporter des charges liées à l’habitation ou à des activités professionnelles.

Les combles aménageables, qu’ils soient en pratique aménagés ou non, développent de la surface de plancher. Il convient de prendre en compte les surfaces situées sous une hauteur de plafond supérieure à 1,80 m, en y déduisant éventuellement les vides causés par les escaliers.

Surfaces de plancher des locaux techniques nécessaires au fonctionnement d’immeubles, autres que les maisons individuelles, y compris les locaux de stockage des déchets

Les locaux techniques nécessaires concernent pour l’essentiel :

• les surfaces affectées aux les machineries et dispositifs de commande des installations de chaufferies, d’électricité et de groupes électrogènes, d’air conditionné, de filtrage de l’eau potable ;
• les locaux de sécurité incendie imposés dans les établissements recevant du public ou de grande hauteur ;
• les locaux de stockage des déchets (vide-ordure, cave).

Il convient de souligner que ces déductions concernent les immeubles autres que les maisons individuelles, pour lesquelles le code de l’urbanisme ne prévoit pas de déduire de la surface de plancher ce type de locaux.

Surfaces de plancher des caves ou des celliers annexes à des logements, si desservies par une partie commune

Les surfaces des caves et celliers correspondant à des annexes de logements des immeubles collectif sont à déduire de la surface de plancher. Cette déduction concerne néanmoins que les seuls caves ou celliers desservie par une partie commune, comme un couloir. Les maisons individuelles ou les caves et celliers en dehors des parties communes d’un immeuble collectif ne sont pas concernés par cette déduction.

Déduction forfaitaire de 10 % des surfaces de plancher affectées à l’habitation, si desservies par une partie commune

La surface de plancher restante après déductions des éléments précédents est réduite à hauteur de 10 % lorsque les logements sont desservis par des parties communes situées à l’intérieur des immeubles.

Les logements non desservis par des parties communes ou les maisons individuelles ne sont pas concernés.

Exemple de calcul de la surface de plancher

Le schéma ci-dessus devrait vous permettre de comprendre la logique du calcul de la surface de plancher pour une habitation individuelle.

Quel est le seuil de surface de plancher pour lequel le recours à l’architecte est obligatoire ?

Le décret du 7 mai 2012 a modifié les conditions de recours obligatoire à l’architecte. Aussi, le recours à l’architecte s’apprécie au regard de :

• la surface de plancher ;
• et de l’emprise au sol développant de la surface de plancher.

En ce qui concerne l’emprise au sol développant de la surface de plancher : globalement, afin d’identifier le seuil de recours à l’architecte :

• l’emprise au sol des espaces réservés au stationnement des véhicules ;
• l’emprise au sol des auvents ou avancées de toiture ;
• l’emprise au sol des terrasses non closes ;
• plus généralement, l’emprise au sol des parties non closes et/ou découvertes …

… doivent être déduites de l’emprise au sol d’une construction, l’emprise au sol résultant de cette déduction étant à prendre en compte dans le cadre du recours obligatoire à l’architecte.

Construction nouvelle

Le recours à l’architecte peut être requis dès lors qu’une construction nouvelle rassemble ces deux conditions :

1. Le projet est soumis à permis de construire : le recours à l’architecte n’est pas obligatoire pour établir un projet relevant de la déclaration préalable de travaux.
2. Dépasse le seuil de 170 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol développant de la surface de plancher. Le seuil est porté à 800 m² si la demande porte sur un bâtiment agricole.

Travaux sur construction existante

Dans le cadre de travaux entrepris sur une construction existante, comme une extension, un agrandissement, une véranda … le recours à l’architecte est obligatoire lorsque les travaux rassemblent ces deux conditions :

1. La surface de plancher à construire ou l’emprise au sol de la partie développant de la surface de plancher dépasse les 20m² ;
2. Les surfaces du bâtiment après travaux dépassent le seuil de 170 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol développant de la surface de plancher.

• Tableau de synthèse :

* les conditions doivent être cumulées

Exemple pour les travaux sur constructions existantes destinées à de l’habitation

Une surface maison est de 131 m². La parcelle terrain est situé en dehors d’une zone Urbaine. Il est prévu de construire une extension à usage d’habitation : il s’agit donc d’une emprise au sol développant de la surface de plancher. L’extension à construire fera 40 m² de surface de plancher, elle est donc soumise à permis de construire. La surface de plancher totale (maison + extension) ET l’emprise au sol développant de la surface de plancher seront de 171 m² : le recours à l’architecte est alors obligatoire.

Autre exemple : une maison dispose 151 m² de surface de plancher. Il est prévu de construire un projet d’extension de 19 m² : l’extension est alors soumise à déclaration préalable. Le recours à l’architecte n’est pas obligatoire.

Exemple pour les constructions nouvelles destinées à de l’habitation

Le recours obligatoire à l’architecte s’apprécie uniquement par rapport au projet qui fait l’objet de la demande d’autorisation de construire. Ainsi, si la demande porte sur la construction d’un bâtiment de plus de 170 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol développant de la surface de plancher, alors le recours à l’architecte est obligatoire. En revanche, il ne faut pas prendre en compte la surface de plancher ou l’emprise au sol développant de la surface de plancher des autres bâtiments déjà existant sur le terrain, dès lors qu’ils sont isolés du projet à bâtir.

Exemple de surface plancher : une maison fait 131 m² de surface de plancher et d’emprise au sol développant de la surface de plancher.

La demande de permis de construire porte sur la construction d’un abri de jardin de 40 m², isolé de la maison existante. Les surfaces de plancher existantes sur l’ensemble du terrain seront de 171 m². Toutefois, le recours à l’architecte ne sera pas obligatoire et utile pour construire l’abri de jardin, car la demande de permis de construire porte sur exclusivement sur ce projet.

Cas particulier des projets de garage

Le recours à l’architecte s’apprécie au regard de la surface de plancher et de l’emprise au sol qui développe de la surface de plancher. Ainsi, une partie de bâtiment qui constitue de l’emprise au sol sans créer de la surface de plancher n’a pas à être prise en compte dans le cadre du recours obligatoire à l’architecte. Les parties de bâtiments développant de l’emprise au sol sans créer de la surface de plancher correspondent essentiellement à l’emprise au sol des espaces de stationnement (en dur, accolé, appentis, carport, auvent ...) ou encore des parties non closes et/ou non couvertes du bâtiment (terrasses, auvent, avancée de toiture…).

Le recours à l’architecte est obligatoire si :

• la surface de plancher dépasse les 170 metre carré ;
• l’emprise au sol développant de la surface de plancher dépasse les 170 m2 ;
• dans le cadre de travaux sur une surface de construction existante (extension, garage accolé) : le projet est soumis à permis de construire et porte les surfaces après travaux à plus de 170 m².

Par exemple : une maison fait 100 m² d’emprise au sol pour une surface de plancher de 150 metre carré.

Il est prévu de construire un garage accolé de 50 m² d’emprise au sol. Un garage développe de l’emprise au sol sans créer de la surface de plancher. L’emprise au sol qui correspond à de la surface de plancher reste à 150 m² après travaux : le recours à l’architecte n’est pas obligatoire.

Pourquoi calculer la surface de plancher ?

La surface de plancher fait partie des éléments qui permettent d’identifier correctement les démarches administratives à entreprendre avant d’engager les travaux (permis de construire ou déclaration préalable). De plus, ce sont la surface de plancher avec l’emprise au sol développant de la surface de plancher,qui déterminent le seuil de recours obligatoire à l’architecte.

Enfin, le règlement d’urbanisme local peut avoir introduit un Coefficient d’Occupation des Sols (COS), lequel limite la densité de surface constructible sur un terrain. De telle sorte que l’administration doit pouvoir s’assurer que le projet prévu obéit au régime qui lui est applicable et qu’il est conforme les dispositions d’urbanisme, aussi bien à l’échelle locale au travers du POS/PLU qu’au niveau national au regard du recours obligatoire à l’architecte.

En conséquence, l’omission de renseignements relatifs à la surface de plancher peut facilement motiver l’envoi d’une notification pour pièce insuffisante.

Quelques pièges à éviter …

La surface de plancher ne correspond pas à la surface habitable

Il importe de bien comprendre que la surface de plancher, qui intéresse les services de l’urbanisme, ne correspond pas à la surface habitable, qui est une notion issue du code de la construction et de l’habitation.

D’une part, ces deux surfaces ne se calculent pas de la même façon. D’autre part, elles ne poursuivent pas le même objectif : la surface de plancher vise à déterminer le régime d’urbanisme applicable à une construction, tandis que la surface habitable permet de dégager des critères d’habitabilité d’un bâtiment.

Il est crucial d’ôter toute confusion à ce sujet, au risque de commettre des erreurs qui peuvent facilement être évitées en plus d’être difficilement réparables.

La surface de plancher ne correspond pas à l’emprise au sol

La surface de plancher se calcule pour chacun des niveaux clos et couvert à partir du nu intérieur des façades. Il s’agit donc d’une somme résultant d’une addition.

En revanche, l’emprise au sol correspond à une projection verticale d’une construction, en tenant compte des débords ou des surplombs.

De manière très concrète : alors qu’il est nécessaire de calculer la surface de plancher pour chacun des niveaux d’une construction, l’emprise au sol ne se calcule qu’en une seule fois pour la globalité de la construction.

La surface de plancher ne correspond pas forcément à de la surface taxable

La surface taxable se calcule pour chacun des niveaux clos et couverts, à partir du nu intérieur des murs, en y déduisant les éventuels vides et trémies ainsi que les surfaces sous une hauteur plafond inférieure ou égale à 1m80 de hauteur. La surface de plancher s’obtient après déduction de certains éléments de la surface taxable, dont les espaces de stationnement.

Les taxes d’urbanisme sont, entre autres, calculées au regard de la surface taxable : taxe d’aménagement et versement pour sous-densité. En revanche, la surface de plancher n’entre pas dans le cadre du calcul des taxes d’urbanisme.

Pour autant, une construction qui ne constitue pas de surface taxable peut toutefois être taxée selon une valeur forfaitaire applicable à certaines constructions (dont les piscines et les espaces de stationnement, voir cet article pour plus d’infos : taxe d’aménagement).

Sauf espaces de stationnement : un bâtiment constitue à la fois de la surface de plancher et de l’emprise au sol

Hormis les espaces de stationnement, lesquels développent exclusivement de l’emprise au sol sans créer de surface de plancher, tous les ouvrages clos et couvert pour une hauteur supérieure à 1,80 m constituent en principe à la fois de la surface de plancher et de l’emprise au sol.

Il apparait ainsi nécessaire d’identifier à la fois l’emprise au sol et la surface de plancher formée par le projet afin de déterminer les démarches à entreprendre.

Ressources complémentaires :

• Surface de plancher, le décret publié : surfaces à prendre en compte et déduction
• Architecte obligatoire, emprise au sol et permis de construire : décret
• Calcul de l’emprise au sol
• Décret n° 2011-2054 du 29 décembre 2011 relatif à la définition des surfaces de plancher prises en compte dans le droit de l’urbanisme
• Circulaire surface de plancher et emprise au sol