Travaux sans permis de construire ni déclaration préalable

Travaux sans permis de construire ni déclaration préalable

Travaux sans permis de construire

Certains travaux peuvent être dispensés de toutes formalités au titre du code de l’urbanisme.

Cela étant, la possibilité de faire des travaux sans permis ni déclaration est offerte qu’à un nombre très restreint de projets.

Voici les conditions grâce auxquels ces quelques travaux peuvent être engagés sans formalités préalables.

Précision très importante avant de poursuivre la lecture de cet article : tous les travaux, mêmes mineurs, sont au moins soumis à déclaration préalable dès lors que le terrain est en secteur sauvegardé (aire de mise en valeur du patrimoine, site classé, inscrit, réserve naturelle, etc.), voir art. R.421-2 du code de l’urbanisme.


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Travaux d’entretien ou de réparation ordinaires

Les travaux qui consistent à entretenir ou réparer des éléments déjà existants sont dispensés de toutes formalités préalables.

Attention : il s’agit bien d’entretenir ou de réparer.

Par exemple, les travaux de nettoyage de toiture n’ont pas à être déclarés en mairie. Ou encore, la réparation d’éléments vitrés n’a pas à faire l’objet d’une déclaration quelconque.

Ainsi, dès lors que la réparation consiste à remplacer un élément par un autre d’un aspect différent, alors il sera nécessaire de déposer une déclaration préalable en mairie. En effet, ces travaux auront pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment.

Exemple de travaux d’entretien exemptés de formalité :

  • Nettoyage des mousses de toitures ;
  • Entretien des aménagements extérieurs ;
  • Entretien des clôtures.

Exemple de travaux soumis à déclaration préalable :

  • Remplacement d’une fenêtre PVC par une fenêtre bois ;
  • Remplacement d’une porte pleine par une porte vitrée ;
  • Remplacement des tuiles plates par des tuiles mécaniques.

Travaux intérieurs

Notes :

Ce présent paragraphe ne concerne pas les travaux intérieurs dans les immeubles visés par un PSMV – AMVAP/AVAP et/ou les bâtiments inscrits (il s’agit des monuments historiques, dont l’aménagement intérieur peut nécessiter le dépôt d’un permis de construire).

Les travaux à l’intérieur des constructions sont également dispensés de toute formalité au titre du code de l’urbanisme.

La pose d’une nouvelle cloison, la création d’un escalier ou encore la démolition d’un plancher n’a pas à faire l’objet de déclaration préalable.

Il convient néanmoins de demander l’accord du propriétaire, et éventuellement, selon les travaux engagés, d’informer les services fiscaux (par exemple, en déposant le formulaire H1).

Aménagement de combles :

Ce n’est pas l’aménagement des combles qui doit être déclaré, mais la modification de l’aspect extérieur du bâtiment ou, selon les travaux, la création d’une surface de plancher dès lors qu’elle est supérieure à 5 m² (voir notre article « aménager ses combles » pour plus d’informations).

Aménagement en sous-sol :

L’aménagement en sous-sol est en principe dispensée de toute formalités, dès lors que les travaux ne consistent pas en un changement de destination.

Aménagement de combles et aménagement du sous-sol
Modification de l’aspect extérieur ou création d’une surface de plancher comprise entre 5m² et 20 m²Déclaration préalable de travaux
Aménagement intérieur sans création de surface de plancher ET sans modification de l’aspect extérieurAucune formalité

Constructions nouvelles

Plusieurs conditions doivent être réunies pour qu’une construction nouvelle soit dispensée de permis ou de déclaration.

Attention : il faut insister sur le fait que ces critères ne sont pas indépendants. Il faut qu’ils soient réunis pour que la construction nouvelle soit dispensée de formalités.

Conditions de hauteur des constructions

La construction nouvelle doit faire moins de 12 mètres de haut, ou 1,80 m de haut pour les châssis ou serres.

Conditions de surfaces à construire

Les surfaces à construire doivent faire moins de 5m².

Modalités d’exécution des travaux

Ajoutons à ces conditions les modalités d’exécutions des travaux.

Ainsi, une construction accolée à un bâtiment existant (comme un appentis) ou intégré (comme une extension) nécessite au moins le dépôt d’une déclaration préalable, car de tels travaux entrainent forcément une modification de l’aspect extérieur du bâtiment ainsi que la création d’une emprise au sol.

En outre, en fonction de la localisation du terrain et des surfaces à construire, c’est le permis de construire qui peut être exigé.

Construction d’une surface de moins de 5m² pour moins de 12 mètres de hauteurAucune formalité
Construction d’une surface de plus de 5m² , quelle que soit la hauteurAutorisation préalable obligatoire
Construction d’un ouvrage de 12 m de hauteurAutorisation préalable obligatoire
Construction seulement accolée à un bâtiment existantDéclaration préalable : modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment et/ou création de surfacesPermis de construire : dès création de plus de 20 m² de surfaces ou plus de 40m² si le terrain est situé dans une zone urbaine d’une commune soumise à document d’urbanisme (PLU, POS, AMVAP)

Reconstruction après sinistre

Gare là encore à une idée reçue.

La reconstruction après sinistre est totalement possible dans les 10 ans qui suivent, ou même après d’ailleurs.

Le permis de construire ou la déclaration préalable n’a d’ailleurs aucune probabilité d’être refusé, sauf si la construction détruite a été édifiée irrégulièrement.

MAIS : la reconstruction après sinistre doit quand même être précédée d’une demande d’autorisation de construire, contrairement à une idée très largement répandue.

Et surtout, le plan local d’urbanisme peut interdire formellement la reconstruction après sinistre.

La reconstruction après sinistre n’est donc surement pas l’astuce infaillible pour construire sans permis …

Reconstruction après sinistreDemande d’autorisation obligatoire

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Murs

La construction de murs est également dispensée de déclaration en mairie, uniquement s’il fait moins de 2 mètres de hauteur. Au-delà de 2 mètres de hauteur, le mur doit faire l’objet d’une déclaration préalable.

Aussi, si le mur constitue une clôture, alors en principe, il doit être déclaré en mairie quel que soit sa hauteur (sauf si la mairie a prévu la dispense de la déclaration préalable pour la construction des clôtures).

Enfin, dès lors que le mur est construit sur un terrain situé dans un secteur protégé au titre des monuments historiques, ou encore en réserve naturelle, alors sa construction doit être déclarée en mairie.

Construction d’un mur de moins de 2m de hauteur, hors secteur sauvegardé, sites naturels, parc nationalAucune formalité (sauf si le mur est une clôture, auquel cas la déclaration préalable peut être requise)
Construction d’un mur de soutènementAucune formalité
Construction d’un mur de plus de 2 m de hauteurDéclaration préalable
Construction d’un mur dans un secteur sauvegardé, site naturel, parc nationalDéclaration préalable

Les aménagements extérieurs

Il est possible de trouver très rapidement des sources contradictoires concernant ce genre de projet.

Et c’est malheureusement assez logique, car il faut bien comprendre que les démarches à entreprendre sont extrêmement mal encadrées par le code de l’urbanisme.

Aussi, nous vous invitons très clairement à prendre contact avec la mairie, car elle seule peut vous renseigner sur ses attentes (et surtout, c’est elle qui peut avoir le dernier mot sur l’issue à donner à votre projet).

Ce paragraphe n’est donc qu’à prendre au conditionnel.

Allée, dalle bétonnée

La construction d’une allée ou d’une dalle bétonnée à même le sol pourrait être exemptée de formalités.

Il reste toutefois conseillé de prendre contact avec la mairie avant d’engager quoi que ce soit.

En effet, le règlement d’urbanisme peut imposer aux terrains un seuil minimal d’espaces verts. Or, la construction d’une allée peut justement empêcher le terrain d’atteindre ce seuil.

Construction d’une terrasse sans permis ni déclaration

Terrasse de plain-pied

En principe, une terrasse de plain-pied en rez-de-chaussée ne serait pas à déclarer, car non constitutive d’emprise au sol.

Attention toutefois : dès lors que la terrasse est surélevée, alors elle constitue une emprise au sol qu’il convient de déclarer en mairie.


Dans tous les cas, la construction d’une terrasse ou d’une allée entraine un « usage des sols » et/ou un « aménagement des sols« , aussi les règles d’urbanisme devraient alors s’appliquer mécaniquement.

Ce qui impliquerait donc qu’il soit nécessaire de déposer une demande d’autorisation de construire, afin justement d’assurer la conformité de la terrasse ou de l’allée au regard du règlement de l’urbanisme, dès lors que la surface dépasse les 5m².

Pour éviter de rester dans le flou dans le cadre de la construction d’une terrasse ou d’une allée, nous vous invitons plutôt à vous renseigner directement auprès de votre mairie.

Selon les pratiques locales, il se peut que ce genre de constructions soient exemptées de formalités.

Mais pour autant, il ne faut pas se faire d’illusions : en pratique, les services instructeurs semblent exiger systématiquement le dépôt d’une demande d’autorisation de construire.

Création d’une alléeEn principe : aucune formalité
Construction d’une terrasse plain-piedEn principe : aucune formalité, sauf si elle laisse présager qu’elle peut être close ou si elle n’est pas surélevéeSi elle peut être close ou si elle est surélevée : moins de 20 m² = déclaration préalable, plus de 20 m² = permis de construire
Conseil important : concernant la construction d’une terrasse ou d’une allée, ne vous fiez qu’à votre mairie

Précision sur les 60 cm :

Avant 2007, la construction d’une terrasse à moins de 60 cm au-dessus du terrain naturel pouvait être exemptée de toutes formalités sous certaines conditions.

Contrairement à une idée très répandue, la règle des 60 cm au-dessus du sol n’existe plus depuis 2007.

Aussi, une terrasse de moins de 0,60 cm peut quand même avoir à faire l’objet d’une demande d’autorisation préalable, selon qu’elle soit plain-pied ou au regard des règles d’urbanisme locales.


Les piscines

Les piscines gonflables de moins de 10 m² n’ont pas à faire l’objet d’une demande d’autorisation de construire.

Attention : la piscine ne doit pas être utilisée pendant un période continue de plus de 3 mois, autrement la déclaration préalable en mairie sera obligatoire.

De plus, la piscine ne doit pas être couverte. Ainsi, il faut déposer une déclaration préalable si l’abri fait moins de 1 m80 ou un permis de construire pour un abri de plus de 1m80.

Piscines de moins de 10m²Aucune formalité
Piscine de moins de 10m², installée pendant plus de 3 moisDéclaration préalable
Piscine couverte de moins de 10m²Déclaration préalable si l’abri fait moins de 1 m80Permis de construire si l’abri fait plus de 1m 80

Les constructions temporaires

Les constructions temporaires n’ont pas à être déclarées uniquement dès lors que la durée d’occupation des sols n’excède pas 3 mois.

Par contre, le code de l’urbanisme est très clair sur ce point : les constructions temporaires sont dispensées de toute formalité compte tenu de l’usage auquel elles sont destinées.

Un exemple pour comprendre ce que cela implique : un bâtiment d’habitation sans fondations démontée tous les 3 mois devra être déclaré.

Il y a bien la notion de durée qui entre en jeu, mais également la notion d’usage.

Constructions temporairesAucune formalité si la durée d’installation est inférieure à moins de 3 mois

Les jeux d’extérieur

Rien n’indique dans le code de l’urbanisme que les jeux d’extérieur, style balançoire ou toboggan, ont à être déclarés en mairie, sauf s’il est prévu d’installer un élément de plus de 12 mètres de hauteur.

Jeux d’extérieurAucune formalité si inférieure à 12 m de haut
Jeux d’extérieur de plus de 12 m de hautDéclaration préalable

Cas très particulier des cabanons de jardin pour enfants

D’après les textes, dès lors que le cabanon fait plus de 5 m2, alors il est nécessaire de déposer une demande de déclaration préalable en mairie.

Toujours au regard des textes, et même si cela peut paraitre un peu disproportionné, le cabanon pour enfants est soumis aux mêmes règles d’urbanisme que pour toutes les autres constructions.

Cabanon pour enfant de moins de 2m²Aucune formalité
Plus de 5 m²Déclaration préalable
Plus de 20 m2 (cas fort insolite)Permis de construire

Les constructions sans fondations, invisible de la voie publique, ni des voisins

Les constructions établies à même le sol, isolées de l’extérieur et des tiers restent soumises à la réglementation de droit commun en urbanisme.

Il est totalement faux de croire que de telles constructions peuvent être édifiées sans permis ni déclaration.


Bilan

Force est de constater qu’en réalité, les conditions pour construire sans permis ni déclaration sont extrêmement restrictives, et ne s’appliquent que de manière très exceptionnelle pour des installations légères.

Pour bien des projets, il est souvent inutile de rechercher une astuce administrative pour construire sans formalités.

Le permis de construire ou la déclaration préalable constitue bien souvent l’étape incontournable pour avoir le droit de construire.

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