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L’emprise au sol est une partie correspondant à la projection verticale du volume d’une construction, y compris les surplombs et les débords.
Plusieurs éléments sont à prendre en compte dans le calcul de l’emprise au sol. La notion de cette partie d’une construction (l’emprise au sol) est introduite dans le Code de l’urbanisme en 2011, par le décret du 29 novembre de cette année. Complétée par le décret du 27 février 2014, elle constitue une des principales unités de surface administrative à considérer pour déterminer le régime qui s’applique à un projet de construction. Ce régime administratif peut être une simple déclaration préalable de travaux, un permis de construire, un recours à un architecte ou une dispense de formalités.
En général, l’emprise au sol ne concerne que les ouvrages implantés au-dessus du niveau du sol. Elle prend en compte les structures d’une construction, entre autres les parties non closes (ouvertes vers l’extérieur), les façades et les espaces affectés au stationnement des véhicules motorisés ou non motorisés.
L’emprise au sol est une partie correspondant à la projection verticale du volume d’une construction, y compris les surplombs et les débords.
Cependant, les ornements en sont exclus, comme les marquises et les éléments de modernité. Il en est de même pour les débords de toiture non soutenus par des encorbellements ni des poteaux.
La projection verticale est une représentation symétrique d’une surface vers une autre surface de référence. C’est une définition géométrique.
En revanche, dans le cadre de l’urbanisme, elle consiste à représenter l’emprise au sol suivant l’aire formée au sol par le volume d’un bâtiment. Cette opération n’est pourtant possible que pour les éléments d’une construction situés au-dessus du niveau du sol.
Les éléments composant la projection verticale peuvent être ceux occupant réellement le sol, entre autres le rez-de-chaussée d’un bâtiment. Ils peuvent être aussi ceux en saillie d’une construction. Ces derniers concernent les surplombs et les débords.
En effet, constitue de l’emprise au sol la surface située sous un surplomb même si celle-ci ne fait pas l’objet d’un aménagement spécifique.
À noter pourtant que les éléments de modénature ou décors en façade sont à exclure de l’emprise au sol. C’est notamment le cas de bandeaux et de corniches. Il en est de même pour les simples débords de toiture non soutenus par des poteaux.
Dans le domaine de l’urbanisme, l’emprise au sol désigne la projection verticale d’une construction. Elle concerne également l’ensemble des ouvrages, y compris ceux sont ouverts sur l’extérieur, entre autres les auvents et les appentis.
Quant à la définition donnée dans le domaine de la construction, l’édition 2010 du Memento Urbanisme Francis Lefebvre propose de s’appuyer sur la législation :
Note 2752 :
Au sens de la législation sur le permis de construire, le terme « construction » englobe non seulement les immeubles, au sens courant du terme, mais encore tout ouvrage relevant de l’activité créatrice, par assemblage de matériaux, des diverses parties d’un édifice.
L’emprise au sol est une aire exprimée en mètre carré. Ci-dessous une méthode simplifiée permettant d’évaluer l’emprise au sol d’une construction.
Dans la mesure où le calcul de l’emprise au sol est très largement tributaire de l’architecture de l’ouvrage en référence, la méthode proposée ci-dessous est à prendre exclusivement à titre d’information.
Méthode de calcul de l’emprise au sol (cliquez pour agrandir l’image)
L’emprise au sol correspond à l’aire formée par :
Les éléments suivants ne sont pourtant pas à prendre en compte dans ce calcul :
Généralement et en principe, l’occupation au sol désigne la surface au sol occupée par une construction (colorée en bleu sur le schéma).
Pour un bâtiment clos, la surface au sol désigne l’aire formée par le rez-de-chaussée, y incluse l’épaisseur des murs.
Il est plus judicieux de déterminer l’aire formée tous les éléments de débords et de surplombs qui sont en saillie de la surface correspondant à l’occupation au son (colorée en rouge sur le schéma). Ces surfaces sont généralement constituées des avancées de toiture soutenues par des poteaux et des balcons.
Aussi, il est plus judicieux de prendre en compte les surfaces couvertes, comme les loggias ou les terrasses couvertes.
Les espaces affectés au stationnement sont également à inclure dans le calcul de l’emprise au sol. C’est notamment le cas d’un ouvrage prévu à cet effet (au stationnement), comme les appentis, le carport ou l’abri de jardin.
Toutefois, une aire de stationnement, ne comprenant aucun aménagement édifié au-dessus du niveau du sol, ne développe pas de l’emprise au sol. Les simples débords de toiture et les éléments de modénature ne forment pas non plus ce type de surface de construction.
Voici quelques exemples de composantes d’une construction peuvent former de l’emprise au sol. Ce sont des éléments pouvant être adaptés à l’architecture d’un bâtiment.
Les surfaces se trouvant sous une avancée toiture maintenue au sol par des éléments de soutien forment de l’emprise au sol. Un simple débord non soutenu au sol et les éléments de modénature ne constituent pourtant pas de l’emprise au sol.
Toutes les avancées peuvent constituer de l’emprise au sol, surtout si elles sont situées en dehors de l’emprise de la couverture de la construction.
En principe, les loggias (ou les coursives) constituent aussi de l’emprise au sol d’un bâtiment.
Un balcon en saillie de la surface au sol occupée par le bâtiment peut également former de l’emprise au sol (Cour Administrative d’Appel de Marseille, 1re chambre – formation à 3, 12/02/2010, 07MA04601 «il est constant que les balcons soient inclus dans le calcul de l’emprise au sol»).
Tous les ouvrages édifiés au-dessous du niveau du sol sont concernés par l’emprise au sol.
En pratique, les projets ne formant pas de surfaces ni édifiés au-dessous du niveau du sol ne sont pas concernés par l’emprise au sol. C’est entre autres le cas d’une modification de l’aspect extérieur.
Les constructions closes et couvertes constituent de l’emprise au sol. C’est notamment le cas :
Les constructions enterrées développent également de l’emprise au sol dès lors qu’un de ses éléments de composition comprend une emprise visible et permanente située au-dessus du niveau du sol. C’est par exemple le cas d’un accès.
Il faut noter que la notion de l’emprise au sol concerne également les surfaces aménagées pour être affectées au stationnement des véhicules.
En effet, à condition d’être surélevé au-dessus du niveau du sol, tout édifice affecté au stationnement des véhicules forme de l’emprise au sol.
Aussi, les carports, les appentis, les abris de voiture constituent systématiquement de l’emprise au sol quel que soit leur état : ouverts, ne comportant pas de fondations ou accolés en façade.
Tout comme les espaces de stationnement, les hangars constituent également de l’emprise au sol, même s’ils sont non clos et ne comportent pas des fondations.
Constituent de l’emprise au sol les terrasses qui ne sont pas de plain-pied, tout comme les terrasses couvertes ou celles nécessitant des travaux de fondation.
Par contre, les terrasses découvertes et non surélevées ne développent de pas de l’emprise au sol. Elles créent pourtant l’emprise au si elles sont couvertes et comportent des fondations.
Sont également concernés par l’emprise au sol les ouvrages disposant d’une couverture (fixe, rétractable ou démontable).
Dans ce même cadre, les ouvrages de faible consistance sont aussi concernés, par exemple les chapiteaux et les tonnelles. Il en est de même pour les verrières et les serres.
La notion de l’emprise au sol vise à compléter celle de la surface de plancher.
À noter pourtant que les constructions découvertes ou non closes (y compris les espaces de stationnement) ne sont pas prises en compte dans le calcul de la surface de plancher.
Une difficulté persiste, c’est que la surface de plancher détermine :
L’introduction de l’emprise au sol permet notamment de compléter certaines failles dans le contrôle de conformité aux règles en vigueur. Ainsi, aucun projet n’échappe à ce contrôle entrepris par l’administration, entre autres la construction ou l’aménagement de certains bâtiments agricoles ouverts sur l’extérieur (hangar) ou d’espace de stationnement (appentis, carport).
Ce sont en effet la surface de plancher et l’emprise au sol qui déterminent désormais les démarches à faire pour obtenir une autorisation de construire.
Bref rappel des formalités d’urbanisme :
| Construction nouvelle dont la surface de plancher ou l’emprise au sol excède les 20 m² | Permis de construire |
| Construction nouvelle dont l’emprise au sol et la surface de plancher sont inférieures ou égales à 20m² | Déclaration préalable de travaux |
| Travaux sur construction existante (extension, garage accolé, véranda) : construction d’une surface de plancher et d’une emprise au sol inférieures ou égales à 20 m² | Déclaration préalable de travaux. Le seuil est relevé à 40 m2 sous deux conditions : le terrain doit être en zone urbaine, l’extension ne doit pas porter les surfaces totales de la construction à plus de 170 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol (emprise au sol développant de la surface de plancher pour les bâtiments non agricoles). |
| Modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment | Déclaration préalable de travaux |
Voici quelques informations essentielles à savoir concernant l’emprise au sol :
L’évaluation de l’emprise au sol ne s’effectue pas par étage (niveau de construction), et ce, contrairement à la surface de plancher.
En d’autres termes, dans le calcul de l’emprise au sol, aucune addition ne devrait intervenir (sous réserve de l’architecture du bâtiment ou de l’ensemble du projet qui fait l’objet de la demande d’autorisation de construire).
L’emprise au sol tient compte de tous les types de constructions édifiés au-dessus du niveau du sol, y compris les surfaces closes et non closes ou non couvertes.
En outre, une construction est susceptible de développer à la fois de la surface de plancher, de l’emprise au sol et de la surface taxable.
Avec l’évaluation de la surface de plancher, l’emprise au sol permet de déterminer le seuil de recours obligatoire à un architecte.
De plus, dès lors qu’un bâtiment à construire développe de l’emprise au sol, le recours à un architecte est obligatoire. Cette mesure concerne notamment les bâtiments neufs à autre usage qu’agricole, et ce, pour un seuil de 170 m2. Ce dernier est porté jusqu’à 800 m2 pour les constructions à usage agricole.
Cependant, ce recours obligatoire à un architecte n’est pas exigé dans les parties d’emprise au sol non constitutives de surface de plancher d’un bâtiment développant à la fois de la surface de plancher et de l’emprise au sol (décret n°2012-677 du 7 mai 2012).
Dans le cadre de l’application de ce même décret, l’établissement du seuil de recours obligatoire à un architecte ne prend pas en compte les terrasses surélevées, les espaces de stationnement accolés ou les avancées de toitures maintenues au sol par des poteaux de soutien.
À noter que, dans son rapport d’expertise, le gouvernement a remis en question la notion d’emprise au sol de la partie d’une construction constitutive de surface de plancher. Les agents ainsi mandatés y soulignent le manque de lisibilité de cette notion.
Quelques rappels importants
Le calcul de la surface de plancher n’intervient que dans les bâtiments couverts et clos. Un bâtiment ouvert vers l’extérieur et non couvert peut développer de l’emprise au sol sans constituer de la surface de plancher.
Un local affecté au stationnement des véhicules (clos ou non clos, couvert ou non couvert) constitue de l’emprise au sol.
Pour un projet de construction d’un bâtiment neuf constituant exclusivement de l’emprise au sol supérieure ou égale à 170 m2 (entre autres à cause de l’absence d’un mur de façade), le recours à un architecte est obligatoire.
Il en est de même pour la construction d’un bâtiment neuf formant à la fois de l’emprise au sol et de la surface de plancher, dès lors que cette dernière (la surface de plancher) est supérieure ou égale à 170 m2. Dans ce cas, les parties de la construction (comme les espaces affectés au stationnement des véhicules) ne développant pas de la surface de plancher ne sont pas prises en compte dans l’établissement du seuil de ce recours à un architecte. Celui-ci est porté à 800 m2 pour un bâtiment à usage agricole.
À noter que les taxes d’urbanisme se calculent comme suit :
Ce qui fait que l’emprise au sol n’est pas concernée par le calcul des taxes d’urbanisme.
Il existe deux types de l’emprise au sol à savoir :
L’emprise au sol du Code de l’urbanisme est un élément clé à prendre en compte afin d’obtenir une autorisation de réaliser un projet de construction ou déterminer les démarches préalables à entreprendre (recours à un architecte, déclaration préalable de travaux ou permis de construire).
La définition de cette notion est notamment disposée par l’article R. 420 du Code de l’urbanisme. La circulaire du 3 février 2012 y apporte certaines précisions et le décret du 27 février 2014 un complémentaire de définition.
À noter que la notion de l’emprise au sol s’applique à l’ensemble du territorial national français.
La définition de l’emprise peut être entièrement déterminée par le règlement d’urbanisme d’une commune. S’appliquant seulement au territoire soumis à ce règlement d’urbanisme, elle constitue un élément servant de référence dans le cadre du respect des règles de prospect ou permettant de déterminer le COES (Coefficient d’emprise au sol).
Cependant, ce type d’emprise au sol ne permet en aucun cas de détermine les démarches préalables à entreprendre pour réaliser un projet de construction.
Dans le cas où le règlement d’urbanisme d’une commune ne propose aucune définition explicite de l’emprise au sol, il convient de prendre en compte celle disposée par la jurisprudence administrative. Cette dernière tendre à mettre au point la correspondance entre emprise au sol et la base de la construction. Cependant, tenant compte de l’architecture du projet à réaliser, le juge peut proposer de prendre l’emprise au sol pour une « projection ».
Dans tous les cas, le sens permettant d’ouvrir le plus de droit à construire est à prendre en compte, selon l’avis du législateur.
Source : Question écrite n°8643, publiée au JO le 30/10/2007
Par exemple :
Les simples débords de toiture ne sont pas pris en compte dans l’emprise au sol du Code de l’urbanisme. En revanche, ils sont à inclure dans l’emprise au sol du règlement de l’urbanisme.
Tout dépend pourtant de la définition donnée par le règlement d’urbanisme à cette notion.
Selon l’article R. 420-1 du Code de l’urbanisme, l’emprise au sol n’est que la projection verticale du volume de la construction, y compris les surplombs et les débords.
Cette définition ne remet pourtant pas en question celle retenue par les documents d’urbanisme. Elle ne sert donc pas de référence pour l’application des règles de prospect ou des coefficients d’emprise au sol.
| Emprise au sol du code de l’urbanisme | Emprise au sol du règlement d’urbanisme | |
| PERMET | De définir les démarches d’urbanisme à entreprendre | De déterminer le Coefficient d’Emprise au Sol ou d’appliquer les règles de prospect |
| NE PERMET PAS | De déterminer le Coefficient d’Emprise au Sol ou d’appliquer les règles de prospect | De définir les démarches d’urbanisme à entreprendre |
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