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Régulariser une construction non déclarée

Avec les règles d’urbanismes, il est désormais obligatoire de déclarer toutes les constructions que vous allez réaliser sur votre propriété. Le non-respect de cette obligation peut vous causer des problèmes. Cependant, vous avez déjà entamé les travaux ou vous avez déjà réalisé les modifications à votre propriété sans en tenir compte. Vous voulez régulariser votre situation, mais vous ne savez pas comment vous y prendre. Les procédures de régularisation proprement parlées n’existent pas vraiment, même si la pratique et le terme « régularisation » existent bien dans le Code de l’urbanisme, tout comme le « dossier modificatif ».   Jusqu’à maintenant, il n’y a que le transfert de permis de construire ou encore le permis modificatif permet de mettre à jour une demande qui ait été adressée à la mairie. Même s’il n’y a aucune formalisation sur les procédures, il existe toujours des moyens pour vous aider à régulariser votre situation.

Vous n’avez pas déclaré la construction alors que vous l’avez déjà finie

Quelle que soit la raison qui vous poussait à réaliser une construction sans avoir fait une déclaration au préalable de votre projet, la mairie vous considèrera comme en infraction. Aucune excuse n’est valable que ce soit volontaire ou involontaire. La non-déclaration d’un projet de construction ou de modification est sanctionnée par une amende et une remise en conformité. La mairie et le service d’urbanisme peuvent même demander la démolition de la construction non légale. Pour régulariser votre construction ou votre extension, de faire une demande de construire à la mairie. Votre demande doit retranscrire votre projet tel que vous l’envisagez à l’origine. Selon la nature de la construction, vous devez soit entamer les procédures administratives pour avoir un permis de construire ou les démarches pour une déclaration au préalable.

Comment indiquer que c’est une demande de régularisation ?

Puisqu’il n’y a aucune procédure de régularisation, il n’y a pas de formulaire spécifique à remplir pour déclarer une construction illégale. Pour le signaler, vous pour inscrire dans l’encadré « Courte description du projet » la date d’achèvement des travaux ainsi que l’emplacement du projet selon les consignes de la DP.11 (Notice décrivant les matériaux et les modalités d’exécution) pour le dépôt de déclaration des travaux. S’il s’agit d’une demande de permis de construire, vous pouvez indiquer sur le formulaire « demande de régularisation d’autorisation », vous pouvez décrire les modifications ou les nouvelles constructions que vous avez réalisées.

 

Le projet final ne respecte pas le projet initial

Vous avez fait une demande de permis de construire et vous avez lancé vos travaux. En cours de route, vous avez décidé de changer d’avis et au final, vous n’avez pas respecté votre projet initial. Dans ce cas, vous avez réalisé une construction inégale que vous devez régulariser. Pour cela, vous devez réaliser une nouvelle déclaration préalable de travaux ou de demande de permis de construire à la mairie. Vous devez joindre avec votre demande d’autorisation de construire la Déclaration attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux puisque les nouveaux travaux ne respectent pas le projet initial.

Et formulaire ?

Votre dossier doit être cohérent pour éviter les litiges avec le service d’urbanisme. Vous devez indiquer les références de la première autorisation de construire dans le cadre « Courte description du projet » du formulaire. Les références de ce dossier sont mentionnées sur le récépissé de dépôt de demande ou sur toutes les notifications se rapportant au projet initial que vous avez reçues.

Et quels plans joindre ?

Si vous voulez régulariser votre nouvelle construction, vous devez ajouter à votre nouvelle demande :

  • Les plans de l’état initial qui détaillent les caractéristiques du terrain avant les différentes constructions
  • Les plans de l’état initialement projeté correspondant aux plans de la première autorisation de construire ;
  • Les plans de l’état projeté pour décrire les caractéristiques finales de la nouvelle construction

Il faut joindre ces plans pour l’établissement du plan de masse, du plan de coupe et des plans de façades et des toitures.

Pour aller plus loin…

Pour faciliter les démarches, pensez à noter sur une feuille de papier les caractéristiques de l’autorisation déposée initialement et ceux des travaux réellement déposer. Vous pouvez ensuite l’utiliser comme une notice pour justifier pour quelles raisons vous n’avez pas respecté les normes du projet initial pour la demande d’autorisation pour la demande d’autorisation de régularisation. Bien évidemment, votre notice n’aura aucune valeur légale au niveau des règles de l’urbanisme, mais elle peut vous aider à faciliter les procédures de régularisation.

La construction est en cours et ne respecte pas les déclarations initiales

Dans ce cas, arrêtez tout de suite les travaux et entamez les procédures de régularisation de la construction inachevée

Où déposer la demande de permis de construire modificatif ?

Si la construction n’est pas terminée et qu’elle nécessite un permis de construire :

Dans ce cas, vous devez déposer votre demande de permis de construire modificatif en complément de la première demande de permis de construire que vous avez réalisée.   Cette démarche n’est cependant pas valable pour les déclarations préalables des travaux.

IMPORTANT : le permis de construire doit être en cours de validité. Vous devez entamer les procédures avant que les travaux soient terminés ou quand le permis de construire initial est périmé.

Il est possible de déposer le permis de construire modificatif dès que vous avez reçu l’arrêté d’accord, sans attendre que le permis de construire initial soit initié. Cependant, assurez-vous que la DAACT n’ait pas été déposée à la mairie, si tel est le cas, vous ne pourrez régulariser votre travail qu’en effectuant une demande de permis de construire.

Quels sont les travaux concernés par la modification du permis de construire ?

Vous pouvez demander un permis modificatif pour les travaux suivants :

  • Modification de l’aspect extérieur d’une construction (ravalement de façade, peinture, etc.)
  • La réduction ou l’augmentation de l’emprise au sol et de la surface du plancher
  • Modification d’usage des locaux.

Si les modifications sont plus conséquentes, il faut faire une nouvelle demande de permis de construire ou d’un permis d’aménager.

Quels sont les documents à fournir pour modifier un permis de construire en cours de validité ?

Pour modifier un permis de construire ou un permis d’aménager, vous devez constituer un dossier contant le formulaire Cerf n° 13411*05 et les documents indispensables pour la demande.

Vous devez ensuite déposer le nouveau dossier à la mairie. Mais attention : cette démarche n’est valable que si la déclaration d’achèvement des travaux n’a pas encore été délivrée à l’administration. Vous pouvez adresser une lettre recommandée avec accusé de réception à la mairie si vous n’avez pas le temps de vous déplacer.

Vous recevrez un récépissé vous confirmant le numéro d’enregistrement de votre dossier, avec la date de reprise des travaux, s’il n’y a aucune opposition au projet.

 

Pourquoi demander un permis de construire modificatif ?

Ce type de permis de construire n’exige pas l’ajout de nouveaux plans, même si le service administratif peut en exiger pour que la demande soit parfaitement instruite. C’est un droit qu’il peut réellement en profiter pour qu’il puisse affirmer sa crédibilité et s’assurer que le projet ne va pas à l’encontre des règles de l’organisme.

De ce fait, même si en règle générale ce n’est pas obligatoire, il est judicieux d’y joindre tous les plans en rapport avec le projet déjà mis à jour. Cela accélèrera également les procédures de vérification de la conformité de votre projet.

Et si les modifications sont plus importantes par rapport au projet initial ?

  • Les modifications en rapport avec l’implantation du projet, son affectation, sa hauteur et son volume portent atteinte à « l’économie générale du projet ». Dans ce cas, il est indispensable de déposer une nouvelle demande de permis de construire pour régulariser la construction.
  • Si la régularisation concerne une déclaration préalable de travaux en cours de validité pour une construction inachevée, les procédures seront plus complexes, car les démarches proprement dites n’existent pas réellement. La mairie ne dispose pas de formulaire de déclaration préalable. Pour la déclaration au préalable des modifications du projet initial, il faut faire une nouvelle demande à la mairie avec les plans à jour.

 

 

Comment annuler une demande d’autorisation de construire ?

Annuler une autorisation de construire accordée

Selon les textes de l’urbanisme, il n’y a que le Tribunal et l’administration qui ont l’autorité nécessaire pour annuler l’autorisation du permis de construire. Cependant, il est toujours possible de faire une demande d’annulation de permis de construire. Vous pouvez adresser cette demande d’annulation à la mairie. La demande doit être rédigée sur papier libre ou par voie orale. Jusqu’à maintenant, la mairie n’exige pas de format spécifique.

Pour la demande d’annulation, il est préférable de déposer la demande en main propre. Selon les organisations internes de la mairie, l’administration peut délivrer une décharge ou un récépissé.

L’acte est valable une fois que la mairie a déclaré un nouvel arrêté indiquant les références des demandes de permis de construire faisant l’objet d’une annulation. Dans ce cas, il faut se fier à la bonne volonté de la mairie pour que votre demande d’annulation soit acceptée.

Annuler une demande d’autorisation de construire en cours d’instruction

Les procédures pour ce cas de figure n’existent pas également. La demande doit être rédigée sur papier libre, qu’il faut ensuite remettre au service d’urbanisme de mairie. Si la mairie ne publie pas d’arrêté, cela signifie que la procédure d’instruction a été interrompue.

La construction n’a pas été déclarée et ne respecte pas les règles d’uranisme

Pour un projet pas encore construit :

Pour éviter les problèmes, il faut abandonner le projet.   Si vous voulez vous savoir si votre projet a été autorisé ou non, vous devez demander un certificat d’urbanisme opérationnel en mairie.

Si une partie de la construction est déjà réalisée, la procédure sera très complexe.

  • Lorsque la construction est interdite par le règlement d’urbanisme

La démolition est la meilleure solution pour régulariser la situation et éviter les litiges avec l’administration selon l’article L.480-5 du code de l’urbanisme. S’il est possible de réviser le règlement d’urbanisme, la mairie l’aurait déjà fait et là vous pouvez soumettre à nouveau votre projet. Cependant, la modification du code de l’urbanisme est un processus coûteux et très long. Même si une jurisprudence permet de le faire, cela sera considéré comme un détournement de pouvoir selon le Conseil d’État du 31 mars 1995, n° 160774, Commune de Saint-Bon-Tarentaise.

  • Lorsque la construction est autorisée, mais qu’elle n’est pas conforme avec certaines règles

Si la construction est autorisée, elle doit respecter à la lettre les règles d’implantations, d’aspect extérieur et de hauteur.   Si cela concerne les aspects techniques, la meilleure solution consiste à modifier la construction pour qu’elle respecte les règles.

Vous devez ensuite le régulariser en déposant une demande d’autorisation de construire, et ne commencez les travaux qu’après la réception d’arrêté d’accord.

S’il est impossible de rendre le projet conforme aux règles d’urbanisme, il n’y a que la démolition totale ou partielle du bâtiment qui s’applique.

Quelles conséquences d’une régularisation au niveau des impôts ?

Les taxes d’urbanismes

Des taxes peuvent être appliquées sur le traitement de votre demande. Si c’est le service d’urbanisme qui contacte constate l’achèvement des travaux, vous serez contraint de payer des taxes d’urbanismes.

Les impôts locaux

Les impôts locaux (taxe d’habitation, taxe foncière sur les propriétés bâties et non bâties) peuvent également augmenter, quelle que soit la nature de votre construction. De ce fait, vous devez toujours payer les taxes de l’année en cours même si vous n’avez fait la déclaration de votre construction avant son achèvement.

 

Faut-il rembourser les impôts d’une construction non déclarée ?

Malgré le fait que l’acquittement des taxes n’est pas ponctuel, vous devez régler dès que vous avez achevé votre projet selon le Conseil d’État du 18 novembre 1985 n° 65807. Il ne s’agit pas de « remboursement », mais d’un acquittement. Une pénalité d’une valeur de 80 % des taxes sera également applicable (art. L.331-23 du code de l’urbanisme).

Concernant les impôts directs locaux, le montant des taxes est évalué tous les 1er janvier. De ce fait, il est impossible de définir si le remboursement des impôts locaux est systématique ou non pour une construction illégale.

 

 

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