La notion d’emprise au sol est prévue par le décret du 29 décembre 2011. Elle se rapporte à une unité de surface administrative qui permet de définir le régime applicable à un projet de construction (permis de construire ou déclaration préalable).
Il est assez difficile d’appréhender le calcul de l’emprise au sol : selon la définition du code de l’urbanisme elle constitue une « projection au sol d’une construction » (article R.420-1 du code de l’urbanisme), sans apporter d’autres éléments de calcul plus précis.
La circulaire du 3 février 2012, même si elle reste particulièrement incomplète à certains égards, donne des renseignements supplémentaires qui permettent de mieux comprendre la notion d’emprise au sol.
En parallèle, l’emprise au sol est appréciée en fonction du fait qu’elle soit ou non constitutive de surface de plancher. En effet, dans le cadre d’un bâtiment à autre usage qu’agricole, le seuil de recours obligatoire à l’architecte s’établit compte tenu de la surface de plancher et de la seule emprise au sol développant de la surface de plancher.
Cette note propose une révision approfondie quant au calcul de l’emprise au sol en s’appuyant sur différents exemples (garage, maison individuelle, hangar …). Elle propose aussi une reforme sur les démarches d’urbanisme à compte tenu de l’emprise au sol à édifier.
Emprise au sol : définition et démarches
Quelques rappels sur la surface de plancher
La surface de plancher se rapporte à la surface en mètres carrés de chacun des niveaux clos et couverts d’une construction, calculée depuis le nu intérieur des façades, à laquelle il faut déduire, entre autres éléments :
• Les vides et trémies ;
• Les surfaces des combles non aménageables (à ne pas mélanger avec combles « non aménagés ») ;
• Les surfaces sous une hauteur plafond inférieure à 1,80 m ;
• Les espaces qui servent de stationnement.
Consultez cet article pour plus d’informations : calcul surface de plancher.
Ces éléments de rappels sont indispensables pour mieux cerner la suite de cette note.
Objectifs et justifications de la notion d’emprise au sol
L’emprise au sol est venue compléter la surface de plancher, laquelle vient remplacer les anciennes notions de Surface Hors-Oeuvre Nette (SHON) et Surface Hors-Oeuvre Brute (SHOB).
Contrairement aux SHON/SHOB, la surface de plancher ne prend pas en considération l’épaisseur des murs extérieurs.
La position du législateur se justifie par rapport aux récentes exigences en termes de performance énergétique des nouveaux bâtiments à usage d’habitation, encourageant une isolation de meilleure qualité (en conséquence, à une augmentation de l’épaisseur des structures du bâtiment).
La surface de plancher a corrigé en amont les notions de SHOB/SHON de manière à ne pas pénaliser l’isolation des nouveaux bâtiments.
Ainsi, sous le régime de la SHOB/SHON, le seuil du permis de construire, dont le délai d’instruction est de deux mois, aurait pu être plus facilement atteint par les constructions isolées. Ou encore, le calcul du Coefficient d’Occupation des Sols (COS) aurait pu être défavorable à l’isolation des bâtiments.
La difficulté étant que la surface de plancher n’intéresse que les constructions closes et couvertes. De plus, elle ne prend pas en compte les surfaces affectées au stationnement des véhicules.
En retour, le législateur a proposé la notion d’emprise au sol afin de garder un pouvoir de contrôle sur les constructions :
• non closes et/ou découvertes,
• ainsi que sur les espaces de stationnement.
Ces constructions restent en conséquence soumises à autorisation de construire compte tenu de l’importance de l’emprise au sol envisagée.
Définition de l’emprise au sol
La définition de l’emprise au sol est codifiée à l’article R.420-1 du code de l’urbanisme de la manière suivante :
L’emprise au sol au sens du présent livre est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus.
Cet article est inclus dans le livre IV du code de l’urbanisme : « Régime applicable aux constructions, aménagements et démolitions ».
Emprise au sol : permis de construire ou déclaration préalable de travaux ?
Le régime applicable aux constructions est déterminé à la fois par l’emprise au sol et par la surface de plancher.
L’emprise au sol n’est pas qu’une simple notion accessoire à la surface de plancher : au contraire, il est nécessaire de calculer ces deux surfaces afin d’identifier correctement les démarches à entreprendre.
La surface de plancher d’une construction est inférieure à 5m². Toutefois, son emprise au sol est supérieure à 5 m². En conséquence, le bâtiment relève de la déclaration préalable de travaux.
Il faut enfin rappeler que l’emprise au sol ou la surface de plancher appartiennent à un ensemble d’autres critères déterminant le régime applicable à un projet.
Ainsi, le code de l’urbanisme prévoie que des travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment relèvent de la déclaration préalable. Ou encore, que le régime applicable aux piscines dépend de la superficie du bassin et non de son emprise au sol.
Construction nouvelle
Les projets de constructions nouvelles, c’est-à-dire édifiés en dehors de tout contact d’un ouvrage existant, obéissent à la procédure suivante :
• Par exemple :
La construction d’un abri de jardin dont la surface de plancher est inférieure à 20 m² mais dont l’emprise au sol dépasse les 20 m² est soumise à permis de construire.
Ou encore, la construction d’un garage, qui ne développe pas de surface de plancher, est soumise à formalités dès lors que son emprise au sol dépasse les 5 m².
Travaux sur construction existante
Le régime applicable aux travaux sur construction existante, comme la construction d’une extension ou des travaux de surélévation, est beaucoup plus complexe à saisir.
Les communes couvertes par un Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou un Plan d’Occupation des Sols (POS) sont divisées en zones géographiques afin de distinguer les règles d’urbanisme qui leur sont applicables.
De telles sorte que les dispositions locales d’urbanisme sont propres à chaque zone géographique de la commune.
Le régime applicable aux travaux sur construction existante est différent selon que le terrain se trouve ou non dans une zone urbaine.
En ce qui concerne donc la zone géographique du terrain, il est essentiel de se renseigner auprès de la mairie. Pour cela, il suffit que vous passiez un appel téléphonique.
De manière synthétique :
• Dans les zones urbaines
• Dans tous les cas, les travaux sur construction existante dont :
1. la surface de plancher à construire ou l’emprise au sol de la partie développant de la surface de plancher …
2. … est supérieure à 20 m² …
3. … et qui a pour effet de porter la surface de plancher ou l’emprise au sol de la partie développant de la surface de plancher à plus de 170 m² après travaux …
4. … nécessitent un permis de construire établi par un architecte.
Recours à l’architecte et emprise au sol des parties non constitutives de surface de plancher
Depuis le décret du 7 mai 2012, dans le cadre de la construction d’un ouvrage à autre usage qu’agricole, le recours obligatoire à un architecte s’apprécie au regard :
• de la surface de plancher ;
• et des parties de l’emprise au sol développant de la surface de plancher.
Pour mieux comprendre :
De manière simplifiée, seules les parties closes et couvertes d’un bâtiment développent de la surface de plancher. En parallèle, toujours de façon large, les espaces réservés au stationnement des véhicules sont à exclure de la surface de plancher.
En conséquence, l’emprise au sol des parties de bâtiment :
• ouverts et/ou découverts ;
• ou affectés à un usage de stationnement …
… ne vous obligent pas à faire appel à un architecte.
De plus, il est préférable de ne pas prendre en considération l’emprise au sol développée par les murs de façade dans le seuil de recours obligatoire à l’architecte, dans la mesure où ils ne développent pas de surface de plancher.
Il faut rappeler que le recours à un architecte est obligatoire si :
• La construction nouvelle dépasse 170 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol ;
• Les travaux d’extension ou de surélévation développent une surface de plancher ou une emprise au sol de plus de 20 m² en plus de conduire les surfaces de plancher totales ou l’emprise au sol développant de la surface de plancher à plus de 170 m² après travaux.
Conditions de dispense de recours à un architecte et bâtiment agricole
Il est essentiel de préciser que dans le cadre de la construction d’un bâtiment agricole dont la demande est déposée au nom d’une EARL (Entreprise Agricole à Responsabilité Limitée) à associé unique, le seuil de recours obligatoire à l’architecte prend en compte l’ensemble de l’emprise au sol du bâtiment agricole, sans qu’il ne soit possible d’exclure les parties du bâtiment ne développant pas de surface de plancher.
Ainsi, le recours à un architecte est obligatoire si le bâtiment agricole dépasse les 800 m² de surface de plancher ou d’emprise au sol dès lors que la demande est au nom d’une EARL unipersonnelle.
Calcul de l’emprise au sol
La circulaire du 3 février apporte des précisions notables sur la notion d’emprise au sol, notamment sur ce qu’il apparait nécessaire d’inclure ou d’exclure de l’emprise au sol.
L’emprise au sol est une projection au sol calculée en mètres carrés
Bien que cela apparait un peu curieux (ou trop évident), le code de l’urbanisme ne précise pas explicitement à quelle unité il convient de calculer l’emprise au sol (est-elle calculée en m², en mètre linéaire, en mètre cube …).
Très simplement, l’emprise au sol se calcule en mètre carré de surface (circulaire du 3 février 2012, dernière phrase), soit « longueur multipliée par la largeur » .
Dans la mesure où elle correspond à une projection au sol, l’emprise au sol prend en compte les structures de l’ouvrage : parois extérieures, avancées de toiture maintenues au sol par des éléments de soutien, terrasse surélevée, le cas échéant : l’espace occupée entre deux pilotis (source : extranet.nouveaupermisdeconstruire.gouv.fr).
A l’inverse de la surface de plancher, l’emprise au sol ne se calcule pas pour chacun des niveaux d’une construction.
A inclure à l’emprise au sol
De façon générale, il est possible de retenir qu’au sens de la circulaire du 3 février 2012, sont à inclure à l’emprise au sol :
• L’épaisseur des murs de façade d’un bâtiment, contrairement à la surface de plancher qui se mesure depuis l’intérieur des murs ;
• Les avancées de toitures maintenues au sol par des poteaux de soutien ;
• Les terrasses présentant une surélévation significative ou des fondations profondes ;
• Les rampes d’accès extérieures pour les véhicules ;
• Le bassin de la piscine – à ce sujet, s’il s’agit d’une piscine couverte par un abri, il convient de prendre en compte l’ensemble de l’emprise au sol formée par l’abri, sans pour autant additionner l’emprise au sol du bassin à l’emprise au sol de la piscine, lire cette note pour plus d’informations -> Piscine : surface de plancher, emprise au sol et surface taxable ;
• De manière plus large, tous les ouvrages pour lesquels il est possible d’effectuer une « projection » sur le sol (il est possible de comprendre : tous les ouvrages surélevés au-dessus du niveau du sol).
A exclure de l’emprise au sol
En revanche, ne développent pas d’emprise au sol :
• Les simples débords de toiture, sans poteaux de soutien ni encorbellement ;
• Les éléments de modénature (les éléments de « décor » en façade, comme les marquises, bandeaux, corniches, acrotères) ;
• Les terrasses de plain-pied, ou, sans être strictement de plain-pied, ne présentant pas de surélévation ;
• Les espaces de stationnement aménagés sur une surface libre.
Cas particulier des constructions enterrées
La notion d’emprise au sol, qui existait déjà au travers des documents d’urbanisme (POS/PLU), a toujours été facilement sujet à diverses interprétations, aussi bien par la jurisprudence que par le législateur lui-même (lire ce paragraphe à ce sujet -> les différentes emprises au sol).
La circulaire comme le décret du 29 décembre 2011 n’ont pas totalement ôté le caractère incertain de cette notion. Les constructions enterrées en sont de bons exemples.
Au préalable, il faut rappeler que l’emprise au sol, au sens du code de l’urbanisme, consiste en une projection verticale au sol d’une construction.
Dans le cadre des piscines enterrées
Le code de l’urbanisme est explicite au sujet de ces constructions : c’est la superficie du bassin qui motive les démarches d’urbanisme à entreprendre, non pas l’emprise au sol (article R.421-9 f) du code de l’urbanisme).
De telle sorte que le régime applicable aux piscines enterrées est de toute manière précisé sans ambigüité.
Dans le cadre des autres constructions enterrées
La notion d’emprise au sol devient beaucoup plus embarrassante lorsque le projet consiste à construire une construction enterrée qui n’est pas une piscine.
Il s’agit typiquement des projets de garages souterrains :
1. Un espace de stationnement ne développe jamais de surface de plancher, mais développe de l’emprise au sol.
2. L’emprise au sol consiste en une projection verticale au sol d’une construction.
3. Qu’en est-il des garages souterrains, pour lesquels il n’est pas possible d’effectuer une projection au sol ?
De façon synthétique, le site extranet du permis de construire, édité par le Ministère du Développement durable, en charge de l’urbanisme, tente de résoudre le problème de la façon suivante : (lire ici -> constructions enterrées ainsi que piscines et constructions enterrées)
• Principe : Une construction enterrée ne constitue pas d’emprise au sol dès lors qu’elle n’affleure pas au niveau du sol (comprendre : elle est invisible, même partiellement, sur le terrain – elle est littéralement sous le sol, accès compris).
• Exception : Une construction enterrée semble développer de l’emprise au sol dès lors qu’elle affleure le niveau du sol (comprendre : elle est visible sur le terrain, même partiellement).
Sauf erreur, il apparait qu’une construction souterraine, comme un garage, développe de l’emprise au sol dès lors qu’un de ses éléments de composition, comme une porte d’accès, est visible sur le terrain. A prendre toutefois au conditionnel.
Extraits du site nouveaupermisdeconstruire.gouv :
Comment mesurer l’emprise au sol d’une construction enterrée ? Réponse :
Une construction ou partie de construction enterrée ne constitue pas d’emprise au sol. Les éléments aériens d’une telle construction, en revanche, sont constitutifs d’emprise au sol, par exemple dans le cas où la partie supérieure de la construction est visible en surface.
Ce question-réponse indique d’une part qu’une piscine est dans tous les cas constitutive d’emprise au sol et d’autre part que les constructions enterrées ne constituent pas d’emprise au sol, n’y a-t-il pas là une contradiction ? Réponse :
Il n’y a pas de contradiction entre le fait de dire d’un côté que les piscines sont de l’emprise et de dire de l’autre que les constructions enterrées n’en sont pas.Les constructions enterrées ne sont pas constitutives d’emprise au sol dès lors qu’elles n’affleurent pas au niveau du sol, c’est à dire, que l’on ne les voit pas du tout lorsque l’on est sur le terrain.
Ce n’est donc pas le cas d’un bassin de piscine qui a une emprise permanente et visible sur le terrain.
C’est cette distinction qui différencie les constructions enterrées et les bassins de piscine et conduit à un traitement différent : les premières ne sont pas de l’emprise alors que les seconds en sont.
Emprise au sol maison
1. Les surfaces ne développant ni surface de plancher ni emprise au sol correspondent :
– aux simples débords de toiture : elles sont non closes et ne sont pas maintenues au sol par des poteaux ;
– aux éléments de façade, une « marquise », sur cet exemple.
2. L’emprise au sol ne développant pas de surface de plancher correspond :
– aux surfaces affectés au stationnement des véhicules : ici, bien que le garage soit clos et couvert, il est à exclure de la surface de plancher, comme prévu au 4° de l’article R.112-2 du code de l’urbanisme. Il développe toutefois de l’emprise au sol.
– à l’appentis : l’appentis est couvert mais ouvert sur l’extérieur, de plus il est réservé au stationnement des véhicules. Il ne peut donc pas développer de surface de plancher, qui s’intéresse qu’aux seules parties closes et couvertes et à laquelle il convient de déduire les espaces de stationnement. Il développe toutefois de l’emprise au sol car il est surélevé du niveau du sol en plus d’être maintenu par des poteaux
– aux murs de façade : la surface de plancher ne prend pas en compte l’épaisseur des murs de façade (R.112-2 CU, premier alinéa). En conséquence, les murs de façade développent de l’emprise au sol (ils constituent l’assise au sol du bâtiment), sans pour autant constituer de la surface de plancher. Pour information : les cloisons intérieures ne sont pas à déduire de la surface de plancher.
3. L’emprise au sol développant de la surface de plancher correspond :
– ici aux surfaces à usage d’habitation au rez-de-chaussée du bâtiment, épaisseur des murs de façade exclu. Il convient de rappeler que la surface de plancher se calcule pour chacun des niveaux du bâtiment, contrairement à l’emprise au sol pour laquelle la notion de niveau n’intervient pas.
Emprise au sol garage
1. Les surfaces ne développant pas d’emprise au sol correspondent :
– ici à l’avancée de toiture : il s’agit d’un simple débord qui n’est pas maintenue au sol. Au sens de la circulaire du 3 février 2012, elle aurait fait partie de l’emprise au sol si elle avait été maintenue au sol par des éléments de soutien. Dans cet exemple, il n’y a pas lieu de tenir compte de l’avancée de toiture afin de définir le régime applicable au garage (permis de construire ou déclaration préalable).
2. L’emprise au sol ne développant pas de surface de plancher correspond :
– aux surfaces closes et couvertes du garage : les espaces de stationnement développent de l’emprise au sol sans créer de la surface de plancher.
Emprise au sol abri de jardin
1. Les surfaces ne développant ni surface de plancher ni emprise au sol correspondent :
– aux simples débords de toiture, non maintenus au sol.
2. L’emprise au sol développant de la surface de plancher correspond :
– aux surfaces closes et couvertes de l’abri de jardin.
3. L’emprise au sol ne développant pas de surface de plancher correspond :
– à l’avancée de toiture en façade maintenue au sol par des poteaux.
Pour cet exemple, les démarches d’urbanisme vont dépendre à la fois de l’emprise au sol totale de l’abri de jardin (développant ou pas de la surface de plancher) et de la surface de plancher.
Ainsi, si l’emprise au sol de cet abri de jardin est supérieure à 20 m², alors il relève du régime du permis de construire, même si la surface de plancher est inférieure à 20m².
Ou encore, si l’emprise au sol est supérieure à 5 m², alors il relève de la déclaration préalable, même si la surface de plancher est inférieure à 5m².
Emprise au sol piscine
1. L’emprise au sol développant de la surface de plancher correspond :
– aux surfaces sous une hauteur supérieure à 1,80 m : les surfaces couvertes par un abri de piscine constituent de la surface de plancher s’il est clos, couvert et fait plus de 1,80 m. Un permis de construire est par ailleurs requis. Le bassin de la piscine ne développe pas de surface de plancher.
2. L’emprise au sol non constitutive de surface de plancher correspond :
– au bassin de la piscine : il développe de l’emprise au sol sans jamais créer de surface de plancher.
– aux parois de l’abri : étant des éléments structurels surélevés au-dessus du niveau du terrain naturel, elles développent de l’emprise au sol. Elles ne doivent toutefois pas être intégrées au calcul de la surface de plancher, qui ne prend pas en compte les murs extérieurs.
Emprise au sol hangar
Cet hangar agricole est couvert sans être clos. Il développe donc de l’emprise au sol sans créer de la surface de plancher, qui intéresse les surfaces couvertes et closes. Si le hangar était couvert et clos, alors il aurait formé à la fois de l’emprise au sol, de la surface de plancher et de l’emprise au sol constitutive de surface de plancher.
Dans la situation où un permis de construire est déposé par une EARL unipersonnelle pour un projet de bâtiment agricole, le seuil de recours à l’architecte s’apprécie compte tenu de l’emprise au sol du bâtiment, sans qu’il ne soit fait de distinction entre l’emprise au sol développant ou ne développant pas de surface de plancher.
Pour de tels projet, il faudra que vous ayez recours à un architecte dès lors que la surface de plancher ou d’emprise au sol dépasse les 800 m².
