Le plan de masse est le dessin de votre terrain vu de dessus, avec les constructions qui existent et celles que vous projetez. Il est coté dans les 3 dimensions (longueur, largeur, hauteur) et sert à la mairie pour vérifier les distances, les hauteurs, les accès et les raccordements : c’est la pièce PCMI2 du permis de construire d’une maison.
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5,0/5 sur 20 avis Google Bureau d’études en urbanisme depuis 15 ans Voir un exemple de plan de masse
Le plan de masse d’une maison est un plan à l’échelle de tout le terrain, vu du ciel. On y lit trois choses : les constructions qui existent, celles que vous allez bâtir ou modifier, et les mesures qui les situent sur le terrain.
Sa définition tient en une phrase du code de l’urbanisme : le dossier de permis de construire comprend « un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions » (article R. 431-9).
La mairie s’en sert pour vérifier que le projet respecte les règles d’implantation et de hauteur du plan local d’urbanisme (PLU). Elle y lit aussi l’aménagement du terrain, l’accès à la rue et les branchements aux réseaux.
À ne pas confondre avec le plan de situation, qui montre seulement où se trouve le terrain dans la commune.
Voici ce que le plan doit montrer. La liste vient du code de l’urbanisme et de la notice officielle des formulaires.
En pratique, on trace aussi les limites du terrain et la rue : c’est par rapport à elles que l’on mesure les distances.
La formule vient du code de l’urbanisme (« coté dans les trois dimensions ») et le formulaire de déclaration préalable la reprend : « Un plan de masse coté dans les 3 dimensions ». La notice officielle précise : « les cotes, en 3 dimensions (longueur, largeur et hauteur) ».
Un « plan de masse 3D » n’est donc pas une image en relief. C’est un plan à plat sur lequel les hauteurs sont écrites en chiffres. Le plan en coupe le complète : il montre le terrain et la construction vus de côté.
| Cote | Mesure |
|---|---|
| Longueur de la maison | 12,00 m |
| Largeur de la maison | 10,00 m |
| Distance à la rue | 5,00 m |
| Distance à la limite de gauche | 3,00 m |
| Distance à la limite de droite | 5,00 m |
| Distance au fond du terrain | 25,00 m |
| Hauteur à l’égout du toit | 6,00 m |
| Hauteur au faîtage | 9,50 m |
Si le terrain est dans une zone inondable d’un plan de prévention des risques, les cotes du plan de masse sont rattachées au système d’altitudes de ce plan (article R. 431-9).
Dans notre application, le plan est coté et mis à l’échelle à partir de votre terrain, et l’aperçu est gratuit.
Les textes n’imposent pas d’échelle précise. La notice officielle demande de choisir « une échelle permettant de représenter le projet dans le terrain ».
Ce qui est obligatoire : écrire l’échelle sur le plan, la traduire en échelle graphique (une barre graduée) et indiquer le nord (article A. 431-9 du code de l’urbanisme).
En pratique :
L’échelle graphique reste juste même si le plan est imprimé ou affiché à une autre taille. Sur un très grand terrain, vous pouvez fournir deux plans : l’ensemble du terrain, puis le détail du projet à plus grande échelle. La notice le prévoit.
Le plan de masse porte un code, qui change avec le formulaire.
| Votre dossier | Formulaire | Code du plan de masse |
|---|---|---|
| Permis de construire d’une maison individuelle ou de ses annexes | Cerfa 13406*17 | PCMI2 |
| Permis de construire d’une autre construction | Cerfa 13409*17 | PC2 |
| Déclaration préalable de travaux | Cerfa 16702*03 | DPC2 (DP2 sur l’ancien formulaire) |
Si vous déposez votre dossier sur papier, joignez des exemplaires supplémentaires du plan de masse : 5 pour un permis de construire, 2 pour une déclaration préalable.
Tout dépend du plan que vous cherchez.
Le plan de masse d’une maison déjà construite. Il se trouve dans le dossier du permis de construire ou de la déclaration préalable déposé à l’époque :
Ce plan montre la maison telle qu’elle a été autorisée. Pour de nouveaux travaux, il faut un plan à jour.
Le plan de masse d’un nouveau projet. Personne ne le délivre, ni la mairie ni le cadastre. Il se dessine pour votre projet, par vous ou par un professionnel. Le plan cadastral peut servir de fond pour tracer le terrain, mais ce n’est pas un plan de masse : il ne montre ni vos constructions cotées ni votre projet.
Pour une déclaration préalable, vous pouvez le faire vous-même : le recours à un architecte n’est jamais obligatoire.
Pour un permis de construire, un particulier qui construit pour lui-même peut le faire tant que la surface de plancher ne dépasse pas 150 m². Au-delà, l’architecte est obligatoire : c’est lui qui établit le plan de masse avec le reste du projet. Pour un agrandissement, on regarde la surface de plancher après travaux. Pour une société, l’architecte est en règle générale obligatoire.
Les professionnels qui font des plans de masse :
Maison neuve. Le plan de masse est la pièce PCMI2 du permis de construire. Il montre tout le terrain, la maison avec ses cotes, l’accès depuis la rue, les branchements, et les arbres gardés, supprimés ou plantés.
Piscine. Le plan montre le bassin avec sa longueur, sa largeur et sa profondeur, ses distances aux limites du terrain et à la maison, le local technique et les raccordements. Pour une piscine enterrée, hors secteur protégé : aucune autorisation jusqu’à 10 m² de bassin ; une déclaration préalable de plus de 10 m² à 100 m² ; un permis de construire au-delà de 100 m², ou dès que la couverture d’un bassin de plus de 10 m² dépasse 1,80 m de haut.
Abri de jardin. Le plan montre l’abri avec sa longueur, sa largeur et sa hauteur, et ses distances aux limites du terrain et à la maison. Pour un abri indépendant, hors secteur protégé : aucune formalité jusqu’à 5 m² ; une déclaration préalable de plus de 5 m² à 20 m² ; un permis de construire au-delà de 20 m². Ces surfaces se comptent en emprise au sol et en surface de plancher. Si le PLU ne fixe pas de distance, l’abri se place en limite de propriété ou à 3 m au moins.
Dans le commerce, le plan de masse d’un magasin est le plan d’implantation des rayons et des allées dans la surface de vente. Ce n’est pas un document d’urbanisme.
Pour des travaux dans un magasin, qui est un établissement recevant du public, le dossier déposé en mairie comprend des plans de masse qui font ressortir l’accès des secours, et un plan coté dans les trois dimensions des cheminements extérieurs et du stationnement.
Un plan incomplet retarde le dossier. La mairie a un mois après le dépôt pour réclamer les pièces qui manquent, vous avez trois mois pour les envoyer, et le délai d’instruction ne démarre que lorsque le dossier est complet.
Les oublis les plus courants :
Pour un permis de construire, oui : il fait partie des « pièces obligatoires pour tous les dossiers ». Pour une déclaration préalable, il est « à fournir si votre projet crée une construction ou modifie le volume d’une construction existante (exemples : véranda, abri de jardin…) ». Ce sont les mentions des formulaires.
Oui. La mairie n’attend pas un rendu d’architecte, mais un plan juste, à l’échelle, lisible et coté. Un dessin au trait suffit s’il montre tout ce qui est demandé.
Les deux existent. Par internet, sur le guichet mis en place par votre commune, le plan se joint en fichier, le plus souvent en PDF. Sur papier, il se joint au dossier avec ses exemplaires supplémentaires.
Cela dépend de qui le fait. Nos deux formules et leurs prix sont en haut de cette page : avec notre application, ou confié à notre bureau d’études. Un géomètre-expert se déplace pour mesurer le terrain : demandez-lui un devis.
Oui. Enedis en demande un pour raccorder une maison neuve au réseau électrique ou pour déplacer un compteur.
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