Astuces pour établir un plan de masse

L’établissement d’un plan de masse demande une certaine technicité. D’où la nécessité de vous fier aux conseils d’un professionnel dans le domaine.

Plan de masse : définition

Le plan de masse est une représentation d’un projet de construction. Il faut faire apparaître les éléments bâtis et végétaux sur un terrain constructible. C’est l’un des principaux documents d’urbanisme déterminant l’autorisation de construire nécessaire pour réaliser le projet en question (permis de construire ou déclaration préalable de travaux).

Que montre le plan de masse ?

C’est dans le plan de masse que le demandeur d’autorisation de construire doit montrer que son projet respecte les règles relatives aux points suivants :

∙         Salubrité ;

∙         Sécurité ;

∙         Assainissement ;

∙         Implantation des constructions ;

∙         Densité de surface autorisée.

Aussi, grâce aux informations fournies dans le plan de masse, il est plus facile d’apprécier le projet de construction à réaliser. Ce dernier représente-t-il un risque particulier, entre autres celui lié à l’emplacement des accès vers le terrain depuis la voie publique ?

Par ailleurs, dans le cas où le projet concerne la construction d’une maison individuelle sur un terrain non bâti, le plan de masse est particulièrement nécessaire pour savoir la manière d’évacuer les eaux usées et pluviales.

Ce type de plan montre généralement que le terrain constructible a fait ou va faire l’objet d’une opération de viabilisation. Un Coefficient d’emprise au sol peut être imposé par le règlement d’urbanisme. Le plan de masse indique les informations permettant au service instructeur de vérifier le respect du seuil de CES autorisé dans le bâtiment à construire.

Le règlement d’urbanisme peut également imposer un seuil minimal d’espace libre et une distance de recul. Celle-ci est à déterminer au par rapport aux limites du terrain, à une autre construction existante ou à une bande de recul déjà établie par une servitude administrative.

Relation entre code de l’urbanisme et plan de masse

Un cadre réglementaire concernant les limites du terrain et ses clôtures est apporté par le Code de l’urbanisme au plan de masse. Le contrôle effectué par la mairie se focalise particulièrement sur le respect des règles régissant les constructions, et ce, par rapport aux éléments suivants :

∙         Dimensions des accès (par exemple celle d’un portail d’accès au véhicule) ;

∙         Emplacement des accès au terrain ;

∙         Emplacement des accès aux constructions.

Dans le cas où un accès est évalué comme source de risque pour la sécurité des usagers à cause de son implantation incorrecte, la mairie s’intéresse particulièrement aux accès au terrain et aux constructions.

C’est dans le plan de masse que les aménagements présents sur le terrain sont illustrés. Ils concernent notamment les allées et l’emprise de la servitude de passage (si celle-ci existe) permettant d’accéder au terrain ou aux constructions.

L’autorisation de construire demandée peut être refusée si le plan de masse montre l’insuffisance ou l’absence de l’accès au terrain.

Démontrant à la fois les constructions existantes et futures, le plan de masse illustre donc le bâtiment principal et ses annexes (serres, véranda, garage, abri de jardin, etc.). Il aide en effet la mairie à vérifier le respect des distances minimales de recul (entre les constructions existantes et les constructions nouvelles) prévues par le Code d’urbanisme.

En outre, le plan de masse doit présenter le bâtiment faisant l’objet des travaux et la nouvelle partie dans le cas d’un projet d’extension ou d’agrandissement.

Représentation des aménagements extérieurs dans le plan de masse

Les aménagements concernent notamment les dalles, les allées et les terrasses. Pouvant avoir une incidence sur le CES, ils doivent être figurés sur le plan de masse. Il en est de même pour les poteaux, les pylônes, les barbecues et les autres ouvrages à utiliser à l’extérieur du bâtiment.

De plus, ce type de plan doit mentionner les cotes illustrant :

∙         les distances entre les constructions (distance à calculer depuis le nu extérieur de la construction jusqu’au nu extérieur de la construction existante la plus proche) ;

∙         les distances des constructions depuis les limites de terrain (distance à calculer depuis le nu extérieur de la construction jusqu’à l’alignement et la ligne séparative) ;

∙         les dimensions des constructions (largeur et longueur de chaque construction, y compris les aménagements extérieurs concernés par le projet à réaliser).

Il se peut aussi que l’administration réclame les cotations du terrain, surtout si le projet concerne la division en lotissement. Ces éléments permettent de présenter clairement les dimensions et les distances envisagées dans un projet de construction. En leur absence, le dossier de demande d’autorisation pourrait faire l’objet d’une notification pour insuffisance.

C’est vrai que l’inscription des cotes est facultative. Elle peut être pourtant nécessaire dans l’instruction du dossier, et ce, dans la mesure où le plan de masse est utilisé pour analyser la répartition des constructions sur le terrain constructible. En effet, l’omission des cotes peut être pénalisante.

Les plantations dans le plan de masse : les dispositions du Code civil sont-elles respectées ?

Par rapport aux plantations sur le terrain, le plan de masse doit aussi respecter les dispositions du Code civil.

Le Code civil réglemente notamment les limites séparatives et la distance entre les plantations. Dans son article 671, ce même code stipule les points suivants :

∙         respect d’un recul de 0,50 m depuis la ligne séparative pour une plantation d’une hauteur maximale de 2 m ;

∙         respect d’un recul de 2 m depuis la ligne séparative pour une plantation d’une hauteur de plus de 2m.

À noter que les règles de droit civil ne sont pas prises en compte dans l’instruction d’une demande d’autorisation de construire. L’examen considère seulement le respect des règles d’urbanisme. En effet, si l’administration trouve que les plantations présentées sur le plan de masse ne respectent pas les dispositions du Code civil, elle ne prend pas cet élément pour facteur de refus de la demande. Dans ce cas, sa compétence se limite à une simple mise en garde.

Les espaces libres et le plan de masse

Concernant les surfaces libres, le règlement d’urbanisme en impose un seuil. Ainsi, les zones (indiquées sur le plan de masse) ne faisant pas apparaître d’aménagement ni de construction sont supposées comme telles (surfaces libres).

Le plan de masse et l’altimétrie du terrain

Le règlement peut aussi déterminer la hauteur maximale du bâtiment ou de la clôture à construire. Dans l’établissement du plan de masse, il existe trois types de dimensions des constructions et du terrain à prendre en compte :

∙         la profondeur ;

∙         la longueur ;

∙         les hauteurs.

La troisième dimension évoquée par le Code de l’urbanisme concerne les hauteurs des constructions et du terrain.

Le plan de masse doit également faire apparaître l’altimétrie du terrain naturel (TN). Cela permet à la mairie de visualiser la façon d’intégration du bâtiment au terrain et vérifier le respect de la hauteur maximale requise. Cette dernière doit être calculée depuis le point le plus bas de la construction.

Le plan de masse et les réseaux existants ou à créer

Il se peut que le règlement d’urbanisme impose l’enfouissement des réseaux. Cependant, voulant savoir si une opération de viabilisation est à effectuer sur le terrain, l’administration réclame le tracé des réseaux sur le plan de masse. Cette mention est obligatoire si le projet prévoit de mettre en place un nouveau raccordement, de modifier le mode de raccordement existant ou de construire sur un terrain non bâti.

Selon le règlement d’urbanisme, le terrain faisant l’objet de réalisation d’un projet de construction doit être raccordé au réseau public d’alimentation en eau potable. Dans le cas contraire, la demande d’une autorisation de construire peut être refusée.

La mise en place de ce raccordement doit être représentée sur le plan de masse. Ce dernier permet donc à l’administration d’identifier le mode d’évacuation des eaux usées (cela peut être un dispositif d’assainissement collectif ou autonome). En principe, le réseau d’évacuation des eaux ménagères est séparé de celui d’évacuation des eaux pluviales.

Le plan de masse doit faire apparaître le tracé des raccordements mis en place, entre autres au réseau d’évacuation des eaux pluviales et à un réseau de gaz ou d’électricité.

Dans quels cas faut-il joindre un plan de masse ?

Faisant partie des principales pièces à joindre à la demande d’une autorisation de construire, le plan de masse est nécessaire pour réaliser un projet concernant une maison individuelle ou ses annexes. Il est connu sous le sigle « PC2 » ou « PCMI2 ».

À noter que l’établissement d’un plan de masse est obligatoire dans la demande d’un permis de construire. Il ne l’est pourtant pas dans la déclaration préalable de travaux, c’est au service instructeur d’apprécier la nécessité ou non de cette pièce à joindre.

Pour tous les autres projets (ceux ne concernant pas une maison individuelle ou ses annexes), l’établissement du plan de masse n’est pas obligatoire. C’est entre autres le cas de la modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment. Il est pourtant plus judicieux et fortement conseillé de le joindre à la demande d’autorisation de construire afin d’optimiser les chances d’obtention de l’accord de l’administration. Un dossier complet ne peut pas faire l’objet d’une notification pour insuffisance de pièces.

Dans la plupart des cas, l’administration réclame le plan de masse si le projet concerne l’une des constructions suivantes :

∙         surface de plancher ;

∙         emprise au sol ;

∙         ouvrage accolé à un autre ;

∙         modification du volume d’un bâtiment existant.

Plan de masse : comment le réaliser ?

Il existe deux moyens de réaliser le plan de masse. D’abord, le demandeur peut se servir du site gratuit du cadastre www.cadastre.gouv.fr. Il se doit seulement de vérifier l’exactitude des données cadastrales ainsi proposées. Celles-ci peuvent parfois ne pas être actualisées.

Ensuite, se faire accompagner par un géomètre est particulièrement nécessaire dans le cadre de la demande d’un permis de construire pour une maison individuelle. Les données cadastrales (plan cadastral) permettent seulement de constituer une base de travail. Elles n’illustrent pourtant pas les éléments essentiels du projet à réaliser, à savoir :

∙         altimétrie du terrain naturel ;

∙         emplacement des aménagements extérieurs ;

∙         accès aux bâtiments ;

∙         plantations ;

∙         hauteurs des constructions.

Le plan cadastral n’illustre non plus aucune cotation. D’où l’obligation d’y apporter les modifications nécessaires pour compléter les informations permettant d’instruire la demande d’autorisation de construire.

Plan de masse : quelles sont les informations obligatoires à illustrer ?

Tenant compte de la variété des situations de construction, le Code de l’urbanisme laisse au service instructeur de la mairie la liberté de déterminer les informations obligatoires à illustrer dans le plan de masse. Dans le cadre de l’établissement de ce dernier, il n’impose donc aucune échelle particulière.

En effet, les situations locales et la teneur du projet constituent des éléments de base déterminant les informations nécessaires à l’instruction de la demande d’autorisation de construire.

En revanche, le Code de l’urbanisme tient à fournir un cadre règlementaire. Ainsi, dans un projet de construction d’une piscine d’un abri de jardin, l’emplacement des accès au terrain n’est pas à illustrer. Il faut pourtant le mentionner dans un projet de construction d’un garage, et ce, avec la précision des dimensions de ces accès et le mode d’accès des véhicules depuis la voie publique. Ces informations essentielles permettent d’examiner convenablement le plan de masse par rapport aux règles de droit des sols et de comprendre facilement le projet en général. Leur absence n’empêche pourtant pas la mairie de procéder à l’instruction de la demande d’autorisation de construire.

Aussi, le Code de l’urbanisme exige l’illustration des plantations sur le plan de masse. Cette information n’est pourtant pas obligatoirement à indiquer si les plantations ne présentent aucune incidence sur le projet. Elle reste pourtant utile pour vérifier la conformité des plantations aux règles de droit civil.

Les obligatoires dans un plan de masse

Les obligatoires dans un plan de masse sont les suivants :

∙         les distances : entre les constructions, celles depuis les limites du terrain, entre les limites du terrain est les constructions existantes ou à créer ;

∙         les dimensions des constructions existantes ou à créer.

Il est toutefois conseillé d’illustrer le maximum d’informations possible sur le plan de masse afin de réduire le risque de refus de la demande d’autorisation de construire.

Les symboles ou signes à utiliser dans le plan de masse

L’administration n’impose aucun symbole ni signe spécifique ou conventionnel pour le plan de masse. Pour qu’elle puisse effectuer des mesures, si nécessaires, le plan doit être pourtant dessiné à l’échelle.

Le demandeur est donc libre d’utiliser des lignes à la place des flèches, des points à la place des lignes ou la forme et l’emplacement des cotes.

L’administration insiste seulement sur un dossier de demande d’autorisation de construire auquel doit être joint un plan de masse lisible. Le dossier complet ainsi établi et déposé à la mairie permet au service instructeur d’instruire facilement la demande.

C’est vrai que l’évaluation de la marge d’erreur tolérée pour établir un plan de masse paraît impossible. Le déclarant se doit pourtant de réaliser les travaux de construction suivant ce qu’il a déclaré.

Concernant l’échelle pour établir un plan de masse, elle est généralement conditionnée par la forme et les dimensions du terrain faisant l’objet de réalisation du projet. Ainsi, deux plans de masse sont à déposer à la mairie si le terrain a une dimension conséquente. Le premier représente la totalité du terrain (même au-delà d’une échelle de 1/500e, et le deuxième est établi selon une échelle ne dépassant pas le 1/500e.

Une échelle correcte, n’excédant pas le 1/500e, suffit pourtant pour représenter la totalité du terrain et les abords de la voie publique. Le demandeur d’autorisation de construire n’est pas tenu d’ illustrer les constructions édifiées sur les parcelles avoisinantes.

Pour les symboles ou signes proprement dits, l’échelle peut être inscrite sous une forme graphique ou numérique. Il ne faut cependant pas utiliser les échelles de type 1/127e ou 2/257e.

Une rose de vents peut être intégrée dans le plan de masse pour faciliter la compréhension de ce dernier. Elle est particulièrement nécessaire pour signifier l’absence de plan des façades et des toitures dans le dossier de demande d’autorisation de construire.

Afin de rendre plus lisible le plan de masse, il est recommandé d’utiliser les échelles courantes du kutch : 1/25e, 1/50e, 1/100e, 1/150e, 1/200e, 1/250e. Un kutch est particulièrement utilisé par les services instructeurs pour examiner les plans de déclaration préalable de travaux ou de permis de construire.

Les éléments existants : leurs dimensions et leurs emplacements

Dans un projet portant sur la construction d’une terrasse, le plan de masse doit présenter clairement la hauteur de cette partie.

Il faut aussi représenter graphiquement la totalité des éléments bâtis sur la parcelle, entre autres la maison, la véranda et le garage. Il en est de même pour l’ensemble des éléments végétaux, notamment les plantations et, s’il y en a, les haies végétales.

Dans la représentation schématique du plan, le dessin des éléments existants (bâtiments, aménagements, plantations) symbolise l’assise au sol, épaisseur des murs extérieurs compris. Il n’est donc pas nécessaire de dessiner les débords de toiture qui ne sont pas maintenus au sol par des poteaux.

Le dessin des aménagements extérieurs (surtout les allées et les terrasses) et des aménagements destinés au stationnement des véhicules peut également être recommandé.

Le plan de masse doit également indiquer clairement les emplacements à partir desquels les photographies en environnement proche (DP.7/PC.7) et lointain (DP.8/PC.8) ont été prises.

Tous ces dessins sont obligatoirement à réaliser dans le cas où le projet de construction est soumis à un permis de construire (ou à une déclaration préalable de travaux lorsque la construction est visible depuis la voie publique).

Le plan en coupe et ses caractéristiques

Les éléments traversés par la ligne utilisée sur le plan de masse et le profil du terrain naturel et fini apparaîtront sur le plan en coupe. À noter que deux plans de masse sont nécessaires dans le cadre de réalisation d’un projet portant sur la modification d’un élément du terrain. Celle-ci peut être la plantation d’arbres, la démolition d’un bâtiment ou la construction d’aménagements extérieurs (allées ou terrasses), etc.

En outre, l’orientation du plan en coupe peut se préciser en dessinant une flèche sur la ligne de coupe. Ce type de plan est à joindre à une demande d’autorisation de construire si le projet prévoit la modification de l’altimétrie du terrain. Son emplacement est à matérialiser sur le plan de masse, selon une ligne par exemple. Il existe pourtant une méthode plus simple : utiliser des annotations inscrites sur le plan de masse pour désigner les éléments de construction à modifier.

Dans tous les cas, toutes les dimensions du projet sont à préciser par des lignes de cotes. Le demandeur peut se servir du plan cadastral pour simplifier le tracé des limites de propriété.

Une ligne continue suffit pour représenter la limite de propriété et les dimensions se calculent depuis le nu extérieur des constructions.

Les cotations à partir des voies publiques et des limites séparatives

Les distances des constructions à créer par rapport aux limites séparatives et aux voies publiques sont également à illustrer sur le plan de masse. Elles se mesurent à partir du nu extérieur des constructions, et ce, jusqu’à la ligne de séparation pour les distances depuis les limites séparatives et à l’alignement pour les distances depuis la voie publique.

Les distances entre les constructions

Les distances à illustrer sur le plan de masse concernent celles ayant lieu entre les constructions existantes et les constructions à créer. Elles peuvent être également encadrées par le règlement de l’urbanisme.

L’altimétrie du terrain naturel

Correspondant à la pente du terrain calculée depuis la voie publique, l’altimétrie du terrain naturel est une information pouvant être omise dans la demande d’une autorisation de construire. À cet égard, l’administration se montre moins exigeante.

Les mesures précises y afférentes ne peuvent être effectuées que par un spécialiste, à savoir un dessinateur en bâtiment ou un géomètre. Elles tiennent comptes les valeurs suivantes :

∙         0 pour la voie publique ;

∙         +0,5 pour signifier que la pente du terrain est plus haute de 0,5 m que la voie publique.

Il est du ressort du service instructeur d’exiger ou non (il en a le plein droit) un nouveau plan de masse indiquant les hauteurs du terrain naturel. L’inscription de ce genre d’information peut être pourtant facultative dans les projets portant sur la construction des annexes à l’habitation, piscine enterrée et garage souterrain non inclus.

Les hauteurs à partir du terrain fini

Les hauteurs à partir du terrain fini peuvent être réclamées par l’administration si les travaux portent sur le remodelage du terrain. Elles sont par exemple nécessaires dans projet de terrassement.

Ce type d’information n’est pourtant obligatoirement à fournir dès lors que le terrain fini est correctement sur le plan en coupe. Si ce n’est pas le cas, les hauteurs sont à indiquer sur le plan de masse sous forme d’une simple annotation.

Les annotations ainsi utilisées peuvent illustrer les hauteurs à l’égout du toit et celles au faîtage. Ces informations sont particulièrement à fournir dans le cas où aucun des documents joints à la demande ne mentionne l’élévation des façades à créer et/ou existantes ou le plan en coupe n’a pas été établi.

Dans le but de mieux représenter les plans de la toiture, les annotations sur les bâtiments sont à placer dans le sens de la pente du toit.

Les éléments à créer ou à modifier

L’administration peut exiger l’annotation des éléments à créer ou à modifier si la demande d’autorisation de construire n’est accompagnée qu’un seul plan de masse. Cette annotation concerne par exemple l’emplacement de l’extension, les plantations à créer ou à supprimer dans le cadre d’une extension d’une maison individuelle.

Accès aux constructions, au projet, au terrain et aux aires de stationnement

Dans un projet prévoyant une construction nouvelle, le plan de masse doit illustrer la localisation des accès depuis la voie publique et les accès des constructions. C’est une information particulièrement nécessaire dans la demande d’une autorisation de construire une maison individuelle ou un garage.

Aussi, l’échelle des allées empruntées par les véhicules devrait être dessinée. Il en est de même pour l’inscription de la hauteur de clôture sous forme d’annotations. Cette dernière intervient notamment dans le cas d’une demande portant sur un projet implanté en limite séparative ou un projet de clôture. Une simple ligne peut représenter schématiquement les clôtures du terrain.

Les implantations des réseaux

Pour un projet portant un la construction d’un bâtiment sur un terrain libre (aucune construction existante), l’emplacement des réseaux et la façon de s’y accorder sont nécessairement à illustrer sur le plan de masse. Cette information n’est pourtant pas nécessaire si le terrain est déjà raccordé. 

En outre, le plan de masse devrait illustrer l’emplacement et les dimensions des espaces de stationnement si le projet concerne une construction sur un terrain non bâti ou sur un espace de stationnement.

La représentation de l’implantation du dispositif d’assainissement est obligatoire si le terrain n’est pas raccordé aux réseaux publics d’évacuation des eaux usées. C’est une information particulièrement nécessaire dans la demande de permis de construire portant sur un projet de construction d’une maison individuelle.