Établir un plan de masse, les astuces

Définition du plan de masse

Le plan de masse se rapporte à une représentation graphique qui démontre les éléments bâtis et végétaux sur un terrain. Le document doit juger qu’un projet de construction est soumis à une déclaration préalable ou à un permis de construire.

Que montre le plan de masse ?

Le plan de masse montre qu’un projet respect les règles de sécurité et de salubrité, d’assainissement, d’implantation des constructions et de densité de surface autorisée. Le plan de masse offre la possibilité d’apprécier si le projet est de nature à présenter un risque particulier, par exemple au regard de l’emplacement des accès vers le terrain depuis la voie publique. Essentiellement dans le cadre de la construction d’une maison individuelle sur un terrain non bâti, le plan de masse montre la manière dont les eaux usées et pluviales sont évacuées. Plus généralement, il montre que le terrain a fait ou va faire l’objet d’une opération de viabilisation. Le règlement d’urbanisme peut imposer un Coefficient d’Emprise au Sol (CES). Le plan de masse permet au service instructeur de vérifier que le bâtiment n’excède pas le seuil de CES autorisés. De plus, un seuil minimal d’espace libre de toute construction peut être imposé. Le règlement d’urbanisme peut imposer aux constructions une distance de recul depuis les limites du terrain, depuis une autre construction ou selon une bande de recul établie par une servitude administrative.

Le plan de masse et le code de l’urbanisme

Le code de l’urbanisme apporte un cadre règlementaire au plan de masse pour limites du terrain et ses clôtures. La mairie peut contrôler le respect des règles imposées aux constructions par rapport à l’emplacement des accès au terrain, les dimensions des accès (comme les dimensions d’un portail d’accès des véhicules), l’emplacement des accès aux constructions. L’administration accorde une attention particulière aux accès au terrain et aux constructions, dans la mesure où un accès implanté incorrectement présente un risque pour la sécurité des usagers. Il revient au plan de masse d’illustrer tous les aménagements présents sur le terrain. Cela permet d’accéder au terrain ou aux constructions, particulièrement les allées, qu’ils soient ou non carrossables, ainsi que l’emprise de la servitude de passage lorsqu’elle existe. Un terrain dont le plan de masse montre que l’accès est insuffisant (ou inexistant) devrait donner lieu à un refus de l’autorisation de construire.

Le plan de masse démontre à la fois les constructions existantes et futures. Il illustre alors le bâtiment principal et la totalité de ses annexes : véranda, serres, abri de jardin, garage. La mairie peut alors s’assurer que le projet à construire respecte les distances minimales de recul prévues par le règlement d’urbanisme entre les constructions nouvelles et les constructions existantes. Dans le cadre d’un projet d’extension d’un bâtiment, le document expose simultanément :

– le bâtiment qui fait l’objet des travaux ;
– la nouvelle partie.

Les aménagements extérieurs : dalles, terrasses, allées

Les aménagements du sol tels que les dalles, terrasses et allées doivent figurer sur le plan de masse. Ces aménagements extérieurs peuvent en effet avoir une incidence sur le Coefficient d’Emprise au Sol (CES) selon la rédaction du règlement d’urbanisme local. Le plan de masse fait apparaître l’ensemble des pylônes, poteaux, barbecues ou tous les autres ouvrages destinés à être utilisés à l’extérieur d’un bâtiment. Le plan de masse doit comporter un ensemble de cotes illustrant les distances entre les constructions : la distance est calculée depuis le nu extérieur de la construction jusqu’au nu extérieur de la construction la plus proche, les dimensions des constructions (longueur, largeur de chacune des constructions, aménagements extérieurs compris s’ils sont concernés par le projet faisant l’objet de la demande d’autorisation de construire), les distances des constructions depuis les limites de terrain : la distance est calculée depuis le nu extérieur de la construction jusqu’à la ligne séparative et jusqu’à l’alignement.

Le cas échéant, il peut être nécessaire d’inscrire les cotes du terrain, spécialement lorsque le projet consiste à effectuer une division de terrain en lotissement. En effet, en l’absence de cotations, le service instructeur n’a aucune certitude quant aux distances et dimensions réellement envisagées par le déclarant. Dans le doute, il peut alors transmettre une notification pour insuffisance. L’inscription de cotes est facultative. Pour autant, dans la mesure où le plan de masse est principalement utilisé en vue d’analyser la répartition des constructions sur un terrain, l’omission de cotes reste pénalisante dans l’instruction du dossier.

Les plantations dans le plan de masse

Le plan de masse peut montrer que les plantations respectent les dispositions du Code civil. La distance entre les plantations et les limites séparatives sont règlementées par le code civil (article 671) pour une plantation d’une hauteur inférieure ou égale à 2 mètres, un recul de 0,50 mètre doit être respecté depuis la ligne séparative et pour une plantation de plus de 2 mètres de hauteur, un recul de 2 mètres doit être respecté depuis la ligne séparative. Pour autant, il faut noter que l’examen de la demande autorisation de construire ne tient pas compte des règles de droit civil. Ainsi, un projet peut être accepté s’il méconnaît les règles de droit civil, mais qu’il respecte les règles d’urbanisme. S’il apparaît sur le plan de masse que les plantations ne respectent pas les dispositions du code civil, en principe, l’administration devrait se limiter à une simple mise en garde, sans pour autant émettre un refus.

Les espaces libres et le plan de masse

Les zones du plan de masse qui ne font pas apparaître de construction ou d’aménagement particulier laissent supposer qu’elles représentent des surfaces libres. Généralement, le règlement d’urbanisme impose aux terrains un seuil minimal d’espace libre de toute construction.

Le plan de masse et l’altimétrie du terrain

La hauteur maximale d’un bâtiment ou d’une clôture peut être limitée par le règlement d’urbanisme. Le plan de masse est dessiné sous ses trois dimensions : la profondeur des constructions et du terrain, la longueur des constructions et du terrain, les hauteurs des constructions et du terrain qui marquent la troisième dimension évoquée par le code de l’urbanisme. L’altimétrie du terrain naturel doit apparaître sur le plan de masse afin que l’administration puisse visualiser la façon dont les bâtiments s’intègrent au terrain et vérifier si la hauteur maximale est correctement calculée depuis le point le plus bas de la construction.

Le plan de masse et les réseaux existants ou à créer

Le règlement d’urbanisme peut imposer l’enfouissement des réseaux. L’administration cherche essentiellement à déterminer si le terrain fait l’objet d’une opération de viabilisation. Le tracé des réseaux doit apparaître sur le plan de masse s’il est prévu de procéder à un raccordement, de modifier le mode de raccordement ou de construire sur un terrain non bâti. En principe, le terrain doit être raccordé au réseau public d’alimentation en eau potable, autrement l’administration peut être en droit de refuser de délivrer une autorisation de construire. Le plan de masse permet d’identifier le mode d’évacuation des eaux usées, selon qu’il s’agisse d’un dispositif d’assainissement autonome ou collectif. Le réseau d’évacuation des eaux pluviales est en principe séparé du réseau d’évacuation des eaux ménagères. Le plan de masse montre la manière dont les constructions sont raccordées au réseau d’évacuation des eaux pluviales. S’il est prévu de modifier ou de procéder au raccordement à un réseau d’électricité ou de gaz, alors le plan de masse fait apparaître leur tracé.

Dans quels cas faut-il joindre un plan de masse ?

Le plan de masse est l’une des annexes à la demande de permis de construire. Il dans le cadre d’un projet portant sur une maison individuelle ou ses annexes, le sigle « PCMI 2 » ou le sigle « PC 2 ». Contrairement au permis de construire, qui impose systématiquement l’établissement du plan de masse, la déclaration préalable laisse à l’appréciation du service instructeur la nécessité ou non d’exiger un tel document. En revanche, la réalisation du plan de masse demeure facultative pour tous les autres projets, notamment ceux consistant exclusivement à modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment. Il reste conseillé de le transmettre dans tous les cas en vue de limiter les risques de faire l’objet d’une notification pour pièce manquante. En règle générale, le plan de masse est à transmettre lorsque le projet consiste à construire un ouvrage accolé à un autre, construire de la surface de plancher ou de l’emprise au sol et modifier le volume d’un bâtiment existant.

Comment réaliser un plan de masse ?

Il est possible de faire le plan de masse en partie à l’aide du site gratuit du cadastre www.cadastre.gouv.fr. Il convient de vérifier l’exactitude des données du cadastre, car ces dernières peuvent ne pas être à jour. Dans le cadre d’une demande complexe, notamment s’il s’agit d’un permis de construire maison individuelle, il demeure préférable de faire appel à un géomètre, ou de tout autres professionnel, afin d’établir le plan de masse. Le plan cadastral du site cadastre.gouv.fr peut être suffisant pour constituer une base de travail. Ainsi, l’extrait cadastral n’illustre pas l’altimétrie du terrain naturel, l’emplacement des aménagements extérieurs, des plantations, les accès aux bâtiments ainsi que leurs hauteurs. Il ne présente par ailleurs aucune cotation. Il est impératif d’apporter des modifications sur l’extrait cadastral, dans la mesure où il n’apporte pas l’ensemble des informations nécessaires à l’instruction de la demande.

Les informations obligatoires sur le plan de masse ?

Afin de tenir compte de la variété des situations, le code de l’urbanisme offre la possibilité au service instructeur d’arbitrer entre les informations dites nécessaires et les informations utiles. Le code de l’urbanisme n’impose pas d’échelle particulière, pas plus qu’il impose de dessiner une rose des vents. Les informations nécessaires à l’instruction sont essentielles à l’analyse de la demande d’autorisation de construire compte tenu du projet envisagé. Ce sont la teneur du projet ainsi que les situations locales qui déterminent les informations nécessaires à l’administration. Le code de l’urbanisme se limite à fournir un cadre règlementaire. Par exemple, il n’est pas nécessaire d’informer le service instructeur de l’emplacement des accès au terrain si le projet consiste à construire une piscine ou un abri de jardin. Dans le cadre de la construction d’un garage, il est nécessaire de localiser l’emplacement des accès, leurs dimensions et le mode d’accès des véhicules depuis la voie publique. L’omission de ces informations empêche l’administration d’examiner convenablement le plan de masse au regard des règles de droit des sols.

Les informations seulement utiles à l’instruction permettant d’améliorer la compréhension globale du projet, sans que l’omission de ces informations empêche l’administration d’instruire la demande d’autorisation de construire. Le code de l’urbanisme dispose que le plan de masse doit illustrer les plantations. Dès lors que les plantations sont maintenues et n’ont pas d’incidence particulière sur le projet, alors il n’est pas nécessaire qu’un plan de masse localise les plantations. Cette information reste utile pour examiner leur conformité au regard des règles du code civil. Par exemple, la rose des vents permet de comprendre l’orientation des constructions. Dès lors que l’orientation des constructions n’est pas règlementée, alors la rose des vents apparaît comme une information seulement utile.

Les obligatoires dans un plan de masse

Les obligatoires dans un plan de masse incluent les cotations illustrant les distances entre les constructions et depuis les limites de terrain, les limites du terrain et les constructions existantes ou à créer ainsi que leurs dimensions. Il s’agit des informations de base qu’il convient de compléter compte tenu du projet qui fait l’objet de la demande d’autorisation de construire. Il reste prudent d’inscrire le maximum d’informations possible au plan de masse.

Les symboles ou signes à utiliser

Il n’existe pas de symboles ou de signes conventionnels pour l’administration. De plus, il doit de préférence être dessiné à l’échelle afin de permettre à l’administration d’effectuer des mesures sur le plan si nécessaire. L’utilisation de points à la place de lignes, de lignes à la place de flèches ou encore l’emplacement et la forme des cotes restent à l’entière discrétion du demandeur. Il importe essentiellement que le dossier de permis de construire ou de déclaration préalable soit accompagné d’un plan de masse lisible, et suffisamment complet pour effectuer l’instruction de la demande. Il est impossible d’évaluer la marge d’erreur tolérée pour faire un plan de masse. Le demandeur est cependant tenu d’entreprendre les travaux au regard de ce qui a été déclaré.

Qu’elle est l’échelle pour faire un plan de masse est une interrogation récurrente. Ce sont les dimensions du terrain et sa forme qui conditionnent l’échelle du plan de masse. Lorsque le terrain est de dimension conséquente, il est possible de déposer deux plans de masse : un plan de masse qui représente la totalité du terrain, même au-delà du 1/500 e, et un autre plan établi selon une échelle plus restreinte, sans dépasser le 1/500 e. Généralement, une échelle est correcte dès lors que le plan de masse permet de visualiser la totalité du terrain et les abords de la voie publique, sans que l’échelle n’excède le 1/500 e. Il est inutile de représenter les constructions implantées sur les parcelles voisines. L’échelle peut être inscrite sous une forme numérique ou graphique. Il ne faut surtout pas employer des échelles comme 2/257e, 1/127e. Le plan de masse peut comporter une rose des vents afin d’en simplifier sa compréhension. La rose des vents est tout particulièrement justifiée lorsque le dossier d’autorisation de construire ne présente pas de plan des façades et des toitures. L’astuce pour rendre le plan de masse lisible consiste à utiliser les échelles courantes du kutch, à savoir : 1/25, 50, 100, 150, 200, 250. Les services instructeurs utilisent un kutch pour analyser les plans de permis de construire ou de déclaration préalable (il s’agit d’une sorte de règle représentant les échelles).

Les dimensions et les emplacements des éléments existants

Lorsque le projet consiste à construire une terrasse, il est conseillé d’inscrire sa hauteur directement sur le plan de masse. Vous devez représenter graphiquement la totalité des éléments bâtis (maison, garage, véranda, etc.) sur la parcelle ainsi que l’ensemble des éléments végétaux, en particulier les plantations et éventuellement les haies végétales. Schématiquement, le dessin des éléments existants (bâtiments, aménagements, plantations) symbolise l’assise au sol, épaisseur des murs extérieurs compris. Ainsi, il ne faut pas dessiner les débords de toiture s’ils ne sont pas maintenus au sol par des poteaux. Il peut également être nécessaire de dessiner les aménagements extérieurs, notamment les terrasses, allées (carrossables ou non) et le cas échéant les aménagements affectés au stationnement des véhicules. Il ne faut pas oublier d’indiquer les emplacements à partir desquels les photographies en environnement proche (DP.7/PC.7) et lointain (DP.8/PC.8) ont été prises. Ces dessins doivent être réalisées obligatoirement dès lors qu’un projet est soumis à permis de construire, ou lorsqu’il est visible depuis la voie publique pour une déclaration préalable de travaux.

Le plan en coupe et ses caractéristiques

On retrouvera sur le plan en coupe l’ensemble des éléments qui sont traversés par la ligne figurant au plan de masse, ainsi que le profil du terrain naturel et fini. Il est toujours préférable de fournir deux plans de masse lorsque les travaux prévoient de modifier un élément du terrain, comme la démolition d’un bâtiment, la plantation d’arbres ou la construction d’aménagements extérieurs (terrasses, allées). Il est possible de préciser l’orientation du plan en coupe en dessinant une flèche sur la ligne de coupe. Les demandes d’autorisations de construire portant sur des projets modifiant l’altimétrie du terrain sont accompagnées d’un plan en coupe. L’emplacement du plan en coupe doit être matérialisé sur le plan de masse, par exemple selon une ligne. Il reste toutefois possible de faire plus simple en désignant les éléments à modifier par des annotations inscrites au plan de masse.

Il est nécessaire de préciser toutes les dimensions du projet à l’aide de lignes de côtes. Le plan cadastral téléchargé sur le site du cadastre devrait simplifier le tracé des limites de propriété. La limite de propriété correspond sur cet exemple à la clôture du terrain. Elle peut être représentée par une ligne continue. Les dimensions se calculent depuis le nu extérieur des constructions.

Les cotations à partir des voies publiques et des limites séparatives

Il convient également d’inscrire les distances des constructions à créer par rapport aux voies publiques et aux limites séparatives. Les distances se mesurent depuis le nu extérieur des constructions jusqu’à l’alignement pour les distances depuis la voie publique et la ligne de séparation pour les distances depuis les limites séparatives.

Les distances entre les constructions

Le plan de masse doit présenter les distances futures entre les constructions existantes et celles à créer. Les distances entre les constructions peuvent elles aussi être encadrées par le règlement de l’urbanisme.

L’altimétrie du terrain naturel

L’altimétrie du terrain naturel correspond à la pente du terrain calculée depuis la voie publique. Il n’est pas rare que l’administration soit tolérante sur l’omission d’informations concernant l’altimétrie du terrain naturel. Dans les faits, seuls un géomètre ou un dessinateur en bâtiment sont compétents pour effectuer des mesures précises. Généralement la voie publique prend une valeur égale à « 0″. Ainsi, un point de valeur +0.5 signifie que la pente du terrain est plus haute de 0,5 m par rapport à la voie publique. Même pour un projet modeste, le service instructeur reste en droit d’exiger un nouveau plan de masse illustrant les hauteurs du terrain naturel. Inscrire les hauteurs à partir du terrain naturel peut être facultatif pour certains projets, en particulier dans le cadre de simples annexes à l’habitation (sauf garage souterrain et éventuellement piscine enterrée).

Les hauteurs à partir du terrain fini

Lorsque les travaux prévoient un « remodelage » du terrain, il est possible d’indiquer les hauteurs à partir du terrain fini. Par exemple, à l’occasion d’un terrassement. Cette information demeure facultative lorsque le plan en coupe représente correctement le terrain fini. Le plan de masse peut préciser les hauteurs des différentes constructions sous forme d’une simple annotation. Les annotations au plan de masse peuvent alors indiquer les hauteurs au faîtage et les hauteurs à l’égout du toit. Cela est particulièrement utile lorsque le plan en coupe n’a pas été réalisé, ou dès lors qu’aucun autre document joint à la demande ne mentionne l’élévation des façades existantes et/ou à créer. Il est préférable de placer les annotations sur les bâtiments dans le sens de la pente du toit. Cette méthode permet alors de représenter l’orientation des pans de la toiture.

Les éléments à créer ou à modifier

Lorsque la demande est accompagnée d’un seul plan de masse, il est possible d’y annoter les éléments qui seront créés ou modifiés à l’occasion des travaux. Dans le cadre d’une extension d’une maison individuelle, il est possible de désigner l’emplacement de l’extension par une annotation. Par exemple, il est possible de désigner les plantations à créer ou à supprimer.

Accès aux constructions, au projet, au terrain et aux aires de stationnement

Lorsque le projet consiste en une construction nouvelle, il est nécessaire de localiser les accès depuis la voie publique ainsi que les accès des constructions. Ceci est considérable en particulier pour la construction d’une maison individuelle ou l’édification d’un garage Idéalement, il faudrait également dessiner à l’échelle les allées empruntées par les véhicules. Il est conseillé d’inscrire la hauteur de clôture sous forme d’annotations, tout particulièrement lorsque la demande porte sur un projet de clôture ou sur un projet implanté en limite séparative. Il est possible de représenter schématiquement les clôtures du terrain, par une simple ligne.

Les implantations des réseaux

Le cas échéant, le plan de masse illustre l’emplacement des réseaux et la manière dont il est prévu de s’y raccorder. Cette information est nécessaire pour la construction d’un bâtiment sur un terrain libre de toutes constructions. En revanche, il est clairement inutile de représenter les réseaux si le terrain y est déjà raccordé. L’emplacement et les dimensions des espaces de stationnement peuvent être dessinés sur le plan de masse. Cette information est absolument nécessaire lorsque la demande porte sur un projet de construction sur un terrain non bâti, ou sur la construction d’un espace de stationnement. Dans le cadre d’un projet de construction d’une maison individuelle, il est impératif de représenter l’implantation du dispositif d’assainissement si le terrain n’est pas raccordé aux réseaux publics d’évacuation des eaux usées.