Plan cadastral et plan de masse : focus sur leur différence et leurs points communs

Sur le site cadastre.gouv.fr, il est possible de réaliser gratuitement un extrait cadastral. Il existe certains points communs que le plan cadastral a avec le plan de masse. Ces deux types de plan sont à fournir et à joindre à un dossier de demande d’une autorisation de construire (déclaration préalable de travaux ou permis de construire).

Tout comme le plan de masse, le plan cadastral présente l’emprise au sol des constructions et les limites du terrain constructible.

Il faut cependant faire le point sur la différence entre ces deux pièces jointes. Le plan de masse s’utilise plutôt dans l’instruction d’une demande d’autorisation de construire. Quant au plan cadastral, c’est un document de nature fiscale indiquant les limites de propriété.

En effet, le plan cadastral n’indique pas les points suivants :

• l’altimétrie ;
• les aménagements du terrain ;
• la cote ;
• l’état réel du terrain.

Ce qui la différence du plan de masse c’est que celui-ci présente l’état réel du terrain constructible.

Si vous vous servez donc d’un plan cadastral pour élaborer un plan de masse, vous devez effectuer des vérifications sur terrain. Des informations complémentaires plus précises sont donc à apporter. Cette démarche permet d’éviter la notification pour insuffisance ou pour irrégularité de la demande d’une autorisation de construire.

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Plan de masse : c’est quoi ?

Etant une pièce à joindre à une demande d’une autorisation de construire, le plan de masse permet à la mairie d’instruire le dossier déposé. Les points ainsi à examiner concerne essentiellement la conformité du projet aux règles de construction et d’urbanisme en vigueur. Celles concernant l’implantation des constructions, la salubrité ou l’assainissement en sont les plus prises en compte.

A noter que le Code d’urbanisme se limite seulement à définir le contenu du plan de masse. Il ne donne donc pas une définition de cette pièce à joindre.

Article R. 431-9 du Code de l’urbanisme : « Le projet architectural comprend […] un plan de mase des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. »

Ce même article dispose aussi que le plan de passe doit comprendre les points suivants :

• les plantations créées, supprimées ou maintenues ;
• les travaux extérieurs aux constructions ;
• le cas échéant, les ouvrages ou les bâtiments qui seront raccordés aux réseaux publics ou aux équipements privés prévus (à défaut d’équipements publics) ;
• le cas échéant les constructions existantes à maintenir ;
• le cas échéant, les caractéristiques et l’emplacement de la servitude de passage (pour un terrain enclavé).

Plan de masse : comment l’obtenir ?

Le plan de masse n’est pas à obtenir comme le plan cadastral, il est à réaliser afin d’informer l’administration du détail du projet faisant l’objet de la demande d’une autorisation de construire.

Le service examinant le plan de masse

C’est le service instructeur s’occupant de l’examen de la demande d’autorisation de construire qui analyse le plan de masse. Il peut être l’intercommunalité, la commune ou la Direction départementale des territoires (DDT), selon l’organisation territoriale locale.

Cependant, selon l’article R. 423-1 du Code de l’urbanisme, la demande d’autorisation de construire est à déposer à la mairie ; reconnue comme étant territorialement compétente.

Sachez aussi que le service instructeur ne délivre pas le plan de masse ni le réalise pour le compte d’un administré. Son intervention se limite à l’instruction du dossier, au conseil sur la conception du plan et à l’apport des informations complémentaires conformément aux règles d’urbanisme en vigueur.

Plan cadastral : c’est quoi ?

Etant un document de nature fiscale, le plan de masse a pour objet de délimiter graphiquement les propriétés foncières au regard des propriétés voisines et de les recenser.

En effet, selon l’administration fiscale, le plan de cadastre se définit comme une représentation graphique du territorial communal. Ce dernier est présenté « dans tous les détails de son morcellement en propriété et en nature de culture ainsi que certains détails utiles à sa compréhension ». Ce plan donne aussi « la figuration de l’emprise au sol des bâtiments fixés à perpétuelle demeure ».

Selon ce qui est écrit dans le Journal Officiel du Sénat, sorti le 30 décembre 2012, « le plan cadastral s’est limité à identifier et à représenter la propriété foncière à des fins fiscales, sans garantir sa consistance, ni l’identité des propriétaires. La valeur juridique des énonciations du cadastre est limitée au rang d’indice réfutable ».

Pouvant présenter une seule ou plusieurs parcelles immédiatement contiguës, un extrait cadastral correspond à une représentation partielle du plan cadastral.

Obtenir un extrait cadastral : comment faire ?

Grâce au site cadastre.gouv.fr, vous pouvez éditer et imprimer gratuitement un extrait de cadastre. Il est également possible de le consulter et d’en faire la demande auprès de la mairie.

Instruction du plan cadastral

Rattaché au centre des impôts fonciers, le cadastre s’occupe de l’instruction du plan cadastral.

A noter que le plan d’urbanisme distingue clairement l’extrait cadastral du plan de masse. Ces deux pièces à joindre ne sont donc pas de même nature.

Selon l’ancien article R. 333-3 DU Code de l’urbanisme, l’extrait cadastral est une pièce à joindre du moment que le terrain constructible se situe dans une commune ayant adopté un « Plafond légal de densité.

En revanche, l’article L. 431-2 du Code de l’urbanisme dispose que le plan de masse est un document relatif à l’aspect architectural d’un projet.

Plan de masse et plan cadastral : les différentes et les points communs

Les deux pièces jointes représentent tous le plan d’un terrain. Seulement le plan de masse s’avère plus détaillé que le plan cadastral. L’un ne peut donc pas se substituer à l’autre.

Les points communs

Il existe trois principaux points communs entre un plan cadastral et un plan de masse.

Emplacement et emprise au sol des constructions

Tout comme le plan de masse, l’extrait cadastral illustre l’emprise au sol des constructions. Il ne représente cependant que les constructions fixées à perpétuelle demeure.

Limites de propriété

Chacun des deux documents représente graphiquement les limites de propriété d’un terrain. Ce qui permet d’avoir un aperçu général de la forme de la propriété.

Le plan cadastral présente pourtant un certain plus. Il permet d’identifier les murs mitoyens ou privatifs et les clôtures à travers des symboles graphiques appropriés.

Références cadastrales

Eventuellement, il est possible d’inscrire dans le plan de masse les références cadastrales du terrain faisant l’objet de demande d’autorisation de construire.

Cela n’est pourtant obligatoire même s’il s’agit d’un renseignement nécessaire pour faciliter l’instruction d’un dossier de demande d’autorisation de construire. Les références cadastrales permettent de localiser facilement le terrain constructible sur le Plan local d’urbanisme (PLU).

Les différences

Le plan de masse représente l’état actuel du terrain, contrairement au plan cadastral. Ce dernier peut être donc obsolète en ne tenant pas compte des informations mises à jour sur la parcelle (contenance, constructions nouvelles).

En outre, ces deux documents ne répondent pas non plus des objectifs différents :

• plan de masse : assurer l’instruction d’une demande d’autorisation de construire ;
• plan cadastral : recenser les propriétés imposables.

Altimétrie du terrain

Selon la dispose du Code de l’urbanisme, le plan de masse doit représenter le terrain et les constructions sous leurs 3 dimensions.

En effet, ce document illustre l’altimétrie du terrain qui n’est pas indiquée dans le plan cadastral.

Aménagement du terrain

Contrairement au plan de masse, le plan cadastral ne représente pas les principaux aménagements du terrain. Avec ce document, il n’est donc pas possible de visualiser l’emplacement des allées, des allées, des dallages, des espaces verts, des zones d’affouillement/d’exhaussement, des pylônes, des terrasses de plain-pied ou des poteaux.

Emplacements de tous les réseaux (assainissement, énergie et eaux)

Dans le plan de masse, l’emplacement des réseaux de gaz, d’eau, d’assainissement ou d’électricité. Ce n’est pourtant pas le cas du plan cadastral.

Symboles graphiques (emplacement des photographies et du plan en coupe)

Le plan de masse ne fait pas apparaître les symboles graphiques. Selon le Code de l’urbanisme, il doit pourtant représenter l’emplacement et l’orientation du plan en coupe (entre autres sous la forme d’une ligne accompagnée d’une flèche).

Aussi, le plan de masse doit illustrer l’emplacement et l’angle de prises de vues qui sont à joindre au dossier de demande d’autorisation de construire.

Cotes et dimensions

N’étant jamais coté, le plan cadastral ne tient pas compte de la hauteur des constructions.

Le service instructeur est pourtant nécessaire pour évaluer les dimensions des constructions et identifier leur emplacement au regard des limites de terrain et aux autres constructions existantes.

Utiliser correctement un plan cadastral pour réaliser un plan de masse : comment faire ?

L’administration fiscale fait particulièrement à l’établissement du plan de cadastre. Les entités ainsi concernées peuvent être les instructions fiscales, le service du cadastre, les géomètres du cadastre, les informatisations du plan cadastral, etc.

Dans la plupart des cas, le plan cadastral des communes à dominante rurale ne nécessitent pas la mise à jour fréquente que celui des communes les plus peuplées.

En effet, en utilisant le plan cadastral pour établir le plan de masse, ce dernier doit tenir compte de l’état actuel du terrain et apporter les modifications, si nécessaire.

Il est notamment indispensable :

• de contrôler les dimensions du terrain ;
• de contrôler l’emplacement des limites de propriété et des constructions ;
• d’apporter toutes les informations mises à jour et nécessaires à l’instruction du dossier de demande d’autorisation de construire.

Généralement, le plan de masse ne doit pas restituer les inexactitudes présentes dans le plan cadastral.

Somme toute, l’utilisation du plan cadastral pour établir le plan de masse se limite dans le cadre général du projet de construction à réaliser. Les informations ainsi fournies doivent être donc vérifiées par une mesure directe sur le terrain et complétées, si besoin est.

Emplacement des limites de propriété et des constructions à contrôler

Pour mieux établir un plan de masse à partir d’un plan cadastral, il faut mieux contrôler l’emplacement des limites de propriété et des constructions.

Illustrés sur le plan cadastral, ces éléments sont à bien mentionner sur le plan de masse. Ce qui fait du premier plan d’un support permettant d’établir le deuxième plan (plan de masse).

Il faut cependant vérifier leur exactitude par rapport aux informations mises à jour sur le sol (état réel et actuel du terrain constructible).

En effet, selon la disposition de la Cour d’appel de Limoges, Ch. Civ., 26 février 2013, RG no 12/00287, évoqué par le Moniteur et cité par l’Office national de Baillargues, une erreur peut se produire si l’architecte et le maître d’ouvrage se contentent seulement d’utiliser un plan cadastral ne rendant pas exactement compte des limites du terrain. Ce qui engage la responsabilité de ces deux intervenants.

Dimensions du terrain mentionnées sur le plan cadastral à vérifier

L’exactitude des éléments indiqués dans le plan cadastral doivent être scrupuleusement vérifiées pour établir un plan de masse. Cela nécessite une descente sur le terrain.

Quant aux informations sur les dimensions du terrain et l’emplacement des limites de propriété, elles sont consultables dans le procès-verbal de bornage. En principe, ce dernier intégrant le plan de bornage est tenu par le géomètre ou le notaire.

Selon, l’article 25 du décret du 30avril 1955, pour enregistrer le changement des limites de propriété, le géomètre établit un document d’arpentage. Celui-ci permet ensuite de mettre à jour le plan cadastral. Ce sont les services du cadastre qui s’en occupent.

Modifications nécessaires à l’instruction de la demande d’une autorisation de construire : il faut les apporter

Même si le plan cadastral nécessite d’autres informations mises à jour pour mieux l’interpréter, il représente des ouvrages devant se soumettre aux impôts.

En effet, dans l’établissement d’un plan de masse à partir d’un extrait cadastral, toutes les informations requises pour instruire la demande d’autorisation de construire doivent être apportées.

Le plan de masse doit représenter correctement les éléments suivants :

• les aménagements du terrain (éléments végétaux, terrasse, dalles, etc.) ;
• les dimensions des constructions ;
• les distances des constructions aux limites du terrain ;
• l’altimétrie du terrain naturel ;
• les distances entre deux constructions ;
• l’emplacement du plan en coupe ;
• des photographies.

D’autres précisions sont de mise. Il est entre autres nécessaires de tenir compte des annotations supplémentaires concernant les éléments du terrain, à savoir la construction à créer, la construction existante, l’emplacement des accès hauteurs des constructions.

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Est-ce possible de présenter un plan cadastral en tant que plan de masse ?

Dans certains aménagements, le plan cadastral suffit pour faire une instruction. C’est entre autres le cas des travaux prévoyant la modification de l’aspect extérieur. Le plan de masse reste en effet une simple donnée permettant au service instructeur de comprendre l’organisation du terrain constructible.

Le plan de masse pourrait être donc présenté en tant que plan de masse si le projet est de faible importance. Une vérification est pourtant toujours de mise, surtout pour une construction réalisée en retrait des limites séparatives. Des informations complémentaires doivent être également apportées, entre autres les cotations.

Cependant, pour un projet de grande ampleur, par exemple celle qui est à usage d’habitation sur un terrain libre de toutes constructions, un extrait cadastral ne suffit pas, même si ce dernier est mis à jour. Cette démarche parait douteuse et le dossier risque de faire l’objet d’une notification d’insuffisance ou d’irrégularité après l’instruction.

Plan de masse souvent confondu avec l’extrait cadastral : pourquoi ?

Différents motifs peuvent expliquer la tendance de dépôt d’un plan cadastral en tant que plan de masse.

Confusion trouvée sur le site cadastre.gouv.fr

Il se peut que le site cadastre.gouv.fr entretienne la confusion entre extrait cadastral et plan de masse. 

En page d’accueil, ce site précise clairement qu’il offre la possibilité de consulter le plan cadastral. Il est pourtant fréquemment présenté à tort comme étant un service qui délivre des plans de masse.

Le dossier traité risque de faire l’objet d’une notification pour insuffisance du moment que l’extrait cadastral ainsi utilisé n’a pas été mis à jour au regard de l’état actuel du terrain.

Recherche d’une solution de facilité

L’impression du plan cadastral ne présente pas aucune contrainte particulière. Il s’agit donc d’une solution de facilité devenant de plus en plus prisée.

Cependant, pour établir un plan de masse, le demandeur de s’impliquer davantage. Il se voit par exemple obligé d’effectuer ou de faire effectuer des mesures directes sur terrain.

Erreurs de communication

Les administrations locales peuvent tomber dans des erreurs de communication conduisant à la confusion entre plan de masse et plan cadastral.

En pratique, il est vrai qu’un plan cadastral fera l’affaire pour permettra au service instructeur d’examiner un dossier de demande d’autorisation de construire. Cependant, un problème persiste, c’est que ce plan ne prend pas forcément en compte l’état réel du terrain.

Se fier exclusivement aux données cadastrales : est-ce risqué (bilan) ?

C’est vrai qu’un plan cadastral aide grandement à constituer un plan de masse. Dans ce cas, il reste un document important dès lors qu’il fait apparaitre les limites de propriété et l’emprise au sol.

C’est par rapport aux limites du terrain que le service instructeur examine la conformité de l’implantation des constructions aux règles et aux normes en vigueur.

Quant à l’emprise au sol, cet élément reste une notion intégrée au code de l’urbanisme.

Il faut pour autant ne pas négliger les failles d’informations illustrées dans le plan cadastral.

En effet, un plan cadastral présenté en tant que plan de masse doit être vérifié sur le terrain. L’état actuel du terrain constructible et les éventuelles modifications constatées sont nécessairement à prendre en compte.