Ravalement de façade : quelle réglementation appliquer ?

Ravalement de façade : quelle réglementation appliquer ?

Réglementation ravalement de façade

Afin de réaliser des travaux de ravalement de façade, il faut respecter les formalités préalables nécessaires stipulées par les dispositions légales en vigueur. Celles-ci sont établies et à appliquer selon le statut juridique de l’immeuble et l’importance des travaux à réaliser.

Ainsi, les premières démarches s’effectuent dans le cadre du Code de l’urbanisme. C’est au regard du Code de la construction et de l’habitation que le Conseil municipal peut ordonner les propriétaires à faire un ravalement décennal.

Quant aux travaux à réaliser sur un immeuble en copropriété, l’approbation de l’assemblée générale est requise. En tenant compte de la nature des travaux, cette instance se prononce donc sur la faisabilité ou non du projet.

En outre, il convient de distinguer les projets de ravalement proprement dit des ceux prévoyant la modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment. Ces derniers sont soumis à un régime juridique spécifiquement.

Cet article met en avant les obligations de ravalement, leurs conditions d’application et les formalités préalables à effectuer. Il souligne aussi l’importance de l’approbation de l’Assemblée générale si le projet est à réaliser dans le cadre de la copropriété.

Définition des travaux de ravalement de façade

Il ne faut pas confondre les cas suivants :

Cette distinction est particulièrement nécessaire pour déterminer la nature des travaux à réaliser et la réglementation à appliquer.

Réglementation ravalement de façade

Qu’est-ce qu’un ravalement de façade ?

Dans le ravalement de façade, les façades sont remises en leur état original. Les travaux ainsi à réaliser prévoient une remise en neuf. Ils sont notamment à entreprendre à cause de l’usure des façades. Celle-ci peut être une dégradation, une pollution ou des intempéries. Les matériaux d’origine ne sont pas modifiés (pas d’altération ni d’amélioration).

Le but de ces travaux est de conserver ou préserver l’architecture d’origine du bâtiment.

Qu’est-ce qu’une façade ?

La façade représente les parties maçonnées de l’extérieur d’un bâtiment. Elle apparait avec ses éléments de composition suivants :

Les loggias, les balcons, les lucarnes et les coursives font également partie des éléments de façade.

La démarche administrative relative au titre du Code de l’urbanisme n’est pas nécessaire dans le projet prévoyant la modification du nu intérieur des murs de façade. Ce type de travaux ne modifie pas l’aspect extérieur de l’immeuble.

Cependant, la même démarche s’applique dans les travaux réalisés à l’intérieur des monuments historiques inscrits ou classés. Cette opération nécessite un permis de construire.

Modification de l’aspect extérieur : c’est quoi ?

Une modification de l’aspect extérieur est le résultat de réalisation des travaux ayant pour effet d’altérer l’architecture d’origine des parties visibles depuis l’extérieur d’un bâtiment. Ce changement s’effectue soit par suppression, par ajout ou par substitution d’un élément par un autre ayant un aspect différent.

En effet, la plupart des travaux de ravalement de façade conduisent à la modification de l’aspect extérieur de l’immeuble.

Voici des exemples des cas apportant une modification de l’aspect extérieur :

Les démarches pour réaliser les travaux de ravalement apportant une modification de l’aspect extérieur sont plus contraignantes que celles effectuées au titre d’un simple ravalement.

A noter que ces démarches concernent à la fois les travaux entreprise sur une façade et ceux exécutés sur la couverture.

Il faut aussi savoir que les travaux modifiant l’aspect initial de la toiture, mais sans modification de la façade, sont à réaliser dans le cadre des dispositions relatives aux modifications de l’aspect extérieur.

Travaux d’entretien et de réparations ordinaires : c’est quoi ?

Pour garantir la bonne tenue de l’immeuble, il faut réaliser des travaux d’entretien et de réparations ordinaires.

Les interventions ainsi effectuées ne doivent pourtant pas altérer l’architecture initiale  de l’ouvrage. Elles concernent par exemple des travaux de nettoyage et d’assainissement (enlèvement de graffitis) ou la réparation des ouvertures abîmées (fenêtre brisée). Cependant, cela ne doit en aucun cas apporter une modification de l’aspect d’origine du bâtiment.

La nécessité de précédentes distinctions

La définition de ces différents éléments permet de déterminer les formalités correspondant à la nature du projet de ravalement à entreprendre.

Ainsi, dans l’entretien ou les réparations ordinaires, une restauration de l’état initial des façades ou une modification de l’aspect extérieur, les travaux à réaliser peuvent être

Cap sur les formalités d’urbanisme

C’est l’article R. 421-17-1 qui précise le régime juridique régissant les travaux de ravalement, et ce, au titre du Code de l’urbanisme. Applicable à partir du 1e avril 2014 (depuis l’entrée en vigueur du décret du 27 février 2014, il dispose que :

  1. les travaux de ravalement (tout comme les travaux prévoyant la modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment existant) nécessitent une déclaration préalable lorsqu’ils ne sont pas soumis à un permis de construire.

Par ailleurs, le Code de l’urbanisme fait une distinction plus précise entre travaux de ravalement et travaux prévoyant la modification de l’aspect extérieur. Il convient donc d’identifier la nature du projet, du moment que les démarches à entreprendre ne sont pas les mêmes.

Déclaration préalable, permis de construire ou dispense de formalités : quelle démarche d’urbanisme entreprendre ?

A noter qu’un permis de construire est nécessaire pour réaliser des travaux entrepris sur un bâtiment classé monument historique. C’est une disposition stipulée par l’article R. 421-16 du Code de l’urbanisme).

Demande de déclaration préalable : contenu

Pour demander une déclaration préalable, les pièces suivantes sont nécessaires :

Formulaire

Il existe trois types de formulaire CERFA :

Pour un projet de ravalement de façade (modifiant ou non l’aspect extérieur d’un bâtiment), c’est le formulaire CERFA simplifié qui est à déposer pour demander une déclaration préalable.

En revanche, c’est le dépôt du formulaire CERFA classique qui permet de demander une déclaration préalable pour un ravalement de façade accompagné d’une création de surface de plancher, d’une division de terrain ou d’une démolition.

Dans le calcul des impositions, il faut joindre à la déclaration préalable le formulaire de déclaration des éléments nécessaires.

Dans le cas où les travaux à réaliser ne prévoient pas de créer de surface taxable, il convient d’indiquer « 0 m2 » à la ligne « surface taxable totale créée en m2 ».

Quelles sont les pièces à joindre ?

Il existe deux types de pièces à joindre à la demande déclaration préalable : obligatoires et complémentaires.

Les pièces obligatoires à joindre

Un dossier de demande déclaration préalable doit intégrer les plans suivants :

DP1 Plan de situation

Le plan de situation permet au service instructeur de déterminer les règles d’urbanisme adaptées au terrain constructible (le plan de situation identifie notamment le terrain).

DP2 Plan de masse

Dans la déclaration d’un ravalement, le plan de masse n’est pas obligatoire. Cette pièce permet pour autant au service instructeur de préciser la localisation du bâtiment sur lequel les travaux sont à réaliser (le plan de masse identifie le bâtiment).

DP3 Plan en coupe du terrain et de la construction

Aussi, pour le ravalement de façade, le plan en coupe du terrain s’avère facultatif. Il permet pourtant d’illustrer les détails des façades et de transmettre une coupe cotée.

DP4 Plan des façades et des toitures

Le plan de façade et des toitures constitue la pièce la plus importante du dossier de demande de déclaration préalable. Il doit illustrer :

DP5 Représentation de l’aspect extérieur

La DP5 est une représentation graphique illustrant l’impact visuel des travaux. Elle peut être réalisée par photomontage.

DP7/8 Photographies en environnement proche et paysage lointain

L’aspect général des façades du bâtiment et l’insertion de ce dernier dans le paysage se visualisent à travers des photographies.

La pièce complémentaire à joindre

Il existe une pièce complémentaire à joindre. C’est la DP11 Notice des matériaux et modalités d’exécution des travaux.

Cependant, la mairie peut exiger cette pièce du moment que l’immeuble se situe en secteur sauvegardé.

Il s’agit d’un document écrit déterminant la façon d’entreprendre les travaux et présentant les matériaux nécessaires.

Qu’en est-il des travaux de ravalement entrepris sur un immeuble situé dans la ville de Paris (et dans certaines autres communes) ?

Outres les pièces citées précédemment, la ville de Parais présente un cas particulier. Le demandeur est invité à remplir une fiche « travaux et ravalement » afin d’identifier et de localiser les matériaux existants en façade. Les modalités d’exécution des travaux peuvent être aussi décrites dans cette fiche.

De plus, dans la ville parisienne, l’intéressé se doit de transmettre des documents (coupes, plans) détaillant l’architecture de la façade de l’immeuble.

Aussi, cette fiche est mise à disposition dans d’autres communes pour les travaux à réaliser en secteur sauvegardé qui présente un enjeu patrimonial important.

Le but de la mise à disposition de cette fiche est d’aider le service instructeur à valider ou refuser une demande en toute connaissance de cause. La décision ainsi prise doit particulièrement tenir compte de la préservation de la qualité architecturale du bâtiment et du paysage environnant.

Enfin, ce type de fiche est une solution de limiter les risques d’une notification pour insuffisance du dossier.

Instruction de la demande : la procédure à suivre

La procédure d’instruction du dossier de la demande d’une déclaration préalable s’effectue en plusieurs étapes. Plusieurs paramètres sont à prendre en compte :

Le dépôt du dossier

La demande de déclaration préalable se fait auprès de la mairie. Il faut déposer le dossier en deux exemplaires.

Il est également possible de l’envoyer par lettre recommandée avec accusé de réception.

Si l’immeuble faisant l’objet de ravalement de façade se situe en zone sauvegardée, l’administration demande un troisième exemplaire du dossier.

Aussi, 5 exemplaires de chacune des pièces suivantes sont nécessaires :

Le délai d’instruction

L’instruction du dossier dure généralement 1 mois. Ce délai s’étend jusqu’à 2 mois si le bâtiment se situe en zone sauvegardée.

Le délai pour instruire la demande est à compter à partir de la date de dépôt ou de réception du dossier auprès de la mairie. Il faut seulement que tous les documents nécessaires soient fournis.

L’accord de la demande

L’administration approuve la demande déclaration préalable de deux façons. L’accord est tacite dans le cas où l’administration ne donne pas sa réponse à l’expiration du délai légal d’instruction. Il peut être aussi exprès dans lequel le demandeur reçoit une notification de non-opposition. Celle-ci peut pourtant comprendre certaines précisions, entre autres l’interdiction de tels matériaux et l’utilisation de telle ou telle teinte.

Si le projet de ravalement de façade concerne un immeuble situé en zone sauvegardée, l’accord tacite de la demande est acquis du moment que l’Architecte des bâtiments de France (ABF) donne un avis favorable.

Cependant, l’avis défavorable ou favorable assorti de prescriptions de l’ABF ne signifie pas accord tacite.

L’ouverture du chantier

Dès l’obtention de l’accord (tacite ou exprès), le déclarant peut ouvrir son chantier.

Il doit transmettre le Document d’ouverture de chantier (DOC) à la mairie, et ce, en trois exemplaires.

L’affichage de l’autorisation de construire

Le déclarant se doit de poser un panneau d’affichage sous forme rectangulaire, avec une dimension minimale de 80 cm. Comportant les mentions obligatoires stipulées par les articles A. 424-15 et suivants du Code de l’urbanisme, le panneau doit être visible depuis l’extérieur du terrain. Il n’est à désinstaller qu’à la fin des travaux.

A noter que le délai de recours des tiers commence à partir de la date d’affichage de l’autorisation.

L’achèvement des travaux

Le bénéficiaire des travaux se doit de transmettre à l’administration 3 exemplaires du document indiquent la fin du chantier. C’est la Déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT).

La loi en vigueur donne à la mairie 3 mois pour émettre son opposition à cette attestation en cas de non-conformité. Dans ce délai, des techniciens peuvent être envoyés sur le terrain pour vérifier la conformité du projet aux règles d’urbanisme.

Occupation temporaire du domaine public : il faut en faire la demande d’autorisation

Demande d’autorisation d’occuper temporairement le domaine public

Il se peut que l’occupation temporaire du domaine public soit nécessaire pour réaliser des travaux de ravalement de façade. C’est notamment le cas où le projet nécessite l’installation d’un échafaudage sur un trottoir jouxtant le bâtiment.

Dans ce cadre, l’intéressé doit obtenir une autorisation d’occupation temporaire le domaine public. C’est particulièrement stipulé par l’article L. 2122- du Code général de la propriété des personnes publiques.

Le contenu de cette demande étant établi à la discrétion de l’autorité municipale, le formulaire y afférent est donc à retirer directement auprès de la mairie.

Généralement, cette demande comprend les éléments suivants :

En outre, il est possible d’assimiler l’autorisation d’occupation du domaine public au permis de stationnement. Ce dernier concerne notamment l’occupation temporaire de la voie publique (éventuellement des trottoirs), et ce, sans apporter aucune modification au domaine public (article L. 113-2 du Code de la voirie routière).

La demande de permis de stationnement comprend :

L’intéressé doit déposer la demande dès lors que la voie publique à occuper concerne une voie communale. Il doit en revanche se rendre auprès du Conseil général pour cette démarche si cette voie est une route départementale et auprès de la préfecture si c’est une route nationale.

Travaux de ravalement et réglementation de l’urbanisme

Généralement, pour établir les règles de droit des sols en vigueur au sein du territoire communal ou intercommunal, il faut se référer à l’un des documents suivants :

Dans une demande d’autorisation de ravalement, il faut prouver que les travaux sont conformes à la réglementation de l’urbanisme en vigueur.

Application de la carte communale ?

D’habitude, la carte communale s’applique au sein des communes dont la pression foncière ne justifie la validité d’un PLU/POS.

Généralement en secteur rural, ce sont des communes de dimension restreinte. Pour réaliser les travaux de ravalement, notamment ceux prévoyant la modification de l’aspect extérieur des bâtiments, les dispositions de l’article R. 111-21 du Code de l’urbanisme entre en vigueur :

Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales.

Dans le souci de la prise en compte de la variété des situations, le Code de l’urbanisme n’aborde pas les teintes ou les matériaux. Ce qui laisse aux services locaux plus d’autonomie et de pouvoir dans l’appréciation d’un projet de ravalement.

De plus, il appartient au service instructeur de juger la conformité des travaux à réaliser et si ces derniers portent ou non préjudice au paysage proche et lointain.

De plus, il faut utiliser les matériaux présentant une cohérence parfaite avec la continuité architecturale des lieux et éviter le contraste sensible avec les immeubles environnants.

Plan d’occupation des sols (POS) et Plan local d’urbanisme (PLU)

Le POS/PLU comporte des règles détaillées concernant l’aspect extérieur des immeubles (article 11 du règlement du PLU/POS).

Dans les travaux de ravalement de façade, il faut connaitre les dispositions suivantes :

Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV)

Le PSMV est un document d’urbanisme comprenant des règles régissant les constructions en secteurs sauvegardés. Il encadre notamment l’aspect extérieur du bâti et l’usage des sols.

Outre les règles relatives à l’aspect extérieur (enduits, teintes, aspect des éléments de composition), le PSMV traite aussi le mode d’exécution des travaux de ravalement. Le demandeur doit donc joindre la pièce DP 11. C’est la notice des matériaux et modalités d’exécution des travaux.

Par exemple, la taille des parements en pierre de taille peut être interdite. Il en va de même pour la suppression des éléments de modernité à l’occasion des travaux. Aussi, les enduits ne peuvent être autorisés qu’à condition d’utiliser une truelle.

Selon les règles illustrées par le PSMV, pour valider une demande d’autorisation de ravalement, deux éléments sont requis :

Concernant l’avis de l’ABF, celui-ci peut être :

La particularité du règlement du lotissement

Réglementation ravalement de façade

Tout comme le POS/PLU, le règlement de lotissement comporte aussi des dispositions particulières relatives à l’aspect extérieur des façades.

Les démarches à suivre dans le cas de ravalement en copropriété

Le ravalement de façade en copropriété est soumis à des démarches plus complexes.

Deux types d’accords sont requis :

A noter que la déclaration préalable délivrée par la mairie ne peut en aucun substituer l’accord des copropriétaires, surtout si ce dernier est obligatoirement à fournir.

Dans la plupart des cas, si la demande d’autorisation est rejetée par l’administration ou omise, la réalisation des travaux de ravalement ne peut pas être effectuée.

Travaux de ravalement en copropriété : majorité requise 

L’obtention de la majorité dans le cadre de travaux de ravalement de façade dépend des éléments suivants :

Majorité absolue dans le ravalement sans transformation ni addition ni amélioration

Selon l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965, le ravalement de façade sans transformation ni addition ni amélioration requiert la majorité absolue en Assemblée générale.

Les travaux à réaliser prévoient donc seulement la restauration de l’état d’origine des façades. Ils n’apportent pas d’altération ni d’emprise en partie privative.

A noter que les travaux d’entretien requièrent la majorité simple pour être validés.

Cette majorité simple concerne les voix favorables devant être supérieures aux voix défavorables. Les abstentions ne sont pas prises en compte.

Double majorité pour les travaux de ravalement de façade avec transformation, addition ou amélioration

Les travaux de ravalement de façade avec transformation, addition ou amélioration ne peuvent être approuvés qu’avec une double majorité (article de la loi du 10 juillet 1965). Ceux d’isolation thermique en sont les plus concernés.

Ces travaux conduit souvent à la modification de l’aspect extérieur de l’immeuble en copropriété (ou modification de l’harmonie générale des façades).

La double majorité concerne :

Travaux d’isolation thermique

La majorité absolue est requise dans l’approbation de la réalisation des travaux d’isolation thermique. C’est une disposition prévue dans l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965. Tenant compte des copropriétaires présents, absents et représentés, elle est acquise dès que le nombre de voix favorables est supérieur à celui de voix défavorables.    

Ces travaux visent à réduire la consommation énergétique et l’émission de gaz à effet de serre.

Dans le cas où cette majorité n’est pas atteinte, mais le tiers de voix (au moins) se prononcent favorable au projet, l’Assemblée générale a le plein droit d’organiser un second vote à la majorité simple.

Si le tiers des voix des copropriétaires n’est pas atteint, l’Assemblée générale peut être convoquée sous un délai maximal de trois pour voter à la majorité simple.

La majorité simple pour un ravalement suite à une injonction émise par l’autorité municipale

En principe, la majorité simple suffit pour valider le ravalement suite à une injonction émise par l’autorité municipale.

Cette modalité rime avec la disposition de l’article L. 132-1 du Code de la construction et de l’habitation insistant sur la nécessité de tenir en bon état de propreté des façades des immeubles.

Selon l’article L. 132-2 du Code de la construction, c’est une disposition particulièrement applicable aux immeubles se trouvant dans la ville de Paris et dans les communes soumises à un arrêté préfectoral.

Dans ces communes, il est également recommandé de procéder au maintien de la propreté des façades des bâtiments une fois tous dix ans, au moins.

L’injonction émise par la commune intervient dans le cas où cet entretient n’a pas été réalisé selon ce qui est stipulé par ladite disposition. Le but est de restaurer la propreté des façades détériorées n’ayant pas fait l’objet d’un ravalement depuis 10 ans.

La commune envoie la notification de cette injonction au syndic. Ce dernier informe ensuite tous les copropriétaires par une lettre recommandée avec accusé de réception. C’est une démarche stipulée par l’article L. 132-3 du Code de la construction.

L’Assemblée générale est sollicitée à se prononcer à la majorité simple de l’article 24 pour approuver la réalisation des travaux relevant de l’entretien courant de l’immeuble en copropriété. Cette même disposition s’applique aussi dans les travaux devant être entrepris suite à une injonction de la commune. L’intervention ne doit pas pourtant pas avoir pour effet d’améliorer ni d’embellir les façades (Cour de Cassation, Chambre civile 3, du 26 octobre 1971, 70-11.055 – il faut insister sur le fait que certaines sources mentionnent l’article 25 dès lors que les travaux sont entrepris en dehors de la maintenance ordinaire de l’immeuble).

Quant aux travaux de ravalement prévoyant la modification de l’aspect extérieur ou l’amélioration des façades, ceux-ci requièrent en principe la double majorité stipulée par l’article 26.

Seul le cas des travaux d’isolation thermique fait exception. La majorité absolue prévue par l’article 25 y est requise.