Ravalement de façade : les démarches et formalités à entreprendre

Au 1er avril 2014, les travaux de ravalement de façade sont en principe dispensés de formalités.

Pour autant, l’obtention d’une déclaration préalable demeure obligatoire dès lors que le bâtiment :

Le délai d’instruction de la déclaration préalable est de 1 mois. Il peut toutefois être majoré de 1 mois supplémentaire lorsque le terrain est compris dans un secteur protégé, notamment en secteur sauvegardé.

Le dossier de déclaration préalable comporte un formulaire CERFA ainsi qu’un ensemble de pièces à joindre : plan de situation, plan des façades et des toitures, représentation de l’aspect extérieur et photographies. Une notice des matériaux est exigée lorsque le terrain est implanté dans un secteur sauvegardé.

Un permis de construire est requis si le ravalement porte sur un bâtiment protégé en raison d’un intérêt patrimonial, ou lorsque le projet consiste à modifier l’aspect extérieur du bâtiment en plus d’effectuer un changement de destination.

L’autorité municipale a la possibilité d’imposer aux immeubles compris dans un périmètre établi par arrêté municipal de procéder à un ravalement tous les 10 ans.

A savoir également que des aides financières peuvent être accordées.

Démarches ravalement de façade

Le décret du 27 février 2014 modifie les démarches à entreprendre au 1er avril 2014. Aussi, il est désormais fait la distinction entre :

Jusqu’au 1er avril 2014, à l’exception des réparations ordinaires, tous les travaux exécutés en façade d’un bâtiment, qu’ils soient ou non de nature à modifier son aspect extérieur, nécessitaient de déposer une déclaration préalable sans distinction – ce qui avait tout de même l’avantage d’améliorer sensiblement la sécurité juridique de ces travaux.

En effet, que des travaux soient ou non dispensés de formalités, il n’empêche qu’ils doivent rester conforme aux règles d’urbanisme en vigueur (voir cet article pour plus d’informations : « la dispense de formalités n’est pas une dérogation« ). Sauf que l’obtention d’une déclaration préalable démontre justement qu’un projet est conforme aux règles de droit.

Ravalement de façade : cas général et textes applicables

Dans son article R.421-17, le code de l’urbanisme dispose que :

Doivent être précédés d’une déclaration préalable lorsqu’ils ne sont pas soumis à permis de construire […] :

a) Les travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment existant, à l’exception des travaux de ravalement.

L’article R.421-17-1 du code de l’urbanisme, applicable au 1er avril 2014 et introduit par le décret du 27 février 2014, précise les démarches applicables aux travaux de ravalement :

Lorsqu’ils ne sont pas soumis à permis de construire […] les travaux de ravalement doivent être précédés d’une déclaration préalable dès lors qu’ils sont effectués sur tout ou partie d’une construction existante située :

a) Dans un secteur sauvegardé, dans le champ de visibilité d’un monument historique […], dans une zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager ou dans une aire de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine ;

b) Dans un site inscrit ou dans un site classé ou en instance de classement […] ;

c) Dans les réserves naturelles ou à l’intérieur du cœur des parcs nationaux […] ;

d) Sur un immeuble protégé (note : immeuble identifié par le Plan Local d’Urbanisme) ;

e) Dans une commune ou périmètre d’une commune où le conseil municipal ou l’organe délibérant de l’établissement public de coopération intercommunale […] a décidé de soumettre, par délibération motivée, les travaux de ravalement à autorisation (note : en pratique, l’obtention d’une déclaration préalable devrait être rendue presque systématiquement obligatoire par l’administration locale).

Finalement, il ressort de ces dispositions que les travaux de ravalement de façade peuvent bénéficier d’une dispense de formalités au titre du code de l’urbanisme, dès lors que le bâtiment est localisé en dehors d’un secteur protégé ou lorsque l’administration locale n’a pas instauré la déclaration préalable obligatoire pour les travaux de ravalement.

Au sens de la jurisprudence administrative, un ravalement de façade consiste en une opération d’entretien ayant pour objet de restaurer l’état d’origine des façades en vue d’assurer la sauvegarde de l’immeuble (Conseil d’Etat du 11 juillet 1986, n°55560, mentionné aux tables du recueil Lebon, Cour administrative d’appel de Nancy du 17 avril 2003, n°98NC01752, Cour administrative d’appel de Lyon du 26 juin 2003, n°00LY01764).

Les travaux exécutés sur une façade d’un immeuble et qui ne consistent pas à restaurer leur état d’origine ne sont donc pas assimilés à un ravalement de façade. En conséquence, ces travaux ne sont jamais dispensés de formalités.

Ainsi, les travaux entrepris en façade et ayant pour effet d’altérer leur état initial, notamment par l’emploi de matériaux ou de teintes différentes à celles d’origine, nécessitent d’obtenir une déclaration préalable en vertu des dispositions de l’article R.421-17 relatif aux travaux emportant une modification de l’aspect extérieur du bâtiment.

Le ravalement de façade comprend :

Ravalement de façade s’accompagnant de la modification de l’aspect extérieur du bâtiment

Au sens de la jurisprudence administrative, un ravalement correspond à une restauration de l’état d’origine des façades n’entraînant aucune altération de leur aspect.

En conséquence, un ravalement ayant pour effet de modifier l’aspect d’origine du bâtiment nécessite de déposer une déclaration préalable de travaux.

En effet, ces travaux obéissent aux dispositions de l’article R.421-17 du code de l’urbanisme rendant obligatoire la déclaration préalable à tous les travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur d’un bâtiment.

Les travaux de ravalement de façade peuvent être l’occasion d’entreprendre des travaux ayant pour effet de modifier l’aspect extérieur du bâtiment, par exemple par l’ajout, la suppression ou la création d’une ouverture. De plus, un ravalement de façade ayant pour effet de modifier la teinte d’origine consiste également en une modification de l’aspect extérieur. Dans tous les cas, la déclaration préalable reste exigée.

Qu’est-ce qu’une modification de l’aspect extérieur d’un bâtiment ?

De façon synthétique, toutes les opérations ayant pour effet d’altérer l’état d’origine des façades d’un bâtiment consistent en une modification de son aspect extérieur :

Dès lors que le projet comprend l’une des opérations décrites ci-dessus, alors il ne peut pas bénéficier de la dispense de formalités et relève obligatoirement de la déclaration préalable.

 

Ravalement de façade en secteur sauvegardé

Afin d’assurer la conservation de la qualité architecturale d’un espace urbain, certaines zones du territoire communal peuvent être comprises dans un secteur sauvegardé.

Les travaux entrepris dans ces secteurs sont soumis à l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF). Pour tenir compte du délai supplémentaire nécessaire à sa consultation, l’instruction de la demande d’autorisation de construire (déclaration préalable ou permis de construire) est majorée de 1 mois supplémentaire.

Le dossier d’autorisation de construire doit essentiellement démontrer que le ravalement n’est pas de nature à porter atteinte à la continuité architecturale du secteur sauvegardé.

Tout particulièrement, il est nécessaire de préciser dans la demande d’autorisation de construire si les travaux prévoient de modifier un élément de composition en façade par suppression ou par ajout.

Ravalement de façade d’un bâtiment simplement compris dans un secteur sauvegardé

Quand bien même le bâtiment ne fait l’objet d’aucune prescription spécifique, il est nécessaire de déposer une demande de déclaration préalable de travaux.

Ravalement de façade d’un bâtiment identifié par le Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV)

Les travaux effectués sur un élément identifié par le PSMV sont soumis à permis de construire. Il s’agit généralement de bâtiments ou même d’ouvrages d’art ayant un intérêt patrimonial particulier.

Ravalement de façade d’un immeuble inscrit au titre des monuments historiques

Les travaux entrepris en façade d’un monument historique relèvent du régime du permis de construire.

 

Ravalement de façade en copropriété

De façon très synthétique, le ravalement de façade en copropriété est soumis à la fois :

Il convient de soulever le fait que l’accord d’une déclaration préalable ne dispense pas de procéder à un vote en Assemblée Générale.

A l’inverse, l’autorisation de l’Assemblée Générale ne dispense pas de déposer une déclaration préalable de travaux en mairie.

Cas particulier : ravalement de façade s’accompagnant à la fois d’une modification des façades et d’un changement de destination

Le code de l’urbanisme prévoit 9 destinations pour une construction :

Les locaux accessoires sont réputés avoir la même destination que celle du bâtiment principal.

Ainsi, un abri de jardin est à destination d’habitation s’il est implanté sur un terrain dont le bâtiment principal consiste en une habitation.

Ce même abri de jardin est à destination agricole s’il est implanté sur un terrain dont le bâtiment principal consiste en hangar agricole.

Un projet de ravalement de façade qui consiste, dans le même temps, à :

  1. changer la destination d’un bâtiment …
  2. … en plus de modifier son aspect extérieur …

… relève du régime du permis de construire.

Par exemple, un projet consistant dans le même temps à :

  1. transformer un bâtiment à destination commerciale (ou agricole, artisanale, d’entrepôt, etc.) …
  2. … en bâtiment à destination d’habitation …
  3. en plus d’effectuer des travaux de ravalement ayant pour effet de modifier la façade …

… relève du permis de construire (art. R.421-17 b du code de l’urbanisme).

 

Les projets de transformation d’un garage en chambre ou pièce à vivre ne consistent pas en un changement de destination, les locaux accessoires étant réputés partager la même destination que le bâtiment principal.

Toutefois, il convient de déposer une déclaration préalable pour ce type de projet en raison du fait qu’il s’agit de transformer de l’emprise au sol en emprise au sol développant de la surface de plancher.

La déclaration préalable reste requise quand bien même il n’est pas prévu de modifier l’aspect extérieur du garage (art. R.421-17 g du code de l’urbanisme).

 

Autorisation d’occuper temporairement le domaine public

La pose d’échafaudages sur la voie publique nécessite d’obtenir au préalable l’accord de l’autorité municipale.

La demande d’accord est à retirer directement auprès de la mairie.

Déclaration préalable ravalement de façade

La déclaration préalable de travaux permet au service de l’urbanisme de vérifier si le projet respecte les dispositions locales en matière d’aspect extérieur.

Par exemple :

Essentiellement, il convient de respecter la continuité architecturale du paysage bâti.

Ce sont essentiellement les plans des façades et des toitures, les photographies, la représentation de l’aspect extérieur et les pièces écrites qui permettent au service instructeur d’analyser la conformité du projet au regard des règles d’urbanisme.

Dépôt du dossier de déclaration préalable

Le dossier de déclaration préalable se dépose en mairie en 2 exemplaires, ainsi que 5 exemplaires supplémentaires des pièces suivantes si elles accompagnent le dossier :

Contenu du dossier

Le dossier se compose :

Formulaire ravalement de façade

Il existe 3 types de formulaires :

Dans le cadre d’un projet consistant uniquement à effectuer un ravalement de façade ou des travaux de modifications de l’aspect extérieur, il est possible de déposer le formulaire CERFA simplifié 13703.

Dès lors que le projet consiste à effectuer un ravalement en plus d’une démolition ou une division de terrain, il est préférable de déposer le formulaire classique 13404.

Les pièces à joindre

DP.1 Plan de situation

Le plan de situation consiste en une représentation cartographique de la commune d’implantation du bâtiment faisant l’objet des travaux. Il s’agit d’une pièce obligatoire, dont l’absence justifie l’envoi d’une notification pour pièce manquante.

DP.2 Plan de masse

Le plan de masse est une illustration du terrain permettant de visualiser sa forme, ses limites ainsi que l’organisation des constructions.

Le plan de masse est en règle générale facultatif dans le cadre d’un simple ravalement de façade. Il apparaît cependant que certaines communes l’exigent afin de localiser le bâtiment faisant l’objet des travaux avec précision.

En vue de prévenir une éventuelle notification pour insuffisance en l’absence du plan de masse, il reste conseillé de le joindre au dossier.

Le plan des façades permet de visualiser à la fois l’élévation des façades ainsi que l’ensemble des éléments de composition : ouvertures, zinguerie, menuiseries.

Le dossier peut avoir à comporter :

A noter que le bordereau des pièces à joindre du formulaire simplifié de déclaration préalable indique que le plan des façades et des toitures serait inutile dès lors que le ravalement de façade ne modifie pas l’aspect extérieur du bâtiment.

Pour autant, le service instructeur demeure en droit d’exiger l’ensemble des pièces nécessaires à l’instruction de la demande.

Or, même dans le cadre d’un simple ravalement, le plan des façades permet de vérifier que les travaux respectent les dispositions relatives à l’aspect extérieur. En outre, le plan des façades peut être assorti d’annotations détaillant les teintes et matériaux utilisés, ce qui permet d’affiner la réponse du service instructeur.

Il reste ainsi conseillé de joindre systématiquement un plan des façades et des toitures, quand bien même il ne s’agit que d’un « simple » ravalement.

DP.5 Représentation de l’aspect extérieur

La représentation de l’aspect extérieur consiste en une illustration permettant de visualiser l’aspect des façades après leur ravalement.

Très concrètement, il s’agit d’une image de synthèse ou d’une photographie retouchée de manière à simuler l’aspect des façades après les travaux. Il est préférable de joindre la représentation de l’aspect extérieur systématiquement, même si son intérêt est un peu plus faible lorsque la demande comporte un plan des façades et des toitures.

DP.7/8 Photographies en environnement proche et paysage lointain

La photographie en environnement proche offre une vue du bâtiment faisant l’objet des travaux tandis que la photographie en paysage lointain permet de visualiser le bâtiment ainsi que les constructions voisines.

DP.11 Notice décrivant les matériaux utilisés et les modalités d’exécution des travaux

La DP.11 consiste en une pièce écrite détaillant l’ensemble des matériaux employés (crépi, peinture, enduit …) et la façon dont les travaux seront entrepris (type finition des enduits, éléments supprimés ou conservés).

Cette pièce est uniquement exigée lorsque le terrain est compris dans un secteur sauvegardé.

Délai d’obtention de la déclaration préalable

Le délai d’obtention est de la déclaration préalable est de 1 mois. Ce délai est prolongé d’un mois supplémentaire lorsque le terrain est compris dans un secteur sauvegardé.

Le silence gardé de l’administration à l’expiration du délai d’instruction emporte accord tacite sous certaines conditions (notamment sous réserve du caractère complet de la demande et de l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France, voir cet article : délai accord tacite).

Ravalement de façade obligatoire tous les 10 ans ?

Le code de la construction dispose que les façades doivent être maintenues en bon état de propreté (article L.132-1).

Par application de l’article L.132-2 du code de la construction, cette loi s’applique exclusivement :

Il revient à l’autorité municipale d’émettre un arrêté municipal imposant aux propriétaires des immeubles situés dans un périmètre particulier de procéder à un ravalement.

Périmètres concernés par la campagne de ravalement obligatoire

De façon très générale, l’arrêté municipal porte sur les immeubles situés dans un environnement urbain ayant un intérêt patrimonial.

Ainsi, sont tout particulièrement concernés les immeubles localisés dans une Aire de Mise en Valeur du Patrimoine (AVAP) ou une Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager (ZPPAUP).

Là encore de façon très globale, les AVAP / ZPPAUP couvrent le périmètre des centres-villes de certaines communes.

L’arrêté municipal peut porter exclusivement sur certaines rues explicitement citées.

Bâtiments concernés

Ce sont tous les bâtiments implantés dans les zones définies par l’arrêté municipal qui sont concernés par la campagne de ravalement.

Toutefois, la campagne de ravalement ne concerne pas les immeubles ayant déjà fait l’objet d’un ravalement moins de 10 ans avant l’entrée en vigueur de l’arrêté municipal.

Injonction municipale

Le code de la construction permet à l’autorité municipale de procéder par voie d’injonction.

L’autorité municipale peut entamer une procédure de sommation dès lors que les travaux :

Dans le cadre d’un immeuble en copropriété, l’injonction municipale est adressée au syndic.

Sanctions du non-respect du ravalement obligatoire

Le code de la construction offre la possibilité à l’autorité municipale de sanctionner la méconnaissance de la campagne de ravalement par une amende de 3 750 €.

L’autorité municipale a par ailleurs la possibilité de saisir les juridictions civiles, comme le Tribunal de Grande Instance, en vue de faire procéder aux frais du propriétaire les travaux de ravalement de façade.

Motifs de la campagne de ravalement décennal obligatoire

L’arrêté municipal imposant à certains propriétaires de procéder à un ravalement tous les 10 ans doit être motivé.

En règle générale, la campagne de ravalement se justifie :

À qui s’adresser pour obtenir des compléments d’information ?

La mairie assure un rôle guichet unique : c’est elle qui réceptionne le dossier de déclaration préalable et c’est elle qui le transmet auprès du service d’urbanisme compétent.

La mairie a également un rôle d’information : c’est en mairie que vous retrouverez toutes les informations nécessaires et les adresses utiles dans le cadre des travaux de ravalement.

Le service d’urbanisme

La consultation du service d’urbanisme peut être judicieuse dès la phase d’élaboration du dossier de déclaration préalable afin de s’assurer que les choix architecturaux respectent les réglementations relatives à l’aspect extérieur des bâtiments.

Le service d’urbanisme peut être consulté :

L’Architecte des Bâtiments de France (ABF)

L’avis de l’ABF est requis dès lors que le terrain est localisé en secteur sauvegardé. Sa consultation dès les esquisses du projet apparaît incontournable, dans la mesure où son avis détermine très largement la suite à donner à la demande de déclaration préalable.

L’ABF officie auprès du Service Territorial de l’Architecture et du Patrimoine (STAP).

Le Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et d’Environnement (CAUE)

Le CAUE peut être consulté par tous les maitres d’ouvrage, tout particulièrement en vue d’obtenir des solutions techniques sur la mise en œuvre des travaux.

Les aides financières

Il faut savoir que les communes peuvent proposer des aides financières afin de participer aux travaux de ravalement et à certains travaux de rénovation (d’où l’intérêt de déclarer les travaux de ravalement de façade).

Ces aides peuvent être accordées :

Sans condition

Il existe quelques communes qui accordent des aides sans aucune condition particulière, sauf à engager les travaux de ravalement.

Au regard de l’importance des travaux envisagés

La mairie peut accorder certaines aides sous réserve de l’importance des travaux, par exemple lorsque le montant des travaux excède un certain coût.

Si les travaux de ravalement consistent en des travaux de rénovation thermique

Il est tout à fait envisageable que des travaux de ravalement soient également l’occasion d’entreprendre dans le même temps des travaux d’amélioration de la performance énergétique du bâtiment.

Les travaux de performance énergétique peuvent faire l’objet d’aides au niveau municipal ou intercommunal.

Sur condition de ressources

Des aides sous condition de ressources peuvent être proposées soit directement par la mairie ou par l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH).

Dans le cadre de la campagne de ravalement décennal

Certaines communes peuvent délivrer des aides aux travaux de ravalement à l’occasion de la campagne de ravalement décennal.

Les administrés sont généralement directement avertis par la mairie de la possibilité de bénéficier de ces aides.

Quelques erreurs fréquentes

Un permis de construire est systématiquement requis en secteur sauvegardé (périmètre ABF)

FAUX

Le permis de construire est requis en secteur ABF uniquement lorsque le ravalement concerne un monument historique ou un bâtiment d’intérêt patrimonial identifié.

En revanche, un ravalement entrepris sur un immeuble quelconque relève de la déclaration préalable.

La déclaration préalable de ravalement ne peut pas être refusée

Pas tout à fait vrai …

En principe, il est vrai que la déclaration préalable n’a pas de raison particulière de faire l’objet d’un refus dès lors qu’il s’agit bien d’un ravalement au sens strict, à savoir une restauration de l’état d’origine d’une façade.

En revanche, un ravalement de façade consistant à modifier l’aspect extérieur peut faire l’objet d’un refus si les travaux envisagés ne respectent pas les règles relatives à l’aspect extérieur.

Le ravalement de façade tous les 10 ans s’applique systématiquement

FAUX

Contrairement à une idée répandue, notamment par certains discours commerciaux, le ravalement décennal s’applique qu’à certaines communes.

Notamment, la ville de Paris est concernée par le ravalement décennal obligatoire.

Dans les autres communes, il appartient à l’autorité municipale d’engager une campagne de ravalement si elle l’estime nécessaire.

Ce sont généralement les centres-ville couverts par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) ou une Aire de Mise en Valeur du Patrimoine (AVAP) qui sont concernées par la campagne de ravalement décennal.

Le ravalement d’une seule façade du bâtiment peut être dispensé de formalité si elle n’est pas visible depuis la voie publique

FAUX

Le code de l’urbanisme ne tient pas compte du fait que les travaux soient visibles ou non depuis la voie publique (ou même des voisins). Au contraire, lorsque la déclaration préalable est obligatoire, le code de l’urbanisme dispose dans son article R.421-17-1 que sont soumis à déclaration préalable les travaux de ravalement « dès lors qu’ils sont effectués sur tout ou partie d’une construction existante ».