Avoir une maison est un rêve que bon nombre de personnes souhaitent réaliser. Vous voulez bâtir la vôtre sur un terrain nu ou pensez à agrandir votre construction existante ? C’est un projet de grande envergure, nécessitant un budget assez conséquent, mais heureusement que vous êtes mieux préparé. De plus, vous devez prévoir les diverses tâches qui vous attendent. Outre le côté financier et la réalisation des travaux, l’acquisition d’une autorisation administrative constitue une étape importante et infranchissable à votre projet. Vous êtes donc dans l’obligation de réaliser les démarches administratives permettant l’obtention d’un permis de construire afin de pouvoir exécuter vos travaux.

Définition et historique du permis de construire

Le permis de construire est un dossier administratif et fait partie des autorisations d’urbanisme, comme la déclaration préalable de travaux. Il permet aux services d’urbanisme de votre commune de vérifier que votre projet respecte les règles urbanistiques locales. Généralement, en présence d’un Plan local d’urbanisme (PLU), la demande de permis est exigée pour les constructions d’une surface de plancher de plus de 40 m². Il est également sollicité au cas où les travaux entraînent une augmentation de plus de 150 m² de la surface ou de l’emprise au sol totale de la construction. Cette autorisation reste utile pour tout type de bâtiment, qu’il soit à usage industriel, d’habitation ou autre.

Plusieurs textes réglementent le droit de construire, mais ils consistent essentiellement à maîtriser le développement urbain. Ils visent à créer un équilibre entre les zones urbaines, agricoles, d’emplois et de logement, ainsi qu’à gérer l’implantation et la répartition des équipements publics.

Les premiers textes qui régissent ce droit de construction ont été rédigés en 1907, avec l’autorisation de travaux, et elles ont subi de nombreuses modifications depuis. La loi Cornudet de 1919 a eu un impact majeur sur les droits de l’urbanisme, et par l’article 10 de la loi du 19 juillet 1924, le permis de bâtir est né. Si cette autorisation était valable uniquement dans les communes disposant de plus de 10 000 habitants, son exigence a été généralisée en juin 1943. Depuis, ce type d’autorisation a permis la création de bâtiments suivant les normes.

Création permis de construire : comment faire un permis de construire ?

Avant toute réparation majeure ou construction, il est important de demander un permis de construire auprès de la commune où se trouve le chantier. Pour faire ce genre de demande, il est nécessaire de remplir le formulaire Cerfa n° 13 406 pour une maison individuelle (ou n° 13 409 pour les autres constructions), et fournir un dossier contenant les pièces à joindre exigées par l’administration.

La création d’un permis de construire est un travail facile et gratuit. Pourtant, des frais supplémentaires peuvent être exigés lors de l’élaboration de votre dossier de demande. En effet, la création des divers plans et photographies nécessaires pour la réalisation d’une demande de permis de construire paraît difficile. Pour cela, le recours à un architecte ou un dessinateur technique reste une meilleure solution. Vous devez donc prévoir les éventuels coûts afférant à leur prestige. Notez que le prix à payer pour engager un architecte oscille entre 8 et 15 % de votre montant global.

Même si cette tâche semble facile, elle peut être ardue et faire perdre énormément de temps. Pour une réalisation rapide de vos démarches administratives correspondant à l’obtention d’un permis, des professionnels dans ce secteur peuvent vous aider. Avoir un plan de maison parfait et disposer des ressources nécessaires pour réaliser le projet sont inutiles sans l’obtention d’un permis de construire en bonne et due forme. Des modifications pourront encore survenir quant à cette autorisation, alors vous informer sur celle-ci avant d’entamer une construction est obligatoire.

Autorisation de construire : Quand demander un permis de construire ?

Tous travaux de modifications de l’aspect extérieur de votre habitation sont soumis à un permis de construire. Et ce, si un certain nombre de mètres carrés de surface de plancher ou d’emprise au sol est atteint. De ce fait, il est hyper important de bien calculer la superficie avant-projet de votre maison et celle de la pièce à créer.

Par ailleurs, toute construction d’une maison individuelle sur un terrain nu fait l’objet d’une demande de permis. De plus, il est aussi à réaliser pour les projets d’agrandissement, d’extension, de surélévation, d’aménagement de combles avec une création de surface de plancher ou d’emprise au sol supérieure ou égale à 40 m². Si la commune du lieu de construction n’est pas soumise à un Plan local d’urbanisme (PLU), cette surface descend à 20 m².

En outre, si vous voulez effectuer un aménagement des annexes de votre maison, comme jardin, garage, carport, véranda…, avec une création de surface de plancher ou d’emprise au sol de plus de 20 m², cette autorisation est obligatoire. Aussi, un permis de construire doit être acquis pour une construction de piscine dont la superficie du bassin est supérieure ou égale à 100 m².

Quels sont les documents à fournir pour un permis de construire ?

Les documents à fournir pour une demande de permis de construire doivent contenir un formulaire cerfa bien rempli et les plans et photographies de la construction. Ils sont en fonction de la nature du projet.

Formulaire permis de construire maison individuelle

Dans un premier temps, le demandeur doit remplir le formulaire Cerfa qu’il peut récupérer auprès de la mairie de la commune concernée ou sur le site internet du service public. Si vous envisagez de construire votre maison, ce sera le cerfa n° 13 406*05 que vous deviez disposer. D’ailleurs, ce formulaire reste valide pour le dossier de permis pour la construction d’une maison individuelle, l’agrandissement et l’extension entraînant une création d’emprise au sol plus de 40 m².

Par contre, le cerfa n° 13 409*05 est à remplir si votre projet concerne le :

• Aménagement d’un lotissement ;
• Aménagement d’une aire de stationnement ouverte au public ;
• Aménagement d’un camping ;
• Aménagement d’un terrain pour l’accueil d’au moins deux résidences démontables (surface de plancher de plus de 40 mètres carrés) ;
• Nouvelle construction, autre qu’une maison individuelle ou ses annexes ;
• Travaux sur une construction existante, autre qu’une maison individuelle ou ses annexes ;
• Projet nécessitant une autorisation d’exploitation commerciale.

De ce fait, il est donc nécessaire de bien définir votre projet de construction avant de compléter le dossier de la demande de l’autorisation.

Plans permis de construire

En plus d’un formulaire cerfa dûment rempli, vous devez fournir les différents plans exigés par la mairie afin de ratifier votre projet. Les pièces suivantes sont obligatoires pour une demande de permis de construire :

• Plan de situation du terrain ;
• Plan de masse des constructions à édifier ou à modifier ;
• Plan en coupe du terrain et de la construction ;
• Notice explicative décrivant le terrain et le projet ;
• Plan des façades et des toitures ;
• Document graphique permettant d’apprécier l’insertion du projet de construction dans son environnement ;
• Photographie permettant de situer le terrain dans l’environnement proche ;
• Photographie permettant de situer le terrain dans le paysage lointain.

Après avoir rempli le dossier, vous, le titulaire du permis doit déposer celui-ci à la mairie, soit en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception.

Obtention permis de construire : comment obtenir un permis de construire ?

Pour obtenir votre permis de construire, vous devez fournir les exemplaires nécessaires pour le dépôt de votre demande. En effet, en vertu des règles en vigueur dans la commune concernée par votre projet, vous serez obligé de reproduire votre dossier en 4 exemplaires. Ces derniers doivent être déposés à la mairie en main propre ou par lettre recommandée avec avis de réception. Dans le cas où votre projet se trouve dans un secteur protégé (monument historique, parc national, réserve naturelle…) des exemplaires supplémentaires pourront vous être demandés. Une fois vos dossiers arrivés à la commune, l’administration procèdera aux études et analyses de la faisabilité de votre projet. De plus, elle effectue l’affichage de votre demande dans les 15 jours suivant la date du dépôt de votre dossier.

En outre, quand vous aurez obtenu votre autorisation, il est obligatoire de l’afficher sur le terrain de la construction. L’affichage du permis doit se faire sur un panneau régulier, dont les normes sont dictées par le code de l’urbanisme. De plus, l’emplacement prévu pour ce panneau d’affichage doit être situé sur la voie publique ou sur des espaces ouverts au public. Notez que le non-respect des règles d’affichage d’un permis vous permet une sanction pénale entraînant une contravention.

Concernant le panneau du permis de construire, il doit disposer d’une dimension plus de 80 cm et contenir les informations suivantes :

• Le nom, la raison sociale ou la dénomination sociale du bénéficiaire ;
• Le nom de l’architecte auteur du projet architectural (depuis le 1er juillet 2017) ;
• La date de délivrance et le numéro du permis ;
• La nature du projet et la superficie du terrain ;
• L’obligation de notifier tout recours administratif ou tout recours contentieux à l’auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ;
• Si le projet prévoit des constructions : la surface de plancher autorisée ainsi que la hauteur de la ou des constructions, exprimée en mètres par rapport au sol naturel ;
• Si le projet porte sur un lotissement : le nombre maximum de lots prévus ;
• Si le projet porte sur un terrain de camping ou un parc résidentiel de loisirs : le nombre total d’emplacements ;
• Si le projet prévoit des démolitions : la surface du ou des bâtiments à démolir.

Le cas échéant, vous pouvez y mentionner le nom et l’adresse de la mairie de la commune où se trouve votre construction, mais cela n’est pas obligatoire.

Instruction permis de construire : quel délai pour un permis de construire ?

Le délai d’instruction d’un permis de construire est de l’ordre de 2 à 3 mois. Il varie selon la nature de votre projet. En effet, le délai d’instruction d’un permis pour une maison individuelle et ses annexes est 2 mois. Par contre, pour les autres cas, il remontera à 3 mois. Toutefois, il se peut que votre demande soit accordée ou refusée.

Accord permis de construire

Suite à votre demande, la mairie peut accepter ou refuser votre permis de construire. Si votre autorisation vous a été accordée, la méthode de son obtention se fait par un arrêté municipal. Pour ce faire, vous recevrez la confirmation de l’accord par lettre recommandée avec avis de réception ou par courrier électronique.

Par contre, si votre demande de permis de construire est refusée, vous pouvez vous rendre auprès de la mairie pour demander de revoir sa position. Cette demande doit être effectuée dans les 2 mois suivant l’annonce du refus de votre permis. Si cette démarche ne marche pas, vous avez, à compter de la date de la notification du refus, 2 mois pour saisir le tribunal administratif par lettre recommandée avec avis de réception. L’absence de réponse de la mairie dans les délais convenables indique qu’elle ne s’oppose plus à votre projet. Pour autant, il est conseillé de demander à la mairie un certificat attestant de son absence d’opposition à la réalisation du projet.

Validité d’un permis de construire

La durée de validité d’un permis de construire est de 3 ans. Il est périmé si vous ne commencez pas les travaux dans les 3 ans de son obtention, ou si, même dans ce délai, vous les interrompez pendant plus d’un an. Le début du compte de cette durée de validité se fait comme suit, selon le mode de livraison de votre permis :

• Dès la réception du courrier recommandé à sa première présentation ;
• Dès la 1ère présentation du courrier recommandé ;
• Dès la Consultation de la notification par voie électronique ;
• Au bout d’un délai de 8 jours calendaires : Correspond à la totalité des jours du calendrier de l’année civile, du 1^erjanvier au 31 décembre, y compris les jours fériés ou chômés après son envoi par transmission électronique. L’administration considère alors que vous avez reçu cette notification.

En outre, vous pouvez demander une prolongation si votre projet n’est pas réalisé dans les 3 ans. Pour ce faire, vous devez effectuer votre demande, par courrier en deux exemplaires, pendant les 2 mois avant la date d’expiration de votre permis de construire.

Qui peut délivrer un permis de construire ?

Après le délai d’instruction, la mairie vous informe sur sa décision face à votre demande de permis de construire. C’est le maire qui délivre cette autorisation au nom de la commune ou au nom de l’État selon l’existence ou non du Plan local d’urbanisme. Par ailleurs, les tiers peuvent consulter votre permis en mairie et le contester par un recours gracieux. De plus, le titulaire du permis devra faire une déclaration de l’achèvement et de la conformité des travaux à la commune dès que son projet sera terminé. Notez que l’administration ne réalise pas cette autorisation en fonction du demandeur, mais selon les caractéristiques du terrain de construction.

Maison sans fondation d’un permis de construire : Comment régulariser une maison sans permis de construire ?

Afin de régulariser la construction de maisons non déclarées, le propriétaire devra établir un dossier complet de permis de construire auprès de la mairie. Cela doit contenir les travaux déjà faits et ceux qui devront s’ensuivre. Pour ce faire, l’administration met à disposition des formulaires accompagnés de notice explicative. De plus, il est important que les travaux réalisés sans autorisation soient conformes aux règles d’urbanisme en vigueur dans la commune.

Par ailleurs, la réalisation d’une construction en l’absence d’une autorisation légale ou au non-respect des règles d’urbanisme entraîne des sanctions et des amendes. En effet, le propriétaire peut être encouru des sanctions pénales, civiles, fiscales et administratives :

• Au niveau pénal : une amende jusqu’à 300 000 € ou un emprisonnement de 6 ans ;
• Au niveau civil : toute action en responsabilité civile peut être engagée pendant un délai de 10 ans après son achèvement ;
• Au niveau fiscal : une augmentation conséquente de la taxe d’aménagement (80 % du montant dû) et des taxes foncières et d’habitation. La durée de prescription fiscale est de 6 ans ;
• Au niveau administratif : non-obtention d’une autorisation pour les prochains projets.

Bref, avant de vous lancer dans une construction, le fait de la déclarer auprès de la mairie est toujours de grande importance. Cela vous rassure sur la réalisation de votre projet même si celui-ci ne requiert aucune autorisation.