Les notions de destination, d’usage et d’affectation sont souvent source de confusion dans le domaine de la construction. Elles sont toutefois indépendantes et ne concernent pas les mêmes périmètres. C’est aussi valable pour le changement de destination ou d’usage ou d’affectation. L’un est défini par le Code de l’urbanisme et l’autre par le Code de la construction et de l’habitation.
Les différences entre destination et usage et affectation
La destination d’un local relève du Code de l’urbanisme. Elle correspond à ce pour quoi un édifice a été construit. La destination constitue l’un des éléments devant être indiqués dans une demande d’autorisation d’urbanisme rattachée au bien. Cette requête peut concerner une déclaration préalable de travaux ou un permis de construire.
L’usage ou l’affectation d’un bâtiment correspond à l’utilisation qui en est véritablement faite. Cette notion d’usage ou d’affectation relève du Code de la construction et de l’habitation. Elle est invoquée de manière régulière dans le cadre des locations courtes durées, de type Airbnb, qui gagnent en popularité ces dernières années.
Il est important de bien faire la différence dans le cadre d’un changement de destination ou d’usage ou d’affectation. Un changement de destination est attribué à un bien et non à son propriétaire. À l’inverse, un changement d’usage ou d’affection est attribué à titre personnel, temporaire. Il ne peut être cédé sauf lors des transformations d’affectation avec compensation.
Le changement de destination d’une construction
L’article R. 151-27 du Code de l’urbanisme met en évidence 5 types de destinations possibles :
- habitation,
- exploitation agricole et forestière,
- commerce et activités de service,
- équipements d’intérêt collectif et services publics,
- autres activités du secteur secondaire ou tertiaire.
Ces destinations présentent elles-mêmes plusieurs sous-destinations. Vous pouvez distinguer par exemple les sous-destinations « logement » et « hébergement » pour la destination « habitation ». La classe « exploitation agricole et forestière » comprend les sous-destinations « exploitation agricole » et « exploitation forestière ». Votre local peut éventuellement être rattaché à l’une des sous-destinations des autres catégories de destination (restauration, cinéma, commerce de gros, bureau, industrie…).
Un changement de destination survient lorsqu’un local passe d’une catégorie de destination à une autre. Par exemple, vous pouvez faire passer une grange de la catégorie « exploitation agricole » à celle de « habitation ». Ce changement de destination a la particularité de s’attacher au local et de revêtir un caractère définitif au regard des règles d’urbanisme. Cette opération est encadrée par les articles R. 123-9, R. 421-14 et R. 421-17 relatifs au Code de l’urbanisme.
Pour changer la destination d’un bâtiment, vous devez effectuer une demande auprès des services d’urbanisme de votre commune. La demande peut être réalisée soit avec le dépôt d’un dossier de permis de construire, soit avec une déclaration préalable de travaux.
Un permis de construire prévaut si les travaux que vous prévoyez entraînent des modifications sur la façade et les structures porteuses de votre construction. Cette autorisation d’urbanisme est également exigée si les travaux génèrent une modification de l’emprise au sol ou de la surface de plancher (plus de 20 m2 ou plus de 40 m2 dans une zone urbaine avec PLU). Dans les autres situations, déposer une simple déclaration préalable suffit. Suite à cette demande, les services d’urbanisme peuvent l’accepter ou non.
Le changement d’usage ou d’affectation d’une construction
Le Code de la construction et de l’habitation prévoit 2 catégories spécifiques d’usage pour un édifice :
- habitation,
- autres locaux.
Un changement d’usage survient dès lors que le propriétaire prévoit de changer l’utilisation d’un local.
Ainsi, cette opération peut consister à transformer une habitation en un bureau ou un commerce. Inversement, il peut aussi s’agir de transformer un édifice non défini, comme un logement en une habitation.
Le changement d’usage d’une habitation vers un autre usage est octroyé à titre personnel et à titre provisoire (pendant la durée d’occupation du bâtiment par le bénéficiaire de l’autorisation). Il est également accordé si la construction retrouve son usage d’habitation par la suite. Le but de la réglementation du changement d’usage est de protéger les habitations au niveau de certains secteurs sensibles.
Comme pour le changement de destination, une autorisation est nécessaire pour un changement d’usage. Ainsi, si vous remplacez l’affectation d’un local d’habitation en une autre affectation, cette mutation relève de l’accord préalable de votre commune. Le but de cette demande d’autorisation consiste à assurer la protection du parc de logements.
Il est à noter que dans certaines zones géographiques l’autorisation d’un changement d’usage peut être conditionnée à la création d’une surface de compensation. Si vous voulez être autorisé à transformer l’usage d’une habitation, vous devez aussi changer en habitation des bâtiments affectés à un autre type d’usage.
Code de la construction et de l’habitation indique à l’article L.631-7 que le principe de changement d’affectation ou d’usage possède un caractère personnel. Cette opération est donc temporaire et invendable (incessible). Toutefois, dès lors que votre changement d’usage est accompagné d’une offre de compensation, la démarche dispose alors d’un caractère réel et définitif. Ce dernier est aussi attaché au local et le bien concerné devient donc cessible.
