La surface habitable ou SHAB est une des références en matière de construction, d’achat ou de vente immobilière. Tout comme celui de la surface de plancher, le calcul de cette surface reste incontournable avant de se lancer dans un projet d’achat ou de construction. Il doit figurer sur les baux de construction et le contrat de location. Il est donc crucial de le déterminer avant toute opération. Notez que le calcul est défini suivant la loi de la surface dite « loi Boutin ».
Quelle différence entre surface habitable et surface de plancher ?
Dans le monde de l’immobilier, il faut distinguer deux principales notions de surface différentes.
La surface de plancher total d’un immeuble est obtenue par l’addition de chaque surface de plancher à tous les niveaux d’un immeuble, d’une maison ou de locaux communs. La mesure est effectuée depuis le nu extérieur des façades. Le résultat ne compte pas les épaisseurs des murs. Les surfaces dédiées pour l’isolation ne sont pas incluses. Selon le code de l’urbanisme de l’article R.112-2, certaines autres surfaces sont aussi à déduire de ce calcul. Sachez que depuis 2021, la surface de plancher remplace la SHON ou surface hors œuvre nette et la SHOB ou surface hors œuvre brute.
La surface habitable ou SHAB quant à elle est calculée en additionnant les surfaces de chaque pièce en déduisant les surfaces occupées en suivant la loi Boutin. Les détails se découvrent sur l’article R.111-2 du code de l’habitation.
C’est quoi le shab ? Shab définition
Pour avoir une idée précise en ce qui concerne le SHAB, il est préférable de connaître sa définition suivant le code de la construction.
Selon la loi Boutin, une surface habitable est donc représentée par le calcul de la surface de plancher après avoir déduit les différentes surfaces dites occupées telles que les ouvertures comme les portes et les fenêtres. Le calcul ne comprend pas non plus d’autres éléments comme les murs, les escaliers, les cloisons, les garages, les remises, les sous-sols, les terrasses et les combles non aménagés. Lors du calcul, il faut également déduire les zones dont la hauteur reste moins de 1,80 mètre.
Comment calculer le shab ? Shab shon
Pour effectuer le calcul du SHAB ou surface habitable, il est conseillé de procéder par étapes.
Il faut commencer par mesurer la totalité de la surface de plancher en faisant attention de ne rien omettre. Le résultat doit donc inclure toutes les parties closes du bâtiment ou locaux communs. Celle-ci doit être dotée d’une toiture. Le calcul doit prendre en compte de tous les niveaux placés en hors-sol d’un immeuble. À cette étape, il est préférable de compter encore les surfaces non chauffées. Pour connaître toutes les modalités, des indications sont accessibles sur Construires.fr. Vous pouvez opter pour une consultation en ligne.
Comment passer de la shab à la sdp ?
Une fois cette étape terminée, il faut déterminer les surfaces à déduire pour avoir le SHAB ou surface habitable dont voici la liste avant d’obtenir le SDP.
– Les surfaces de plancher avec une hauteur de plafond de moins de 1,80 mètre,
– Les vides et les trémies sous les escaliers,
– Les épaisseurs des diverses cloisons ainsi que celles des murs. Les embrasures sont également à soustraire du calcul.
– Les surfaces des combles qui ne sont pas aménagées,
– Les conduits de cheminées dont la zone la plus basse est d’une hauteur inférieure à 1,80 mètre,
– Par ailleurs, le Shab ne doit pas comprendre d’autres surfaces comme les vérandas, les surfaces du sous-sol…
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Shab ou sdp ? Shab sdp
Dans le domaine de l’immobilier, la Shab ou surface habitable et la SDP sont différentes. En général, le ratio entre les deux mesures est de 0,92. Ainsi pour un projet dont le SDP est évalué à3500 m2, la Shab sera de 3220 m2. Pour un promoteur immobilier, l’opération sera d’acheter avec le calcul de la SDP. Le bien sera ensuite vendu au prix via le calcul de la Shab ou surface habitable.
Pour le calcul de la SDP, il faut se tenir au règlement applicable pour le terrain et son environnement. La configuration de la parcelle de terrain est prise en compte pour obtenir le calcul. Le linéaire de la façade est un élément phare. Il est donc important de consulter la municipalité concernant la densité et d’en débattre la mesure. Cette dernière va conditionner le tarif de votre bien.
Certains peuvent penser que le coefficient de l’emprise au sol ou CES est à appliquer dans le calcul pour obtenir la SDP. Le résultat permet seulement d’obtenir la mesure de la surface maximale d’implantation d’une bâtisse. Pourtant le calcul du SDP implique le respect de certaines règles pour affiner le calcul. Selon les règlementations, le résultat peut changer suivant l’existence et la dimension des espaces verts, la surface et l’emplacement des stationnements, l’implantation du bâtiment par rapport à l’emprise publique et les limites séparatives. La hauteur des éléments qui constitue le logement peut aussi faire changer le calcul.
Cellier surface habitable ou non ?
En ce qui concerne l’immobilier, les surfaces comme les celliers, les buanderies ou les débarras peuvent faire partie de la surface habitable ou Shab à partir du moment où elles sont accessibles depuis l’intérieur d’une bâtisse sans devoir passer par l’extérieur. Une hauteur de plus de 1,80 mètre est aussi requise pour que la surface soit considérée.
Que veut dire shab ? Calcul shab selon le M2 habitable
Pour ne pas se tromper sur le calcul de la surface habitable d’un logement ou de locaux communs, il faut considérer toutes les pièces. Les placards, la salle de bains et la cuisine sont autant d’éléments à intégrer. En fonction de sa surface, un cellier peut faire partie de la Shab. Il faut savoir que la surface d’un cellier mesure généralement entre 4 et 15 m2.
Que signifie shon ?
En matière de construction, la Shon ou surface hors d’œuvre nette se présente comme étant la dimension de la superficie des planchers. Dans le secteur de l’urbanisme, elle permettait de savoir si la densité le coefficient d’occupation des sols qui s’applique sur le terrain. Cette mesure peut aussi servir d’assiette pour calculer les différentes taxes liées à la construction.
Depuis la réforme de l’urbanisme et suivant l’application de la loi Grenelle, la Shon est remplacée par la surface de plancher depuis 2012. Grâce à ce changement, la mesure ne prend plus en compte de l’épaisseur des murs dans le but de privilégier l’isolation des logements. Auparavant, les demandeurs de logements étaient obligés d’opter pour des murs moins épais et peu isolés.
Lorsque la Shon était en vigueur, son calcul était obtenu en soustrayant de la Shob ou surface hors œuvre brute la surface des éléments suivants :
– Les surfaces des sous-sols et des combles dotés d’une hauteur de plafond de moins de 1,80 mètre,
– Les surfaces de toutes les parties non closes se trouvant au rez-de-chaussée,
– Les surfaces des locaux techniques situés au rez-de-chaussée,
– La surface au sous-sol faisant usage de cave et sans ouverture vers l’extérieur,
– Les surfaces réservées pour le stationnement de véhicules,
– Les surfaces de locaux qui sont affectées à l’agriculture ou l’élevage.
