Les Immeubles de grande hauteur (IGH) sont aujourd’hui nombreux dans les villes. Comptant plusieurs dizaines d’étages, ils se caractérisent par leurs tailles conséquentes, et leurs règles de construction et d’aménagement strictes. En effet, différentes réglementations et normes régissent les travaux sur ces grands édifices. Vous devez les étudier afin de réussir votre projet de construction ou rénovation d’IGH.
Les caractéristiques des Immeubles de grande hauteur
Un immeuble est classé dans la catégorie des IGH si la hauteur entre le sol et le plancher bas du dernier niveau de l’immeuble dépasse un certain seuil. Cette condition est indiquée dans l’article R.122-2 du Code de la construction et de l’habitation. La limite en question peut alors varier selon le type d’immeuble concerné. Ainsi, sont catégorisés comme IGH les :
- immeubles à usage d’habitation de plus de 50 m de hauteur,
- immeubles destinés à un autre usage et dépassant les 28 m de hauteur.
Vous pouvez distinguer différents types d’IGH en fonction de leur destination, à savoir les :
- immeubles à usage hôtelier (GHO),
- immeubles à usage d’habitation (GHA),
- immeubles à usage de dépôt d’archives (GHS),
- immeubles à usage d’enseignement (GHR),
- immeubles à usage sanitaire (GHU),
- immeubles servant de tour de contrôle (GHTC),
- immeubles à usage principal d’habitation, entre 28 m et 50 m, disposant de locaux destinés à un autre usage (GHZ),
- immeubles à usage de bureaux faisant entre 28 m et 50 m (GHW 1),
- immeubles à usage de bureaux faisant dépassant les 50 m (GHW 2).
Toutefois, les immeubles faisant plus de 200 m sont répertoriés comme Immeubles de très grande hauteur (ITGH). La catégorisation des immeubles est réalisée en fonction des niveaux maximums accessibles aux machines des services publics de secours et de lutte contre les incendies.
Ainsi, si les échelles utilisées par les sapeurs-pompiers ne peuvent pas accéder aux étages supérieurs d’un immeuble, il faut adopter des démarches de protection spécifiques. Le choix de ces mesures s’effectue en fonction des conditions d’utilisation, de l’emplacement et des principes de sécurité de l’IGH.
Les réglementations de construction et de rénovation
L’effondrement des Immeubles de grande hauteur (IGH) peut représenter une véritable catastrophe, car ils abritent plusieurs centaines de personnes. Par conséquent, les autorités imposent des procédures de construction et de rénovation relativement strictes pour les IGH.
Ce que dit la loi
Les textes légaux régissant l’aménagement des IGH sont variés et nombreux. Déterminer les lois applicables reste relativement difficile pour les personnes non initiées. Le Règlement de sécurité fait alors office de référence concernant ces types d’immeubles. Cependant, le Code de la construction et de l’habitation et le Code du travail doivent être pris en compte dans certaines situations.
L’autorisation de travaux
Une demande d’autorisation de travaux doit être effectuée pour lancer un projet de construction ou de rénovation d’IGH. Vous devez déclarer vos travaux auprès de la mairie en remplissant le formulaire Cerfa 13825-02. Les modifications à apporter à votre Immeuble de grande hauteur devront être mentionnées dans ce document. Ce formulaire sera ensuite joint à d’autres dossiers d’informations (coupes, plans, études, notice de sécurité incendie…).
Après le dépôt ou l’envoi par lettre recommandée avec avis de réception de votre demande, le projet doit être étudié par un bureau de contrôle. Celui-ci vérifie la conformité de votre projet aux normes de sécurité, d’accessibilité aux personnes à mobilité réduite, d’isolation et de construction parasismique. Un rapport sera ensuite envoyé à la préfecture pour la validation de la demande d’autorisation de travaux. Le délai d’instruction est de 5 mois au minimum.
Le déroulement du chantier
Dans le cas d’une construction, l’entreprise chargée de vos travaux doit consulter des bureaux d’études professionnels pour contrôler le respect des normes concernant les IGH. Une autre vérification sera ensuite réalisée par l’administration lors du dépôt de votre demande de permis de construire pour limiter les risques de malfaçons. À la fin du chantier, la commission départementale de sécurité évaluera techniquement la qualité des ouvrages.
Pour les travaux de rénovation, l’intervention d’une entreprise réputée et expérimentée est requise afin d’éviter tout problème. Celle-ci vous accompagne durant chaque étape d’aménagement et garantit la qualité des travaux. Une fois les modifications réalisées, l’administration effectue un contrôle de vérification de conformité aux normes de sécurité en vigueur.
Les normes à respecter concernant les IGH
Lors de la construction ou la modification d’un Immeuble de grande hauteur(IGH), le bâtiment doit adopter des dispositions particulières pour la prévention contre les incendies. Les autorités exigent :
- Le compartimentage de l’édifice en différents blocs de 2 500 m2 séparés par des cloisons en matériaux ignifuges afin d’éviter la propagation du feu,
- L’installation d’un système de désenfumage à haute performance pour la prévention des intoxications au monoxyde de carbone et des risques d’asphyxie,
- La mise en place d’un système d’évacuation et d’une alarme incendie spécifique pour chaque compartiment.
L’aménagement de votre Immeuble de grande hauteur demande donc l’intervention d’un expert pour le respect de ces normes et pour éviter les risques de surcoûts.
