Litige, Recours des tiers, contentieux

Dans la plupart des cas, ce sont les projets faisant l’objet de demande de permis de construire qui sont contestés. L’action ainsi engagée sous-entend certaines notions juridiques, comme le litige, le recours des tiers et le contentieux. À noter qu’un recours contre un permis de construire doit se dérouler dans un cadre strictement légal.

Le recours des tiers : c’est quoi ?

Pour signifier la validité d’un projet de construction, la commune délivre un permis de construire. Le demandeur se doit en effet de mettre en évidence sur le chantier le panneau indiquant clairement le détail de l’autorisation lui permettant de réaliser les travaux. L’affichage ainsi installé permet de voir si les caractéristiques du projet ne portent pas préjudice aux voisins. Ces derniers ont le plein droit de s’y opposer s’ils le souhaitent, et ce, en engageant un recours des tiers.

Il faut cependant savoir que ce type de recours n’est valable qu’en cas de non-conformité avérée du projet au Code de l’urbanisme ou au PLU. Il faut donc préciser tous les éléments litigieux constatés afin que les instances saisies puissent examiner le bien-fondé de la contestation. Aussi, toutes les parties concernées sont à informer de l’existence du recours, notamment le propriétaire du permis de construire et l’administration ayant délivré cette autorisation. Les notifications y afférentes doivent être envoyées aux intéressés dans les 15 jours suivant la date du dépôt du recours.

Enfin, le dépôt du recours s’effectue dans les 2 mois suivant la date d’affichage du panneau. Au-delà de ce délai, la contestation pourra être jugée non recevable. Dans le cas où les autorités compétentes acceptent le recours engagé, le maitre d’ouvrage se voit obligé de rectifier son projet. La décision administrative ainsi prise peut également conduire à la remise en état des travaux ou à la démolition de la construction déjà réalisée.

Plus de précisions sur le recours des tiers de type contentieux

Un recours engagé auprès d’une administration compétente est appelé « recours gracieux ». En cas d’absence de réponse dans les deux mois suivant le dépôt du dossier de contestation, la demande de contestation est tacitement rejetée. Ce qui ouvre la voie à un recours contentieux dans lequel le contestataire est autorisé à s’adresser directement au juge du tribunal administratif.

À envoyer par courrier au tribunal administratif, le dossier y afférent doit indiquer clairement les raisons de la plainte. Il est également toujours exigé d’informer la mairie ayant délivré le permis de construire à contester et le bénéficiaire de cette autorisation de l’existence du recours contentieux.

Soumise à l’instruction ordonnée par le tribunal administratif, la demande de contestation peut souvent conduire à l’une des décisions suivantes :

• rejet de la demande ;
• annulation du permis de construire ;
• suspension du permis de construire.

Dans la suspension du permis de construire délivré par la mairie, le tribunal donne au maitre d’ouvrage la chance de régulariser son projet. Dans ce cas, les motifs de contestation avancés par le plaignant et les nouvelles recommandations du tribunal sont obligatoirement à prendre en compte.

Focus sur les principaux motifs pour lesquels un voisin peut attaquer un permis de construire

Le voisin souhaitant attaquer le permis de construire doit savoir exactement tous ses droits afin de réussir à coup sûr dans sa démarche. Ainsi, cette attaque peut s’effectuer sur trois fronts, à savoir :

L’illégalité interne de l’autorisation de construire

Le recours jugé le plus efficace est celui engagé pour illégalité interne du permis délivré par la mairie. Il se focalise notamment sur le contenu de l’autorisation :

• incohérence entre le plan local d’urbanisme et le permis de construire faisant l’objet de contestation ;
• incohérence entre le permis de construire et le règlement de lotissement ;
• incohérence entre le permis de construire et les textes en vigueur, comme les lois « littoral » ou « montagne ».

Dans le cas d’incohérence entre le permis de construire et le règlement de lotissement ou le PLU, la contestation se base notamment sur le non-respect de la hauteur de construction autorisée et des distances d’implantation.

L’illégalité externe ne concernant pas directement le permis de construire

Le motif de contestation peut également venir du cadre extérieur de la délivrance du permis de construire, entre autres :

• un vice de procédure : le dossier de demande d’autorisation ne comporte pas toutes les pièces à joindre (par exemple la notice architecturale concernant une construction de plus de 150 m²) ;
• un vice de forme : manque d’avis de l’ABF (Architecte des bâtiments de France) ;
• un vice de compétence : délivrance du permis de construire par le maire au nom de l’État alors que cela aurait dû être du ressort du préfet.

Toutes ces règles étant respectées, le juge peut rejeter immédiatement la demande de contestation et affirme la validation du permis de construire délivré.

L’exception d’illégalité

Dans la contestation d’un permis de construire, l’exception d’illégalité ne concerne pas la non-conformité de cette autorisation à la règle d’urbanisme, mais l’illégalité du document édictant la règle. En général, cela peut être le Plan local d’urbanisme (PLU), le zonage de ce dernier ou la constructibilité du terrain. Dans tous les cas, les points contestés dans le document de référence doivent se rapporter au permis.

Cependant, il faut savoir que l’annulation d’un document d’urbanisme jugé illégal ne conduit pas forcément à celle du permis contesté dès lors que ce dernier respecte ce qui est stipulé par le document antérieurement en vigueur.

Ce qui peut être la suite d’une contestation d’un permis de construire

Dans la contestation d’un permis de construire, voici ce qui pourra se passer :

Suspendre la réalisation des travaux

Le contestataire a le plein droit de déposer deux types de requête, dont l’attaque directement au permis de construire et la demande de suspension de ce dernier. Adressée au juge administratif en « référé suspension », selon l’article L. 521-1 du Code de justice administrative, cette deuxième requête doit être répondue dans un délai d’un mois, le temps d’attendre la décision du juge. Elle vise notamment à suspendre la suspension de la réalisation d’un projet de construction à grands risques.

À noter que le lancement d’une procédure de contestation d’un permis de construire n’empêche pas le maitre d’ouvrage de commencer la réalisation des travaux. En outre, le projet peut être déjà mené à terme avant même que le juge ne donne sa décision sur le sort du permis attaqué. D’où la nécessité de joindre la demande de suspension au dossier de contestation.

Cette suspension de chantier est facile à mettre en œuvre. Il suffit de prouver un doute sérieux concernant la légalité du permis ou l’impact significatif du préjudice pouvant être occasionné par le projet.

Le dédommagement à l’issu d’un recours de plein contentieux

Le contestataire a toujours le droit d’agir même si les travaux sont déjà réalisés. Dans ce cas, il peut engager la procédure contre l’administration ayant commis l’erreur de délivrer un permis de construire qui lui porte préjudice.

Cette démarche s’appelle « recours de plein contentieux » ou « recours indemnitaire ». Elle doit être engagée dans les 4 ans suivant la date de la survenance du préjudice. Pour avoir la bonne cause, il faut arriver à prouver l’agissement fautif de l’administration ayant délivré le permis de construire. Ce qui reste pourtant très difficile.

La seule issue pouvant donner plus de chance de succès à ce recours de plein contentieux est de saisir directement le Tribunal de grande instance ou TGI. Cette alternative nécessite obligatoirement le concours à un avocat et peut être engagée dans les cas suivants :

• construction édifiée sans permis de construire ou en violation du permis de construire délivré : selon ce qui est disposé par l’article 182 du Code civil, le délai d’agir dans cette situation est de 10 ans suivant la date de survenance du préjudice ;

• construction soumise à un permis de construire légal, mais portant atteinte aux droits privés d’un propriétaire. Créant par exemple un jour une vue au mépris de la servitude dont profite le requérant, elle peut faire l’objet d’attaque dans les trente ans suivant la survenance du préjudice. Ce recours reste même valable en cas de violation du règlement de copropriété ;

• construction édifiée conformément au permis, mais ce dernier a été délivré en violation des règles d’urbanisme. Ce recours peut être engagé dans les deux ans suivant la date officielle de l’achèvement de la construction. Le demandeur doit arriver à démontrer le lien de causalité entre le préjudice subi et la violation invoquée. C’est une disposition stipulée par l’article L. 480-13 du Code de l’urbanisme. Aussi, la décision préalable du juge administratif, déclarant le permis illégal, est nécessaire. Elle constitue la base sur laquelle le juge civil statue sur le sort du permis attaqué ;

• construction édifiée sous un permis légal, mais causant un trouble anormal de voisinage. Le demandeur doit pourtant démontrer, avec témoignages et constats d’huissiers, les motifs pour lesquels il engage le recours de contestation. De plus, il faut aussi prouver que le caractère anormal du trouble ainsi avéré entraine un préjudice, comme la dépréciation du bien. C’est après tout cela que le juge ordonne la réparation en équivalent, sous forme de dommages et intérêts. L’intéressé dispose de 5 ans pour engager cette action.

Demande de la démolition de la construction déjà édifiée

Statuer sur la demande de démolition d’une construction reste souvent très difficile pour le juge. Ce dernier doit pourtant rester implacable dans la prise de cette décision si le bâtiment faisant l’objet de litige empiète sur la propriété du contestataire. C’est une disposition stipulée par l’article 545 du Code civil. La démolition peut être toujours ordonnée même si l’empiètement constaté est minime.

À noter que ce genre de décision relève du juge du TGI (Tribunal de grande instance) et non du juge administratif. La solution idéale pour réussir dans cette démarche est de demander la démolition en même temps que la contestation.

Cependant, la démolition ne peut être effectuée qu’une fois le juge annule le permis de construire. C’est un moyen de priver le projet de tout fondement juridiquement et, donc, d’éviter d’autres litiges. Cela peut prendre plusieurs années, surtout si le propriétaire du permis de construire décide de faire appel à la décision prise par le juge du TGI ou même saisir la Cour de cassation.

Dans la plupart des cas, les juges sont peu enclins à prendre cette décision, considérée comme étant excessive, compte tenu des conséquences qu’elle peut générer. Ils privilégient souvent la régularisation du permis ou la mise en conformité de la construction.