Les principaux motifs de refus d’une déclaration préalable ou d’un permis de construire

Les principaux motifs de refus d’une déclaration préalable ou d’un permis de construire

Permis de construire ou déclaration préalable refusé

Il se peut qu’une demande d’autorisation de construire soit refusée pour différentes raisons. C’est par exemple le cas des travaux contraire à une servitude d’utilité publique ou portant atteinte aux dispositions d’urbanisme.

Ce refus n’est pourtant pas arbitraire : l’administration justifie toujours les motifs pour lesquels un projet de construction ne peut pas être validé.

Pour le caractère inconstructible du terrain

Certains refus de la demande d’autorisation de construire peuvent être motivés par le caractère inconstructible du terrain destiné à être aménagé.

Terrain se situant dans une zone non constructible, déjà mentionnée dans le Plan local d’urbanisme (PLU)

Selon la disposition de l’article R. 123-9 du Code de l’urbanisme, il est possible de définir dans le PLU les zones de la commune interdites pour des constructions. Des conditions peuvent y être également soumises. Ce sont généralement des zones naturelles ou celles destinées à être urbanisées.

Une demande d’autorisation de construire peut être refusée si elle est déposée pour un projet à réaliser dans une zone non ouverte à l’urbanisation.

Terrain se situant dans une zone non constructible déjà établie dans la carte communale

Appliquée aux territoires ruraux, la carte communale permet de distinguer des secteurs inconstructibles de ceux constructibles. Ainsi, dans certaines zones, les constructions ne sont pas autorisées pour des raisons écologiques (sauvegarde des paysages naturels ou des terres agricoles). C’est particulièrement stipulé par l’article L. 124-2 du Code de l’urbanisme.

Cependant, il existe une exception à savoir. Il s’agit de la possibilité de réaliser des travaux sur construction existante à condition de respecter les prescriptions en vigueur. Les surfaces à créer étant limitées, l’administration autorise, par exemple, l’extension des bâtiments existants.

Par contre, les nouvelles constructions non attenantes à une construction existante sont systématiquement interdites dans les zones non constructibles identifiées par la carte communale (Rép. Roubaud : AN 25-7-2006, no 84640).

Qu’en est-il du terrain inconstructible situé en secteur ou zone constructible ?

Il est possible de trouver un terrain inconstructible dans un terrain constructible de la commune. Une opération de construction ne peut donc pas y être réalisée sans avoir à effectuer des travaux préalables.

Conseil d’État, 1re et 6e sous-sections réunies, 08/10/2008, 295972 et article R. 111-5 du Code de l’urbanisme pour un terrain soumis à carte communale : ce dispositif légal stipule par exemple qu’un terrain enclavé (absence d’accès depuis la voie publique) ne pourrait être constructible qu’après avoir aménagé une voie d’accès ou justifié un droit de passage.

Aussi, ayant atteint le plafond d’emprise au sol ou de surface de plancher autorisées (Coefficient d’emprise au sol, Coefficient d’occupations des sols), un terrain constructible devient inconstructible. Sans supprimer la surface existante, créer de la surface supplémentaire n’est plus possible.

En outre, sa contenance étant en dessous du seuil de la surface minimale imposée par le règlement d’urbanisme, un terrain ne peut être constructible qu’après avoir entrepris une opération de division de terrain.

Le terrain étant donc inconstructible de fait et la demande ne prévoyant pas les aménagements nécessaires pour le rendre constructible, le service s’occupant de l’instruction est en droit de ne pas valider la demande d’autorisation de construire.

Pour l’application d’un Plan d’exposition au bruit (PEB)

Le Plan d’exposition au bruit se situe autour des aérodromes militaires, civils et de délestage. Les secteurs de la commune exposés aux nuisances sonores sont identifiés dans ce document graphique.

Les zones ainsi concernées sont classées suivant l’importance de l’exposition aux nuisances sonores :

         Catégories A et B : bruit fort ;

         Catégorie C : bruit modérer ;

         Catégorie D (facultatif pour les aérodromes de faible importance) : aérodromes à fort trafic public.

Selon l’article L. 147-5 du Code de l’urbanisme, les zones A, B, C ne permettent pas la construction de nouveaux bâtiments. Celle-ci reste pourtant possible :

         dans les parties urbanisées de la zone A et en zones B, C : pour les logements de fonction nécessaires aux différentes activités (agricoles, commerciales ou industrielles) ;

         en zone C : les maisons individuelles à construire dans des zones déjà urbanisées du moment que la capacité d’accueil d’habitants exposés aux nuisances s’accroit très faiblement ;

         en zone D : construction de nouveaux bâtiments à usage d’habitation à condition de respecter les normes d’isolation acoustique (art. L. 147-6 du Code de l’urbanisme).

En effet, le service instructeur ne valide pas une demande d’autorisation de construire du moment que le terrain se trouve dans la zone inconstructible identifiée par le PEB et que les normes d’isolation acoustiques ne sont pas respectées.

Pour la loi littorale

En raison de la protection des espaces littoraux par la maitrise d’urbanisation des territoires (article L. 146 et suivants du Code de l’urbanisme), une demande d’autorisation de construire peut être refusée.

Selon l’article L. 146-4 III du Code de l’urbanisme, les installations ou les constructions ne peuvent pas être réalisées sur une bande littorale de 100 m en dehors des espaces urbanisés.

C’est une disposition légale s’appliquant à la fois à l’extension des bâtiments existants et aux constructions nouvelles (Conseil d’État, 1re et 6e sous-sections réunies, 21/05/2008, 297744).

En revanche, ne changeant pas la destination du bâtiment ni ajoutant de surface ; les travaux sur construction existante sont acceptés (Conseil d’État, 1re et 6e sous-sections réunies, 08/10/2008, 293469).

Qu’en est-il du traitement des espaces libres et des surfaces minimales du terrain ?

Dans les communes soumises au PLU/POS, le règlement d’urbanisme peut :

         réglementer la quantité d’espaces libres ;

         et/ou fixer une superficie minimale des terrains constructibles.

De plus, l’autorisation de construire est refusée dans le cas où la demande présente un bâtiment ne pouvant pas être construit à cause des dimensions du terrain ou ne disposant pas d’une quantité suffisante d’espaces libres.

 

Pour un terrain grevé d’une servitude d’utilité publique

Stipulée par l’article R. 126-1 DU Code de l’urbanisme, une Servitude d’utilité publique (SUP) est une disposition concernant l’usage des sols. Annexée à l’article R. 126-1 du Code de l’urbanisme, la liste de SUP se divise en 4 principales catégories :

         les servitudes liées à la conservation du patrimoine culturel, naturel et sportif (sites classés, réserve naturelle, Aire de mise en valeur du patrimoine ou AMVAP) ;

         les servitudes concernant l’utilisation des équipements et certaines ressources (carrières et mines, télécommunication, aviation civile, alignement, voies ferrées, etc.) ;

         les servitudes relatives à la défense nationale (zones d’isolement, navigation, abords de champs de tir et défense des côtes) ;

         les servitudes relatives à la salubrité et à la sécurité publique (cimetières, plan de prévention des risques [risques naturels, comme les inondations et les risques sismiques ; les risques technologiques, par exemple les risques miniers et les terrains à proximité d’une installation classée protection pour l’environnement).

La notion de la SUP sous-entend la création d’un périmètre dans lequel les travaux sur construction existante ou les constructions nouvelles sont interdits ou, du moins, à réaliser dans le respect strict des conditions spécifiques.

En effet, le service instructeur peut demander l’avis des services extérieurs compétents. C’est une démarche déterminant le sort du projet de la demande d’autorisation de construire.

Aussi, selon l’article R. 431-16 c du Code de l’urbanisme, des documents supplémentaires peuvent être à fournir pour assurer la fiabilité de l’instruction. Ce qui renvoie le demandeur à établir un dossier relatif à une étude de sols en zone comprise dans un Plan de prévention des risques naturels prévisibles.

Si le service instructeur trouve que le projet ne respecte pas les obligations établies par la SUP, il peut donc émettre un avis soumis à prescriptions ou directement défavorable.

Ce que stipule la loi Montagne

Egalement loi Montagne, la loi du 9 janvier s’applique aux 7 massifs de la France : Alpes du Nord, Jura, Alpes du Sud, Corse, Pyrénées et Massif central.

Selon l’article L. 145-3 du Code de l’urbanisme, la constructibilité des terrains se situant en dehors des parties urbanisées peut être limitée.

En effet, il est possible qu’une demande d’autorisation de construire soit refusée :

         tant que le terrain n’est pas inscrit en continuité des parties urbanisées du territoire ;

         si le projet porte atteinte au patrimoine culturel ou naturel ;

         lorsque le projet ne favorise pas le maintien de l’activité agricole.

Qu’en est-il du Règlement sanitaire départemental (RSD) ?

Le Règlement sanitaire départemental ou RSD comprend des règles établies par arrêté préfectoral. Ces dernières concernent les locaux d’habitation et à usage professionnel, les eaux destinées à la consommation, l’hygiène en milieu rural, l’élimination des déchets et l’hygiène alimentaire.

S’imposant en principe au permis de construire (Conseil d’État, 3/5 SSR, du 4 janvier 1985, 47248), les règles du RSD peuvent régir l’implantation des immeubles d’habitation au regard des bâtiments d’élevage (Conseil d’État, 5/7 SSR, du 16 janvier 2002, 210340).

Dans certains cas, un projet entrepris en méconnaissance des règles du RSD peut faire l’objet d’un refus.

Pour la nature du projet

N’étant pas conforme aux dispositions réglementaires et légales d’utilisation des sols, une demande d’autorisation peut être immédiatement refusée (article L. 421-6 du Code d’ l’urbanisme).

Outre la situation du terrain, le projet lui-même peut donc conduit à cette non-approbation de l’autorisation de construire.

Pour un projet non autorisé

La construction de certains bâtiments peut être interdite par le POS/PLU à cause de leur destination. Le caractère du secteur à préserver est souvent le facteur de cette interdiction.

Même si le projet est réalisable, il doit respecter les critères de compatibilité avec le maintien du caractère à préserver de la zone concernée. En effet, en zone urbaine, la construction d’un bâtiment à usage agricole ne devrait pas être autorisée. En revanche, en zone agricole, la construction d’un bâtiment à usage d’habitation ne devrait pas être admise.

Aussi, toujours dans le cadre du maintien du caractère de la zone, certaines installations pourraient être interdites selon ce qui indiqué dans le PLU. En zone urbaine, la construction d’éoliennes pourrait être par exemple refusée.

Pour un projet dépassant le plafond des surfaces constructibles autorisées

Un Coefficient d’occupation des sols ou COS (en zone à urbaniser ou zone urbaine), un Plafond légal de densité ou PLD ou un Coefficient d’emprise au sol ou CES peut être intégré dans le POS/PLU.

Ce sont des indices permettant de préciser le gabarit des constructions ou les surfaces constructibles dans le cadre du CES.

Par conséquent, l’administration peut refuser la réalisation d’un projet qui a un gabarit ou des surfaces excédant le seuil fixé par le règlement d’urbanisme.

Pour un projet ne respectant pas les règles d’implantation

Selon le règlement d’urbanisme, des distances minimales doivent être respectées dans des constructions nouvelles. Elles peuvent être déterminées :

         depuis la voie publique ;

         selon une servitude d’utilité publique une marge de recul établi par le règlement du PLU ;

         par rapport aux limites séparatives requises.

Une demande d’autorisation pour réaliser un projet ne respectant ces distances minimales fait donc l’objet d’un refus de la part de l’administration locale.

Il en va de même pour une construction ayant pour effet de mettre en cause la salubrité ou la sécurité publique.

Pour une construction ayant une hauteur non conforme aux règles d’urbanisme

Les constructions doivent respecter la hauteur maximale posée par le règlement d’urbanisme. La non-conformité à ce dernier peut conduire à la non-approbation de la demande d’autorisation de construire.

La hauteur d’une construction dépassant la norme requise portera sûrement atteinte au paysage urbain ou naturel. Ce qui peut motiver le refus de la demande d’autorisation de construire. Dans cette hypothèse, les règles d’aspect extérieur des bâtiments entrent également en jeu.

Pour la non-conformité de l’aspect extérieur du bâtiment à construire

L’aspect extérieur des bâtiments à construire doit respecter les normes stipulées par les règles d’urbanisme. Celles-ci s’appliquent :

         aux éléments de composition de la construction (ouvertures et éléments de zinguerie) ;

         à l’allure générale de la construction (couverture, façades orientation de la toiture, teintes employées et pente).

Pour un projet à réaliser dans une commune soumise à POS/PLU

Les règles d’aspect extérieur sont déjà bien déterminées pour les communes soumises à un PLU. L’emploi de tel type de coloris ou d’enduit de façade peut être par exemple interdit. Il en va de même pour les ouvertures en toiture. Le plan local d’urbanisme peut aussi imposer une pente minimale de toiture.

Une construction ne respectant pas les règles d’urbanisme stipulées par le PLU fera donc l’objet d’un refus.

Pour un projet à réaliser dans une commune soumise à une carte communale

Pour le service instructeur, la carte communale ne peut être en aucun un blocage de leur analyse du dossier. Son pouvoir d’appréciation d’une demande d’autorisation de construire étant large, il peut juger objectivement si le projet présente ou non un aspect extérieur conforme au paysage naturel ou architectural local.

Dans le cas où la non-conformité est justifiée, le service instructeur est en droit de motiver le refus de la demande d’autorisation de construire.

Somme toute, ce refus est essentiellement motivé par le non-respect des règles d’aspect extérieur stipulées par le POS/PLU/PSMV (Plan de sauvegarde et de mise en valeur). Il se peut aussi que le projet refusé porte atteinte au paysage bâti ou nature, selon ce qui est disposé par les articles R. 111-21 et R. 111-1 du Code de l’urbanisme.

En effet, pour qu’un projet ne fasse pas l’objet d’un refus, il doit être conforme à l’architecture locale, représenter une simplicité de volume et s’intégrer au paysage naturel ou bâti local.

Pour un projet ne comportant pas le nombre d’emplacements de stationnement requis

En fonction des surfaces de plancher à construire, le POS/PLU peut définir un nombre d’emplacements de stationnement. C’est une disposition visant particulièrement à éviter au maximum le stationnement des véhicules sur la voie publique.

En effet, pour un projet prévoyant à créer une importante surface de plancher, le terrain constructible doit intégrer des emplacements stationnement supplémentaires.

À noter que dans la définition du nombre d’emplacements de stationnement par les POS/PLU, le type d’aménagement à prévoir à cet effet n’est pas déterminé.

Selon ses documents d’urbanisme, un emplacement aménagé sur une installation accolée type « appentis », un carport ou une surface libre suffirait dès lors qu’il est conforme aux dispositions d’urbanisme.

Pour un projet présentant un risque pour la sécurité et la salubrité

Pour que la demande d’autorisation de construire soit acceptée, le projet à réaliser doit respecter les règles relatives à l’écoulement des eaux pluviales et à l’assainissement.

Généralement, les PS/PLU stipulent qu’un terrain constructible intégrer l’un des points suivants :

         raccordement à un assainissement collectif ;

         raccordement à un assainissement non collectif.

En principe, la carte des réseaux des eaux pluviales et usées est à découvrir dans les annexes sanitaires du POS/PLU.

Dans la réalisation ou la réhabilitation d’une installation d’assainissement non collectif, une attestation de conformité aux normes techniques applicables est à joindre au dossier de demande. C’est une disposition de l’article R. 431-16 C du Code de l’urbanisme.

En outre, selon la disposition des POS/PLU, l’écoulement des eaux s’effectue soit :

         vers les réseaux prévus à cet effet ;

         sur l’emprise du terrain.

Dans tous les cas, l’écoulement sur le domaine public et l’évacuation vers un réseau collectif d’assainissement sont à éviter.

C’est souvent le service instructeur qui se renseigne auprès du service extérieur s’occupant de l’assainissement. Cette démarche lui permettra de recueillir un avis favorable ou défavorable sur le projet.

La commune étant soumise à Carte communale ou à POS/PLU, l’article R. 11-2 du Code de l’urbanisme entre toujours en vigueur pour permettre à l’administration de motiver le refus d’une demande d’autorisation de construire en cas de non-conformité constatée par le service instructeur.

Selon cet article, « le projet peut être refusé […] s’il est de nature à porter atteinte à la stabilité ou à la sécurité publique […] ».

Aux règles d’assainissement peut s’ajouter la gestion des déchets. Ainsi, sur le terrain constructible à aménager, il doit y avoir un accès suffisant pour collecter les déchets ménagers.

Refus de la demande à distinguer d’une notification pour pièce manquante

Selon l’article R. 423-38 du Code de l’urbanisme, l’administration peut émettre une notification pour pièce insuffisante ou manquante. Cette démarche doit avoir lieu dans les 30 jours suivant la date de dépôt du dossier de la demande d’autorisation de construire auprès de la mairie.

Cette notification est essentiellement motivée par omission d’un plan ou d’une information dont le service instructeur a besoin pour examiner le dossier. Se limitant seulement à identifier les éléments manquants du dossier, elle est pourtant à distinguer d’un refus de la demande d’autorisation de construire.

Une notification ne présage en rien de ce que l’administration aura à répondre à la demande du pétitionnaire concerné.

Quel recours engager face au refus d’une demande d’autorisation de construire ?

Il existe différents recours possibles pour faire face au refus d’une demande d’autorisation de construire.

Le recours gracieux

Dans les deux mois suivant la notification de l’arrêté relatif à la demande refusée, le pétitionnaire a le droit d’engager un recours gracieux. Présentée sous forme d’une lettre recommandée avec avis de réception, cette procédure s’effectue auprès de l’administration ayant délivré la décision.

Le recours hiérarchique

Il est également possible de s’adresser directement à la hiérarchie supérieure à l’administration ayant délivré la décision du refus de la demande d’autorisation de construire. Il faut cependant notifier de cette requête celle qui a pris cette décision.

Le recours contre le refus de l’Architecte des bâtiments de France (ABF)

Face au refus de l’Architecte des bâtiments de France, le recours doit être engagé auprès du préfet de région. C’est notamment stipulé par l’article L. 621-32 du Code de l’urbanisme. Devant avoir lieu dans les deux mois suivant le refus de l’autorisation de construire, ce recours s’effectue par lettre recommandée avec accusé de réception.

Dans le cas où le préfet de région reste silencieux face à ce recours, l’article L. 313-2 du Code de l’urbanisme dispose que c’est une admission tacite du recours.

Le recours contentieux

Le pétitionnaire dispose de deux mois suivant la date de délivrance de la décision de refus pour engager un recours contentieux (article R. 421-1 du Code de justice administrative).

Effectué sous forme de lettre recommandée avec accusé de réception, ce recours s’effectue auprès du Tribunal administratif dans le cas où le recours gracieux ou hiérarchique reste sans suite.

Dans les faits

Dans le cas où l’illégalité du refus semble certaine, qui n’est généralement pas évidente, il est plus judicieux de réviser le projet que d’engager immédiatement un recours. À noter que l’issue de ce dernier peut être complètement aléatoire, ne garantissant pas l’obtention d’une réponse favorable de la part de l’administration.

Il se peut donc que le juge administratif ordonne tout simplement une nouvelle instruction de la demande, conformément à ce qui est stipulé par l’article L. 911-2 du Code de justice administrative.

Le refus étant justifié illégal, le pétitionnaire aura droit à une indemnisation, surtout s’il existe un réel préjudice.

Dans ce cas, le demandeur pourrait ne pas avoir d’autre choix que d’engager un recours contentieux. Ce qui le renvoie à consulter un avocat.

Solutions pratiques pour éviter le refus de sa demande d’autorisation de construire

Il existe différentes solutions possibles pour éviter le refus de la demande d’autorisation de construire.

Consulter des acteurs locaux et le règlement d’urbanisme

Le règlement d’urbanisme est facile à accéder. Il est disponible :

         en mairie ;

         sur le site officiel de la mairie (dans les rubriques « urbanisme », « cadre de vie » ou « démarches ».

Il est plus judicieux de le consulter avant d’engager un recours tant le refus de l’autorisation de construire est motivé par les dispositions du règlement d’urbanisme.

Avant de déposer la demande d’autorisation de construire, il est fortement conseillé de se renseigner auprès du service instructeur (service d’urbanisme ou Direction départementale des territoires [DDT]). C’est une consultation préalable permettant d’identifier les principaux éléments pouvant bloquer le projet de construction. Ce qui aide le demandeur de lever ses contraintes.

Il est également possible de consulter le Conseil d’architecture, d’urbanisme et de l’environnement (CAUE). Cette démarche permet d’obtenir des informations concernant à la fois le règlement d’urbanisme et l’aspect technique des constructions.

Pour trouver le cabinet du CAUE à proximité, il faut consulter le site web de la Fédération nationale des CAUE (FNCAUE).

Enfin, la prise de contact du Service territorial d’architecture et du patrimoine (STAP) compétent est particulièrement nécessaire dès lors que le terrain constructible est situé en zone sauvegardée. Les adresses du STAP sont consultables en mairie.

Renseignement sur la faisabilité réglementaire des travaux : déposer un certificat d’urbanisme opérationnel

Le dépôt du Certificat d’urbanisme (CU) auprès de la mairie permet d’accéder aux différents types de renseignements :

         sur les dispositions et les servitudes d’urbanisme ;

         faisabilité réglementaire d’un projet ;

         régime des taxes applicables.

Le CU constitue en effet un moyen d’accéder à un avis de principe de l’administration compétente concernant un projet. Cet avis est nécessaire pour savoir préalablement le sort de la demande d’autorisation de construire à déposer auprès de la mairie. Pour instruire le CU, il faut attendre deux mois, à compter à partir de la date de son dépôt.

Si possible, revoir le projet refusé

En principe, il n’est plus possible de corriger un projet refusé à cause de sa destination ou au regard d’une servitude d’utilité publique relative à la salubrité et à la santé. La construction à édifier dans un terrain dont les dimensions minimales ne permettent plus la réalisation du projet ne peut pas être non plus révisée.

En revanche, si le refus de l’administration est motivé par l’implantation, l’aspect extérieur ou le plafond de surfaces constructibles (COS/CES/PLD), la correction du projet reste toujours possible. Il faut donc tenir compte des éléments principaux du refus pour que le projet soit conforme aux règles d’urbanisme en vigueur.

Permis de construire ou déclaration préalable refusé

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