Le non-respect des obligations du décret tertiaire expose les propriétaires et preneurs à bail à une amende administrative pouvant atteindre 7 500 € pour une personne morale, prononcée par arrêté préfectoral après mise en demeure restée sans effet (art. R174-27 du code de la construction et de l’habitation). Dans les cas les plus graves, un constat de carence formalisé par arrêté préfectoral est publié sur le site officiel des services de l’État — le mécanisme dit « name-and-shame » — ce qui expose directement la réputation de l’entité concernée vis-à-vis de ses partenaires, actionnaires et donneurs d’ordre.
Cet article détaille la procédure de sanction étape par étape, les montants applicables, les exemptions de droit et les conditions permettant d’obtenir une modulation des objectifs lorsqu’une contrainte technique, patrimoniale ou économique rend la cible inaccessible.
Bâtiments et activités concernés par les obligations du décret tertiaire
Le dispositif Éco-énergie tertiaire (EET), fondé sur la loi Élan (n° 2018-1021 du 23 novembre 2018) et précisé par le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, s’applique aux bâtiments à usage exclusivement ou principalement tertiaire dont la surface de plancher dépasse 1 000 m², ainsi qu’aux ensembles de bâtiments sur un même site dont la surface tertiaire cumulée dépasse ce seuil. Le fondement législatif est l’art. L174-1 du code de la construction et de l’habitation (CCH).
Sont concernées les activités de bureaux, commerces, hôtels, établissements d’enseignement, de santé, de culture et de loisirs, et plus largement l’ensemble des activités tertiaires définies par l’arrêté du 10 avril 2020. Pour les bâtiments mixtes, seule la surface tertiaire est prise en compte. La page Éco Énergie Tertiaire du ministère de la Transition écologique détaille l’ensemble des assujettis et les types d’activités visés.
Les obligations s’imposent conjointement au propriétaire des murs et au preneur à bail, chacun pour ce qui relève de ses prérogatives. Les bâtiments neufs soumis à la RE2020 étendue aux bâtiments tertiaires depuis mai 2026 devront également s’inscrire dans cette trajectoire de réduction lors de leur mise en exploitation.
Objectifs chiffrés de réduction énergétique : de -40 % en 2030 à -60 % en 2050
L’art. L174-1 CCH fixe trois paliers de réduction de la consommation d’énergie finale par rapport à l’année de référence 2010 : -40 % d’ici 2030, -50 % d’ici 2040 et -60 % d’ici 2050. Pour les bâtiments construits après 2010, l’année de référence peut être ajustée selon des modalités définies par arrêté ministériel, en retenant la consommation la plus récente sur une période continue de trois ans minimum.
Deux trajectoires sont possibles : l’approche en valeur relative (atteindre les pourcentages par rapport à 2010) ou l’approche en valeur absolue (consommation cible fixée en kWh/m²/an selon la catégorie d’activité et la zone climatique). L’assujetti peut opter pour la trajectoire la plus favorable, à condition de la déclarer dans son programme d’actions et de s’y tenir. Le détail du calendrier et des obligations chiffrées du décret tertiaire jusqu’en 2050 est présenté dans notre article dédié.
La prochaine échéance de déclaration est fixée au 30 septembre 2026 pour les consommations de l’année 2025. Une entité qui n’a pas encore défini son année de référence doit le faire en priorité avant toute démarche de mise en conformité.
Déclaration annuelle sur OPERAT : l’obligation préalable aux contrôles
La plateforme OPERAT (Observatoire de la Performance Énergétique, de la Rénovation et des Actions du Tertiaire), gérée par l’ADEME, est le point d’entrée unique de toutes les déclarations. Propriétaires et preneurs à bail y saisissent chaque année, avant le 30 septembre, les consommations réelles d’énergie finale de l’année précédente, les surfaces tertiaires, les données de correction météorologique et le programme d’actions prévu ou réalisé.
L’absence de déclaration ou une déclaration incomplète constitue le premier manquement susceptible de déclencher la procédure de sanction. La plateforme est accessible sur operat.ademe.fr et l’inscription est obligatoire pour chaque bâtiment ou groupe de bâtiments assujettis. Selon le rapport ADEME sur l’utilisation d’OPERAT 2022-2023, les taux de déclaration progressent mais restent insuffisants dans plusieurs secteurs d’activité.
Pour une description complète du processus de déclaration annuelle et des données requises, consultez notre guide sur la plateforme OPERAT pour les bâtiments tertiaires.
Première mise en demeure par le préfet : trois mois pour régulariser
Lorsque le préfet territorialement compétent constate une carence dans les obligations — absence de déclaration sur OPERAT, absence de programme d’actions ou non-respect d’un programme approuvé — il peut adresser une mise en demeure au propriétaire et, le cas échéant, au preneur à bail. Cette mise en demeure ouvre un délai de trois mois pour régulariser.
La procédure est régie par l’art. R174-27 CCH, tel que modifié par le décret n° 2021-1271 du 29 septembre 2021. Le préfet apprécie l’absence de justification légitime : si la non-conformité résulte d’une contrainte reconnue (technique, patrimoniale ou économique), l’assujetti peut l’invoquer à ce stade pour neutraliser la procédure de sanction. La mise en demeure doit être motivée et préciser les points non conformes.
En pratique, les services préfectoraux s’appuient sur les données disponibles dans OPERAT pour identifier les entités en manquement. Le délai de trois mois court à compter de la date de réception, et non de l’envoi.
Amende administrative jusqu’à 7 500 € pour les personnes morales
Si la mise en demeure reste sans effet à l’issue des trois mois, le préfet peut infliger une amende administrative dont le montant maximum est de 1 500 € pour une personne physique et de 7 500 € pour une personne morale, proportionnée à la gravité des manquements constatés (art. R174-27 CCH). La procédure est contradictoire : l’entité visée reçoit notification des griefs retenus et dispose d’un délai pour présenter ses observations avant que la décision soit prononcée.
L’amende est recouvrée comme les créances de l’État. Elle peut faire l’objet d’un recours gracieux auprès du préfet, d’un recours hiérarchique auprès du ministère ou d’un recours contentieux devant le tribunal administratif territorialement compétent dans un délai de deux mois à compter de la notification.
Ces montants restent relativement modestes au regard des enjeux financiers d’un parc tertiaire. La sanction réellement dissuasive est le constat de carence publié, qui génère un risque réputationnel et des difficultés dans les due diligences immobilières.
Constat de carence et publication préfectorale (name-and-shame)
Lorsqu’un programme d’actions approuvé par le préfet n’est pas respecté, celui-ci peut déclencher une procédure contradictoire aboutissant à un constat de carence. Ce constat est formalisé par un arrêté motivé du préfet, publié sur le site internet des services de l’État du département concerné. Ce mécanisme, qualifié de « name-and-shame » lors des débats parlementaires sur la loi Élan, est régi par l’art. R174-28 CCH.
L’arrêté de carence est accessible publiquement et de manière durable. Il expose l’entité concernée à plusieurs risques cumulatifs : pression des actionnaires et investisseurs ESG, difficultés lors des appels d’offres publics exigeant un bilan de conformité réglementaire, dévalorisation de l’actif immobilier lors d’une cession, et activation de clauses résolutoires dans certains baux commerciaux.
En 2026, les premiers constats de carence systématiques restaient encore limités. Le gouvernement avait jusqu’ici privilégié l’accompagnement à la contrainte. Mais la pression réglementaire s’accroît à mesure que l’échéance de 2030 approche, et les services préfectoraux ont reçu des instructions pour intensifier les contrôles à partir des déclarations OPERAT 2025.
Propriétaire et preneur à bail : qui porte la responsabilité de la mise en demeure
L’art. L174-1 CCH désigne conjointement le propriétaire des murs et le preneur à bail comme débiteurs des obligations, chacun pour ce qui le concerne. La mise en demeure peut viser les deux simultanément. En pratique, les services préfectoraux s’appuient sur les informations déclarées dans OPERAT pour déterminer qui était responsable de la déclaration ou de l’action manquante.
Les baux tertiaires récents intègrent de plus en plus des « clauses vertes » ou des annexes environnementales précisant qui déclare sur OPERAT, qui finance les travaux d’amélioration énergétique et qui assume la responsabilité réglementaire en cas de manquement. Pour les baux antérieurs à la loi Élan, la convention entre parties peut être formalisée par avenant.
En l’absence de stipulation contractuelle claire, la logique retenue distingue les travaux sur l’enveloppe du bâtiment et les installations centrales (responsabilité du propriétaire) des consommations liées à l’exploitation des locaux (équipements informatiques, éclairage interne, usages des locataires).
Exemptions totales : bâtiments non assujettis d’emblée au dispositif
Certaines catégories de bâtiments sont exclues du champ d’application du décret tertiaire, indépendamment de leur surface, sans qu’il soit nécessaire de formuler la moindre demande auprès du préfet. L’arrêté du 10 avril 2020 modifié par l’arrêté du 13 avril 2022 liste ces exemptions de droit :
- Bâtiments à usage cultuel (lieux de culte, sacristies, presbytères)
- Constructions temporaires dont la durée d’utilisation prévue est inférieure à deux ans
- Bâtiments affectés à la défense nationale et à la sécurité intérieure de l’État
- Bâtiments et parties de bâtiment qui ne sont ni chauffés ni refroidis
- Annexes indépendantes de moins de 50 m² non reliées thermiquement au bâtiment principal
Ces exemptions sont opposables dès lors que la situation de fait est avérée. En revanche, toutes les autres contraintes — patrimoine protégé, coût des travaux, activité spécifique — relèvent de la procédure de modulation, qui suppose une démarche active et documentée.
Modulation des objectifs : contrainte technique, patrimoniale ou coût disproportionné
Lorsqu’une entité assujettie ne peut pas atteindre les objectifs fixés en raison de contraintes objectives, elle peut solliciter une modulation de ses cibles via la plateforme OPERAT. L’art. L174-1 CCH prévoit trois catégories de motifs reconnus.
Contrainte technique ou architecturale : il peut s’agir d’une impossibilité de rénover l’enveloppe thermique due à la configuration structurelle du bâtiment, ou d’une contrainte liée à des équipements spécifiques — centres de données, blocs opératoires, chambres froides industrielles — dont les conditions d’exploitation rendent inaccessible la cible de réduction. Une étude réalisée par un bureau d’études thermique qualifié est nécessaire pour étayer le motif.
Contrainte patrimoniale : les bâtiments classés ou inscrits au titre des monuments historiques, et ceux situés dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable ou dans les abords d’un monument, peuvent bénéficier d’une modulation si les travaux d’efficacité énergétique projetés se heurtent au refus de l’architecte des bâtiments de France (ABF) ou de l’architecte en chef des monuments historiques. Ce refus écrit constitue la pièce justificative centrale du dossier.
Coût disproportionné : lorsque les travaux nécessaires affichent un temps de retour sur investissement (TRI) supérieur à 20 ans, une modulation économique peut être accordée. Cette condition exige une étude financière documentée, construisant plusieurs scénarios de travaux avec calcul du TRI actualisé au jour de l’étude. Le simple fait que les travaux soient coûteux ne suffit pas : c’est le rapport coût/gain énergétique qui est déterminant.
Constitution et dépôt du dossier de modulation : délais et pièces exigées
La demande de modulation repose sur un dossier technique structuré. Le guide ADEME rénovation des bâtiments tertiaires précise les étapes et les prestataires qualifiés à mobiliser. La composition minimale du dossier comprend :
- Un audit énergétique préalable, réalisé par un prestataire justifiant d’une qualification reconnue (OPQIBI section 1905 ou OPQTECC mention équivalente)
- Des études justificatives spécifiques selon le motif : étude TRI multi-scénarios pour le motif économique, rapport motivé de l’ABF pour le motif patrimonial, rapport de bureau d’études pour le motif technique
- Un programme d’actions alternatives démontrant les efforts réalisables malgré la contrainte reconnue
- Les données de consommation déclarées sur OPERAT pour les années disponibles
Pour l’échéance 2030, le dossier doit être transmis via la plateforme OPERAT au plus tard le 30 septembre 2027, soit cinq ans après la déclaration de référence initiale. Une demande incomplète est rejetée et relance le délai sans interrompre la procédure de sanction éventuelle.
Il est fortement recommandé d’anticiper cette démarche dès 2026 pour les bâtiments présentant des contraintes avérées : la constitution d’un dossier recevable nécessite plusieurs mois de préparation, en particulier pour l’audit énergétique et les études techniques spécialisées.
Quelle est l’amende maximale pour non-respect du décret tertiaire ?
L’amende administrative peut atteindre 1 500 € pour une personne physique et 7 500 € pour une personne morale. Elle est prononcée par arrêté préfectoral à l’issue d’une procédure contradictoire, après une mise en demeure restée sans effet dans le délai de trois mois (art. R174-27 CCH). Elle est proportionnée à la gravité des manquements et peut faire l’objet d’un recours devant le tribunal administratif.
Qu’est-ce que le constat de carence et en quoi consiste le name-and-shame ?
Le constat de carence est un arrêté motivé du préfet, formalisé lorsqu’un programme d’actions approuvé n’est pas respecté. Cet arrêté est publié sur le site internet des services de l’État, rendant publique la non-conformité de l’entité concernée (art. R174-28 CCH). Ce mécanisme de publication génère un risque réputationnel vis-à-vis des investisseurs ESG, partenaires et dans les due diligences immobilières.
Mon bâtiment est classé monument historique : puis-je demander une modulation des objectifs ?
Oui. Les bâtiments classés ou inscrits monuments historiques peuvent bénéficier d’une modulation si les travaux nécessaires pour atteindre l’objectif sont refusés par l’architecte des bâtiments de France (ABF) ou l’architecte en chef des monuments historiques. Le refus écrit de ces experts constitue la pièce justificative centrale du dossier à déposer sur OPERAT.
Propriétaire ou locataire : qui est responsable de la déclaration sur OPERAT ?
L’art. L174-1 CCH engage conjointement le propriétaire et le preneur à bail. En pratique, la déclaration des consommations relève souvent du locataire qui accède aux factures énergétiques, tandis que le propriétaire est responsable des travaux sur l’enveloppe et les installations centrales. L’annexe environnementale au bail précise les rôles respectifs.
Combien de temps laisse la mise en demeure du préfet pour régulariser ?
La mise en demeure laisse trois mois pour régulariser la situation. Pendant ce délai, l’assujetti peut déposer le programme d’actions manquant, compléter sa déclaration OPERAT ou amorcer la constitution d’un dossier de modulation. Si le délai expire sans régularisation, le préfet peut engager la procédure contradictoire menant à l’amende ou au constat de carence.
Le temps de retour sur investissement des travaux dépasse 20 ans : puis-je demander une modulation économique ?
Oui. Un TRI supérieur à 20 ans constitue l’un des motifs reconnus de modulation. La demande doit être étayée par une étude financière documentée construisant plusieurs scénarios de travaux avec calcul du TRI actualisé au jour de l’étude. Ce dossier est à soumettre via OPERAT au plus tard le 30 septembre 2027 pour l’objectif 2030.
Quels bâtiments sont totalement exonérés du décret tertiaire, sans démarche à effectuer ?
Sont exonérés d’emblée, sans démarche préalable : les bâtiments à usage cultuel, les constructions temporaires d’une durée inférieure à deux ans, les bâtiments affectés à la défense nationale, les bâtiments non chauffés et non refroidis, et les annexes indépendantes de moins de 50 m². Ces exclusions figurent dans l’arrêté du 10 avril 2020 modifié par l’arrêté du 13 avril 2022.
Aller plus loin sur le décret tertiaire et la rénovation des bâtiments professionnels
Le dispositif Éco-énergie tertiaire recouvre plusieurs obligations distinctes : le calendrier des paliers de réduction, la déclaration annuelle sur OPERAT et la gestion des sanctions en cas de manquement. Ces articles du même cluster vous permettent d’approfondir chaque volet :
- Calendrier Éco-énergie tertiaire : paliers -40 %, -50 %, -60 % et obligations des assujettis
- Déclarer ses consommations annuelles sur OPERAT : étapes et données requises
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- Réglementation tertiaire 2026 : ERP, changement de destination et obligations applicables
