Plans et documents pour permis et déclaration préalable

Tout dossier d’urbanisme repose sur deux blocs : un formulaire CERFA rempli (la demande administrative) et un ensemble de pièces graphiques et techniques (les annexes qui décrivent le projet). En 2026, depuis le 1er janvier, le dépôt d’une déclaration préalable est obligatoirement dématérialisé, et plusieurs imprimés ont été refondus (CERFA 16702 et 16703 ont remplacé les 13404 et 13702 depuis janvier 2025). Voici la cartographie complète des documents à produire selon votre projet, avec un lien vers chaque pièce détaillée.

Ce panorama pose les repères. Pour chaque pièce, vous trouverez un article spécialisé qui détaille la procédure, les cotes et le format attendu par l’instruction.

1. Choisir le bon formulaire CERFA en 2026

Le CERFA est l’imprimé officiel de la demande. Le bon numéro dépend du type de projet et du régime d’autorisation (permis de construire, déclaration préalable, permis d’aménager, achèvement de travaux).

Téléchargez toujours l’imprimé depuis service-public.gouv.fr le jour même où vous le remplissez : les versions sont régulièrement actualisées et une ancienne version peut faire rejeter le dossier.

→ Détail formulaire par formulaire : annuaire des formulaires CERFA urbanisme, remplir un CERFA pas à pas, DAACT achèvement de travaux, DOC ouverture de chantier.

2. Les 8 pièces obligatoires du dossier PCMI

Pour un permis de construire d’une maison individuelle, huit pièces graphiques et descriptives sont systématiquement exigées. Elles forment le dossier PCMI (Permis de Construire Maison Individuelle) :

Pour une déclaration préalable, les pièces équivalentes sont DP1 à DP8, avec les mêmes exigences mais une instruction allégée.

Le dossier doit être déposé en 4 exemplaires pour un permis de construire, 2 exemplaires pour une déclaration préalable, et un exemplaire supplémentaire si le projet se situe en secteur ABF (Architecte des Bâtiments de France) ou en ERP.

→ Liste détaillée et conseils : pièces à joindre au permis, dossier DP CERFA 2026, dossier PC maison.

3. Plan de situation, plan de masse, plan en coupe

Trois pièces graphiques sont au cœur du dossier. Elles documentent où se trouve le projet, comment il s’implante et quel profil il dessine.

• Plan de situation (PCMI1/DP1) : extrait du plan cadastral à l’échelle communale, avec un repère sur la parcelle. Ce document permet à l’instructeur de localiser immédiatement le terrain et son contexte d’urbanisme (zone PLU, voirie, équipements).

• Plan de masse (PCMI2/DP2) : pièce maîtresse. Elle montre la parcelle vue du dessus, le bâti existant et le bâti projeté, les distances aux limites, l’orientation, les accès, les arbres, les réseaux. Elle doit être cotée : longueurs, largeurs, hauteurs, surfaces. C’est sur ce plan que l’administration vérifie le respect des règles d’implantation du PLU.

• Plan en coupe (PCMI3/DP3) : profil vertical du terrain et du bâtiment. Il montre les niveaux du sol naturel, du sol fini, des planchers, du faîtage, et permet de juger l’insertion altimétrique du projet (notamment quand le terrain est en pente).

Ces plans peuvent être réalisés à la main, par logiciel CAO, ou via des outils en ligne. Les exigences de fond (cotes, légende, échelle, orientation) sont les mêmes quel que soit l’outil.

→ Réaliser ces plans : plan de masse, tutoriel plan de masse pas à pas, logiciels gratuits et payants, plan de coupe.

4. Plans des façades et insertion paysagère

Une fois l’implantation décrite, deux pièces racontent l’aspect du projet — c’est sur celles-ci que l’instructeur (et parfois l’ABF) jugera la cohérence avec l’environnement bâti.

• Plans des façades et toitures (PCMI5/DP4) : représentation orthogonale de chaque façade et de la toiture, avec les cotes (longueur, hauteur), les ouvertures (fenêtres, portes), les matériaux indiqués et les couleurs. C’est ici que se lisent l’enduit, le bardage, la couverture, la teinte des menuiseries.

• Document graphique d’insertion paysagère (PCMI6/DP6) : photomontage, perspective ou rendu 3D qui replace le projet dans son environnement réel. Cette pièce est décisive en zone protégée (site classé, ABF, abords de monuments historiques). Un montage sommaire fait sur photo prise sur le terrain est accepté ; le rendu 3D est utile pour valoriser un projet contemporain.

Les photos PCMI7 et PCMI8 complètent le dossier : la première montre l’environnement proche (la rue, les voisins immédiats), la seconde l’environnement lointain (le paysage, le panorama). Elles permettent à l’administration de comprendre le contexte sans se déplacer.

→ Pour réussir ces pièces : plan des façades, insertion paysagère.

5. Notice descriptive et notice de sécurité

La notice descriptive (PCMI4 / DP8) est la seule pièce rédactionnelle du dossier. Elle complète les plans en décrivant :

• les matériaux retenus (gros œuvre, couverture, menuiseries, façades),
• les couleurs et finitions,
• les volumes et leur articulation,
• le traitement des espaces extérieurs (clôtures, plantations, accès, stationnement),
• les choix architecturaux justifiant l’insertion dans le site.

Cette pièce est lue attentivement quand le projet est en zone à forte sensibilité patrimoniale (centre historique, site protégé, AVAP/SPR). Elle doit être cohérente avec les plans : tout écart entre la notice et les plans peut motiver une demande de pièces complémentaires.

Pour les ERP (Établissements Recevant du Public), une notice de sécurité incendie et une notice d’accessibilité PMR sont également exigées.

→ Modèle et conseils : notice descriptive PCMI4.

6. Surfaces déclarées : plancher, taxable, emprise, habitable

Les surfaces sont au cœur du formulaire CERFA et déclenchent plusieurs seuils réglementaires (recours à l’architecte au-delà de 150 m², régime DP/PC selon m² créés, taxe d’aménagement). Quatre notions doivent être maîtrisées :

• Surface de plancher (SDP) : somme des surfaces closes et couvertes de plus de 1,80 m de hauteur, mesurée au nu intérieur des murs de façade. C’est la surface de référence du droit de l’urbanisme. Elle déclenche le seuil 150 m² architecte.

• Surface taxable : voisine de la SDP mais avec ses propres règles d’inclusion (combles, vérandas, abris). Sert au calcul de la taxe d’aménagement.

• Emprise au sol : projection verticale de la construction sur le sol, débords compris (balcons, débord de toiture). Sert à apprécier l’occupation du terrain au regard du PLU.

• Surface habitable (SHAB, dite Loi Boutin) : surface de plancher déduction faite des cloisons, escaliers, gaines, embrasures. C’est la surface utilisée en immobilier. Elle se distingue de la Loi Carrez, qui sert à la copropriété.

Une erreur de surface dans le CERFA peut conduire à un mauvais régime d’autorisation (DP au lieu de PC) ou à un mauvais montant de taxe d’aménagement.

→ Pour calculer juste : surface de plancher, comment calculer la surface habitable, emprise au sol, Loi Carrez vs Loi Boutin.

7. Attestations thermique, parasismique, SPANC

Plusieurs attestations techniques s’ajoutent au dossier selon la nature du projet et la zone géographique. Elles sont rédigées par un professionnel qualifié (bureau d’études thermique, SPANC, géomètre selon le cas).

• PCMI14 — Attestation thermique RE2020 : obligatoire pour toute construction neuve depuis le 1er janvier 2022. Elle atteste que le projet respecte les seuils Bbio, Cep et de carbone (analyse en cycle de vie). Elle est délivrée par un thermicien après calcul réglementaire. Une seconde attestation AT.3 est exigée à l’achèvement, au moment de la DAACT.

• PCMI13 — Attestation parasismique : exigée dans les zones de sismicité 2 à 5 (carte du décret 2010-1255). Réalisée par un bureau d’études structure.

• PCMI12 — Attestation SPANC : pour les terrains non raccordés à l’assainissement collectif, le Service Public d’Assainissement Non Collectif vérifie la compatibilité du projet avec une installation autonome (fosse, microstation, filtre).

D’autres attestations peuvent s’ajouter : étude de sol G2 (si imposée par le PLU ou la carte d’argile), étude acoustique en zone bruyante, étude hydraulique en zone inondable.

→ Détails et modèles : attestation thermique RE2020, modèle PCMI14, réglementation thermique.

8. Documents post-autorisation : DOC, DAACT, conformité

Le dossier ne s’arrête pas à l’obtention de l’autorisation. Deux documents sont exigés en cours et fin de chantier.

• DOC — Déclaration d’Ouverture de Chantier (CERFA 13407) : à déposer en mairie au démarrage des travaux. Marque le point de départ du délai de validité du permis (3 ans + 2 prorogations possibles). Sans DOC, le permis est réputé caduc à 3 ans même si les travaux ont commencé.

• DAACT — Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité des Travaux (CERFA 13408) : à déposer dans les 90 jours suivant la fin des travaux. Elle ouvre le délai de récolement : la commune dispose de 3 mois pour vérifier la conformité (5 mois en zone protégée, 6 mois pour les ERP). Au terme, l’absence de contestation vaut accord tacite.

Pour les RE2020, l’attestation thermique AT.3 doit accompagner la DAACT : elle confirme que la construction réalisée respecte bien les performances annoncées au permis.

Le certificat de non-contestation délivré au terme du récolement fait foi pour la vente du bien et la radiation des hypothèques de garantie.

→ Procédure complète : DAACT et conformité, DOC ouverture de chantier.

Foire aux questions

Quel CERFA pour une déclaration préalable en 2026 ?

Trois imprimés cohabitent : le CERFA 1370315 pour les travaux sur une maison individuelle (extension, modification de façade, surélévation), le CERFA 1670202 pour les travaux sur tout autre bâtiment (commerce, immeuble), et le **CERFA 16703*02** pour les aménagements et installations (clôture, piscine, division parcellaire, changement de destination). Les 16702 et 16703 ont remplacé les anciens 13404 et 13702 depuis le 1er janvier 2025.

Combien de pièces faut-il fournir pour un permis de construire ?

Huit pièces graphiques et descriptives sont systématiquement exigées pour un PCMI : plan de situation, plan de masse, plan en coupe, notice descriptive, plans des façades et toitures, document graphique d’insertion, photo proche et photo lointaine. À cela s’ajoutent les attestations selon le projet (RE2020 PCMI14, parasismique PCMI13, SPANC PCMI12).

Le dépôt dématérialisé est-il obligatoire en 2026 ?

Oui, depuis le 1er janvier 2026 le dépôt d’une déclaration préalable est obligatoirement dématérialisé via le téléservice national de dépôt des autorisations d’urbanisme (ou le portail de la commune). Les permis de construire suivent la même logique avec quelques exceptions selon les communes.

Combien d’exemplaires papier si dépôt physique ?

4 exemplaires pour un permis de construire, 2 exemplaires pour une déclaration préalable. Ajoutez 1 exemplaire supplémentaire si le projet se situe en secteur ABF, en abords de monument historique, ou pour un ERP. Les exemplaires sont distribués en interne aux services consultés (urbanisme, ABF, SDIS, etc.).

Que se passe-t-il si une pièce manque au dossier ?

L’instructeur dispose d’1 mois à compter du dépôt pour notifier les pièces manquantes. À réception de la notification, vous avez 3 mois pour compléter. Le délai d’instruction repart à zéro à la date de dépôt des pièces complémentaires.

Faut-il un architecte pour réaliser les plans ?

Oui dès que la surface de plancher dépasse 150 m² depuis le 1er mars 2017. Une SCI ou toute personne morale doit recourir à un architecte quelle que soit la surface. En dessous de 150 m², les plans peuvent être réalisés par le maître d’ouvrage, un dessinateur, un constructeur ou un maître d’œuvre.

Quelle est la différence entre DOC et DAACT ?

La DOC (Déclaration d’Ouverture de Chantier) marque le démarrage des travaux ; la DAACT (Déclaration Attestant l’Achèvement et la Conformité) signale la fin. Sans DOC, le permis est caduc à 3 ans. Sans DAACT déposée dans les 90 jours suivant la fin des travaux, le récolement ne peut pas démarrer et la conformité reste contestable.

Sources officielles

• service-public.gouv.fr — permis de construire (PC)
• service-public.gouv.fr — déclaration préalable de travaux
• service-public.gouv.fr — déclaration d’achèvement (DAACT)
• Ordre des architectes — autorisations d’urbanisme et formulaires
• Légifrance — code de l’urbanisme, livre IV (autorisations)

Ce panorama n’a pas valeur de conseil juridique. En cas de doute sur la pièce à fournir ou la procédure applicable à votre projet, consultez le service urbanisme de votre commune ou un architecte conseil du CAUE.