Le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, qui crée le dispositif Éco Énergie Tertiaire (EET), impose à tout propriétaire ou locataire d’un bâtiment à usage tertiaire de plus de 1 000 m² une réduction de consommation d’énergie finale de 40 % en 2030, 50 % en 2040 et 60 % en 2050 par rapport à une année de référence choisie entre 2010 et 2019. La déclaration annuelle sur la plateforme OPERAT, gérée par l’ADEME, est obligatoire avant le 30 septembre de chaque année. Le non-respect expose à une amende administrative de 7 500 € par personne morale et à une publication publique des noms des contrevenants (« name-and-shame »).
Bâtiments soumis au dispositif Éco Énergie Tertiaire : le seuil des 1 000 m²
L’article L174-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), issu de la loi ELAN n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, définit le champ d’application du décret tertiaire. Sont assujettis les bâtiments, parties de bâtiments ou ensembles de bâtiments dont au moins 1 000 m² de surface de plancher est affectée à des activités du secteur tertiaire : bureaux, commerces, hôtels, établissements de santé, locaux d’enseignement, administrations et tout autre bâtiment de service.
Le seuil de 1 000 m² s’apprécie à l’échelle du bâtiment ou de l’unité foncière, et non par locataire. Un immeuble de bureaux dont chaque occupant dispose de 300 m² mais dont la surface totale dépasse 1 000 m² est pleinement soumis à la réglementation énergétique tertiaire. Le dispositif EET touche à la fois le secteur privé (entreprises, foncières, sociétés commerciales) et le secteur public (collectivités territoriales, hôpitaux, universités, administrations d’État).
Sont expressément exclus : les bâtiments à usage résidentiel, les constructions affectées à la défense nationale ou à la sécurité intérieure, et certains édifices cultuels. Un bâtiment à usage mixte (résidentiel et tertiaire) n’est assujetti que si la fraction à usage tertiaire atteint à elle seule 1 000 m², indépendamment de la surface résidentielle. Cette distinction est importante pour les immeubles comprenant des commerces en rez-de-chaussée et des logements en parties hautes.
Calendrier des objectifs : -40 % en 2030, -50 % en 2040, -60 % en 2050
Le décret tertiaire prévoit trois paliers successifs, chacun calculé par rapport à la même année de référence déclarée sur OPERAT :
- 2030 : réduction de la consommation d’énergie finale d’au moins 40 % par rapport à l’année de référence.
- 2040 : réduction portée à au moins 50 %.
- 2050 : réduction portée à au moins 60 %.
Ces paliers portent sur la consommation d’énergie finale de l’ensemble du bien tertiaire, toutes sources confondues : électricité, gaz naturel, réseau de chaleur urbain, fioul domestique. La période de référence éligible est une année civile pleine comprise entre 2010 et 2019, déclarée une fois sur la plateforme et non modifiable sans justification documentée.
En 2026, le dispositif est pleinement opérationnel : les déclarations OPERAT sont stabilisées et les contrôles de trajectoire vers 2030 peuvent être engagés par les Directions Régionales de l’Environnement, de l’Aménagement et du Logement (DREAL). Avec quatre ans séparant chaque palier, les gestionnaires de parc tertiaire doivent planifier dès maintenant les travaux nécessaires pour atteindre les objectifs 2030, sous peine de s’exposer aux sanctions prévues par l’article L174-3 CCH.
Deux méthodes pour atteindre les objectifs : valeur relative et valeur absolue
Le dispositif Éco Énergie Tertiaire offre deux voies de conformité, chaque assujetti pouvant retenir la plus favorable à sa situation bâtiment par bâtiment :
La valeur relative consiste à réduire la consommation de 40 %, 50 % ou 60 % par rapport à l’année de référence déclarée. Un immeuble de bureaux consommant 500 000 kWh en 2015 (référence déclarée) devra atteindre 300 000 kWh ou moins en 2030 pour satisfaire le premier palier. Cette méthode est avantageuse pour les bâtiments dont les consommations historiques étaient élevées, car l’objectif en valeur absolue à atteindre reste mécaniquement accessible.
La valeur absolue fixe un niveau cible de consommation exprimé en kWh d’énergie finale par mètre carré et par an (kWh/m²/an), différencié selon le type d’activité tertiaire et la zone climatique. Ces seuils sont définis par l’arrêté du 10 avril 2020 complétant le décret tertiaire. Cette approche est souvent plus favorable pour les locaux tertiaires récents ou déjà rénovés, dont la consommation de référence était déjà basse.
Les deux méthodes sont indépendantes : OPERAT calcule automatiquement chaque année l’écart aux deux objectifs. L’assujetti est réputé conforme dès lors qu’il atteint l’un des deux seuils. En revanche, il ne peut pas combiner les deux méthodes sur un même bâtiment pour une même année de déclaration.
Choisir et figer son année de référence sur OPERAT
L’année de référence est le pivot du décret tertiaire : c’est par rapport à elle que les réductions de 40, 50 et 60 % seront mesurées jusqu’en 2050. Elle doit correspondre à une année civile complète (12 mois consécutifs de données facturées) durant laquelle le bâtiment était déjà exploité en usage tertiaire, dans la plage 2010-2019.
Du point de vue stratégique, la recommandation est de retenir l’année de consommation la plus élevée disponible entre 2010 et 2019 : plus la référence est haute, plus l’objectif en kWh à atteindre est mécaniquement accessible. Il est donc utile de rassembler les factures d’énergie sur l’ensemble de la décennie avant toute déclaration sur la plateforme.
Une fois saisie sur OPERAT, l’année de référence ne peut être modifiée que dans des cas exceptionnels documentés : forte variation d’activité, travaux de rénovation lourde ayant transformé le bâtiment, ou données initialement déclarées reconnues erronées. Tout ajustement doit être justifié et validé par l’administration. Les données de consommation sont importées sur la plateforme manuellement ou via les fichiers tableur standardisés mis à disposition par l’ADEME sur le portail OPERAT.
OPERAT : inscription, déclaration annuelle et attestation numérique
OPERAT (Observatoire de la Performance Énergétique, de la Rénovation et des Actions du Tertiaire) est la plateforme officielle de suivi du décret tertiaire, gérée par l’ADEME. L’inscription est obligatoire pour tout assujetti avant le premier dépôt de données. Elle peut être réalisée par le propriétaire, le gestionnaire ou le locataire selon l’organisation retenue pour le bien tertiaire concerné.
La déclaration annuelle porte sur les consommations de l’année civile précédente et doit être déposée avant le 30 septembre de chaque année. Pour 2026, la déclaration des consommations 2025 est à remettre avant le 30 septembre 2026. Un accès multi-utilisateurs permet de répartir les saisies entre propriétaire et locataires, chaque partie déclarant ses consommations dans son périmètre propre.
À l’issue de chaque déclaration conforme, OPERAT génère automatiquement une attestation numérique normalisée : document officiel récapitulant la consommation déclarée, l’objectif associé et l’écart de trajectoire par rapport aux paliers 2030-2040-2050. Cette attestation peut être exigée par un bailleur dans le cadre d’un bail vert, lors d’une demande de financement, ou lors de la cession d’un actif immobilier tertiaire. Pour les détails techniques de la plateforme : présentation officielle du dispositif EET sur ecologie.gouv.fr.
Actions éligibles pour réduire la consommation du parc tertiaire
L’article D174-4 du CCH liste les trois catégories d’actions que les assujettis peuvent mettre en œuvre pour atteindre leurs objectifs de réduction :
- Performance énergétique du bâti : isolation thermique des parois opaques (murs, toiture, plancher bas) et des parois vitrées, amélioration de l’étanchéité à l’air, installation de protections solaires extérieures. Ces travaux offrent un impact durable et structurant sur la trajectoire de réduction.
- Équipements performants et systèmes de régulation : remplacement des chaudières vétustes par des pompes à chaleur ou systèmes hybrides, installation d’une Gestion Technique de Bâtiment (GTB), éclairage LED avec détecteurs de présence, ventilation double flux avec récupération de chaleur, comptage et sous-comptage énergétique pour un pilotage fin par usage.
- Comportements et modalités d’exploitation : plan de sobriété énergétique, sensibilisation des occupants, réglage des plages de chauffage et climatisation selon l’occupation réelle, extinction systématique des équipements hors heures d’ouverture. Ces mesures à coût marginal faible permettent des gains rapides de 5 à 15 %.
Les propriétaires et gestionnaires de locaux tertiaires peuvent mobiliser les Certificats d’Économies d’Énergie (CEE) pour cofinancer les travaux éligibles via les fournisseurs d’énergie soumis à l’obligation d’économies.
Modulation des objectifs : comment demander un ajustement réglementaire
Lorsque l’atteinte des objectifs du décret tertiaire se révèle techniquement ou architecturalement impossible, deux types de modulations permettent d’adapter les paliers à la situation réelle du bâtiment :
La modulation technique s’applique lorsque des contraintes physiques (mitoyenneté totale, nature du sol, configuration architecturale, impossibilité d’isolation par l’extérieur) rendent les travaux nécessaires pratiquement irréalisables. La demande est déposée sur OPERAT, accompagnée d’un rapport technique signé par un bureau d’études thermiques ou un architecte. L’administration instruit le dossier et peut valider un objectif révisé, à condition que l’assujetti démontre avoir mis en œuvre toutes les actions réalisables.
La modulation patrimoniale concerne les bâtiments classés ou inscrits au titre des monuments historiques, ou situés dans un site patrimonial remarquable, pour lesquels les travaux de rénovation thermique altéreraient l’intégrité architecturale protégée. Les actions prioritaires portent alors sur la sobriété comportementale et l’optimisation des systèmes, et l’objectif est ajusté en proportion.
Toute demande de modulation doit être déposée avant le 30 septembre de l’année concernée, conformément aux modalités prévues par le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019. Une modulation acceptée ne dispense pas de l’obligation de déclaration annuelle sur OPERAT et ne suspend pas les paliers suivants.
Obligations du propriétaire et du locataire face à la réglementation EET
La réglementation énergétique tertiaire répartit les obligations entre propriétaires et preneurs à bail selon le périmètre de chacun :
Le propriétaire est responsable des consommations liées à l’enveloppe du bâtiment et aux parties communes : chauffage collectif, éclairage des circulations, ascenseurs, eau chaude sanitaire collective. Il est tenu d’initier l’inscription sur OPERAT pour l’ensemble de la surface tertiaire concernée, même s’il délègue la saisie à ses locataires. Il doit également engager les travaux portant sur la structure et les parties communes pour contribuer à l’objectif global.
Le locataire est responsable de ses propres consommations dans les locaux qu’il occupe et doit les déclarer sur OPERAT lorsque sa surface dépasse 1 000 m². En dessous de ce seuil, le propriétaire agrège les données. Les baux commerciaux récents incluent de plus en plus souvent des clauses vertes (ou green leases) définissant les modalités de coopération entre bailleur et preneur pour satisfaire le dispositif EET.
En cas de pluralité de locataires, la fiche de Service-Public.fr sur les obligations tertiaires recommande la mise en place d’un comité de pilotage incluant propriétaire et occupants, afin de coordonner les déclarations et d’élaborer un plan de réduction partagé.
Sanctions en cas de non-respect : amende et publication publique
L’article L174-3 du CCH définit le régime de sanctions applicable aux assujettis qui ne respectent pas leurs obligations déclaratives ou n’atteignent pas leurs objectifs sans justification valide. La procédure se déroule en trois étapes :
Étape 1 — Mise en demeure préfectorale : le préfet de département adresse à l’assujetti défaillant une mise en demeure de régulariser sa situation ou de soumettre un plan d’action correctif dans un délai imparti.
Étape 2 — Publication « name-and-shame » : si la situation n’est pas régularisée, la dénomination de l’entité non conforme est publiée sur un site gouvernemental accessible au public. Cette sanction morale vise à mobiliser la pression des clients, investisseurs et partenaires commerciaux pour accélérer la mise en conformité.
Étape 3 — Amende administrative : une amende de 7 500 € maximum par personne morale (1 500 € par personne physique), par bâtiment non conforme, peut être prononcée par l’autorité administrative. Cette sanction pécuniaire est indépendante du name-and-shame et peut se cumuler avec lui. Elle concerne aussi bien le défaut de déclaration sur OPERAT que le non-respect manifeste des objectifs sans plan d’action ni modulation validée.
Niveaux de consommation en valeur absolue par type d’activité
L’arrêté du 10 avril 2020, pris en application du décret tertiaire, définit les niveaux de consommation cibles en valeur absolue (kWh d’énergie finale / m² / an) différenciés par type d’activité tertiaire et zone climatique. Ces valeurs constituent un plafond de consommation à ne pas dépasser pour être réputé conforme, indépendamment de tout historique de référence.
À titre indicatif pour la zone climatique H1b (Île-de-France), les objectifs 2030 se situent approximativement aux niveaux suivants :
- Bureaux et services administratifs : aux alentours de 330 kWh/m²/an
- Enseignement supérieur et recherche : environ 220 kWh/m²/an
- Hôtellerie et hébergement : environ 250 kWh/m²/an
- Commerce alimentaire en grande surface : environ 680 kWh/m²/an
Des coefficients climatiques modulateurs sont appliqués selon les zones H1a, H2 et H3 pour tenir compte des réalités météorologiques locales. Un gestionnaire de parc tertiaire multi-sites ne peut donc pas appliquer un coefficient unique à l’ensemble de son patrimoine : chaque bâtiment fait l’objet d’un calcul spécifique. L’arrêté du 10 avril 2020 et ses annexes techniques sont disponibles sur Légifrance.
Aller plus loin sur le décret tertiaire et les bâtiments professionnels
Le dispositif Éco Énergie Tertiaire s’inscrit dans un cadre réglementaire plus large touchant les immeubles de bureaux, les établissements de santé et les commerces. Ces ressources permettent d’approfondir chaque volet du décret tertiaire et des obligations connexes applicables au parc tertiaire.
- Audit énergétique obligatoire pour les bâtiments tertiaires : champ d’application et prestataires qualifiés
- Déclarer ses consommations sur OPERAT : marche à suivre sur la plateforme ADEME
- Rénovation énergétique d’un bâtiment tertiaire : travaux prioritaires et aides mobilisables
- Réglementation des établissements recevant du public (ERP) : classement, sécurité et autorisations
Le décret tertiaire s’applique-t-il à un bâtiment dont seulement une partie est à usage tertiaire ?
Oui, à condition que la fraction de surface de plancher à usage tertiaire atteigne à elle seule 1 000 m². Un immeuble mixte comptant 800 m² de bureaux et 600 m² de logements n’est pas assujetti, même si sa surface totale dépasse 1 000 m². Le critère de 1 000 m² s’applique strictement à la fraction tertiaire, conformément à l’article L174-1 CCH.
Peut-on retenir une année de référence postérieure à 2019 si les données manquent ?
Oui, sous conditions. L’article D174-5 du CCH prévoit qu’un assujetti ne disposant pas de données fiables sur la période 2010-2019 peut déclarer une référence postérieure, à condition de documenter l’absence de données et d’obtenir la validation de l’autorité administrative via OPERAT. Cette dérogation reste exceptionnelle et n’allège pas les objectifs de réduction applicables.
Quelle est la date limite de déclaration sur OPERAT pour les consommations 2025 ?
La déclaration des consommations de l’année 2025 doit être déposée sur OPERAT avant le 30 septembre 2026. Cette échéance s’applique uniformément à tous les assujettis, qu’ils soient propriétaires ou locataires. Il est recommandé d’ouvrir l’accès à la plateforme plusieurs mois à l’avance afin de collecter les données de l’année de référence et les consommations intermédiaires.
Que se passe-t-il concrètement si l’objectif de -40 % n’est pas atteint en 2030 ?
L’assujetti défaillant est exposé à la procédure de l’article L174-3 CCH : mise en demeure préfectorale, puis publication name-and-shame sur un site gouvernemental, puis amende administrative de 7 500 € par personne morale et par bâtiment. L’existence d’un plan d’action crédible enregistré sur OPERAT, ou d’une demande de modulation validée, peut atténuer ou différer la sanction.
Les établissements recevant du public (ERP) sont-ils soumis au décret tertiaire ?
Oui, si leur surface à usage tertiaire dépasse 1 000 m². Les ERP publics (hôpitaux, universités, mairies) et certains ERP privés (centres commerciaux, hôtels, grandes surfaces) sont pleinement assujettis au dispositif Éco Énergie Tertiaire. La classification ERP (type et catégorie) est sans incidence sur l’assujettissement : seul le critère de surface de plancher tertiaire prévaut.
La valeur relative et la valeur absolue peuvent-elles être combinées sur un même bâtiment ?
Non, chaque bien tertiaire doit être évalué selon l’une ou l’autre méthode pour une même année de déclaration. En revanche, il est légalement possible de changer de méthode d’une année sur l’autre, dès lors que la même année de référence est conservée. Certains gestionnaires de parc modélisent en parallèle les deux trajectoires afin de retenir chaque année la méthode la plus favorable.
Comment les DREAL vérifient-elles la conformité des déclarations OPERAT ?
L’ADEME contrôle la cohérence des données déclarées : une consommation déclarée incohérente avec la surface ou le type d’activité déclenche une alerte. Les DREAL peuvent diligenter des contrôles sur pièces ou sur place. La plateforme OPERAT génère des indicateurs de trajectoire par bâtiment ; toute déviation significative par rapport au plan de réduction peut déclencher une procédure administrative.
