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Plus-value immobilière en cas de séparation de couple

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Plus-value immobilière en cas de séparation de couple

Lorsqu’un couple se sépare et vend son logement commun, la plus-value réalisée est en principe totalement exonérée d’impôt si ce bien constitue la résidence principale des deux conjoints au moment de la cession, conformément à l’article 150 U du Code général des impôts (CGI, section plus-values immobilières — Légifrance). Cette règle s’applique aux couples mariés, pacsés et aux concubins. La situation se complique lorsque l’un des deux conjoints a quitté le logement avant la vente : l’administration fiscale a défini des conditions précises permettant néanmoins de conserver l’exonération, détaillées dans le BOFiP (BOI-RFPI-PVI-10-40-10).

Vente de la résidence principale pendant la séparation : exonération de principe

Si les deux conjoints résident encore ensemble au moment de la signature de l’acte authentique chez le notaire, la plus-value est exonérée à 100 % pour chacun d’eux. Le logement constitue toujours la résidence principale au sens du 1° du II de l’article 150 U du CGI : il doit s’agir du logement occupé de manière habituelle et effective à la date de la cession. La notion d’habitation principale est appréciée concrètement, non selon la domiciliation fiscale ou administrative.

La vente peut être réalisée pendant la procédure judiciaire de divorce, avant même que le jugement soit prononcé. Ce qui compte est l’occupation effective au jour de la vente. Si les deux ex-époux habitent encore dans le logement — même sous le même toit mais dans des conditions conflictuelles — et que la vente est conclue pendant cette période, l’exonération s’applique intégralement.

Concrètement, si vous vendez votre résidence principale en cours de procédure de divorce, avant que l’un de vous n’ait quitté les lieux, vous n’avez aucune démarche particulière à effectuer : la plus-value est exonérée et le notaire n’établit pas de déclaration de plus-value. La fiche pratique de Service-Public.fr sur la plus-value immobilière confirme ce principe général.

L’ex-conjoint qui quitte le logement : les trois conditions de l’administration fiscale

Pour l’ex-conjoint qui a quitté le logement familial avant la vente, l’exonération n’est pas automatique. L’administration fiscale a défini une tolérance encadrée, exposée dans la FAQ officielle d’impots.gouv.fr, avec trois conditions cumulatives :

  1. Le bien constituait la résidence principale du couple au moment de la séparation. Il doit s’agir du logement habituellement occupé à titre principal par les deux conjoints lorsque l’un d’eux est parti. Un logement qui n’était déjà plus la RP commune au moment de la séparation ne peut pas bénéficier de cette tolérance.
  2. L’ex-conjoint resté dans le logement l’occupe jusqu’à la mise en vente. Dès lors que le second conjoint occupe effectivement le bien jusqu’à ce qu’il soit mis sur le marché, l’exonération est maintenue pour le conjoint parti.
  3. La cession intervient dans des délais normaux de vente. L’administration n’exige pas de délai précis entre le départ et la mise en vente, mais impose que la vente elle-même se réalise dans un délai raisonnable une fois le bien proposé à la vente.

Un point souvent méconnu : le fait que l’ex-conjoint parti soit devenu propriétaire d’un autre logement (sa nouvelle résidence principale) ne lui fait pas perdre l’exonération sur l’ancienne résidence commune. Cette précision figure expressément dans le BOFiP (BOI-RFPI-PVI-10-40-10) et vise à éviter une double pénalisation des personnes contraintes de se reloger rapidement après la séparation.

Délai de vente après la séparation : la référence des 12 mois

Aucune disposition légale ne fixe de délai maximal absolu entre la mise en vente et la signature de l’acte authentique. L’administration fiscale retient toutefois une durée de 12 mois comme référence en conditions normales de marché immobilier. Au-delà, le risque de remise en cause de l’exonération augmente, mais n’est pas automatique.

Ce délai peut être apprécié plus souplement si le contribuable justifie de circonstances particulières. Les services des impôts prennent en compte :

  • les conditions locales du marché immobilier (marché atone, surabondance de l’offre) ;
  • les caractéristiques atypiques du bien (surface exceptionnelle, localisation peu recherchée, état dégradé) ;
  • les démarches actives de vente : mandats d’agence datés, annonces, baisses successives du prix ;
  • les conditions juridiques de la procédure de divorce (procédure longue, désaccord persistant entre les co-vendeurs sur le prix de vente).

Il est recommandé de conserver l’ensemble des justificatifs de mise en vente — mandats agence, échanges avec les agences, annonces en ligne — afin de pouvoir démontrer, en cas de contrôle fiscal, la réalité des diligences et le caractère non anormal du délai. Un rescrit de l’administration fiscale (BOFiP ACTU-2021-00194) confirme cette appréciation circonstancielle.

Logement inoccupé entre le départ et la vente : les interdictions à connaître

La tolérance est conditionnée à l’occupation effective du logement par l’ex-conjoint restant. Deux situations font perdre l’exonération de manière certaine :

  • Location du bien : si, après le départ du premier conjoint, le second met le logement en location (même temporaire, même courte durée type Airbnb), le bien n’est plus sa résidence principale à la date de mise en vente. L’exonération est perdue pour les deux co-vendeurs.
  • Occupation gratuite par un tiers : si un membre de la famille ou un tiers occupe le bien gratuitement à titre de prêt à usage, la même conséquence s’applique.

Si le logement est simplement vacant (ni loué, ni occupé par un tiers) pendant une courte période avant la vente — par exemple parce que le dernier occupant a lui-même dû partir précipitamment — la situation est plus nuancée. L’administration fiscale apprécie l’ensemble des circonstances. Un délai d’inoccupation raisonnable, immédiatement suivi d’une mise en vente effective, ne fait pas automatiquement perdre l’exonération. En cas de doute, un rescrit fiscal préventif adressé au service des impôts compétent peut sécuriser la situation avant la vente.

Bien détenu en indivision après le divorce : qui règle la plus-value ?

Lorsque deux ex-époux ou ex-partenaires sont copropriétaires d’un bien en indivision, chacun est imposable sur sa propre quote-part de plus-value. L’imposition est individualisée :

  • L’ex-conjoint qui occupait le bien à titre de résidence principale jusqu’à la vente bénéficie de l’exonération totale sur sa quote-part, dans les conditions exposées précédemment.
  • L’ex-conjoint qui ne l’occupait plus — parti vivre ailleurs en location ou en propriété — est imposé sur sa quote-part de plus-value au taux global de 36,2 % (19 % d’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux), après déduction des abattements pour durée de détention.

Exemple : bien acheté 200 000 € en 2012, vendu 350 000 € en 2026. Plus-value brute : 150 000 €. Pour un bien détenu depuis 14 ans, l’abattement IR est de 6 % × 8 = 48 % (années 6 à 13) + 6 % (14e année) = 54 %. Base taxable IR : 69 000 €. Impôt IR sur quote-part 50 % = 6 555 €. Les prélèvements sociaux sont calculés selon leur propre barème d’abattement (1,65 % par an de la 6e à la 21e année). La note des notaires Etasse & Associés précise les modalités pour les couples séparés.

Cette asymétrie est souvent mal anticipée lors des négociations du divorce. Le notaire chargé de la vente calcule et déclare la plus-value de chaque indivisaire dans l’acte. Demandez une simulation avant de signer.

Soulte et rachat de parts : régime fiscal selon le régime matrimonial

La soulte est la somme qu’un ex-conjoint verse à l’autre pour racheter sa quote-part du bien immobilier lors du partage. Son traitement fiscal dépend du régime matrimonial :

Époux mariés en régime de communauté légale (régime le plus répandu) : la dissolution de la communauté lors du divorce est un acte de partage, non une cession. La soulte versée dans ce cadre n’est pas imposée comme une plus-value immobilière. Des droits de partage sont dus en revanche : le taux est de 1,1 % depuis 2022 (article 746 du CGI), calculé sur l’actif net partagé.

Époux en séparation de biens, partenaires de PACS, concubins : le rachat de la quote-part de l’autre constitue une cession à part entière. L’ex-conjoint vendeur réalise une plus-value imposable si le prix de rachat excède le prix d’acquisition de sa quote-part. Les règles de droit commun s’appliquent : prix de cession − [prix d’acquisition + frais d’acquisition (7,5 % forfaitaire ou frais réels) + travaux (15 % forfaitaire si détention > 5 ans, ou coût réel justifié)]. L’exonération résidence principale peut s’appliquer si les conditions vues précédemment sont réunies au moment du rachat.

Dans tous les cas, le notaire est tenu d’établir une déclaration de plus-value si la cession est imposable. Il retient à la source l’impôt dû et le verse au Trésor public avant de remettre le solde au vendeur. Ne signez pas sans avoir demandé une simulation chiffrée.

Mariage, PACS, concubinage : les mêmes règles d’exonération pour tous les couples

L’administration fiscale étend explicitement la tolérance à l’ex-conjoint ayant quitté le logement aux partenaires de PACS qui rompent leur union et aux concubins qui se séparent. La rupture du PACS (art. 515-7 du Code civil) — unilatérale ou conjointe — n’est pas une circonstance pénalisante : les trois conditions d’exonération s’appliquent de la même façon.

Pour les concubins, la détention en indivision est la situation la plus courante. Chacun est propriétaire selon sa quote-part d’apport (souvent 50/50, parfois 30/70 selon les apports). La vente entraîne la cession de chaque quote-part, et l’exonération s’apprécie individuellement : le concubin qui occupait le bien jusqu’à la vente est exonéré, celui qui est parti est soumis aux règles précédemment décrites.

Une différence pratique importante : les concubins n’ont pas de communauté légale à dissoudre. Le partage se fait directement entre indivisaires, sans acte de liquidation de communauté. Les droits de partage de 1,1 % s’appliquent uniquement si le partage est judiciaire ou acté par notaire. Une vente directe à un tiers (acquéreur extérieur) n’entraîne pas de droits de partage.

Résidence secondaire vendue après la séparation : calcul de la plus-value classique

La séparation n’entraîne aucune exonération particulière pour les résidences secondaires, maisons de vacances ou investissements locatifs. Ces biens suivent le régime de droit commun des plus-values immobilières des particuliers :

  • Taux global de 36,2 % : 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux, auxquels s’ajoute une surtaxe progressive pour les plus-values nettes imposables supérieures à 50 000 € (de 2 % à 6 %).
  • Abattements pour durée de détention (IR) : 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis 4 % la 22e année. Exonération totale à 22 ans.
  • Abattements pour durée de détention (prélèvements sociaux) : 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e, puis 9 % par an de la 23e à la 30e. Exonération totale à 30 ans.
  • Déduction travaux : forfait de 15 % du prix d’acquisition si le bien est détenu depuis plus de 5 ans, ou travaux réels sur justificatifs (hors entretien et réparation courants).

Si la résidence secondaire est vendue dans le cadre du partage entre ex-époux, chaque vendeur est imposé sur sa quote-part, avec les abattements calculés depuis la date d’acquisition de chacun. Une différence de date d’acquisition entre les deux co-propriétaires peut conduire à des situations asymétriques.

Exonération avec remploi : racheter une résidence principale après la cession

Une disposition spécifique du CGI (1° bis du II de l’article 150 U) permet au vendeur d’un logement qui n’est pas sa résidence principale au jour de la cession d’être néanmoins exonéré de plus-value, sous réserve de respecter des conditions strictes. Ce mécanisme peut bénéficier à l’ex-conjoint qui a quitté le logement commun et qui n’est plus propriétaire d’aucune résidence principale au moment de la vente :

  1. Ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale au cours des quatre années précédant la cession.
  2. S’engager à réemployer tout ou partie du prix de cession dans les 24 mois pour acquérir ou faire construire une nouvelle résidence principale.
  3. L’exonération est partielle si seule une fraction du prix de cession est réemployée : elle est proportionnelle à la quote-part réemployée.

Concrètement : si vous avez quitté le logement commun il y a 3 ans, que vous louez depuis et que vous vendez maintenant votre quote-part dans le cadre de la liquidation du régime matrimonial, vous pouvez invoquer cette exonération en vous engageant formellement à racheter une RP dans les 24 mois. Le notaire rédige une mention expresse dans l’acte. Cette disposition est décrite dans le décret n° 2012-1073 du 21 septembre 2012 pris pour l’application de ce 1° bis.

Questions fréquentes sur la plus-value immobilière et la séparation

Suis-je exonéré si j’ai quitté le logement il y a 2 ans mais que mon ex-conjoint l’occupe encore ?

Oui, à condition que votre ex-conjoint ait occupé le bien jusqu’à sa mise en vente et que la vente intervienne dans un délai raisonnable (référence administrative : 12 mois entre la mise sur le marché et la signature). L’administration ne fixe pas de délai entre votre départ et la mise en vente. Conservez tous vos justificatifs de démarches (mandats agence, annonces).

Mon ex-conjoint est devenu propriétaire d’un autre appartement. Perd-il l’exonération ?

Non. Le BOFiP (BOI-RFPI-PVI-10-40-10) précise expressément que la circonstance que l’ex-conjoint parti soit propriétaire du logement qu’il occupe à la date de la cession de l’ancienne résidence commune n’est pas de nature à écarter l’exonération. Cette règle évite de pénaliser ceux qui se sont relogés rapidement en propriété après la séparation.

La soulte versée lors du partage est-elle imposée comme une plus-value ?

Pour les époux en régime de communauté légale, non : la soulte est liée au partage de la communauté, pas à une cession imposable. Des droits de partage de 1,1 % sont toutefois dus. Pour les partenaires en séparation de biens, PACS ou concubinage, le rachat d’une quote-part constitue une cession potentiellement imposable sur la plus-value réalisée.

Notre logement est loué depuis notre séparation. Peut-on encore être exonéré ?

Non. Dès lors que le logement a été mis en location, il n’est plus la résidence principale de l’occupant à la date de la mise en vente. La condition d’occupation effective est rompue et la plus-value sera imposée selon le régime classique de 36,2 %, diminué des abattements pour durée de détention.

Comment se calcule concrètement l’abattement pour durée de détention ?

Pour l’impôt sur le revenu : 0 % jusqu’à 5 ans de détention, puis 6 % par an de la 6e à la 21e année, et 4 % la 22e. Pour les prélèvements sociaux : 0 % jusqu’à 5 ans, 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e, puis 9 % par an jusqu’à la 30e année. La durée est calculée en années entières depuis la date d’acquisition.

Les concubins bénéficient-ils des mêmes règles que les époux ?

Oui. L’administration fiscale étend explicitement la tolérance ex-conjoint aux partenaires de PACS qui dissolvent leur union et aux concubins qui se séparent. Les mêmes trois conditions s’appliquent. La différence principale est patrimoniale : les concubins n’ont pas de régime matrimonial, leur bien est en indivision et le partage se fait directement sans liquidation de communauté.

Peut-on déduire les travaux réalisés pendant le mariage pour réduire la plus-value ?

Oui. Si le bien est détenu depuis plus de 5 ans, un forfait de 15 % du prix d’acquisition est déductible au titre des travaux, même sans factures. Pour des travaux réels supérieurs, il faut produire les factures d’entreprises. Ne sont déductibles que les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration — pas l’entretien courant ni les travaux réalisés par les propriétaires eux-mêmes.

Quel est le délai légal de rétractation de l’acheteur lors de la vente de notre résidence principale ?

L’acquéreur non professionnel bénéficie d’un délai légal de rétractation de 10 jours à compter de la notification de l’avant-contrat (compromis ou promesse de vente), en application de l’art. L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH). Ce droit bénéficie à l’acheteur, non aux vendeurs. Pendant ce délai de rétractation, les vendeurs séparés ne peuvent pas rétablir l’accord sur un prix différent sans un nouvel avant-contrat.

Aller plus loin sur la fiscalité immobilière lors d’une séparation

La gestion de la plus-value immobilière lors d’une séparation de couple s’inscrit dans un contexte fiscal plus large. Ces articles complètent ce dossier :