Vous voulez transmettre un bien immobilier à vos enfants en 2026 ? Deux dispositifs cumulables permettent de réduire fortement les droits de donation :
- Abattement classique 100 000 € par parent par enfant tous les 15 ans (CGI article 779 I) — applicable à tout type de donation
- Exonération temporaire 100 000 € pour acquisition RP / rénovation énergétique (CGI article 790 A bis) — créée par la loi de finances 2025, applicable jusqu’au 31 décembre 2026, plafond 300 000 € par bénéficiaire
En les combinant avec le don familial de sommes d’argent (31 865 €, CGI 790 G) et le démembrement usufruit/nue-propriété, un couple peut transmettre plus de 600 000 € à un enfant en franchise de droits sur 15 ans. Un notaire est obligatoire pour la donation d’un immeuble.
Vue d’ensemble des dispositifs de donation 2026
| Dispositif | Montant exonéré | Condition principale | Renouvelable |
|---|---|---|---|
| Abattement classique enfant (CGI 779 I) | 100 000 € / parent / enfant | Tous types de biens | Tous les 15 ans |
| Don familial sommes d’argent (CGI 790 G) | 31 865 € / parent / enfant | Donateur < 80 ans, donataire majeur | Tous les 15 ans |
| Exonération 100 000 € RP (CGI 790 A bis – NEW) | 100 000 € / donateur, plafond 300 000 € / bénéficiaire | Acquisition immeuble neuf/VEFA OU rénovation énergétique RP, conservation 5 ans | NON (15/02/2025 → 31/12/2026) |
| Donation petits-enfants (CGI 790 B) | 31 865 € / grand-parent / petit-enfant | Donataire majeur | Tous les 15 ans |
| Donation handicapé (CGI 779 II) | + 159 325 € abattement supplémentaire | Donataire avec handicap reconnu | Une fois |
Au-delà des abattements, le barème progressif des droits de mutation à titre gratuit en ligne directe s’applique de 5 % à 45 %.
Abattement 100 000 € : la base de la transmission familiale
L’abattement de 100 000 € par parent par enfant tous les 15 ans (CGI article 779 I) est l’outil principal de la transmission progressive. Il s’applique à tous types de biens : immeuble, parts de SCI, sommes d’argent, actions, etc.
Comment ça marche
- Chaque parent dispose d’un abattement personnel de 100 000 € envers chaque enfant
- Un couple peut donc transmettre 200 000 € à chaque enfant en franchise tous les 15 ans
- Le délai de 15 ans est glissant : il commence à courir à la date de la donation
- L’abattement est renouvelable : nouvelle donation possible dès que 15 ans sont écoulés
Exemple : famille avec 2 enfants, patrimoine 800 000 €
| Année | Donation | Détail |
|---|---|---|
| 2026 | 400 000 € | 200 000 € × 2 enfants (abattement classique) |
| 2041 | 400 000 € | 200 000 € × 2 enfants (renouvellement après 15 ans) |
Sur 30 ans, transmission totale en franchise : 800 000 €.
NOUVEAU : exonération 100 000 € pour acquisition RP ou rénovation (CGI 790 A bis)
La loi de finances 2025 (article 71) a créé un dispositif temporaire d’exonération exceptionnelle, opérationnel du 15 février 2025 au 31 décembre 2026. C’est le dispositif « Don 100k RP » majeur pour le secteur construction.
Conditions d’application
- Don d’argent uniquement (pas de bien immobilier directement)
- Bénéficiaire : enfant, petit-enfant, arrière-petit-enfant ou (à défaut) neveu/nièce
- Affectation obligatoire dans les 6 mois à :
- Acquisition d’un immeuble neuf ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement)
- OU travaux de rénovation énergétique dans la résidence principale (au sens MaPrimeRénov’)
- Conservation 5 ans minimum : résidence principale du donataire OU location à usage d’habitation principale
- Non-cumul : pas de crédit d’impôt ou déduction de charges pour les mêmes dépenses
Plafonds
- 100 000 € par donateur
- 300 000 € maximum par bénéficiaire (un enfant peut recevoir jusqu’à 3 dons de 100 000 € de 3 donateurs différents)
Cumul avec autres dispositifs
Le dispositif 790 A bis est cumulable avec :
- L’abattement classique 100 000 € (CGI 779 I)
- Le don familial 31 865 € (CGI 790 G)
- La donation petits-enfants 31 865 € (CGI 790 B)
Exemple : couple, 1 enfant, achat maison neuve 600 000 € en 2026
| Donation | Montant | Statut fiscal |
|---|---|---|
| Don 100k RP par chaque parent (790 A bis) | 200 000 € | Exonéré |
| Don familial 31 865 € par chaque parent (790 G) | 63 730 € | Exonéré |
| Abattement classique par chaque parent (779 I) | 200 000 € | Exonéré |
| TOTAL | 463 730 € | EXONÉRÉ |
| Reste à payer (acquisition 600 k – 463 730 €) | 136 270 € | Apport / crédit immobilier |
Attention : le don 790 A bis nécessite l’acquisition d’un immeuble neuf (pas d’ancien). Voir PTZ construction neuve 2026 pour cumuler avec un PTZ.
Donation maison parents-enfants : procédure 2026
1. Évaluation du bien
Le bien doit être évalué à sa valeur vénale au jour de la donation. Pour un immeuble, l’évaluation est souvent réalisée par le notaire avec référence à des transactions comparables (DVF, base BIEN). Une sous-évaluation expose à un redressement fiscal.
2. Notaire obligatoire
La donation d’un immeuble nécessite obligatoirement un acte authentique chez un notaire (article 931 du Code civil). Coût : émoluments notariés au tarif réglementé (environ 0,5 à 1,5 % de la valeur, dégressifs).
3. Calcul des droits
| Tranche après abattement | Taux droit donation ligne directe |
|---|---|
| Jusqu’à 8 072 € | 5 % |
| 8 072 € – 12 109 € | 10 % |
| 12 109 € – 15 932 € | 15 % |
| 15 932 € – 552 324 € | 20 % |
| 552 324 € – 902 838 € | 30 % |
| 902 838 € – 1 805 677 € | 40 % |
| Au-delà de 1 805 677 € | 45 % |
4. Déclaration et paiement
- Déclaration au service de la publicité foncière dans le mois suivant l’acte
- Paiement des droits par le donataire (sauf prise en charge par le donateur, qui constitue alors un don supplémentaire taxable)
- Nouveauté 2026 : depuis le 01/01/2026, les dons familiaux d’argent doivent être déclarés obligatoirement en ligne via votre espace particulier impots.gouv.fr
Démembrement usufruit / nue-propriété : réduire la valeur taxable
Le démembrement consiste à séparer la propriété en deux droits (CGI article 669) :
- Usufruit : droit de jouir et percevoir les revenus (loyers)
- Nue-propriété : droit de disposer (vendre) sans en jouir
Stratégie classique : les parents donnent la nue-propriété aux enfants tout en conservant l’usufruit. À leur décès, l’usufruit s’éteint et les enfants deviennent pleins propriétaires sans droit de succession supplémentaire.
Barème usufruit selon âge (CGI 669)
| Âge usufruitier | Valeur usufruit | Valeur nue-propriété (taxable) |
|---|---|---|
| ≤ 21 ans | 90 % | 10 % |
| 30 ans | 80 % | 20 % |
| 40 ans | 70 % | 30 % |
| 50 ans | 60 % | 40 % |
| 60 ans | 50 % | 50 % |
| 70 ans | 40 % | 60 % |
| 80 ans | 30 % | 70 % |
| ≥ 91 ans | 10 % | 90 % |
Exemple : maison de 600 000 €, parents de 60 ans donnent la nue-propriété à leurs 2 enfants. Valeur taxable = 50 % × 600 000 = 300 000 €. Avec abattement 4 × 100 000 € (2 parents × 2 enfants) = 400 000 €, transmission en franchise totale.
Donation maison via SCI familiale
Si le bien immobilier est détenu via une SCI familiale, vous donnez les parts de la SCI et non l’immeuble lui-même. Avantages :
- Donation par fractions très faciles (parts à répartir)
- Évite l’indivision lors d’une succession
- Les statuts SCI fixent les règles de gestion (vote, agrément cession)
- Démembrement des parts (et non du bien) plus simple à gérer
Voir guide SCI familiale 2026 pour la création et le fonctionnement.
Donation terrain à bâtir : cas particulier
La donation d’un terrain à bâtir est régie par les mêmes règles que la donation d’immeuble bâti, sauf :
- Le terrain doit être évalué sans tenir compte d’une éventuelle construction future
- Si le donataire utilise le don 790 A bis pour construire sa RP sur le terrain donné, vérifier que la construction démarre dans les 6 mois et que les dépenses sont éligibles « neuf »
- Cumul possible avec un taxe d’aménagement et un PTZ construction neuve
Calcul des droits de donation : exemples chiffrés
Cas 1 : donation maison 400 000 € à 1 enfant (1 parent donateur)
- Valeur taxable : 400 000 €
- Abattement 779 I : −100 000 €
- Base nette : 300 000 €
- Droits : (300 000 × 20 % − 1 806 €) = 58 194 €
Cas 2 : même bien, 2 parents donateurs
- Valeur taxable : 400 000 € (200 000 par parent)
- Abattement 779 I : 2 × 100 000 € = 200 000 €
- Base nette : 200 000 €
- Droits : (200 000 × 20 % − 1 806 €) × 2 (par parent) = 22 388 € en cumul
- Wait : pas de cumul, chaque parent calcule ses droits sur sa moitié, donc total ~38 194 €
Cas 3 : avec démembrement (parents 60 ans)
- Valeur en pleine propriété : 400 000 €
- Valeur taxable nue-propriété (50 %) : 200 000 €
- Abattement 2 × 100 000 € : −200 000 €
- Base nette : 0 €
- Droits : 0 € ✅
Questions fréquentes donation immobilière 2026
Quel est le montant exonéré de droits pour une donation d’un parent à un enfant en 2026 ?
100 000 € par parent par enfant tous les 15 ans au titre de l’abattement classique (CGI article 779 I). Un couple peut transmettre 200 000 € à chaque enfant. À cela peut s’ajouter le don familial de sommes d’argent (31 865 €) et, jusqu’au 31/12/2026, l’exonération exceptionnelle de 100 000 € pour acquisition RP neuf ou rénovation énergétique (CGI 790 A bis). Au total, jusqu’à 463 730 € peuvent être transmis en franchise par couple à un enfant.
Le dispositif « 100 000 € exonéré pour la résidence principale » est-il toujours en vigueur en 2026 ?
Oui. Le dispositif (article 790 A bis du CGI, créé par la loi de finances 2025 article 71) est applicable du 15 février 2025 au 31 décembre 2026. Il concerne les dons en argent affectés dans les 6 mois à l’acquisition d’un immeuble neuf/VEFA ou à des travaux de rénovation énergétique de la résidence principale, avec conservation 5 ans. Plafond 100 000 € par donateur, 300 000 € par bénéficiaire. Cumul autorisé avec l’abattement classique 779 I.
Faut-il un notaire pour donner une maison à ses enfants ?
Oui, obligatoirement (article 931 du Code civil). La donation d’un immeuble nécessite un acte authentique chez un notaire. Coût : émoluments notariés au tarif réglementé, environ 0,5 à 1,5 % de la valeur du bien (dégressifs selon montants). Pour les sommes d’argent, le don familial peut être effectué sans notaire mais doit être déclaré dans le mois (formulaire 2735 ou en ligne depuis 2026).
Comment calculer la valeur d’une donation en démembrement (nue-propriété) ?
La valeur taxable de la nue-propriété dépend de l’âge de l’usufruitier (CGI article 669). Barème 2026 : 30 % à moins de 21 ans, 50 % à 60 ans, 70 % à 80 ans, 90 % à 91 ans et plus. Exemple : pour une maison de 500 000 € donnée en nue-propriété par des parents de 60 ans, la base taxable est de 50 % × 500 000 = 250 000 €. Au décès des parents, l’usufruit s’éteint sans droit de succession supplémentaire.
Le don familial de 31 865 € est-il cumulable avec l’abattement de 100 000 € ?
Oui, les deux dispositifs sont cumulables. Conditions cumul : donateur âgé de moins de 80 ans à la date du don, donataire majeur (ou émancipé). Combiné, un parent peut donner 131 865 € (100 000 + 31 865) à chaque enfant tous les 15 ans en franchise. Pour un couple : 263 730 € par enfant. Le dispositif 790 A bis (100 000 € RP) est aussi cumulable, jusqu’au 31/12/2026.
Que se passe-t-il si le donataire vend le bien avant 5 ans (790 A bis) ?
L’exonération est remise en cause et les droits de donation deviennent dus rétroactivement, avec intérêts de retard. Le donataire doit conserver le bien comme résidence principale OU le louer en habitation principale pendant 5 ans à compter de l’acquisition ou de l’achèvement des travaux. Une cession avant 5 ans en cas de force majeure (décès, divorce, mutation professionnelle > 50 km) peut faire l’objet d’une dispense, à l’appréciation de l’administration fiscale.
Sources officielles : economie.gouv.fr – dons familiaux 2025, impots.gouv.fr – dons exonérés, impots.gouv.fr – mesure 100 000 € RP, Loi de finances 2025 article 71 (CGI 790 A bis), articles 779, 790 G du CGI.
📚 Vue d’ensemble : consultez le guide pilier complet — Fiscalité, aides et financement de la construction 2026 qui réunit les 13 dispositifs essentiels (taxes, aides énergie, acquisition, transmission patrimoniale).
