La plus-value immobilière est la différence entre le prix de vente d’un bien et son prix d’acquisition (corrigé des frais et travaux). Elle est imposée à 19 % d’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux = 36,2 % au total (CGI articles 150 U à 150 VH). La résidence principale est totalement exonérée sans condition de durée. Pour les autres biens, des abattements pour durée de détention conduisent à une exonération totale d’IR après 22 ans et à une exonération totale des prélèvements sociaux après 30 ans.
En 2026, le régime n’a pas été modifié sur le fond : les seuils, abattements et taux restent identiques à 2025.
Vue d’ensemble du régime plus-value immobilière 2026
Taux d’imposition
| Composante | Taux 2026 | Référence |
|---|---|---|
| Impôt sur le revenu | 19 % | CGI 200 B |
| Prélèvements sociaux (CSG, CRDS, etc.) | 17,2 % | CGI 1600-0 H et suivants |
| Total taxation forfaitaire | 36,2 % | — |
| Surtaxe plus-value > 50 000 € (CGI 1609 nonies G) | 2 % à 6 % (dégressif) | Si PV nette > 50 000 € |
Biens concernés
- Immeubles bâtis ou non bâtis (appartement, maison, terrain)
- Droits réels immobiliers (usufruit, nue-propriété, droits indivis)
- Parts de SCI à l’IR détenant un immeuble (régime PVI)
- Cession à titre onéreux (vente, échange, apport en société)
Biens NON concernés
- Résidence principale et ses dépendances usuelles (exonération CGI 150 U II 1°)
- Cessions à titre gratuit (donation, succession — régime des droits de mutation à titre gratuit)
- Cessions inférieures à 15 000 € (CGI 150 U III)
Calcul de la plus-value imposable étape par étape
Étape 1 : plus-value brute
PV brute = Prix de cession − Prix d’acquisition (corrigé)
- Prix de cession : prix de vente net hors frais payés par le vendeur (notaire, agent immo si pris en charge par le vendeur)
- Prix d’acquisition : prix d’achat initial + frais d’acquisition (notaire, droits d’enregistrement) + travaux justifiés
Étape 2 : majoration des frais d’acquisition (forfait possible)
Deux options pour les frais d’acquisition :
- Forfait 7,5 % du prix d’achat (CGI 150 VB II) — pas de justificatif à fournir
- Frais réels sur factures (notaire, droits d’enregistrement, commissions agent immobilier, frais cadastre)
Choisissez l’option la plus favorable. Le forfait 7,5 % couvre tout en l’absence de factures conservées.
Étape 3 : majoration des travaux (factures ou forfait)
Si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans :
- Travaux réels : factures d’entreprises (pas auto-construction), travaux d’amélioration, agrandissement, surélévation, reconstruction (mais PAS travaux d’entretien, peinture, rafraîchissement)
- Forfait 15 % du prix d’achat — possible sans justificatifs après 5 ans de détention (CGI 150 VB II 4°)
Vous pouvez panacher : forfait 15 % si vous n’avez pas conservé les factures, ou travaux réels si supérieurs.
Étape 4 : abattements pour durée de détention
Pour l’impôt sur le revenu (IR) — exonération totale à 22 ans :
| Durée détention | Abattement par année | Cumul |
|---|---|---|
| 1 à 5 ans | 0 % | 0 % |
| 6 à 21 ans | 6 % par an | 96 % à 21 ans |
| 22e année | 4 % | 100 % – exonération IR |
Pour les prélèvements sociaux (PS) — exonération totale à 30 ans :
| Durée détention | Abattement par année | Cumul |
|---|---|---|
| 1 à 5 ans | 0 % | 0 % |
| 6 à 21 ans | 1,65 % par an | 26,4 % à 21 ans |
| 22e année | 1,60 % | 28 % à 22 ans |
| 22 à 30 ans | 9 % par an | 100 % – exonération PS à 30 ans |
Étape 5 : surtaxe si plus-value imposable > 50 000 €
Une surtaxe progressive s’applique aux plus-values nettes (après abattements) supérieures à 50 000 € (CGI 1609 nonies G) :
| PV nette | Surtaxe |
|---|---|
| 50 000 € – 60 000 € | 2 % |
| 60 000 € – 100 000 € | 3 % |
| 100 000 € – 150 000 € | 4 % |
| 150 000 € – 200 000 € | 5 % |
| 200 000 € – 250 000 € | 5,5 % |
| > 250 000 € | 6 % |
Exonération de la résidence principale (RP)
La résidence principale est totalement exonérée de plus-value (CGI 150 U II 1°), sans condition de durée de détention.
Conditions d’éligibilité
- Le logement constitue votre résidence principale au jour de la vente
- L’occupation effective doit être démontrée (factures EDF, abonnements, déclarations d’impôts à cette adresse)
- Les dépendances immédiates (garage, cave, abri jardin) sont exonérées en même temps
Tolérance en cas de vente différée après déménagement
Vous quittez votre RP avant de la vendre ? L’exonération est maintenue si :
- Le bien est mis en vente immédiatement après le déménagement (preuves : mandat agent immo, annonces)
- La vente intervient dans un délai raisonnable, en pratique 1 an maximum selon la doctrine fiscale
- Le logement est libre d’occupation ou occupé seulement pour les visites
Au-delà de 1 an, le bien est requalifié en résidence secondaire et la plus-value devient imposable.
Autres exonérations spécifiques
Première cession d’un logement autre que la RP (CGI 150 U II 1° bis)
Vous pouvez bénéficier d’une exonération une seule fois dans votre vie sur la première cession d’un logement autre que votre RP, sous conditions :
- Vous n’avez pas été propriétaire de votre RP au cours des 4 années précédentes
- Vous remployez le prix dans les 24 mois pour acquérir/construire votre RP
- Le remploi doit être effectif et non simulé
Cession au profit d’un organisme de logement social (CGI 150 U II 7°)
Exonération totale si la vente est faite à un bailleur social ou à une collectivité s’engageant à céder le bien à un tel organisme dans l’année.
Cession par des personnes âgées modestes (CGI 150 U III)
Exonération totale si :
- Cédant titulaire d’une carte d’invalidité ≥ 80 % ou pensionné modeste
- Revenu fiscal de référence en dessous des plafonds (~ 11 500 €/part en 2025-2026)
- Non-assujetti à l’IFI
Cession terrain à bâtir : régime particulier
Les terrains à bâtir sont soumis aux mêmes taux (19 % + 17,2 %) mais ne bénéficient pas du régime des immeubles construits dans certains cas spécifiques. Voir guide vente terrain à bâtir.
Cession après divorce ou séparation
Régime spécifique si le bien est vendu dans le cadre d’une procédure de divorce ou de rupture de PACS :
- L’exonération RP s’applique si l’un des époux conserve l’usage du logement comme RP jusqu’à la vente
- Tolérance fiscale étendue : la vente peut intervenir plus tardivement qu’en cas de simple déménagement (au-delà du délai de 1 an), à condition de démontrer le contexte du divorce
- Le partage du prix entre les ex-époux n’est pas imposable s’il est conforme à la convention de divorce
Plus-value sur cession de parts de SCI à l’IR
La cession de parts d’une SCI familiale à l’IR est imposée selon le régime des plus-values immobilières dès lors que la SCI détient un immeuble (CGI 150 UB) :
- Mêmes taux : 19 % + 17,2 % = 36,2 %
- Mêmes abattements pour durée de détention (22 ans IR, 30 ans PS)
- Le calcul se fait sur la valeur des parts, pas la valeur de l’immeuble
- Les parts sont assimilées à l’immeuble qu’elles représentent
Déclaration et paiement de la plus-value 2026
Au moment de la vente
- Le notaire calcule la plus-value, déclare et reverse l’impôt à la DGFiP
- Formulaire 2048-IMM (immeubles construits) ou 2048-TAB (terrains à bâtir)
- Paiement immédiat lors de la vente (prélevé sur le prix de vente)
Sur la déclaration de revenus annuelle
- Plus-value reportée pour mémoire dans la déclaration 2042 (cases 3 VG ou 3 VZ)
- Inclus dans le revenu fiscal de référence (impact sur d’autres dispositifs : prêt à taux zéro, MaPrimeRénov’, etc.)
- Surtaxe au-delà de 50 000 € prélevée également par le notaire
Exemple chiffré : vente d’une résidence secondaire détenue 12 ans
| Étape | Calcul | Valeur |
|---|---|---|
| Prix vente | — | 320 000 € |
| Prix achat | — | 180 000 € |
| Frais acquisition (forfait 7,5 %) | 180 000 × 7,5 % | 13 500 € |
| Travaux (forfait 15 %) | 180 000 × 15 % | 27 000 € |
| Prix achat corrigé | 180 000 + 13 500 + 27 000 | 220 500 € |
| Plus-value brute | 320 000 − 220 500 | 99 500 € |
| Abattement IR (12 ans = 7 années × 6 %) | 42 % × 99 500 | −41 790 € |
| PV imposable IR | — | 57 710 € |
| IR à payer (19 %) | — | 10 965 € |
| Abattement PS (12 ans = 7 ans × 1,65 %) | 11,55 % × 99 500 | −11 492 € |
| PV imposable PS | — | 88 008 € |
| PS à payer (17,2 %) | — | 15 137 € |
| Surtaxe (PV imposable IR > 50 000 €) | 57 710 × 2 % | 1 154 € |
| Total impôts plus-value | 10 965 + 15 137 + 1 154 | 27 256 € |
| Taxation effective | 27 256 / 99 500 | 27,4 % |
Questions fréquentes plus-value immobilière 2026
Quel est le taux de la plus-value immobilière en 2026 ?
Le taux global est de 36,2 % sur la plus-value imposable, composé de 19 % d’impôt sur le revenu (CGI 200 B) et 17,2 % de prélèvements sociaux (CSG 9,9 %, CRDS 0,5 %, prélèvement social 4,5 %, contribution solidarité 0,3 %, prélèvement de solidarité 2 %). Une surtaxe progressive de 2 % à 6 % s’ajoute si la plus-value imposable IR dépasse 50 000 €.
Combien d’années faut-il détenir un bien pour ne plus payer de plus-value ?
L’exonération totale d’impôt sur le revenu est atteinte après 22 ans de détention (abattement progressif 6 % par an de la 6e à la 21e année + 4 % en 22e). L’exonération totale des prélèvements sociaux intervient après 30 ans de détention (abattement 1,65 %/an de la 6e à 21e + 1,60 % en 22e + 9 %/an de la 22e à 30e). Pour une exonération immédiate sans durée, ce doit être votre résidence principale.
La résidence principale est-elle exonérée de plus-value sans condition ?
Oui, la résidence principale est totalement exonérée de plus-value (CGI 150 U II 1°), sans condition de durée. Le logement doit constituer votre résidence principale au jour de la vente (occupation effective démontrée). Les dépendances usuelles (garage, cave, abri jardin) sont exonérées avec le bâti principal. En cas de déménagement avant vente, l’exonération est maintenue si la vente intervient dans un délai raisonnable, en pratique 1 an maximum.
Comment réduire la plus-value imposable ?
4 leviers : (1) appliquer le forfait 15 % travaux après 5 ans de détention sans avoir à justifier les dépenses, (2) cumuler avec le forfait 7,5 % frais d’acquisition, (3) attendre les seuils d’abattement pour durée (22 ans = exonération IR), (4) si vente d’un bien autre que la RP, utiliser l’exonération « première cession d’un logement non-RP » (CGI 150 U II 1° bis) avec remploi en RP dans les 24 mois.
Quelle taxation pour la cession de parts de SCI ?
Pour une SCI à l’IR détenant un immeuble, la cession de parts est imposée selon le régime des plus-values immobilières (CGI 150 UB) : 19 % d’IR + 17,2 % de prélèvements sociaux = 36,2 %, avec les mêmes abattements pour durée de détention (22 ans IR, 30 ans PS). Le calcul se fait sur la valeur des parts. Pour une SCI à l’IS, la cession suit le régime des cessions de titres (PFU 30 % ou option barème).
Qui calcule et paye la plus-value lors d’une vente ?
Le notaire calcule la plus-value lors de l’acte de vente, déclare via le formulaire 2048-IMM (immeubles construits) ou 2048-TAB (terrains), et reverse directement l’impôt et les prélèvements sociaux à la DGFiP. Le montant est prélevé sur le prix de vente avant remise au vendeur. Aucune action supplémentaire de votre part, hormis le report informatif sur votre déclaration de revenus 2042 (cases 3 VG ou 3 VZ).
Sources officielles : impots.gouv.fr – plus-values imposées, impots.gouv.fr – vendre un bien, BOFIP BOI-RFPI-PVI-20-20, CGI articles 150 U à 150 VH, 200 B, 1609 nonies G.
📚 Vue d’ensemble : consultez le guide pilier complet — Fiscalité, aides et financement de la construction 2026 qui réunit les 13 dispositifs essentiels (taxes, aides énergie, acquisition, transmission patrimoniale).
