Permis de construire valant division (PCVD) : Cerfa, pièces et délai

Qu’est-ce qu’un permis de construire valant division ?

C’est un permis de construire qui porte sur plusieurs bâtiments et qui autorise en même temps la division du terrain. L’article R431-24 du Code de l’urbanisme le prévoit lorsque les bâtiments sont construits sur une ou plusieurs unités foncières contiguës et que le terrain doit être divisé, en propriété ou en jouissance, avant l’achèvement de l’ensemble du projet.

Un permis de construire ordinaire n’autorise pas à diviser un terrain. Le permis valant division, lui, le fait : la division réalisée conformément à ce permis n’est pas un lotissement, et elle n’a besoin ni d’une déclaration préalable ni d’un permis d’aménager (article R442-1 d du Code de l’urbanisme).

On y a recours surtout dans trois situations :

• un particulier ou une SCI qui construit deux ou trois maisons sur son terrain, pour en vendre une partie ou les répartir entre plusieurs propriétaires ;
• un promoteur ou un marchand de biens qui réalise un petit ensemble de maisons ;
• un projet mixte, par exemple des logements et un local d’activité sur un même terrain, destinés à des propriétaires différents.

On parle aussi de « permis groupé valant division ». Voir aussi notre page sur le permis de construire groupé et celle sur les logements collectifs et lotissements.

Permis valant division, lotissement ou simple division : que choisir ?

Tout dépend de qui construit, et du moment où le terrain est divisé.

Quand vous vendez des terrains à bâtir, chaque acheteur dépose ensuite son propre permis de construire. Secteur protégé : site patrimonial remarquable, abords d’un monument historique, site classé ou en instance de classement. Dans certaines zones délimitées par la commune pour protéger les paysages, une déclaration préalable peut aussi être exigée pour une division sans construction : renseignez-vous en mairie. Pour diviser seulement, voir notre page division de parcelle ; pour vendre des lots à bâtir, notre page lotissement.

Quel Cerfa pour un permis valant division ?

Le permis valant division se demande avec le formulaire Cerfa n° 13409*17, « Demande de permis de construire comprenant ou non des démolitions », valable depuis le 1^er juillet 2026. C’est le formulaire de tous les permis de construire, sauf celui d’une seule maison individuelle.

Même si votre projet ne comporte que des maisons, n’utilisez pas le Cerfa 13406 : la notice officielle le réserve à la construction d’une seule maison individuelle et de ses annexes. Si votre projet ne porte que sur une maison, voir notre page permis de construire d’une maison.

Dans le formulaire, au cadre 4.2 « Nature du projet envisagé », cochez la case « Le terrain doit être divisé en propriété ou en jouissance avant l’achèvement de la (ou des) construction(s) ». Décrivez ensuite l’ensemble du projet : tous les bâtiments et toutes les surfaces créées. Téléchargez toujours le formulaire sur service-public.fr au moment du dépôt : les versions changent, et la version 17 date du 1^er juillet 2026. Tous les formulaires : notre page formulaires Cerfa.

Les pièces à joindre

Le dossier comprend les pièces d’un permis de construire classique, établies pour l’ensemble du projet :

• PC1 : plan de situation du terrain ;
• PC2 : plan de masse des constructions ;
• PC3 : plan en coupe du terrain et des constructions ;
• PC4 : notice décrivant le terrain et le projet ;
• PC5 : plans des façades et des toitures ;
• PC6 : document graphique d’insertion du projet dans son environnement ;
• PC7 et PC8 : photographies de l’environnement proche et du paysage lointain.

S’y ajoutent les deux pièces propres au permis valant division (article R431-24) :

• PC32, le plan de division du terrain. Il indique par un trait les limites des futures parcelles et permet d’identifier chaque lot issu de la division.
• PC33, le projet de constitution d’une association syndicale des futurs propriétaires, s’il est prévu de créer des voies ou des espaces communs. L’association en aura la propriété, la gestion et l’entretien. Cette pièce n’est pas demandée si l’ensemble relève de la copropriété, ou si une convention prévoit le transfert des voies et espaces communs à la commune (ou à l’intercommunalité) une fois les travaux achevés.

Selon le projet, d’autres pièces peuvent s’ajouter, par exemple l’attestation de respect de la RE2020 pour des logements neufs (PC16-1-1). Sur papier, le dossier se dépose en 4 exemplaires à la mairie. Toutes les communes acceptent le dépôt en ligne depuis le 1^er janvier 2022 ; dans les communes de plus de 3 500 habitants, une société (SCI, promoteur) doit déposer en ligne, sinon sa demande est irrecevable.

Délai d’instruction

La mairie a 3 mois pour instruire un permis valant division : c’est le délai des permis de construire autres que celui d’une seule maison individuelle (2 mois). Le délai court à partir du moment où le dossier est complet. Il est allongé dans certains cas, par exemple aux abords d’un monument historique ; la mairie doit alors vous prévenir dans le mois qui suit le dépôt. Sans réponse à la fin du délai, le permis est en principe accordé tacitement.

Le détail, avec les cas de prolongation : délai d’instruction du permis de construire. Une fois accordé, le permis a la même durée de validité qu’un permis classique.

Faut-il un architecte ?

Dans la plupart des cas, oui. Le formulaire officiel ne dispense d’architecte que le particulier (ou l’exploitation agricole à associé unique) qui déclare construire pour lui-même une construction de 150 m² de surface de plancher au plus (les bâtiments agricoles ont leurs propres seuils). Une société (SCI, promoteur, marchand de biens) doit donc faire appel à un architecte, tout comme un particulier qui construit pour vendre. Et un projet de plusieurs bâtiments dépasse vite les 150 m².

Chez Construires.fr, quand l’architecte est obligatoire, le projet est signé par notre architecte partenaire : vous gardez un seul interlocuteur. Voir aussi : le seuil de 150 m² et l’architecte.

Le PLU s’applique-t-il au terrain entier ou à chaque lot ?

Par défaut, au terrain entier : pour un projet de plusieurs bâtiments sur un terrain qui doit être divisé, les règles du PLU sont appréciées sur l’ensemble du projet (article R151-21 du Code de l’urbanisme). Mais le règlement du PLU peut s’y opposer et imposer d’appliquer ses règles à chaque futur lot.

Vérifiez ce point dans le règlement de votre zone avant de dessiner : il change les distances aux limites, l’emprise au sol ou la part d’espaces verts à respecter sur chaque lot. Pour s’y retrouver : comment lire le règlement du PLU.

Exemple : trois maisons sur un terrain de 1 200 m²

Un propriétaire veut construire trois maisons de 100 m² sur un terrain de 1 200 m², desservi par une allée commune, puis vendre chaque maison avec sa parcelle.

• Autorisation : un seul permis valant division, sur le Cerfa 13409*17, avec la case « terrain divisé avant l’achèvement » cochée au cadre 4.2.
• Pièces : PC1 à PC8 pour les trois maisons, le plan de division en trois lots (PC32) et, pour l’allée commune, le projet d’association syndicale (PC33), sauf si l’ensemble est placé en copropriété.
• Architecte : obligatoire, puisque les maisons sont construites pour être vendues.
• PLU : selon le règlement de la zone, les distances, l’emprise au sol et les espaces verts se calculent sur le terrain entier ou lot par lot.
• Délai : 3 mois d’instruction à partir du dossier complet.

Combien coûte un permis valant division ?

Le dépôt en mairie est gratuit. Le coût vient :

• de la conception du dossier : plans de tous les bâtiments, plan de division, notice, insertion, et honoraires d’architecte quand il est obligatoire. Le prix dépend du nombre de bâtiments et du terrain ;
• de la taxe d’aménagement et de la redevance d’archéologie préventive, calculées sur les surfaces créées et payées après l’achèvement des travaux ;
• le plus souvent, du géomètre-expert, pour le bornage et le document d’arpentage qui permettront d’inscrire la division au cadastre.

Après le permis : division, modificatif et fin des travaux

Une fois le permis accordé, la division peut intervenir avant la fin des travaux : c’est tout l’intérêt de ce permis. Si le projet change en cours de route, il faut un permis modificatif. À la fin des travaux, déposez en mairie la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT).

En cas de refus

Un refus doit être motivé. Vous pouvez demander à la mairie de revenir sur sa décision par un recours gracieux, ou saisir le tribunal administratif, dans les 2 mois qui suivent la notification du refus. Souvent, le plus simple est de corriger le projet sur le point refusé et de déposer une nouvelle demande. Voir notre modèle de recours gracieux.

Questions fréquentes

Peut-on faire un permis valant division pour deux maisons ?

Oui. Il suffit de deux bâtiments sur un terrain qui sera divisé avant la fin des travaux. Le formulaire reste le Cerfa 13409, pas le 13406.

Permis valant division ou division par déclaration préalable ?

Si c’est vous qui construisez les bâtiments, le permis valant division évite une démarche de division séparée. Si vous vendez des terrains nus que chaque acheteur construira, il faut une déclaration préalable de division, ou un permis d’aménager s’il y a des voies communes ou si le terrain est en secteur protégé.

Qui peut déposer la demande ?

Le propriétaire du terrain ou son mandataire, une personne qu’il autorise (par exemple un promoteur qui a signé une promesse de vente), ou un co-indivisaire du terrain.

Combien de temps faut-il compter ?

3 mois d’instruction en règle générale, plus le temps de préparer le dossier. Il est ensuite conseillé d’attendre la fin du délai de recours des tiers, 2 mois à partir de l’affichage du permis sur le terrain, avant de commencer les travaux.

Construires.fr monte votre dossier de permis valant division

Construires.fr (société DTAHC) est un bureau d’études créé en 2011. Pour un permis valant division, nous réalisons :

• tous les plans du dossier, pour chaque bâtiment, et le plan de division du terrain ;
• le Cerfa 13409 rempli, et la vérification des règles du PLU, sur le terrain entier ou lot par lot selon votre zone ;
• la signature de notre architecte partenaire quand elle est obligatoire ;
• le dépôt en mairie et le suivi jusqu’à la décision.

Décrivez-nous votre projet (nombre de bâtiments, surface du terrain, commune) : nous vous envoyons un devis.

Sources officielles

• Article R431-24 du Code de l’urbanisme : pièces du permis valant division
• Article R442-1 du Code de l’urbanisme : divisions qui ne sont pas des lotissements
• Article R151-21 du Code de l’urbanisme : règles du PLU appréciées sur l’ensemble du projet
• Formulaire Cerfa 13409*17 et sa notice explicative n° 51434
• Service-public.fr : faut-il une autorisation d’urbanisme pour diviser un terrain ?
• Service-public.fr : déclaration préalable, Cerfa 16703*03