Lotissement : Permis d'Aménager et Procédure d'Urbanisme

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Vous possédez un terrain de grande taille et souhaitez le diviser pour vendre des lots à bâtir ? Ou vous êtes acquéreur d'un lot dans un lotissement en création ? La procédure de création d'un lotissement est plus complexe qu'un simple permis de construire. Elle implique généralement un permis d'aménager, des servitudes spécifiques et un règlement qui peut imposer des contraintes supplémentaires au PLU. Quant à la construction d'un logement collectif (immeuble), elle requiert un permis de construire classique mais avec des pièces complémentaires liées à la sécurité et l'accessibilité. Après avoir accompagné de nombreux lotisseurs et promoteurs, voici tout ce que vous devez savoir sur les autorisations d'urbanisme en lotissement et logement collectif.

Sommaire

Qu'est-ce qu'un lotissement ?

Définition légale

Le lotissement est défini par l'article L442-1 du Code de l'urbanisme comme "la division d'une propriété foncière en vue de l'implantation de bâtiments". Plus précisément, constitue un lotissement la division parcellaire réalisée dans l'intention de bâtir, dès lors qu'elle crée un ou plusieurs lots destinés à être construits.

La notion clé est l'intention de bâtir. Une simple division de terrain pour vendre une partie en jardin (sans construction prévue) n'est pas un lotissement au sens juridique.

Lotissement vs division parcellaire simple

La distinction est fondamentale car les régimes d'autorisation diffèrent :

Lotissement :

Division parcellaire simple :

Le géomètre-expert est indispensable dans les deux cas pour réaliser le document d'arpentage qui officialise la division.

Le règlement de lotissement

Le règlement de lotissement peut imposer des règles plus strictes que le PLU pendant une durée de 10 ans après la création. Ces règles concernent :

Après 10 ans, le règlement de lotissement devient caduc et seul le PLU s'applique. Les colotis peuvent toutefois décider collectivement de maintenir certaines règles.

Permis d'aménager : quand et comment ?

Quand le permis d'aménager est-il obligatoire ?

Le permis d'aménager (PA) est obligatoire pour créer un lotissement dès lors que :

Si les terrains sont déjà desservis et qu'aucun équipement commun n'est créé, une déclaration préalable de division (DP lotissement) peut suffire.

Constitution du dossier de permis d'aménager

Le dossier de PA se compose de pièces numérotées PA1 à PA8 minimum :

PA1 – Plan de situation
Localisation du terrain dans la commune, à l'échelle 1/5000e ou 1/10000e.

PA2 – Plan de l'état actuel du terrain
Relevé topographique avec courbes de niveau, bâtiments existants, végétation.

PA3 – Plan de composition
Plan masse du lotissement montrant le découpage en lots, les voies, les espaces verts.

PA4 – Notice descriptive
Description du projet, des équipements, de l'insertion dans l'environnement.

PA5 – Plans des travaux d'équipement
VRD (Voirie et Réseaux Divers), assainissement, eau, électricité.

PA6 – Projet architectural et paysager
Document montrant l'aspect futur du lotissement une fois les constructions réalisées.

PA7 – Photographies
Vues du terrain et de son environnement proche et lointain.

PA8 – Programme et plans des travaux
Détail des équipements prévus.

Seuil architecte/paysagiste

Un architecte ou paysagiste concepteur est obligatoire pour les lotissements dont la surface totale dépasse 2 500 m² (article R441-4 du Code de l'urbanisme).

Délai d'instruction

Le délai d'instruction du permis d'aménager est de 3 mois (4 mois en site patrimonial, 5 mois si autorisation commerciale nécessaire).

Procédure complète de création d'un lotissement

Étape 1 : Études préalables

Étude de faisabilité
Avant tout, vérifiez la constructibilité du terrain dans le PLU. Le terrain peut être en zone U (urbaine) ou zone AU (à urbaniser). En zone AU, des conditions particulières peuvent s'appliquer.

Bornage et relevé
Faites appel à un géomètre pour le plan de masse et le bornage du terrain. Le bornage contradictoire avec les voisins sécurise les limites.

Études techniques

Étape 2 : Conception du projet

Le lotisseur (propriétaire ou aménageur) conçoit le découpage en lots en tenant compte :

Un bureau d'études VRD dimensionne les réseaux et la voirie.

Étape 3 : Dépôt du permis d'aménager

Le dossier complet est déposé en mairie. Le notaire peut être associé dès ce stade pour préparer les actes de vente.

Étape 4 : Instruction et décision

L'instructeur consulte les services :

En zone U équipée, l'instruction est généralement plus rapide.

Étape 5 : Réalisation des travaux d'équipement

Après obtention du PA, le lotisseur réalise les VRD :

Étape 6 : Vente des lots

Les lots peuvent être vendus dès l'obtention du PA, mais la construction ne peut démarrer qu'après achèvement des équipements (ou garantie bancaire).

Le notaire rédige le cahier des charges et le règlement de lotissement qui s'imposent aux acquéreurs.

Étape 7 : Permis de construire par lot

Chaque acquéreur dépose ensuite son permis de construire pour construire sur son lot. Le dossier doit inclure le certificat de surface constructible (PCMI9) attestant la conformité au règlement du lotissement.

Construire dans un lotissement : ce qu'il faut savoir

Documents à obtenir avant l'achat

Avant d'acheter un lot, demandez :

  1. Le règlement de lotissement : règles architecturales et contraintes
  2. Le cahier des charges : obligations entre colotis
  3. Le plan de bornage : limites exactes du lot
  4. Le certificat de non-opposition au PA : preuve de l'autorisation
  5. Les servitudes du lotissement : droits de passage, réseaux

Contraintes spécifiques

Construire dans un lotissement impose souvent des contraintes supplémentaires au PLU :

Votre permis de construire doit respecter à la fois le PLU ET le règlement de lotissement.

Le certificat de conformité au lotissement

Le PCMI9 est une attestation signée par le lotisseur certifiant que votre projet respecte le règlement du lotissement. Sans ce document, votre permis de construire sera refusé.

Logement collectif : spécificités du permis

Définition et champ d'application

Le logement collectif (immeuble d'habitation) est un bâtiment comportant plusieurs logements avec des parties communes (halls, escaliers, ascenseurs). Le permis de construire relève du CERFA 13409, différent du PCMI pour maison individuelle.

Pièces complémentaires obligatoires

Au-delà des pièces classiques, le permis de construire bâtiment pour logement collectif requiert :

Accessibilité PMR :

Sécurité incendie :

Stationnement :

Délai et instruction

Le délai d'instruction est de 3 mois pour les logements collectifs (contre 2 mois pour une maison individuelle).

L'architecte pour ERP (si le projet inclut des commerces en rez-de-chaussée) apporte son expertise sur la réglementation incendie.

ERP en rez-de-chaussée

Si le projet inclut des commerces en rez-de-chaussée, les règles ERP (Établissement Recevant du Public) s'appliquent. Cela impose :

Cas pratiques et exemples

Exemple 1 : Lotissement de 8 lots en zone 1AU

Situation : Terrain agricole de 8 000 m² reclassé en zone 1AU. Projet de lotissement de 8 lots de 800 à 1 200 m².

Procédure :

Résultat : PA accordé, VRD réalisés sur 8 mois, lots vendus entre 80 000 et 110 000 € selon surface.

Exemple 2 : Division parcellaire simple (2 lots)

Situation : Terrain de 1 500 m² avec maison existante. Division en 2 lots : un lot bâti (maison), un lot à bâtir (600 m²).

Analyse :

Procédure :

Coût : Géomètre (1 800 €) + notaire (vente lot).

Exemple 3 : Immeuble collectif de 24 logements

Projet : Construction d'un immeuble R+4 avec 24 logements et 2 commerces en RDC.

Particularités :

Délai : 3 mois + consultation commission sécurité.

Équipe projet : Architecte DPLG, bureau d'études fluides, ingénieur structure, coordonnateur SPS.

Exemple 4 : Refus de PA pour non-conformité à l'OAP

Situation : Lotissement de 12 lots projeté sur zone 1AU avec OAP.

Problème : Le plan de composition ne respectait pas les prescriptions de l'OAP :

Issue : Refus du PA. Le lotisseur a dû revoir entièrement le projet, passant de 12 à 9 lots pour respecter l'OAP.

Erreurs à éviter en lotissement

Erreur 1 : Négliger le règlement de lotissement à l'achat

En achetant un lot, vous vous engagez à respecter le règlement pendant 10 ans. Lisez-le attentivement AVANT de signer la promesse de vente. Certains règlements sont très contraignants (toiture obligatoirement en tuile, couleur imposée, clôture type).

Erreur 2 : Confondre règlement et cahier des charges

Le règlement de lotissement contient les règles d'urbanisme (opposables à l'administration). Le cahier des charges régit les rapports entre colotis (contrat privé). Les deux documents coexistent et s'imposent à vous.

Erreur 3 : Sous-estimer les coûts de VRD

Les travaux d'équipement (voirie, réseaux) représentent souvent 30 à 50% du budget d'un lotissement. Une mauvaise estimation peut rendre l'opération déficitaire.

Postes principaux :

Erreur 4 : Oublier les servitudes existantes

Vérifiez au cadastre et auprès du notaire les servitudes existantes sur le terrain (passage, réseaux). Une servitude de passage peut rendre un lot inconstructible.

Erreur 5 : Vendre avant achèvement des VRD sans garantie

La vente de lots avant achèvement des équipements est possible mais nécessite une garantie bancaire d'achèvement (GFA). Sans cette garantie, les acquéreurs prennent un risque majeur.

Questions fréquentes sur le lotissement

La PCMI11 est-elle obligatoire pour un lotissement ?

Non, la PCMI11 (attestation de conformité au lotissement ancien) n'est obligatoire que pour les constructions dans des lotissements créés avant 2007. Pour les lotissements récents, c'est le PCMI9 (certificat de surface constructible) qui est requis. Ce certificat est délivré par le lotisseur et atteste que votre projet respecte le règlement du lotissement en vigueur.

La DP11 est-elle obligatoire en lotissement ?

La DP11 n'existe pas dans la nomenclature des pièces de déclaration préalable. Pour un projet en lotissement nécessitant une DP (et non un PC), le certificat attestant le respect du règlement de lotissement reste nécessaire mais son numéro diffère. En pratique, la plupart des constructions en lotissement relèvent du permis de construire et donc du PCMI9.

La PA3 est-elle obligatoire pour un lotissement ?

Oui, la PA3 (plan de composition du lotissement) est une pièce obligatoire du dossier de permis d'aménager. Elle montre le découpage en lots, les voies d'accès, les espaces verts et l'organisation générale du projet. C'est la pièce centrale permettant à l'instructeur de comprendre le projet d'ensemble. Elle doit être cotée et indiquer les surfaces de chaque lot.

La PA7 est-elle obligatoire pour un lotissement ?

Oui, la PA7 (photographies de l'environnement) est obligatoire pour tout permis d'aménager. Elle doit montrer l'insertion du projet dans son environnement paysager proche et lointain. Ces photographies permettent d'apprécier l'impact visuel du futur lotissement et sont particulièrement scrutées en secteur sensible (entrée de ville, zone paysagère).

Faut-il un plan VRD pour un lotissement ?

Oui, le plan VRD (Voirie et Réseaux Divers) est indispensable. Il fait partie de la pièce PA8 du dossier de permis d'aménager. Ce plan détaille l'ensemble des équipements prévus : voirie (emprise, revêtement, profil en travers), réseaux d'eau potable, assainissement (eaux usées et pluviales), électricité, gaz, télécommunications. Il est réalisé par un bureau d'études VRD et sert de base au chiffrage des travaux.

Comment faire un plan de composition de lotissement ?

Le plan de composition (PA3) est généralement réalisé par un géomètre-expert ou un architecte/paysagiste. Il s'appuie sur le relevé topographique et intègre : le découpage en lots avec surfaces et numéros, les voies d'accès (largeur, tracé), les espaces verts et collectifs, les raccordements aux réseaux existants. Le plan doit respecter le PLU et les éventuelles OAP (Orientations d'Aménagement et de Programmation). Pour les lotissements de plus de 2 500 m², un architecte ou paysagiste concepteur est obligatoire.

Faut-il un permis pour créer un lotissement ?

Cela dépend du projet. Le permis d'aménager est obligatoire si le lotissement prévoit la création de voies ou d'espaces communs, ou des travaux d'équipement significatifs. Si les lots sont déjà desservis par les réseaux et qu'aucune voie commune n'est créée, une simple déclaration préalable de division peut suffire. Dans tous les cas, un document d'arpentage établi par un géomètre est nécessaire pour officialiser la division parcellaire au cadastre.

Conclusion

La création d'un lotissement est une opération complexe qui nécessite une bonne maîtrise des règles d'urbanisme et une coordination entre de nombreux intervenants : géomètre, bureau d'études VRD, architecte ou paysagiste, notaire, et bien sûr les services instructeurs de la commune.

Points clés à retenir :

Que vous soyez lotisseur ou acquéreur, anticipez les contraintes et consultez les documents d'urbanisme (PLU, OAP) avant de vous engager. Un projet bien préparé, conforme aux règles locales, obtient son autorisation dans les délais et évite les contentieux ultérieurs.

Pour les projets de logement collectif, les exigences supplémentaires (sécurité incendie, accessibilité) imposent le recours à des professionnels qualifiés dès la conception.

Sources : Legifrance (articles L442-1 et suivants, R*441-1 et suivants du Code de l'urbanisme), Service-public.fr