Entrepôt : Permis de Construire et Réglementation
Construire un Entrepôt : Quelle Autorisation d'Urbanisme ?
Temps de lecture : 13 minutes
Un projet d'entrepôt pour votre activité logistique, artisanale ou commerciale ? Que ce soit un simple dépôt de 200 m² ou un centre de stockage de 5 000 m², les démarches administratives sont incontournables. Le permis de construire est quasi systématique pour ce type de bâtiment, mais ce n'est pas tout : réglementation ICPE pour certaines activités, règles du PLU sur l'implantation, normes incendie pour les locaux de stockage… La construction d'un entrepôt cumule plusieurs réglementations qui peuvent rallonger considérablement les délais si elles ne sont pas anticipées. Ce qui suit vous donne les clés pour monter votre dossier correctement et éviter les mauvaises surprises.
Sommaire
- Qu'est-ce qu'un entrepôt au sens de l'urbanisme ?
- Quelle autorisation pour quel entrepôt ?
- Le permis de construire d'un entrepôt
- Le dossier de permis : pièces à fournir
- Délai d'instruction et procédure
- Réglementation ICPE et entrepôts classés
- Les règles du PLU à vérifier
- Cas pratiques et exemples
- Erreurs à éviter
- Questions fréquentes
- Conclusion
Qu'est-ce qu'un entrepôt au sens de l'urbanisme ?
Un entrepôt est un bâtiment de stockage de marchandises, destiné à recevoir, conserver et redistribuer des produits ou matériaux. Au sens du Code de l'urbanisme, il relève de la destination "Autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire", sous-destination "Entrepôt".
Différence avec les autres bâtiments industriels
Ne confondez pas :
| Type de bâtiment | Destination | Activité |
|---|---|---|
| Entrepôt | Stockage pur | Conservation, manutention |
| Local d'activité | Industriel | Fabrication, transformation |
| Commerce de gros | Commerce | Vente aux professionnels |
| Garage | Stationnement | Véhicules uniquement |
Cette distinction a son importance : un local où vous fabriquez des produits n'est pas un entrepôt, c'est un local industriel. Et les règles du PLU diffèrent selon la destination.
Les différents types d'entrepôts
La réglementation distingue plusieurs catégories selon l'usage :
Entrepôt logistique : plateforme de distribution, centres de tri, entrepôts e-commerce. Souvent de grande taille (plusieurs milliers de m²), avec des quais de chargement et une activité continue.
Dépôt artisanal : stockage lié à une activité artisanale (matériaux de construction, pièces détachées). Généralement de taille moyenne (200 à 1 000 m²).
Entrepôt frigorifique : conservation de denrées périssables. Réglementation spécifique (fluides frigorigènes, ICPE).
Self-stockage : location de boxes aux particuliers et entreprises. Relève souvent de la destination "commerce de détail" plutôt qu'entrepôt.
Le cadre juridique
La construction d'un entrepôt est encadrée par :
- Le Code de l'urbanisme : permis de construire (articles R421-1 à R421-8)
- Le PLU : règles de zone, emprise au sol, hauteur, stationnement
- Le Code de l'environnement : réglementation ICPE si substances dangereuses ou volumes importants
- Le Code du travail : sécurité des locaux de travail
- L'arrêté du 11 avril 2017 : prescriptions techniques pour entrepôts de stockage
Quelle autorisation pour quel entrepôt ?
La surface de plancher détermine le type d'autorisation nécessaire.
Seuils d'autorisation
| Surface créée | Autorisation requise | Formulaire |
|---|---|---|
| Moins de 5 m² | Aucune formalité | – |
| 5 à 20 m² | Déclaration préalable | CERFA 13703 |
| Plus de 20 m² | Permis de construire | CERFA 13409 |
| Total > 150 m² | PC + Architecte | CERFA 13409 |
En pratique, un entrepôt fonctionnel dépasse toujours 20 m². Le permis de construire est donc la règle. Et au-delà de 150 m² de surface de plancher totale, le recours à un architecte devient obligatoire.
Le cas des structures légères
Les hangars métalliques démontables, les tentes de stockage ou les conteneurs posés au sol sont-ils soumis à autorisation ? Oui, dans la plupart des cas :
- Conteneurs : s'ils sont posés plus de 3 mois, ils créent de la surface → DP ou PC selon surface
- Tentes de stockage : selon durée d'implantation et surface
- Hangars démontables : même règle que les constructions fixes si implantation > 3 mois
L'administration considère que toute installation créant de l'emprise au sol de façon durable est une construction au sens du Code de l'urbanisme.
Les extensions d'entrepôt
Pour agrandir un entrepôt existant, les mêmes seuils s'appliquent. Mais attention au seuil des 40 m² en zone urbaine : il ne concerne que les extensions de bâtiments à usage d'habitation. Pour un entrepôt, le seuil reste à 20 m².
Le permis de construire d'un entrepôt
Le permis de construire d'un bâtiment autre qu'une maison individuelle (dont les entrepôts) utilise le formulaire CERFA 13409.
Architecte obligatoire ?
Pour les constructions de personnes morales (sociétés, SCI), le recours à un architecte est toujours obligatoire, quelle que soit la surface.
Pour les personnes physiques (entrepreneur individuel, agriculteur), l'architecte est obligatoire si la surface de plancher totale après travaux dépasse 150 m².
En pratique, la quasi-totalité des entrepôts nécessite un architecte, soit parce que le maître d'ouvrage est une société, soit parce que la surface dépasse 150 m².
Le contenu du dossier
Les pièces obligatoires (PC1 à PC8) sont :
PC1 – Plan de situation : localise le terrain sur le territoire communal à une échelle permettant de l'identifier (1/5000 ou 1/25000).
PC2 – Plan de masse : représente le bâtiment sur le terrain avec les cotations obligatoires (distances aux limites, emprise, altimétrie). Vous pouvez vous inspirer d'exemples de plans de masse annotés pour visualiser ce qui est attendu.
PC3 – Plan de coupe : montre le profil du terrain et de la construction, les niveaux NGF.
PC4 – Notice descriptive : décrit le projet, les matériaux, l'insertion dans l'environnement.
PC5 – Plans des façades : toutes les façades du bâtiment à l'échelle.
PC6 – Document graphique : insertion du projet dans son environnement (photomontage).
PC7 – Photographie proche : vue du terrain depuis la voie publique.
PC8 – Photographie lointaine : vue d'ensemble du quartier.
Pièces complémentaires pour les entrepôts
Selon le projet, d'autres pièces peuvent être exigées :
- PC14-1/PC14-2 : attestation thermique RE2020 (si bâtiment chauffé > 50 m²)
- PC16-1/PC16-2 : attestation loi sur l'eau (si imperméabilisation > 1 hectare)
- Étude d'impact : obligatoire pour les projets > 40 000 m² de surface de plancher
- Dossier ICPE : si stockage de substances classées
Un géomètre est souvent nécessaire pour les levés topographiques précis, notamment sur les terrains de grande superficie.
Délai d'instruction et procédure
Délai de base
Le délai d'instruction d'un permis de construire pour entrepôt est de 3 mois à compter du dépôt d'un dossier complet.
Ce délai peut être majoré dans certains cas :
| Situation | Délai supplémentaire |
|---|---|
| Avis ABF (monument historique) | +1 mois (soit 4 mois) |
| Commission départementale de sécurité | +2 mois (soit 5 mois) |
| Enquête publique environnementale | +3 mois minimum |
| Étude d'impact obligatoire | +6 mois minimum |
Notification de délai
La mairie dispose d'un mois pour vous notifier le délai applicable à votre dossier. Sans notification, le délai de base de 3 mois s'applique.
À l'expiration du délai, le silence vaut accord (permis tacite). Mais pour un entrepôt, mieux vaut obtenir un arrêté explicite pour les banques et assurances.
La durée de validité du permis
Une fois obtenu, le permis de construire est valable 3 ans. Les travaux doivent commencer dans ce délai, faute de quoi le permis devient caduc.
Des prorogations sont possibles (2 fois 1 an), à demander au moins 2 mois avant l'expiration.
Le rôle du maître d'ouvrage
En tant que maître d'ouvrage, vous êtes responsable du projet : dépôt de la demande, respect des prescriptions du permis, déclaration d'ouverture de chantier (DROC), déclaration d'achèvement (DAACT).
Réglementation ICPE et entrepôts classés
Certains entrepôts relèvent de la réglementation des Installations Classées pour la Protection de l'Environnement (ICPE). Cette réglementation s'ajoute au permis de construire.
Quand un entrepôt est-il ICPE ?
Un entrepôt est classé ICPE selon :
- Le volume de stockage : au-delà de certains seuils
- La nature des produits : substances dangereuses, combustibles
- La hauteur de stockage : plus de 8 mètres pour certaines catégories
Exemples de seuils ICPE pour les entrepôts (rubrique 1510) :
| Catégorie | Déclaration | Enregistrement | Autorisation |
|---|---|---|---|
| Produits combustibles | > 500 m³ | > 50 000 m³ | > 300 000 m³ |
| Produits dangereux | Seuils spécifiques par rubrique |
Les procédures ICPE
Trois régimes selon le niveau de risque :
Déclaration : formulaire à déposer en préfecture. Pas de délai d'instruction (récépissé immédiat).
Enregistrement : procédure simplifiée avec délai de 5 mois. Consultation du public via internet.
Autorisation : procédure complète avec étude d'impact, enquête publique, avis de l'autorité environnementale. Délai de 12 à 18 mois.
Articulation avec le permis de construire
Le permis de construire et l'autorisation ICPE sont deux procédures distinctes. Elles peuvent être menées en parallèle, mais le permis ne peut être délivré qu'après avis de l'inspection des installations classées.
Pour un entrepôt ICPE soumis à autorisation, prévoyez un délai global de 18 à 24 mois entre le projet et le début des travaux.
Les règles du PLU à vérifier
Le Plan Local d'Urbanisme détermine où et comment un entrepôt peut être construit.
Les zones favorables aux entrepôts
Les entrepôts sont généralement autorisés en :
- Zone UX ou UE : zones d'activités économiques, industrielles
- Zone AU : zones à urbaniser (avec conditions)
- Zone A : parfois autorisé pour le stockage agricole
Ils sont interdits en :
- Zone UA/UB : centres urbains, zones résidentielles
- Zone N : zones naturelles
Consultez le règlement de zone pour vérifier que la destination "entrepôt" est autorisée.
L'emprise au sol
Le PLU fixe un Coefficient d'Emprise au Sol (CES) maximal. Par exemple, un CES de 0,6 sur un terrain de 2 000 m² autorise une emprise de 1 200 m² maximum.
Pour un entrepôt de plain-pied, l'emprise au sol correspond à la surface au sol du bâtiment plus les débords (auvents, quais couverts).
La hauteur
Les zones d'activités autorisent généralement des hauteurs plus importantes qu'en zone résidentielle. Des hauteurs de 10 à 15 mètres sont courantes pour les entrepôts logistiques avec rayonnages de grande hauteur.
Le stationnement
L'article 12 du règlement de zone impose un nombre minimum de places de stationnement. Pour les entrepôts, la règle est souvent : 1 place pour 100 ou 200 m² de surface de plancher, plus les emplacements poids lourds pour les quais.
Les accès et réseaux
La desserte du terrain doit être compatible avec l'activité : voirie supportant le trafic PL, gabarit suffisant pour les semi-remorques, raccordement aux réseaux (eau, électricité, assainissement).
Cas pratiques et exemples
Exemple 1 : Entrepôt logistique de 3 000 m²
Projet : Construction d'un entrepôt de stockage et distribution pour une société de transport.
Caractéristiques :
- Surface : 3 000 m² de plain-pied + 200 m² de bureaux
- Hauteur : 12 mètres sous poutre
- 6 quais de chargement
- Zone UX d'un PLU
Autorisations requises :
- Permis de construire avec architecte obligatoire (société)
- Déclaration ICPE rubrique 1510 (volume > 500 m³ mais < 50 000 m³)
- Dossier loi sur l'eau (imperméabilisation > 1 ha)
Délais :
- Montage dossier : 2 mois
- Instruction PC : 3 mois
- Procédures parallèles ICPE/eau : 2 mois
- Total : 5 mois avant obtention définitive
Budget autorisations : 15 000 à 25 000 € (architecte, géomètre, bureaux d'études)
Exemple 2 : Dépôt artisanal de 400 m²
Projet : Construction d'un hangar de stockage de matériaux pour un artisan maçon (entreprise individuelle).
Caractéristiques :
- Surface : 400 m² couvert
- Hauteur : 6 mètres
- Accès par chemin rural
- Zone agricole (A) avec clause autorisant les constructions artisanales
Autorisations requises :
- Permis de construire avec architecte (surface > 150 m²)
- Avis de la Commission Départementale de Préservation des Espaces Agricoles (CDPENAF)
Délais :
- Instruction : 4 mois (consultation CDPENAF)
Point d'attention : La zone A impose de justifier la nécessité agricole ou le lien avec l'exploitation. Un entrepôt purement logistique peut être refusé.
Exemple 3 : Extension d'entrepôt existant de 800 m²
Projet : Agrandir un entrepôt existant de 2 000 m² avec une extension de 800 m².
Autorisations requises :
- Permis de construire (extension > 20 m²)
- Architecte obligatoire (société + surface totale > 150 m²)
- Vérification des règles ICPE (le volume total peut faire passer à un régime supérieur)
Particularité : L'extension doit respecter les mêmes règles que la construction initiale. Si l'entrepôt existant bénéficiait d'une dérogation, celle-ci ne s'étend pas automatiquement.
Erreurs à éviter
Erreur n°1 : Négliger la vérification du PLU
Acheter un terrain en zone agricole ou naturelle en pensant pouvoir y construire un entrepôt. Le changement de zone est une procédure longue (plusieurs années) et incertaine.
Solution : Demander un certificat d'urbanisme opérationnel avant acquisition.
Erreur n°2 : Sous-estimer la procédure ICPE
Démarrer le permis de construire sans avoir vérifié le classement ICPE. La découverte tardive d'une obligation d'autorisation ICPE peut retarder le projet de 12 mois.
Solution : Consulter la DREAL ou un bureau d'études environnement dès la conception.
Erreur n°3 : Oublier l'assainissement des eaux pluviales
Un entrepôt de 2 000 m² génère 2 000 m³ d'eau à chaque pluie de 1 mm. Sans bassin de rétention dimensionné, le permis sera refusé.
Solution : Prévoir le système de gestion des eaux pluviales dès le plan de masse.
Erreur n°4 : Ignorer les règles d'accès
Un entrepôt logistique avec des semi-remorques nécessite un accès adapté : rayon de giration, résistance de la chaussée, visibilité en sortie.
Solution : Étudier la desserte avec un plan de circulation poids lourds.
Erreur n°5 : Construire avant le permis
Les travaux commencés avant l'obtention du permis ou avant la fin du délai de recours des tiers exposent à des sanctions : jusqu'à 6 000 € par m² construit, soit 600 000 € pour un entrepôt de 100 m².
Solution : Attendre l'affichage du permis + 2 mois de recours avant de commencer.
Erreur n°6 : Oublier le plan de masse coté
Un plan de masse sans cotations précises (distances aux limites, niveaux altimétriques) entraîne une demande de pièces complémentaires et rallonge le délai.
Solution : Faire appel à un géomètre pour un plan précis, ou utiliser un logiciel de plan de masse adapté.
Questions fréquentes
Faut-il un permis de construire pour un entrepôt ?
Oui, dans la quasi-totalité des cas. Le permis de construire est obligatoire pour toute construction créant plus de 20 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol (articles R421-1 et suivants du Code de l'urbanisme). Seuls les petits abris de stockage de moins de 5 m² échappent à toute formalité. Entre 5 et 20 m², une déclaration préalable suffit, mais c'est rare pour un entrepôt fonctionnel.
Quel est le délai pour obtenir un permis de construire d’entrepôt ?
Le délai d'instruction de base est de 3 mois pour un permis de construire autre qu'une maison individuelle. Ce délai peut être porté à 4 mois si le projet se situe en périmètre de monument historique (avis ABF), ou à 5 mois si une commission de sécurité doit être consultée. Pour les entrepôts soumis à autorisation ICPE, la procédure environnementale ajoute 12 à 18 mois supplémentaires.
Un architecte est-il obligatoire pour construire un entrepôt ?
Pour les personnes morales (SARL, SAS, SCI, etc.), l'architecte est toujours obligatoire, quelle que soit la surface. Pour les personnes physiques (entrepreneur individuel), l'architecte est obligatoire si la surface de plancher totale après travaux dépasse 150 m². En pratique, la grande majorité des entrepôts nécessite donc un architecte. Un architecte spécialisé ERP peut être pertinent si l'entrepôt accueille des visiteurs.
Quels documents fournir pour un permis de construire d’entrepôt ?
Le dossier comprend les pièces PC1 à PC8 : plan de situation, plan de masse coté, plan de coupe, notice descriptive, plans des façades, document graphique d'insertion, photographies. S'y ajoutent selon le projet : attestation RE2020 (si bâtiment chauffé), dossier loi sur l'eau (si grande surface imperméabilisée), étude d'impact (si surface > 40 000 m²), et dossier ICPE si stockage de substances classées.
Que faire en cas de refus du permis de construire ?
Vous disposez de 2 mois après notification du refus pour exercer un recours. Deux options : le recours gracieux (demande de réexamen à la mairie, gratuit) ou le recours contentieux (tribunal administratif, avec avocat recommandé). En parallèle, vous pouvez déposer une nouvelle demande modifiée tenant compte des motifs de refus. Avant d'aller au contentieux, analysez précisément les motifs : s'ils sont fondés sur le PLU, le recours a peu de chances d'aboutir.
Un conteneur maritime peut-il servir d’entrepôt ?
Oui, mais son installation nécessite une autorisation d'urbanisme comme toute construction. Un conteneur posé plus de 3 mois est considéré comme une construction au sens du Code de l'urbanisme. Pour un conteneur standard de 14 m², une déclaration préalable suffit. Au-delà de 20 m² cumulés (plusieurs conteneurs), le permis de construire est requis. Le PLU peut aussi interdire ce type d'installation dans certaines zones.
Quelle différence entre plan de masse et plan de situation ?
Le plan de situation localise le terrain dans la commune (échelle 1/5000 ou 1/25000, extrait de carte IGN). Le plan de masse représente le projet sur le terrain (échelle 1/200 ou 1/500) avec les cotations : dimensions du bâtiment, distances aux limites, niveaux altimetriques, réseaux, accès. Les deux pièces sont obligatoires pour le permis de construire.
Conclusion
Construire un entrepôt nécessite une préparation rigoureuse. Au-delà du permis de construire — qui reste l'autorisation de base — plusieurs réglementations peuvent s'appliquer selon l'envergure du projet : ICPE pour le stockage de certaines substances, loi sur l'eau pour les grandes surfaces imperméabilisées, commission de sécurité si accueil de public.
Les points essentiels à retenir :
- Vérifier le PLU avant tout engagement : l'entrepôt doit être autorisé dans la zone
- Anticiper le classement ICPE : une procédure d'autorisation environnementale ajoute 12 à 18 mois
- Prévoir l'architecte : obligatoire pour les sociétés et au-delà de 150 m²
- Dimensionner la gestion des eaux pluviales dès la conception
- Respecter le délai de recours (2 mois) avant de commencer les travaux
Un dossier bien préparé, avec des plans cotés et une notice claire, a toutes les chances d'être accepté dans le délai légal de 3 mois. La précipitation, en revanche, conduit souvent à des demandes de pièces complémentaires qui rallongent la procédure.
Sources : Code de l'urbanisme (articles R421-1 à R421-17), Code de l'environnement (livre V), Arrêté du 11 avril 2017 relatif aux entrepôts couverts, Service-public.fr, Legifrance
