L’article L111-10-3 du Code de la construction et de l’habitation impose aux propriétaires et locataires de tout bâtiment tertiaire d’au moins 1 000 m² de réduire leur consommation finale d’énergie selon des paliers fixés par le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019. Pour les grandes entreprises comptant plus de 250 salariés ou affichant un chiffre d’affaires supérieur à 50 millions d’euros HT, cette obligation s’accompagne d’un audit énergétique réglementaire à renouveler tous les quatre ans. Ces deux régimes — décret tertiaire et audit réglementaire grandes entreprises — obéissent à des logiques distinctes et exigent des prestataires aux qualifications différentes.
Quels bâtiments sont soumis au décret Eco Énergie Tertiaire
Le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019, publié au Journal officiel et disponible sur Légifrance, définit le champ d’application du dispositif Eco Énergie Tertiaire. Sont visés tout bâtiment ou partie de bâtiment à usage exclusivement tertiaire dont la surface de plancher atteint au moins 1 000 m², ainsi que les ensembles de bâtiments sur un même terrain ou site dont la superficie tertiaire cumulée dépasse ce seuil.
Les activités concernées couvrent un spectre large : bureaux, commerces, établissements d’enseignement, hôtels, établissements de santé, administrations publiques, centres logistiques intégrant des espaces tertiaires. La mixité fonctionnelle (bâtiment combinant logements et bureaux) s’apprécie partie par partie : seule la superficie réellement tertiaire entre dans le calcul du seuil de 1 000 m².
Les bâtiments à usage industriel ou agricole ne relèvent pas du dispositif, même lorsqu’ils accueillent des bureaux ponctuellement. En revanche, l’État et les collectivités territoriales y sont soumis au même titre que le secteur privé depuis 2021. La source de référence pour identifier le périmètre exact est la page Éco Énergie Tertiaire du ministère de la Transition écologique.
Objectifs de réduction par paliers : 2030, 2040, 2050
L’article 3 du décret de 2019 fixe trois paliers de réduction exprimés par rapport à une consommation de référence, choisie entre 2010 et 2019 par l’assujetti :
- Réduction de 40 % de la consommation finale d’énergie en 2030 ;
- Réduction de 50 % en 2040 ;
- Réduction de 60 % en 2050.
Deux voies d’atteinte coexistent : la réduction en valeur absolue par rapport à l’année de référence, ou l’atteinte d’une valeur cible exprimée en énergie finale par mètre carré fixée par arrêté (valeurs dites « en niveau »). C’est la voie la plus favorable pour l’assujetti qui s’applique. Les consommations annuelles doivent être déclarées sur la plateforme OPERAT gérée par l’ADEME, avant le 30 septembre de chaque année pour l’exercice précédent.
Le décret tertiaire n’impose pas directement la réalisation d’un audit énergétique formalisé pour atteindre ces objectifs. Il exige un plan d’actions pluriannuel documenté, pour lequel l’audit de site constitue l’outil de référence recommandé par l’administration.
Audit énergétique réglementaire : régime spécifique aux grandes entreprises
L’audit énergétique réglementaire est une obligation distincte du décret tertiaire, fondée sur la directive européenne 2023/1791/UE relative à l’efficacité énergétique, transposée en droit français par la loi n° 2025-391 du 30 avril 2025 portant diverses dispositions d’adaptation au droit de l’Union européenne dans le domaine du développement durable. Les seuils permettant de qualifier une grande entreprise au sens de la réglementation européenne sont précisés par la Direction générale des entreprises sur economie.gouv.fr.
Sont soumises à cet audit les entreprises qui remplissent au moins l’un des critères suivants :
- Plus de 250 salariés ;
- Chiffre d’affaires annuel supérieur à 50 millions d’euros HT ;
- Total de bilan annuel supérieur à 43 millions d’euros.
L’audit réglementaire couvre l’ensemble des consommations d’énergie de l’entreprise en France — bâtiments tertiaires, mais aussi procédés industriels et transport — à hauteur d’au moins 80 % de la facture énergétique totale. Il doit être réalisé tous les quatre ans par un auditeur indépendant et qualifié. Les PME ne sont pas concernées par cette obligation, sauf si elles souhaitent bénéficier d’aides publiques qui y sont conditionnées. Les entreprises certifiées ISO 50001 couvrant l’intégralité de leur périmètre de consommation sont dispensées de l’audit.
Pour vérifier si votre entreprise est concernée, la page du ministère de la Transition écologique sur l’audit énergétique des entreprises précise les seuils et les modalités de contrôle.
Différence entre audit tertiaire de site, audit réglementaire et DPE professionnel
Trois évaluations sont fréquemment confondues dans le secteur tertiaire, alors qu’elles répondent à des obligations distinctes :
Le DPE professionnel concerne principalement les biens résidentiels destinés à la vente ou à la location. Pour les bâtiments tertiaires, il n’est exigé qu’à des fins spécifiques (certains ERP, locations professionnelles selon les cas). Sa portée est standardisée ; il ne constitue pas un outil de planification d’actions à l’échelle d’un site tertiaire.
L’audit énergétique de site tertiaire est une étude approfondie visant à identifier et quantifier les gisements d’économies sur un bâtiment ou un ensemble de bâtiments. C’est l’instrument recommandé pour alimenter le plan d’actions OPERAT, même s’il n’est pas rendu obligatoire en tant que tel par le décret de 2019 pour tous les assujettis.
L’audit énergétique réglementaire grandes entreprises porte sur 80 % de la facture énergie totale de l’entreprise. Il intègre nécessairement les bâtiments tertiaires, mais couvre aussi les installations industrielles et le transport.
En pratique, un audit de site confié à un bureau d’études qualifié OPQIBI 1905 permet de répondre simultanément aux exigences du décret tertiaire et de contribuer au volet bâtimentaire de l’audit réglementaire des grandes entreprises, sous réserve que le prestataire soit indépendant et que le rapport respecte la norme NF EN 16247-2.
Qualification OPQIBI 1905 : la référence pour les auditeurs de bâtiments tertiaires
La qualification OPQIBI 1905 — « Audit énergétique des bâtiments (tertiaires et/ou habitations collectives) » — est délivrée par l’Organisme de Qualification de l’Ingénierie. Elle est reconnue « RGE Etudes » par l’ADEME depuis 2014, ce qui en fait la qualification de référence pour les audits tertiaires en France.
Un prestataire titulaire de la qualification OPQIBI 1905 a démontré :
- Une maîtrise de la thermique du bâtiment : enveloppe, systèmes CVC (chauffage, ventilation, climatisation), éclairage ;
- La capacité à produire un rapport d’audit structuré selon la norme NF EN 16247-2 (bâtiments) ;
- Son indépendance vis-à-vis des entreprises d’installation et d’exploitation des équipements audités.
Pour identifier un prestataire qualifié, la base de données de l’OPQIBI pour la qualification 1905 permet de filtrer par département. La validité des qualifications est révisée annuellement : l’attestation fournie par le prestataire doit indiquer une date postérieure à la date de réalisation de l’audit.
OPQTECC, Afnor Certification et LNE : qualifications complémentaires pour les auditeurs
Pour l’audit réglementaire des grandes entreprises, le Code de l’énergie exige que l’auditeur soit « compétent et qualifié ou accrédité ». Plusieurs organismes délivrent des certifications reconnues par l’administration :
- L’OPQTECC (Organisme Professionnel de Qualification Technique Économistes Coordonnateurs Construction) qualifie des bureaux d’études spécialisés dans la performance énergétique du bâti, avec une expertise en économie de la construction ;
- Afnor Certification délivre une certification de personnes couvrant les audits énergétiques industriels et tertiaires, reconnue dans le cadre de la directive européenne ;
- Le LNE (Laboratoire National de Métrologie et d’Essais) propose une certification auditeur énergétique reconnue pour les grandes entreprises.
Un auditeur interne à l’entreprise peut réaliser l’audit réglementaire à condition d’être indépendant des services qu’il audite et de posséder les qualifications requises. La directive 2023/1791/UE insiste sur l’absence de conflit d’intérêts comme condition de validité du rapport d’audit.
Contenu obligatoire d’un audit énergétique tertiaire selon la norme NF EN 16247-2
Un audit conforme à la norme NF EN 16247-2 comprend cinq composantes principales :
- État des lieux des consommations : analyse des factures énergétiques sur trois ans au minimum, segmentation par usage (chauffage, refroidissement, éclairage, équipements, eau chaude sanitaire) et par vecteur énergétique ;
- Diagnostic de l’enveloppe : bilan thermique de la façade, des menuiseries, de la toiture, identification des ponts thermiques significatifs ;
- Audit des systèmes techniques : performance des générateurs de chaleur ou de froid, état de la ventilation, rendement de l’éclairage, régulation et GTB (gestion technique du bâtiment) ;
- Identification des gisements d’économies : chaque action potentielle est quantifiée en kWh économisés par an et en gains financiers, avec un temps de retour sur investissement calculé ;
- Rapport de synthèse : plan d’actions hiérarchisé par ratio bénéfices/investissement, déclinant des scénarios de rénovation tertiaire jusqu’aux objectifs du décret.
Les données issues de l’audit alimentent directement les déclarations sur OPERAT : consommation de référence, valeurs réelles annuelles, projection de trajectoire vers les objectifs 2030-2040-2050.
Coût d’un audit énergétique tertiaire en 2026
Les tarifs d’un audit varient selon la surface, la complexité des systèmes techniques et le nombre de sites à couvrir. Les fourchettes constatées sur le marché français en 2026 :
- Bâtiment de 1 000 à 3 000 m² : entre 3 000 et 8 000 € HT ;
- Bâtiment de 3 000 à 10 000 m² : entre 8 000 et 20 000 € HT ;
- Patrimoine multi-sites : des économies d’échelle sont possibles si le prestataire intervient sur plusieurs bâtiments du même assujetti en même temps.
Aucune aide nationale (MaPrimeRénov’, Certificats d’Économies d’Énergie) ne finance directement l’audit d’un bâtiment tertiaire commercial. Certaines régions et intercommunalités proposent des cofinancements dans le cadre de plans Climat-Air-Énergie Territoriaux (PCAET). Les obligations et points de contact administratifs sont détaillés sur la fiche Service-Public Entreprendre relative aux bâtiments tertiaires.
Bâtiments loués et répartition propriétaire-locataire
Le décret tertiaire distingue propriétaire et locataire sans attribuer l’obligation à l’un ou à l’autre de façon systématique. L’article R174-28 du Code de la construction et de l’habitation précise les conditions dans lesquelles la responsabilité de la déclaration OPERAT incombe à l’occupant ou au propriétaire, selon les dispositions contractuelles régissant leurs relations.
Lorsque les économies d’énergie dépendent d’interventions sur l’enveloppe ou sur des systèmes relevant du propriétaire (toiture, menuiseries, générateurs), la responsabilité est partagée. Un protocole propriétaire-locataire, intégré au bail commercial ou conclu par avenant, peut clarifier cette répartition : qui commande l’audit, qui finance les travaux, qui déclare sur OPERAT. En l’absence de convention, l’occupant exploitant l’activité tertiaire reste responsable de la déclaration annuelle.
Les preneurs à bail qui réalisent des travaux d’amélioration énergétique doivent informer le bailleur et, le cas échéant, obtenir son accord préalable pour les interventions portant sur des éléments structurels ou des équipements propriétaires.
Sanctions et procédure de publication en cas de non-conformité
Le non-respect des obligations du décret tertiaire — absence de déclaration sur OPERAT ou objectifs non atteints sans justification documentée — expose l’assujetti à une publication nominative par le Préfet de département sur le site du ministère de la Transition écologique. Ce mécanisme de « name and shame » vise à exercer une pression par la transparence publique. Des amendes administratives par bâtiment s’appliquent selon les modalités précisées par les textes réglementaires d’application.
Pour l’audit réglementaire des grandes entreprises, l’absence de réalisation ou la production d’un audit jugé non conforme peut faire l’objet d’une mise en demeure de la DREAL (Direction régionale de l’environnement, de l’aménagement et du logement) compétente. Les cas de dérogation reconnus — contrainte structurelle prouvée, coût manifestement disproportionné par rapport à la valeur du bâtiment — sont instruits selon une procédure spécifique.
Rédigé par David C., expert en réglementation de la construction et de la performance énergétique des bâtiments tertiaires.
Aller plus loin sur la réglementation des bâtiments tertiaires
Le décret Eco Énergie Tertiaire forme un ensemble cohérent d’obligations dont l’audit énergétique constitue le socle méthodologique. Les articles ci-dessous couvrent les volets complémentaires du dispositif : calendrier des paliers, déclaration sur OPERAT et procédures de sanctions.
- Calendrier du décret tertiaire : objectifs de réduction -40 %, -50 %, -60 % et obligations de rénovation
- OPERAT ADEME : déclarer ses consommations énergétiques annuelles étape par étape
- Sanctions du décret tertiaire, name-and-shame préfectoral et cas de dérogation pour contrainte structurelle
- Guide pratique OPERAT : saisir ses données de consommation sur la plateforme ADEME
- Vue d’ensemble de la réglementation des bâtiments tertiaires sur Construires.fr
Un bâtiment tertiaire de 800 m² est-il concerné par le décret tertiaire ?
Non. Le décret n° 2019-771 du 23 juillet 2019 ne s’applique qu’aux surfaces tertiaires d’au moins 1 000 m², qu’il s’agisse d’un bâtiment isolé ou d’un ensemble de bâtiments sur un même site. Un immeuble de 800 m² à usage tertiaire ne relève pas des obligations de déclaration OPERAT ni des objectifs chiffrés de réduction. Il reste soumis aux réglementations thermiques générales (RE2020 pour les constructions neuves, arrêté du 3 mai 2007 pour les travaux de rénovation importants).
La qualification OPQIBI 1905 couvre-t-elle l’audit réglementaire des grandes entreprises ?
La qualification OPQIBI 1905 atteste la compétence pour les audits de bâtiments tertiaires selon la norme NF EN 16247-2. Pour l’audit réglementaire des grandes entreprises, le périmètre est plus large (80 % de la facture totale, industrie et transport inclus). Un prestataire qualifié OPQIBI 1905 peut couvrir le volet bâtimentaire, mais il devra être complété par des auditeurs spécialisés pour les autres domaines si ceux-ci représentent une part significative des consommations de l’entreprise.
La certification ISO 50001 dispense-t-elle de l’audit réglementaire des grandes entreprises ?
Oui, à condition que le Système de Management de l’Énergie (SME) certifié ISO 50001 couvre l’intégralité du périmètre des consommations de l’entreprise en France. Si la certification ne couvre qu’une partie des sites ou des activités, l’audit réglementaire reste obligatoire pour la partie non couverte. La preuve de certification ISO 50001 doit être tenue à disposition de la DREAL lors des contrôles administratifs.
Quelle est la fréquence de renouvellement de l’audit réglementaire ?
L’audit énergétique réglementaire des grandes entreprises doit être renouvelé tous les quatre ans. Pour les audits réalisés dans le cadre du décret tertiaire (plan d’actions OPERAT), aucune durée légale de validité n’est imposée, mais il est recommandé de l’actualiser après des travaux significatifs modifiant le profil de consommation ou lors de chaque révision du plan d’actions pluriannuel.
Un prestataire interne peut-il réaliser l’audit réglementaire des grandes entreprises ?
Oui, un auditeur interne peut réaliser l’audit réglementaire à condition d’être indépendant des services exploitant les installations auditées et de posséder les qualifications requises. La directive 2023/1791/UE conditionne la validité de l’audit à cette indépendance effective. Si l’auditeur interne est également responsable des achats d’énergie ou de la maintenance des équipements audités, il ne remplit pas le critère d’indépendance.
Un bâtiment classé monument historique peut-il obtenir une dérogation aux objectifs du décret tertiaire ?
Le statut de monument historique classé ou inscrit peut constituer une contrainte structurelle justifiant une dérogation. Cette dérogation n’est pas automatique : elle doit être documentée et justifiée sur OPERAT, en démontrant que les travaux nécessaires à l’atteinte des objectifs sont incompatibles avec les prescriptions de l’architecte des Bâtiments de France ou les exigences de conservation patrimoniale. Le dossier de dérogation est instruit par la DREAL compétente.
Comment choisir entre OPQIBI et OPQTECC pour son audit énergétique tertiaire ?
Les deux qualifications couvrent les bâtiments tertiaires avec des approches complémentaires. L’OPQIBI 1905 est reconnue RGE Etudes par l’ADEME, ce qui peut être requis pour certains financements publics. L’OPQTECC apporte une expertise en économie de la construction, utile pour chiffrer précisément les investissements de rénovation. Le critère déterminant reste la compétence technique réelle du prestataire, vérifiable via ses références sur des bâtiments comparables et l’attestation de qualification en cours de validité.
