Espaces Verts en Pleine Terre : Calcul et Obligations Réglementaires
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Votre projet de construction prévoit une maison de 120 m² sur un terrain de 500 m². Tout semble correct… jusqu'à ce que l'instructeur refuse votre dossier pour non-respect du coefficient d'espaces verts. Une règle méconnue des PLU impose souvent de conserver 20 à 40% de votre terrain en pleine terre, c'est-à-dire sans aucune construction ni revêtement imperméable. Ce calcul, souvent négligé, peut pourtant bloquer votre permis de construire ou vous obliger à revoir entièrement votre projet. Maîtriser cette notion dès la conception évite des déconvenues coûteuses.
Sommaire
- Qu'est-ce que la pleine terre ?
- Comment calculer la surface d'espaces verts exigée
- Ce qui compte et ce qui ne compte pas
- Cas pratiques et exemples chiffrés
- Erreurs fréquentes à éviter
- Questions fréquentes
- Conclusion
Qu'est-ce que la pleine terre ?
Définition urbanistique
La pleine terre désigne la partie d'un terrain qui reste naturelle, perméable et non construite. Cette surface doit permettre l'infiltration des eaux de pluie et le développement de la végétation avec un enracinement profond.
Concrètement, la pleine terre exclut :
- Toute construction (même légère)
- Les terrasses et dalles béton
- Les enrobés et revêtements imperméables
- Les piscines enterrées
- Les cuves et fosses enterrées
La notion d'espaces verts ou de coefficient de pleine terre (CPT) apparaît dans le règlement du PLU, généralement à l'article 13 de chaque zone. Certains PLU utilisent d'autres termes : coefficient de biotope, coefficient de végétalisation, ou simplement "pourcentage d'espaces libres".
Cadre juridique
L'article R151-43 du Code de l'urbanisme autorise les PLU à fixer :
- Un coefficient d'espaces libres
- Un coefficient de pleine terre
- Des obligations de végétalisation
Ces règles visent à :
- Lutter contre l'imperméabilisation des sols
- Préserver les îlots de fraîcheur urbains
- Favoriser la biodiversité
- Permettre l'infiltration des eaux pluviales
Attention : le coefficient de pleine terre diffère de l'ancien COS (Coefficient d'Occupation des Sols) qui limitait la surface de plancher constructible. Le COS a été supprimé par la loi ALUR en 2014, mais le coefficient de pleine terre reste en vigueur.
Différence avec l'emprise au sol
Ne confondez pas ces deux notions complémentaires. Le calcul de l'emprise au sol détermine la projection au sol de vos constructions. Le coefficient de pleine terre impose une surface naturelle minimum.
Exemple : sur un terrain de 600 m² en zone UC avec :
- CES (Coefficient d'Emprise au Sol) maximum de 40% → emprise constructible max : 240 m²
- Coefficient de pleine terre minimum de 30% → pleine terre minimum : 180 m²
Ces deux règles se cumulent. Même si vous construisez seulement 150 m² d'emprise, vous devez conserver 180 m² de pleine terre. Les 270 m² restants (600 – 150 – 180) peuvent accueillir terrasses, allées ou parking.
Comment calculer la surface d'espaces verts exigée
Étape 1 : Identifier le coefficient applicable
Consultez le règlement de zone de votre PLU. Le coefficient de pleine terre varie selon :
- La zone (UA, UB, UC, UD, etc.)
- Le secteur (parfois des sous-secteurs ont des règles différentes)
- La destination du bâtiment (habitation, commerce, industrie)
Valeurs courantes :
| Zone | Coefficient typique |
|---|---|
| Centre-ville dense (UA) | 10 à 20% |
| Zone pavillonnaire (UB/UC) | 25 à 40% |
| Zone résidentielle aérée (UD) | 40 à 50% |
| Zone naturelle (N) | 70 à 90% |
Étape 2 : Calculer la surface de terrain concernée
La base de calcul est généralement la surface totale du terrain. Mais certains PLU appliquent le coefficient uniquement sur la partie constructible (hors emprises publiques futures par exemple).
Formule de base :
Surface pleine terre minimum = Surface terrain × Coefficient
Exemple :
- Terrain de 800 m²
- Coefficient de pleine terre : 30%
- Surface minimum : 800 × 0,30 = 240 m² de pleine terre obligatoire
Étape 3 : Vérifier la compatibilité avec votre projet
Déduisez de la surface du terrain :
- L'emprise au sol des constructions
- Les surfaces imperméabilisées (terrasses, allées béton, parking)
- La piscine si elle est enterrée
Le résultat doit être supérieur ou égal à la surface de pleine terre exigée.
Lien avec la surface de plancher
Le coefficient de pleine terre s'applique à l'occupation du sol, pas à la surface de plancher. Une maison à étages a moins d'emprise qu'une maison de plain-pied pour la même surface habitable.
Astuce d'urbaniste : si votre projet dépasse le coefficient d'emprise ou ne respecte pas la pleine terre, envisagez de surélever plutôt que d'étaler. La surface de plancher créée en hauteur n'impacte pas le calcul de pleine terre.
Ce qui compte et ce qui ne compte pas
Surfaces comptant comme pleine terre
✅ Pelouse et gazon naturel : surface intégralement comptabilisée
✅ Massifs plantés : arbustes, fleurs, haies sur sol naturel
✅ Potager : même avec allées en terre battue
✅ Verger : arbres fruitiers sur sol naturel
✅ Prairie naturelle : herbe non tondue, prairie fleurie
✅ Zone boisée conservée : arbres existants préservés
Surfaces NE comptant PAS comme pleine terre
❌ Terrasse béton/carrelage : imperméable, exclue totalement
❌ Allée en enrobé : bitume imperméable
❌ Parking en béton : surface imperméable
❌ Piscine enterrée : coque ou béton, exclue du calcul
❌ Construction : même un petit abri de jardin ou un garage
❌ Dalle sous terrasse bois : le support compte, pas le revêtement
Cas intermédiaires (selon les PLU)
⚠️ Graviers stabilisés : certains PLU comptent 50% de la surface
⚠️ Dalles alvéolées végétalisées : coefficient de 0,3 à 0,6 selon les communes
⚠️ Terrasse en bois sur plots : comptabilisation partielle si sol perméable dessous
⚠️ Toiture végétalisée : certains PLU récents l'intègrent avec un coefficient réduit (0,3 à 0,5)
⚠️ Jardinières et bacs : rarement acceptés car pas d'enracinement profond
Conseil pratique : contactez le service urbanisme de votre mairie pour connaître les règles précises de comptabilisation. Ces subtilités ne figurent pas toujours dans le règlement écrit du PLU.
Cas pratiques et exemples chiffrés
Exemple 1 : Maison neuve sur terrain de 600 m²
Situation : Construction d'une maison individuelle en zone UB
- Terrain : 600 m²
- PLU zone UB : CES max 40%, pleine terre min 30%
- Projet : maison plain-pied 100 m² emprise + garage 25 m² + terrasse 40 m² + allée 30 m²
Calcul :
- Emprise construite : 100 + 25 = 125 m² (< 240 m² max, OK)
- Surfaces imperméabilisées : 125 + 40 + 30 = 195 m²
- Pleine terre restante : 600 – 195 = 405 m²
- Pleine terre exigée : 600 × 30% = 180 m²
✅ Projet conforme : 405 m² > 180 m² exigés
Exemple 2 : Extension avec piscine – Calcul serré
Situation : Extension d'une maison existante en zone UC
- Terrain : 450 m²
- PLU zone UC : CES max 50%, pleine terre min 25%
- Existant : maison 90 m² emprise, terrasse 20 m², allée 15 m²
- Projet : extension 30 m² + piscine 35 m²
Calcul avant travaux :
- Surfaces imperméables : 90 + 20 + 15 = 125 m²
- Pleine terre existante : 450 – 125 = 325 m²
Calcul après travaux :
- Nouvelles surfaces : 125 + 30 + 35 + 10 (plage piscine) = 200 m²
- Pleine terre après : 450 – 200 = 250 m²
- Pleine terre exigée : 450 × 25% = 112,5 m²
✅ Projet conforme : 250 m² > 112,5 m² exigés
Mais attention à l'emprise : 90 + 30 = 120 m² < 225 m² (50% de 450). La piscine n'entre généralement pas dans le CES.
Exemple 3 : Projet refusé – Comment le modifier
Situation : Construction ambitieuse en zone UD
- Terrain : 500 m²
- PLU zone UD : CES max 35%, pleine terre min 40%
- Projet initial : maison R+1 de 130 m² emprise + garage 30 m² + terrasse 60 m² + allée/parking 50 m²
Calcul :
- Surfaces imperméables : 130 + 30 + 60 + 50 = 270 m²
- Pleine terre : 500 – 270 = 230 m²
- Pleine terre exigée : 500 × 40% = 200 m²
✅ Pleine terre : OK (230 > 200)
Mais emprise : 130 + 30 = 160 m² > 175 m² max (35% de 500)
❌ Projet refusé pour dépassement du CES
Solution : réduire l'emprise du garage à 15 m² et passer la surface supplémentaire à l'étage. L'emprise devient 145 m² < 175 m².
Erreurs fréquentes à éviter
Erreur n°1 : Oublier les surfaces imperméables "mineures"
Une allée de 3 m de large sur 10 m de long = 30 m². Un tour de maison bétonné de 1 m tout autour d'une maison de 10×10 m = près de 40 m². Ces surfaces "oubliées" s'additionnent vite et peuvent faire basculer votre projet du côté non-conforme.
Solution : listez exhaustivement toutes les surfaces prévues sur votre plan de masse avant de finaliser.
Erreur n°2 : Confondre espace vert et pleine terre
Un jardin joliment aménagé mais avec des allées en béton, une cabane et une terrasse imposante peut être "vert" visuellement mais ne constitue pas de la pleine terre au sens réglementaire.
Solution : le critère est la perméabilité et l'absence de construction, pas l'aspect végétal.
Erreur n°3 : Ne pas vérifier le PLU avant d'acheter le terrain
Sur un petit terrain de 300 m² avec 40% de pleine terre obligatoire, vous ne pouvez imperméabiliser que 180 m² maximum. Si vous rêvez d'une maison de 120 m² d'emprise avec garage 25 m² et terrasse, c'est déjà 145 m² minimum… sans compter l'allée d'accès.
Solution : consultez le PLU AVANT de signer le compromis. Le délai d'instruction de votre permis sera plus serein si le projet est conforme d'emblée.
Erreur n°4 : Modifier le projet après permis accordé
Ajouter une terrasse, agrandir le parking, couler une dalle pour un abri de jardin après obtention du permis peut vous faire basculer hors normes. Ces modifications nécessitent un permis modificatif ou une déclaration préalable et seront refusées si elles violent le coefficient de pleine terre.
Solution : anticipez TOUS vos aménagements dès le projet initial.
Erreur n°5 : Croire que les dalles alvéolées "sauvent" tout
Les dalles gazon ou pavés drainants sont parfois présentés comme la solution miracle. En réalité :
- Leur coefficient varie de 0,3 à 0,6 selon les PLU (pas 1,0)
- Certains PLU ne les acceptent pas du tout comme pleine terre
- Leur mise en œuvre doit respecter des règles précises
Solution : vérifiez l'acceptation ET le coefficient auprès du service urbanisme avant de compter dessus.
Questions fréquentes
Comment calculer la surface de plancher et l’emprise au sol ?
La surface de plancher se calcule en additionnant les surfaces de tous les niveaux clos et couverts, mesurées au nu intérieur des murs, après déduction des surfaces sous 1,80 m, trémies, et locaux techniques. L'emprise au sol correspond à la projection verticale de toutes les constructions, y compris débords et surplombs. Ces deux calculs sont distincts du coefficient de pleine terre qui concerne uniquement les surfaces naturelles et perméables du terrain.
Comment calculer l’emprise au sol exacte d’une maison ?
Mesurez au sol la projection verticale de tous les éléments : murs extérieurs, balcons, auvents, escaliers extérieurs couverts. Un garage de 6×4 m = 24 m² d'emprise. Une maison de 10×8 m avec un balcon de 1,5×3 m = 80 + 4,5 = 84,5 m². N'oubliez pas les débords de toiture s'ils créent un espace utilisable. Le détail du calcul doit figurer sur votre dossier de permis.
Le garage compte-t-il dans le calcul de pleine terre ?
Oui, le garage compte dans l'emprise au sol et réduit donc mécaniquement la surface de pleine terre disponible. Un garage de 20 m² sur un terrain de 400 m² avec 30% de pleine terre exigée consomme 20 m² qui ne peuvent plus être comptés en espace naturel. Il reste 380 m² dont 120 m² doivent être en pleine terre.
Comment calculer le CES (Coefficient d’Emprise au Sol) avec une extension ?
Additionnez l'emprise de l'existant et celle de l'extension. Maison existante de 90 m² d'emprise + extension de 30 m² = 120 m² d'emprise totale. Divisez par la surface du terrain (ex: 400 m²) = 30% de CES. Cette valeur doit rester inférieure au CES maximum fixé par le PLU. Le calcul de pleine terre suit la même logique : surface terrain – toutes emprises et surfaces imperméables.
Une piscine compte-t-elle dans le calcul des espaces verts ?
Une piscine enterrée ne compte jamais comme pleine terre : le bassin béton ou la coque est imperméable. La plage autour non plus si elle est dallée ou bétonnée. Pour le calcul de superficie d'une piscine, comptez le bassin ET ses abords imperméables dans les surfaces à déduire de la pleine terre. Seul le gazon autour reste comptabilisable en espace naturel.
Comment prouver la surface de pleine terre dans mon dossier de permis ?
Le plan de masse coté (PCMI2) doit faire apparaître clairement les différentes zones : constructions, surfaces imperméabilisées (avec nature : béton, enrobé, dallage) et espaces de pleine terre. Un tableau récapitulatif des surfaces avec le calcul du coefficient est recommandé. Certaines communes exigent un plan spécifique colorisant les différentes zones pour visualiser le respect du coefficient.
Que risque-t-on si on ne respecte pas le coefficient de pleine terre ?
Si détecté à l'instruction, le permis est refusé ou assorti de prescriptions. Après construction, les voisins peuvent contester pendant le délai de recours (2 mois après affichage). L'infraction aux règles d'urbanisme expose à une amende jusqu'à 6 000 € par m² concerné et à l'obligation de mise en conformité. Dans les cas graves, le tribunal peut ordonner la démolition des aménagements non conformes. La durée de validité du permis n'efface pas ces risques si les travaux réalisés diffèrent du projet autorisé.
Conclusion
Le coefficient de pleine terre, souvent découvert tard dans un projet, est une contrainte urbanistique majeure qui mérite votre attention dès les premières esquisses. Retenez ces points essentiels :
Le calcul est simple : surface du terrain × coefficient = surface minimum à conserver naturelle et perméable.
Tout compte : chaque m² de terrasse, d'allée ou de construction réduit votre marge de manœuvre. Anticipez tous vos aménagements, même les plus modestes.
Les solutions existent : construire en hauteur plutôt qu'en surface, utiliser des revêtements drainants (si acceptés par votre PLU), ou repenser l'organisation de votre terrain.
Avant tout projet de construction neuve ou d'extension, consultez le règlement de votre zone dans le PLU et faites le calcul. Cette vérification de 10 minutes peut vous éviter un refus de permis et des mois de retard dans votre projet.
Sources : Code de l'urbanisme (articles R151-43, R111-22), PLU types de communes françaises, Service-public.fr
