Plus-value terrain à bâtir pour particuliers : imposition 2026

La vente d’un terrain à bâtir par un particulier donne lieu à une imposition de la plus-value au taux forfaitaire de 36,2 % — 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux — en application de l’article 150 U du Code général des impôts (CGI). Contrairement aux biens bâtis, les prélèvements sociaux ne bénéficient d’aucun abattement progressif pour durée de détention sur un terrain à bâtir : seule l’exonération d’impôt sur le revenu s’acquiert après 22 ans de possession. Ce guide présente le régime de droit commun applicable en 2026, les mécanismes de calcul de la plus-value, et l’abattement exceptionnel disponible pour les cessions de terrain à bâtir en zone tendue.

Champ d’application : quels terrains et quels vendeurs sont concernés ?

Le régime de la plus-value immobilière des particuliers s’applique aux personnes physiques qui cèdent à titre onéreux un terrain à bâtir inscrit dans leur patrimoine privé. Il s’écarte du régime applicable aux professionnels de l’immobilier (marchands de biens, lotisseurs) qui relèvent, eux, de l’impôt sur les sociétés ou des bénéfices industriels et commerciaux. Sont donc visés : les particuliers qui vendent un terrain nu, une parcelle divisée, ou un fonds acquis à titre onéreux ou gratuit (héritage, donation).

Certaines cessions échappent à l’imposition : les ventes dont le prix est inférieur ou égal à 15 000 €, les cessions génératrices d’une plus-value nulle ou négative, les ventes à des organismes d’intérêt général sous conditions, ou encore certaines exonérations liées à la situation du contribuable (retraités et invalides sous plafond de ressources). La résidence principale est exonérée, mais cette exonération ne s’applique pas à un terrain nu, même attenant, si ce dernier est cédé séparément.

Définition fiscale du terrain à bâtir selon l’article 257 CGI

L’article 257 du CGI définit le terrain à bâtir comme tout terrain sur lequel des constructions peuvent être autorisées en application d’un plan local d’urbanisme (PLU), d’un autre document d’urbanisme en tenant lieu, d’une carte communale, ou de l’article L. 111-3 du code de l’urbanisme. Cette définition fiscale conditionne notamment le régime de TVA (une vente entre professionnels est soumise à la TVA immobilière sur terrain à bâtir) et, surtout, les règles d’abattement applicables en matière de plus-value.

Un terrain agricole classé en zone naturelle ou agricole du PLU n’est pas un terrain à bâtir au sens fiscal : sa cession relève du régime général des plus-values immobilières avec abattements PS inclus. En revanche, si un terrain agricole devient constructible par modification du PLU postérieurement à son acquisition, deux régimes se superposent, avec une taxation complémentaire spécifique détaillée plus bas.

Calcul de la plus-value brute : prix de cession et prix d’acquisition

La plus-value brute est la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition. Le prix de cession correspond au prix stipulé dans l’acte authentique, augmenté des charges imposées à l’acheteur et diminué des frais supportés par le vendeur (frais d’agence si à sa charge, honoraires de géomètre pour bornage préalable, diagnostics obligatoires).

Le prix d’acquisition est le prix effectivement payé lors de l’achat initial, majoré des frais d’acquisition. Pour un terrain hérité ou reçu en donation, le prix d’acquisition retenu est la valeur vénale déclarée dans la succession ou l’acte de donation, majorée des droits de succession ou de donation effectivement acquittés. Pour un terrain reçu par voie de partage ou de licitation, c’est la valeur retenue pour le partage.

Sur un terrain à bâtir, aucune majoration pour travaux n’est applicable puisqu’il n’existe pas de construction : les seules dépenses déductibles en dehors des frais d’acquisition sont les dépenses de viabilisation réelles (raccordement aux réseaux, voirie, VRD) sous justificatif. Pour les biens détenus depuis plus de cinq ans, aucun forfait travaux de 15 % n’est applicable contrairement aux biens bâtis.

Frais déductibles : réel ou forfait de 7,5 %

Les frais d’acquisition — droits de mutation, émoluments du notaire, honoraires d’intermédiaires — peuvent être déduits du prix d’acquisition soit pour leur montant réel et justifié, soit pour un forfait de 7,5 % du prix d’acquisition. Ce forfait est utilisé lorsque les frais réels sont inférieurs à 7,5 % ou qu’ils ne sont plus justifiables (archives perdues pour un achat ancien). Le vendeur choisit l’option la plus favorable sans que l’administration fiscale puisse contester ce choix.

À cette déduction s’ajoutent les dépenses de voirie, réseaux et distribution (VRD) engagées par le propriétaire avant la cession : viabilisation du terrain, raccordement à l’eau, à l’électricité, à l’assainissement. Ces dépenses sont déductibles à leur montant réel, sur présentation de factures. Le BOFiP RFPI-TDC précise les modalités de justification acceptées par l’administration.

Taux d’imposition : IR 19 % + PS 17,2 % = 36,2 %

La plus-value nette imposable (après abattements) est soumise à deux prélèvements distincts. L’impôt sur le revenu est calculé au taux forfaitaire de 19 %. Les prélèvements sociaux s’élèvent à 17,2 % (CSG 9,2 %, CRDS 0,5 %, prélèvement de solidarité 7,5 %). Le taux global est donc de 36,2 % sur la plus-value nette, sans possibilité d’imputation sur d’autres revenus ni de déduction de déficit foncier.

Au-delà de certains seuils, une surtaxe progressive s’applique sur les plus-values supérieures à 50 000 € après abattement. Le barème est le suivant : 2 % pour une PV entre 50 001 € et 60 000 €, jusqu’à 6 % pour une PV supérieure à 260 000 €. Cette surtaxe s’applique sur la seule fraction d’IR (elle ne touche pas les prélèvements sociaux). Le calcul est réalisé par le notaire instrumentaire au moyen du formulaire dédié de la Direction générale des finances publiques.

Abattements IR pour durée de détention : exonération à 22 ans

Pour le calcul de l’impôt sur le revenu, la plus-value brute est réduite d’un abattement croissant avec la durée de détention, conformément à l’article 150 VC du CGI. Le régime est identique à celui des biens bâtis sur ce point :

• De la 1re à la 5e année de détention : 0 %
• De la 6e à la 21e année : 6 % par an
• 22e année révolue : 4 %
• À partir de la 22e année : exonération totale d’IR

Exemple concret : un terrain acquis en janvier 2002 et vendu en mars 2026 cumule 24 ans de détention. L’abattement IR est de 100 % (exonération totale d’IR acquise depuis 2024). Seuls les prélèvements sociaux restent dus — et c’est là que la règle diffère fondamentalement du régime applicable aux biens bâtis.

Prélèvements sociaux sur terrain à bâtir : pas d’abattement, taux plein toujours dû

C’est la différence majeure entre le régime des terrains à bâtir et celui des biens bâtis. Pour une maison ou un appartement, les prélèvements sociaux bénéficient eux aussi d’un abattement progressif — différent de celui de l’IR — permettant une exonération totale après 30 ans de détention. Sur un terrain à bâtir, aucun abattement n’est applicable aux prélèvements sociaux.

Conséquence pratique : quelle que soit la durée de détention — 22 ans, 30 ans, 40 ans — les 17,2 % de prélèvements sociaux restent intégralement dus sur la plus-value brute d’un terrain à bâtir. Un vendeur qui bénéficie de l’exonération totale d’IR après 22 ans continue donc à payer 17,2 % de PS. Cette règle s’applique depuis 2014 (suppression de l’abattement PS sur terrains à bâtir) et n’a pas été remise en cause depuis lors. Pour un terrain acheté 100 000 € et revendu 350 000 € après 25 ans, la plus-value de 250 000 € sera exonérée d’IR mais soumise à 43 000 € de prélèvements sociaux (17,2 %).

Abattement exceptionnel en zone tendue : 60 % à 85 % (art. 150 VE CGI)

L’article 150 VE du CGI ouvre un abattement exceptionnel sur les plus-values réalisées lors de la cession de terrains à bâtir situés dans les zones tendues (A, A bis et B1), lorsque l’acquéreur promoteur s’engage à construire des logements collectifs. L’abattement est de :

• 60 % si l’acquéreur s’engage à réaliser un immeuble collectif d’habitation représentant au moins 75 % du gabarit autorisé par le PLU ;
• 85 % si l’immeuble comporte au moins 50 % de logements sociaux (au sens du code de la construction), de logements en bail réel solidaire (BRS) ou de logements intermédiaires.

Cet abattement s’applique à la fois sur l’IR et sur les prélèvements sociaux, ce qui en fait un levier fiscal puissant pour les cessions en zones à forte pression immobilière. Il est subordonné à la signature d’une promesse de vente entre le 1er janvier 2024 et le 31 décembre 2025, la vente définitive devant intervenir dans les deux années suivantes. Une prorogation technique a été accordée pour les promesses signées en début 2026 dans l’attente de la promulgation de la loi de finances pour 2026. L’bulletin officiel DGFiP précise les engagements que l’acheteur doit formaliser dans l’acte de vente, sous peine de remise en cause de l’avantage fiscal.

Terrain devenu constructible : taxe nationale complémentaire

Lorsqu’un terrain a été acquis non constructible et est devenu constructible postérieurement à son acquisition (par modification du PLU, d’une carte communale, ou d’un document équivalent), une taxe nationale complémentaire s’ajoute à l’imposition ordinaire de la plus-value. Cette taxe s’applique lors de la première cession à titre onéreux du terrain devenu constructible.

Son calcul repose sur le rapport entre la plus-value et le prix d’acquisition initial : si la plus-value représente entre 10 et 30 fois le prix d’acquisition, le taux est de 5 % ; si elle excède 30 fois, le taux passe à 10 %. Des exemptions existent notamment en cas d’expropriation, de cession à des organismes HLM, à l’État ou à certaines collectivités. Certaines communes et EPCI peuvent également instituer une taxe locale sur le même fondement. Le portail impots.gouv.fr recense les situations d’exonération et les communes ayant instauré la taxe locale. À noter : l’acquéreur du terrain supportera, lors du dépôt de son permis de construire, la taxe d’aménagement, dont l’assiette est distincte de celle de la taxe sur la plus-value.

Déclaration et paiement : formulaire 2048-TAB et rôle du notaire

La plus-value immobilière sur terrain à bâtir se déclare au moyen du formulaire 2048-TAB, distinct du formulaire 2048-IMM utilisé pour les biens bâtis. Le notaire instrumentaire calcule la plus-value imposable, établit la déclaration, retient les fonds sur le prix de vente et les reverse directement à la DGFiP lors de l’enregistrement de l’acte. Le vendeur n’a donc pas à effectuer de démarche fiscale séparée en dehors de certains cas spécifiques (exonération partielle, régularisation de déclaration antérieure).

La chambre des notaires de Paris publie régulièrement des fiches pratiques sur les modalités de calcul, utiles pour vérifier le décompte établi par le notaire avant signature de l’acte définitif. En cas de plus-value nulle (prix de cession inférieur ou égal au prix d’acquisition majoré des frais), aucun impôt n’est dû et le notaire mentionne simplement cette situation dans l’acte. Pour les ventes exonérées (terrain détenu depuis plus de 22 ans, prix inférieur à 15 000 €), le notaire indique la base de l’exonération. Un simulateur de calcul de plus-value immobilière 2026 est disponible en ligne auprès de certains opérateurs fiscaux spécialisés, mais le calcul officiel reste celui établi sur le formulaire 2048-TAB.

Questions fréquentes sur la plus-value terrain à bâtir

Un terrain à bâtir bénéficie-t-il des mêmes abattements que ceux applicables aux biens bâtis pour les prélèvements sociaux ?

Non. Sur un terrain à bâtir, les prélèvements sociaux (17,2 %) ne font l’objet d’aucun abattement pour durée de détention. Pour les biens bâtis en revanche, un abattement progressif sur les PS conduit à une exonération totale après 30 ans. Cette différence est fixée par l’article 150 VC CGI dans sa version issue de la loi de finances pour 2014.

À partir de combien d’années de détention est-on exonéré d’IR sur la vente d’un terrain à bâtir ?

L’exonération totale d’impôt sur le revenu s’acquiert à partir de la 22e année révolue de détention. L’abattement est de 6 % par an de la 6e à la 21e année, puis de 4 % pour la 22e année, soit 100 % au total. Mais attention : les prélèvements sociaux (17,2 %) restent dus même après cette date, contrairement à ce qui se passe pour les maisons et appartements.

Peut-on cumuler l’abattement exceptionnel zone tendue avec les abattements de droit commun pour durée de détention ?

Oui, les deux régimes sont cumulables. L’abattement de droit commun (durée de détention) s’applique en premier sur la plus-value brute pour calculer la plus-value nette imposable. L’abattement exceptionnel zone tendue (60 % ou 85 %) s’applique ensuite sur cette plus-value nette. Le résultat peut aboutir à une imposition très faible, voire nulle, pour des terrains détenus depuis de nombreuses années et situés en zone A ou A bis.

Quel formulaire utilise-t-on pour déclarer la plus-value sur un terrain à bâtir ?

Le formulaire 2048-TAB est spécifique aux terrains à bâtir. Il est distinct du 2048-IMM utilisé pour les biens bâtis (maisons, appartements, locaux). Ce formulaire est établi et déposé par le notaire au moment de la vente : le vendeur n’a pas à le remplir lui-même dans les cas ordinaires.

Comment calcule-t-on la durée de détention pour un terrain reçu par héritage ?

Pour un terrain hérité, la durée de détention court à compter de la date du décès du défunt (date d’ouverture de la succession), non de la date de l’acte notarié de partage successoral. Le prix d’acquisition retenu est la valeur vénale déclarée dans la succession, majorée des droits de succession effectivement acquittés et des frais de notaire liés à la succession.

La plus-value sur terrain à bâtir est-elle soumise à la surtaxe sur les plus-values élevées ?

Oui. Lorsque la plus-value nette imposable après abattements dépasse 50 000 €, une surtaxe progressive s’applique sur la fraction d’impôt sur le revenu. Elle varie de 2 % à 6 % selon le montant de la plus-value nette, et s’ajoute aux 19 % d’IR et aux 17,2 % de PS. Cette surtaxe ne s’applique pas à la fraction exonérée via l’abattement exceptionnel zone tendue.

La taxe nationale sur terrain devenu constructible s’ajoute-t-elle à la plus-value ordinaire ?

Oui, les deux impositions se cumulent lors de la première cession à titre onéreux d’un terrain devenu constructible postérieurement à son acquisition. La taxe nationale (5 % ou 10 % selon le rapport PV/prix d’acquisition) s’ajoute à l’imposition de la plus-value au régime ordinaire (IR 19 % + PS 17,2 %). Des exonérations existent toutefois pour les cessions à des organismes publics ou à des organismes HLM.

Le forfait de 7,5 % pour frais d’acquisition couvre-t-il aussi les dépenses de viabilisation (VRD) ?

Non. Le forfait de 7,5 % ne couvre que les frais d’acquisition stricto sensu (droits de mutation, notaire, intermédiaires). Les dépenses de viabilisation et de raccordement aux réseaux (VRD) constituent une catégorie distincte, déductible uniquement sur la base des frais réels justifiés par des factures. Ces deux catégories sont donc cumulables.

Aller plus loin sur la fiscalité immobilière

La vente d’un terrain à bâtir ne se limite pas à la question de la plus-value : elle s’inscrit dans un cadre fiscal plus large qui intègre les droits de mutation à titre onéreux, la TVA, et la chronologie des interventions professionnelles (notaire, géomètre). Les articles ci-dessous permettent d’approfondir les aspects complémentaires ou connexes.

• Plus-value immobilière pour les particuliers : régime général et exonérations
• Plus-value immobilière en cas de séparation ou divorce : règles spécifiques
• DMTO et TVA sur terrain à bâtir : régimes selon le vendeur (assujetti ou particulier)
• Fiscalité et aides pour la construction : le guide complet P10