Régulariser des Travaux Sans Autorisation : Procédure et Risques
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Une extension construite il y a dix ans sans déclaration. Un abri de jardin posé « en attendant » de faire les papiers. Une véranda dont le permis n'a jamais été déposé. Ces situations sont plus courantes qu'on ne le croit. La bonne nouvelle : la régularisation est possible dans la plupart des cas. La mauvaise : elle n'est pas automatique, et les travaux non conformes au PLU peuvent être refusés. Cette page détaille la procédure pour régulariser une construction non déclarée, les délais de prescription applicables, les risques encourus et les pièces à fournir — notamment l'attestation thermique RE2020 pour les projets récents.
Sommaire
- Qu'est-ce que la régularisation ?
- Procédure de régularisation
- Cas pratiques
- Erreurs à éviter
- Questions fréquentes
- Conclusion
Qu'est-ce que la régularisation ?
Régulariser une construction non déclarée consiste à déposer a posteriori l'autorisation d'urbanisme qui aurait dû être obtenue avant les travaux. Le Code de l'urbanisme ne prévoit pas de procédure spécifique : on dépose un permis de construire ou une déclaration préalable classique, en mentionnant que les travaux sont déjà réalisés.
Cadre légal
Les articles L480-1 et suivants du Code de l'urbanisme définissent les infractions et sanctions applicables aux travaux sans autorisation. La prescription pénale est de 6 ans à compter de l'achèvement des travaux. Passé ce délai, les poursuites pénales ne sont plus possibles — mais la prescription civile (10 ans) permet toujours à un voisin de demander la démolition.
Ce que la régularisation permet
Une régularisation accordée efface l'irrégularité administrative. Elle permet de :
- Vendre le bien sans difficulté (le notaire vérifie les autorisations)
- Souscrire une assurance sur la construction
- Éviter les amendes en cas de contrôle
- Obtenir un prêt immobilier (les banques vérifient la conformité)
Ce que la régularisation ne peut pas faire
Si les travaux réalisés ne respectent pas le PLU actuel, la régularisation sera refusée. Exemple : une extension de 60 m² construite en zone agricole où seules les constructions liées à l'exploitation sont autorisées. Dans ce cas, la démolition reste l'unique issue.
Procédure de régularisation
Étape 1 : Identifier l'autorisation nécessaire
Selon la surface créée et la nature des travaux, vous devrez déposer :
| Travaux réalisés | Surface | Autorisation requise |
|---|---|---|
| Abri de jardin | 5 à 20 m² | Déclaration préalable |
| Extension | 5 à 40 m² (zone U) | Déclaration préalable |
| Extension | > 40 m² (zone U) | Permis de construire |
| Changement destination | Avec modification façade | Permis de construire |
| Piscine | 10 à 100 m² | Déclaration préalable |
Pour une extension non autorisée, le dossier sera identique à celui d'une construction neuve, mais les plans montreront l'état réalisé (et non un projet futur).
Étape 2 : Constituer le dossier
Le dossier de régularisation comprend les mêmes pièces qu'une demande classique :
Pour une déclaration préalable :
- DP4 : Plans des façades
- DP5 : Représentation de l'aspect extérieur
- DP6 : Document d'insertion paysagère
- DP7 : Photographie environnement proche
- DP8 : Photographie environnement lointain
- DP9 : Plan sommaire si division
- DP10 : Attestation architecte si requis
Pour un permis de construire : PCMI1 à PCMI8 selon le projet.
Ajoutez une lettre explicative mentionnant que les travaux sont déjà réalisés et que vous sollicitez leur régularisation.
Étape 3 : Les attestations techniques
Pour les constructions neuves ou extensions importantes, les attestations thermiques sont obligatoires :
Attestation RE2020 (permis déposés depuis 2022) : l'attestation AT.3 certifie le respect des exigences RE2020 (Bbio, Cep, Ic). Elle doit être établie par un architecte, un bureau de contrôle ou un diagnostiqueur DPE. Coût : 150 à 400 €.
Attestation RT2012 (permis déposés avant 2022) : mêmes principes, mais référentiel RT2012.
Pour une extension de plus de 50 m² chauffée, l'attestation thermique DAACT est également requise. Elle vérifie la conformité RE2020 ou RT2012 de la partie construite, incluant l'attestation de perméabilité à l'air.
L'attestation conformité RE2020 est jointe au CERFA 13408 (déclaration d'achèvement des travaux). Pour une régularisation, ces documents sont fournis en même temps que le dossier de demande.
Étape 4 : Instruction et décision
L'instruction suit les délais classiques :
- Déclaration préalable : 1 mois (2 mois si ABF)
- Permis de construire : 2 à 3 mois
La mairie peut :
- Accorder la régularisation si les travaux respectent le PLU
- Refuser si les travaux sont non conformes
- Demander des modifications (rare en régularisation, puisque les travaux sont faits)
En cas de refus, vous pouvez contester via un recours permis gracieux puis contentieux.
Cas pratiques
Cas 1 : Extension de 25 m² non déclarée depuis 8 ans
Monsieur D. a construit une extension de 25 m² il y a 8 ans sans aucune formalité. Il souhaite vendre sa maison.
Analyse :
- Prescription pénale : dépassée (6 ans)
- Autorisation nécessaire : déclaration préalable (< 40 m² en zone U)
- PLU actuel : extension autorisée, règles de hauteur et d'aspect respectées
Procédure :
- Dépôt DP avec plans de l'état réalisé
- Instruction : 1 mois
- Accord de la mairie
- Vente possible avec DP régularisée
Coût : 500 € (plans) + 0 € (dépôt gratuit) = 500 €.
Cas 2 : Véranda de 35 m² sans permis, travaux récents
Madame L. a fait construire une véranda de 35 m² il y a 2 ans. Un voisin a signalé l'infraction à la mairie.
Analyse :
- Prescription pénale : non atteinte (2 ans < 6 ans)
- Risque : amende jusqu'à 6 000 €/m² × 35 m² = 210 000 € maximum
- Autorisation nécessaire : déclaration préalable (zone U, < 40 m²)
- Attestation thermique RE2020 obligatoire (extension > 20 m² chauffée après 2022)
Procédure :
- Dépôt DP en urgence
- Étude thermique pour attestation conformité RE2020
- Test d'étanchéité à l'air (attestation perméabilité air)
- Instruction : 1 mois
Si la DP est accordée avant poursuites, l'amende peut être évitée ou réduite.
Coût : 800 € (plans) + 350 € (étude thermique) + 250 € (test étanchéité) = 1 400 €.
Cas 3 : Abri de jardin de 18 m² en zone ABF
La famille R. a installé un abri de jardin de 18 m² dans le périmètre d'un monument historique, sans demander l'avis de l'ABF.
Analyse :
- Zone protégée : avis ABF obligatoire
- Autorisation : déclaration préalable (5-20 m²)
- Risque : démolition si l'ABF émet un avis défavorable rétroactif
Procédure :
- Dépôt DP avec photos du site et de l'abri
- Consultation de l'ABF
- Délai majoré : 2 mois
L'ABF peut demander des modifications (couleur, toiture) impossibles à réaliser sur un abri déjà posé. Si l'avis est défavorable, la régularisation sera refusée.
Coût : variable selon modifications exigées par l'ABF.
Cas 4 : Construction d'un ERP sans autorisation
Un restaurateur a transformé un local commercial en restaurant (ERP type N) sans demander l'autorisation d'ouverture ERP.
Analyse :
- Double infraction : urbanisme + sécurité ERP
- Risque : fermeture administrative immédiate
- Régularisation complexe : PC + dossier sécurité + visite commission
La régularisation d'un ERP nécessite une visite de la commission de sécurité et la mise aux normes avant ouverture légale.
Les attestations RE2020 en détail
Attestation au dépôt (PCMI14-1)
Pour une construction neuve ou extension > 50 m², l'attestation PCMI14-1 (ou PCMI14-2 variante) doit être jointe au permis de construire. Elle certifie que le projet respectera les exigences RE2020 : Bbio max, Cep max, IC énergie et construction.
En régularisation, cette attestation est fournie a posteriori, sur la base d'une étude thermique réalisée après construction.
Attestation fin de travaux (AT.3)
L'attestation AT.3 est l'attestation RE2020 fin chantier. Elle doit être établie dans les 3 mois suivant l'achèvement des travaux et jointe à la DAACT. Elle vérifie que les exigences RE2020 sont effectivement respectées, avec test d'étanchéité à l'air obligatoire.
Qui peut établir l'attestation AT.3 ?
- Architecte inscrit à l'Ordre
- Bureau de contrôle agréé
- Diagnostiqueur DPE certifié
Prix moyen : 200 à 500 € selon la surface et la complexité.
Que vérifie l'attestation fin de travaux RE2020 ?
- Coefficient Bbio (besoins bioclimatiques)
- Consommation d'énergie primaire (Cep)
- Impact carbone (Ic énergie et Ic construction)
- Confort d'été (DH)
- Perméabilité à l'air (test obligatoire)
Attestation sans test d'étanchéité
En théorie, le test d'étanchéité à l'air est obligatoire. En pratique, pour une régularisation de travaux anciens, ce test peut révéler des défauts. Si le bâtiment ne respecte pas les exigences, l'attestation ne peut pas être délivrée — ce qui bloque la régularisation.
Solution : faire réaliser des travaux correctifs (étanchéité des menuiseries, traitement des ponts thermiques) avant le test.
Erreurs à éviter
1. Attendre la vente pour régulariser
Les délais d'instruction (1 à 3 mois) peuvent compromettre une vente. Anticipez en régularisant dès que vous envisagez de vendre. Le notaire vérifie systématiquement les autorisations.
2. Déposer une demande pour un projet « futur »
Mentir sur la date des travaux constitue une fraude. Si la mairie découvre que les travaux sont déjà réalisés, le permis peut être retiré et les sanctions aggravées.
3. Ignorer les attestations thermiques
Pour les constructions récentes (après 2022), l'absence d'attestation RE2020 fin chantier bloque la DAACT. Sans DAACT, pas de certificat de conformité — et le bien reste non conforme.
4. Sous-estimer les zones protégées
En secteur ABF, site classé ou zone Natura 2000, la régularisation est beaucoup plus incertaine. L'ABF peut exiger la démolition d'une construction non conforme à l'esprit du site.
5. Oublier la prescription civile
La prescription pénale de 6 ans ne protège pas contre l'action civile d'un voisin (10 ans). Un voisin peut demander la démolition même après 6 ans si les travaux lui causent un préjudice.
Questions fréquentes
Quel est le délai pour fournir l’attestation fin de travaux RE2020 ?
L'attestation AT.3 doit être fournie dans les 3 mois suivant l'achèvement des travaux, avec la DAACT. En régularisation, elle est fournie avec le dossier de demande si les travaux sont terminés. L'absence de cette attestation empêche la clôture administrative du dossier.
Qui peut établir l’attestation AT.3 ?
Trois professionnels sont habilités : l'architecte (inscrit à l'Ordre des architectes), le bureau de contrôle (organisme agréé), ou le diagnostiqueur DPE (certifié pour les attestations RE2020). Les thermiciens non certifiés ne peuvent pas délivrer cette attestation officielle.
Combien coûte l’attestation RE2020 fin de chantier ?
Le prix varie de 200 € à 500 € selon la surface et la complexité du bâtiment. Ce montant inclut généralement l'étude thermique de vérification et le test d'étanchéité à l'air. Pour une maison de 120 m², comptez environ 350 à 400 € tout compris.
Que vérifie l’attestation fin de travaux RE2020 ?
L'attestation vérifie que le bâtiment construit respecte les exigences RE2020 : le Bbio (besoins bioclimatiques), le Cep (consommation d'énergie primaire), les indices carbone (Ic), le confort d'été (DH) et la perméabilité à l'air. Le test d'étanchéité est réalisé par un opérateur certifié qui mesure le débit de fuite sous pression.
Peut-on obtenir une attestation fin travaux sans test d’étanchéité ?
Non, le test d'étanchéité à l'air est obligatoire pour l'attestation RE2020. En cas de résultat non conforme, des travaux correctifs sont nécessaires (reprise des joints, étanchéité des passages de gaines, traitement des menuiseries) avant de refaire le test. Certains bâtiments anciens régularisés peinent à atteindre les seuils requis.
Quels risques si je ne régularise pas mes travaux ?
Sans régularisation : amende jusqu'à 6 000 € par m² construit (prescription 6 ans), démolition ordonnée par le tribunal (prescription civile 10 ans), impossibilité de vendre (le notaire bloque), refus d'assurance sur la construction, problèmes de succession. Même après prescription pénale, la situation reste précaire juridiquement.
La mairie peut-elle refuser une régularisation ?
Oui. Si les travaux réalisés ne respectent pas le PLU actuel (hauteur excessive, emprise trop importante, implantation interdite), la mairie refusera la régularisation. Dans ce cas, vous devrez soit modifier la construction pour la rendre conforme, soit la démolir. Le fait que les travaux soient anciens ne crée aucun droit acquis.
Les travaux concernés par les règles thermiques
Extension et rénovation
L'attestation thermique RE2020 (ou RT2012 pour les permis antérieurs) concerne :
- Les constructions neuves
- Les extensions de plus de 50 m² chauffées
- Les surélévations créant plus de 50 m² chauffés
Pour une extension de moins de 50 m², les exigences sont allégées (respect du Bbio seulement).
Balcon et éléments extérieurs
Un balcon ne crée pas de surface de plancher chauffée. Il n'est donc pas soumis aux attestations thermiques. En revanche, s'il est fermé ultérieurement (transformation en loggia vitrée), il devient soumis aux règles RE2020.
Conclusion
Régulariser une construction non déclarée n'est ni automatique ni sans coût, mais c'est la seule façon de sécuriser juridiquement votre bien. La procédure passe par le dépôt d'un permis de construire ou d'une déclaration préalable classique, en mentionnant l'état réalisé des travaux.
Trois points de vigilance :
- Le PLU : si les travaux ne sont pas conformes, la régularisation sera refusée
- Les attestations : pour les constructions récentes, l'attestation RE2020 fin chantier est obligatoire
- Les délais : anticipez, surtout avant une vente ou un contrôle
La prescription pénale de 6 ans ne vous met pas totalement à l'abri : un voisin dispose de 10 ans pour agir civilement. Mieux vaut régulariser que vivre dans l'incertitude.
Sources : Code de l'urbanisme (articles L480-1 à L480-16, R421-1 à R421-17), Service-public.fr
