Permis de construire : toutes les démarches pour l'obtenir
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Construire une maison, agrandir un bâtiment, transformer un local commercial en logement : ces projets nécessitent généralement un permis de construire. Cette autorisation d'urbanisme, délivrée par la mairie, garantit que votre construction respecte les règles d'urbanisme locales. Le dossier peut sembler complexe — formulaire CERFA, plans architecturaux, notices techniques — mais une préparation méthodique vous permettra d'obtenir votre permis en 2 à 3 mois. Voici comment faire une demande de permis de construire, étape par étape.
Sommaire
- Qu'est-ce qu'un permis de construire ?
- Quand le permis est-il obligatoire ?
- Comment déposer un permis de construire ?
- Les pièces du dossier (PCMI1 à PCMI8)
- Délais d'instruction
- Le prix d'un permis de construire
- Cas pratiques et exemples
- Que faire en cas de refus ?
- Erreurs à éviter
- Questions fréquentes
- Conclusion
Qu'est-ce qu'un permis de construire ?
Le permis de construire (PC) est une autorisation administrative délivrée par la mairie au nom de la commune. Il vérifie que votre projet respecte les règles d'urbanisme en vigueur : Plan Local d'Urbanisme (PLU), code de la construction, réglementation thermique RE2020.
Cadre juridique
Les articles R421-1 à R421-8 du Code de l'urbanisme définissent les cas où le permis est obligatoire. L'article L421-1 pose le principe : « Quiconque désire entreprendre ou implanter une construction à usage d'habitation ou non […] doit, au préalable, obtenir un permis de construire. »
Différence avec la déclaration préalable
Le permis de construire concerne les projets importants. Pour les travaux de moindre envergure, une déclaration préalable suffit. La frontière entre les deux dépend de la surface créée et de la zone :
| Surface créée | Hors zone U | Zone U (PLU) |
|---|---|---|
| < 5 m² | Aucune formalité | Aucune formalité |
| 5-20 m² | DP | DP |
| 20-40 m² | PC | DP |
| > 40 m² | PC | PC |
Qui délivre le permis ?
Le maire signe le permis au nom de la commune. L'instructeur municipal examine le dossier, vérifie la conformité au PLU et consulte les services extérieurs si nécessaire (ABF, pompiers, réseaux). Dans les communes couvertes par un EPCI compétent, l'intercommunalité peut instruire les dossiers.
Quand le permis est-il obligatoire ?
Le permis de construire est requis pour les projets dépassant certains seuils de surface ou impliquant des modifications structurelles importantes.
Construction neuve
Toute construction neuve de plus de 20 m² de surface de plancher ou d'emprise au sol nécessite un permis. Cela concerne :
- Les maisons individuelles (permis de construire maison)
- Les immeubles collectifs
- Les bâtiments commerciaux, industriels, agricoles
- Les équipements publics
En dessous de 20 m², une déclaration préalable suffit. Et sous 5 m² (avec moins de 12 m de hauteur), aucune formalité n'est requise.
Extension et surélévation
Pour une extension ou une surélévation, les seuils varient selon la zone :
En zone urbaine (U) d'un PLU :
- ≤ 40 m² : déclaration préalable
-
40 m² : permis de construire
- Si le total après travaux dépasse 150 m² : permis + architecte obligatoire
Hors zone U (RNU, carte communale) :
- ≤ 20 m² : déclaration préalable
-
20 m² : permis de construire
Changement de destination
Le changement de destination (transformer un commerce en logement, un bureau en local commercial) nécessite :
- Une déclaration préalable si aucun travaux n'affecte la structure ou la façade
- Un permis de construire si des travaux modifient la structure porteuse ou créent des ouvertures en façade
Cas particuliers
| Projet | Autorisation |
|---|---|
| Piscine > 100 m² ou avec abri > 1,80 m | PC |
| Abri de jardin > 20 m² | PC |
| Mur > 2 m en zone protégée | PC |
| Éolienne > 12 m | PC |
| Panneaux solaires au sol > 250 kW | PC |
Comment déposer un permis de construire ?
La demande de permis de construire suit une procédure précise, du choix du formulaire à l'obtention de l'arrêté.
Étape 1 : Vérifier les règles applicables
Avant de dessiner vos plans, consultez :
- Le PLU de votre commune (disponible en mairie ou sur le géoportail de l'urbanisme)
- Le certificat d'urbanisme (CU) pour connaître les droits à construire
- Les servitudes éventuelles (passage, réseaux, ABF)
Un rendez-vous au service urbanisme de votre mairie permet souvent de clarifier les contraintes avant de constituer le dossier.
Étape 2 : Choisir le bon formulaire CERFA
Deux formulaires existent selon le type de projet :
- CERFA 13406 : permis de construire pour maison individuelle et annexes (PCMI)
- CERFA 13409 : permis de construire pour les autres bâtiments, permis d'aménager
Le pétitionnaire — la personne qui dépose la demande — remplit le formulaire et signe l'attestation de conformité.
Étape 3 : Constituer le dossier
Le dossier de permis de construire comprend le formulaire CERFA et les pièces graphiques obligatoires (voir section suivante). Il doit être déposé en 4 exemplaires minimum (5 si zone ABF, 6 ou plus selon les consultations).
Étape 4 : Déposer le dossier
Trois modes de dépôt sont possibles :
- En mairie : dépôt physique au service urbanisme avec récépissé
- Par courrier recommandé : envoi avec accusé de réception
- En ligne : via le guichet numérique des autorisations d'urbanisme (GNAU) pour les communes équipées
Le récépissé mentionne le numéro de dossier et la date de dépôt — point de départ du délai d'instruction.
Étape 5 : Attendre l'instruction
L'instructeur examine le dossier :
- Complétude (1 mois) : vérification des pièces. Si le dossier est incomplet, la mairie vous demande les pièces manquantes.
- Instruction de fond : analyse de la conformité au PLU, consultations éventuelles.
- Décision : accord, refus ou accord avec prescriptions.
Le délai légal est de 2 mois pour une maison individuelle, 3 mois pour les autres projets. En zone protégée (ABF), comptez un mois supplémentaire.
Les pièces du dossier (PCMI1 à PCMI8)
Le dossier de permis de construire maison individuelle (PCMI) comprend 8 pièces obligatoires, numérotées de PCMI1 à PCMI8.
PCMI1 : Plan de situation
Le plan de situation localise le terrain dans la commune. Échelle recommandée : 1/5000 ou 1/25000. Il doit indiquer :
- Le nom de la commune
- Les voies de desserte
- L'orientation (nord)
- L'emplacement du terrain (cerclé)
PCMI2 : Plan de masse
Le plan de masse montre l'implantation du projet sur le terrain. Échelle : 1/200 ou 1/500. Il indique :
- Les dimensions du terrain et du bâtiment
- Les distances aux limites séparatives
- Les accès (véhicules, piétons)
- Les réseaux (eau, électricité, assainissement)
- Les cotes de niveau (terrain naturel, plancher fini)
PCMI3 : Plan en coupe
Le plan en coupe (PCMI3) représente une section verticale du terrain et de la construction. Il fait apparaître :
- Le profil du terrain naturel avant et après travaux
- L'implantation de la construction par rapport au terrain
- Les hauteurs (faîtage, égout de toiture, planchers)
PCMI4 : Notice descriptive
La notice décrit le terrain et le projet architectural :
- État initial du terrain (végétation, constructions existantes)
- Implantation et organisation du bâtiment
- Volumétrie et aspect extérieur
- Choix des matériaux et couleurs
- Traitement des espaces extérieurs
PCMI5 : Plan des façades et toitures
Le plan des façades (PCMI5) représente l'aspect extérieur du bâtiment :
- Chaque façade (nord, sud, est, ouest)
- Les ouvertures (fenêtres, portes)
- Les matériaux de façade et de toiture
- Les éléments de modénature
PCMI6 : Document d'insertion paysagère
Le PCMI6 est un photomontage ou une perspective montrant le projet dans son environnement. Il permet d'apprécier l'intégration architecturale et paysagère du bâtiment.
PCMI7 et PCMI8 : Photographies
- PCMI7 : photo de l'environnement proche (parcelles voisines, voirie)
- PCMI8 : photo de l'environnement lointain (paysage, quartier)
Ces photos situent le projet dans son contexte urbain ou rural.
Pièces complémentaires
Selon le projet, des pièces supplémentaires peuvent être exigées :
- PCMI10 : attestation de prise en compte de la RE2020
- PC39 : attestation de conformité aux règles parasismiques
- PA8 : pour les permis d'aménager
- Avis de l'ABF si zone protégée
Délais d'instruction
Le délai d'instruction du permis de construire dépend du type de projet et de la localisation.
Délais de base
| Type de permis | Délai standard |
|---|---|
| Maison individuelle (PCMI) | 2 mois |
| Autres constructions | 3 mois |
| Permis d'aménager | 3 mois |
Majorations
Ces délais peuvent être allongés :
- +1 mois en zone ABF (architecte des Bâtiments de France)
- +1 à 2 mois si consultation de services extérieurs (pompiers, CDAC)
- +2 mois pour les projets soumis à étude d'impact
En zone protégée, l'ABF rend un avis conforme. Si cet avis est défavorable, le maire doit refuser le permis — d'où l'intérêt de préparer un projet conforme aux prescriptions patrimoniales.
L'accord tacite
Si la mairie ne répond pas dans le délai imparti, le permis est réputé accordé par accord tacite. Vous pouvez alors demander un certificat de non-opposition pour prouver l'existence du permis. Attention : l'accord tacite ne vaut pas en zone ABF si l'avis de l'ABF n'a pas été rendu.
Le recours des tiers
Une fois le permis accordé, les tiers (voisins notamment) disposent de 2 mois pour contester. Ce délai court à partir du premier jour d'un affichage continu sur le terrain. Passé ce délai, le permis est « purgé » de tout recours.
Le prix d'un permis de construire
Le dépôt d'un permis de construire en mairie est gratuit. Aucune taxe n'est perçue à ce stade. En revanche, plusieurs coûts indirects s'ajoutent.
Coût de constitution du dossier
| Prestataire | Fourchette de prix |
|---|---|
| Architecte (mission PC) | 3 000 € à 10 000 € |
| Dessinateur / maître d'œuvre | 1 500 € à 4 000 € |
| Plans en ligne (si autorisé) | 500 € à 1 500 € |
Si la surface totale dépasse 150 m², le recours à un architecte est obligatoire. Il signera le dossier et sera responsable de la conception.
La taxe d'aménagement
Après obtention du permis, la taxe d'aménagement est due. Elle est calculée sur la surface taxable (proche de la surface de plancher) multipliée par une valeur forfaitaire (914 €/m² en 2024) et un taux communal (1 % à 5 %). Pour une maison de 120 m² avec un taux de 3 %, comptez environ 3 300 €.
Autres frais
- Étude de sol (obligatoire en zone argileuse) : 500 € à 1 500 €
- Attestation RE2020 : 150 € à 400 €
- Bornage par géomètre : 800 € à 1 500 €
Cas pratiques et exemples
Exemple 1 : Construction neuve de 140 m²
Projet : construire une maison de 140 m² sur un terrain en zone UB du PLU.
Analyse :
- Surface : 140 m² > 20 m² → permis obligatoire
- Surface totale : 140 m² < 150 m² → architecte non obligatoire
- Zone : urbaine avec PLU
Dossier : CERFA 13406 + PCMI1 à PCMI8 + attestation RE2020
Délai : 2 mois
Coût estimé : 2 500 € (dessinateur) + 4 200 € (taxe d'aménagement)
Exemple 2 : Extension de 45 m² en zone U
Projet : agrandir une maison de 120 m² avec une extension de 45 m².
Analyse :
- Surface créée : 45 m² > 40 m² → permis obligatoire (même en zone U)
- Surface totale : 120 + 45 = 165 m² > 150 m² → architecte obligatoire
Dossier : CERFA 13406 + PCMI1 à PCMI8 + signature architecte
Délai : 2 mois
Coût estimé : 4 500 € (architecte) + 1 400 € (taxe d'aménagement)
Exemple 3 : Surélévation en zone ABF
Projet : créer un étage sur une maison de 90 m² dans le périmètre d'un monument historique.
Analyse :
- Surélévation = création de niveau → permis obligatoire
- Total après travaux : 90 + 55 = 145 m² < 150 m² → architecte non obligatoire
- Zone ABF → avis conforme de l'ABF requis
Dossier : CERFA 13406 + PCMI1 à PCMI8 en 5 exemplaires
Délai : 3 mois (2 mois + 1 mois ABF)
Conseil : prendre contact avec l'ABF avant dépôt pour valider les choix architecturaux
Exemple 4 : Abri de jardin de 25 m²
Projet : installer un abri de jardin en bois de 25 m² au fond du terrain.
Analyse :
- Surface : 25 m² > 20 m² → permis obligatoire
- Pas d'architecte (surface < 150 m²)
Beaucoup pensent qu'un simple abri ne nécessite pas de permis. C'est faux au-delà de 20 m². Même pour un abri préfabriqué, le dossier complet est exigé.
Que faire en cas de refus ?
Un refus de permis de construire n'est pas définitif. Plusieurs recours existent.
Comprendre les motifs
L'arrêté de refus doit être motivé. Les motifs fréquents :
- Non-conformité au PLU (hauteur, emprise, implantation)
- Avis défavorable de l'ABF
- Dossier incomplet malgré la demande de pièces
- Impact sur le voisinage (vis-à-vis, ensoleillement)
Le recours gracieux
Dans les 2 mois suivant la notification, vous pouvez adresser un recours gracieux au maire. Ce courrier demande le réexamen du dossier, en apportant éventuellement des modifications pour lever les motifs de refus. Le maire dispose de 2 mois pour répondre.
Le recours contentieux
Si le recours gracieux échoue, vous pouvez saisir le tribunal administratif dans les 2 mois suivant le refus (ou le rejet implicite du recours gracieux). Cette procédure prend 12 à 24 mois et nécessite généralement l'assistance d'un avocat spécialisé.
Modifier et redéposer
Souvent, la solution la plus efficace consiste à modifier le projet pour respecter les règles et à déposer une nouvelle demande. Un échange préalable avec l'instructeur permet d'identifier les ajustements nécessaires.
Erreurs à éviter
1. Déposer un dossier incomplet
Un dossier incomplet déclenche une demande de pièces complémentaires qui suspend le délai d'instruction. Vérifiez chaque pièce avant le dépôt : plans cotés, photos datées, attestations signées.
2. Ignorer le PLU
Le PLU fixe des règles strictes : hauteur maximale, emprise au sol, recul par rapport aux limites. Un projet non conforme sera refusé. Consultez le PLU avant de concevoir vos plans.
3. Sous-estimer le rôle de l'ABF
En zone protégée, l'ABF peut bloquer votre projet. Prenez contact en amont pour connaître ses attentes : matériaux, couleurs, volumétrie. Un architecte d'intérieur ne remplace pas un architecte DPLG pour la conception extérieure.
4. Oublier l'affichage
Le permis doit être affiché sur le terrain dès son obtention, de manière visible depuis la voie publique, pendant toute la durée du chantier. Un affichage absent ou non conforme peut entraîner l'annulation du permis sur recours des voisins.
5. Commencer les travaux avant le délai de recours
Le délai de recours des tiers est de 2 mois après affichage. Commencer les travaux avant cette purge vous expose à une démolition si un voisin obtient l'annulation du permis. Patientez ou faites constater l'affichage par huissier.
Questions fréquentes
Quel est le délai d’instruction en zone ABF ?
En zone protégée (périmètre de monument historique, site patrimonial remarquable), le délai d'instruction du permis de construire est majoré d'un mois. Comptez donc 3 mois pour une maison individuelle au lieu de 2. L'ABF (Architecte des Bâtiments de France) rend un avis conforme : s'il est défavorable, le maire doit refuser le permis. Un échange préalable avec l'ABF permet d'anticiper ses exigences.
L’ABF peut-il refuser mon permis de construire ?
L'ABF ne refuse pas directement le permis, mais son avis défavorable oblige le maire à refuser. En cas de désaccord, vous pouvez saisir le préfet de région qui arbitrera entre votre projet et la position de l'ABF. Cette procédure prend 2 à 3 mois supplémentaires. La meilleure stratégie reste d'adapter le projet aux prescriptions de l'ABF avant le dépôt.
Faut-il un permis de construire pour un abri de piscine ?
Un abri de piscine de plus de 1,80 m de hauteur et couvrant un bassin de plus de 100 m² nécessite un permis de construire. En dessous de ces seuils, une déclaration préalable suffit pour les abris fixes. Les abris télescopiques ou amovibles bas (moins de 1,80 m) sur une piscine de moins de 100 m² ne nécessitent généralement aucune formalité, sauf en zone protégée.
Qu’est-ce qu’un accord tacite pour un permis de construire ?
L'accord tacite est un permis accordé par silence de l'administration. Si la mairie ne répond pas dans le délai légal (2 ou 3 mois selon le projet), le permis est réputé accordé. Vous pouvez alors demander un certificat de non-opposition pour prouver l'existence du permis. Attention : l'accord tacite ne s'applique pas si l'ABF n'a pas rendu son avis ou si le projet est soumis à enquête publique.
Faut-il un permis de construire pour un abri de jardin ?
Cela dépend de la surface. Moins de 5 m² et moins de 12 m de hauteur : aucune formalité. Entre 5 et 20 m² : déclaration préalable. Au-delà de 20 m² : permis de construire obligatoire. En secteur protégé (ABF, site classé), toute construction nécessite au minimum une déclaration préalable, quelle que soit la surface.
L’accord tacite est-il aussi valable qu’un permis écrit ?
Oui, juridiquement l'accord tacite a la même valeur qu'un permis explicite. Vous pouvez commencer les travaux dès l'expiration du délai d'instruction. Toutefois, pour prouver l'existence du permis (notamment auprès des banques ou assurances), demandez un certificat de non-opposition à la mairie. Ce document atteste officiellement que le permis a été accordé tacitement.
Comment prouver l’affichage du permis de construire ?
Pour sécuriser le délai de recours des tiers (2 mois), faites constater l'affichage par un huissier de justice (commissaire de justice). Trois constats sont recommandés : à la pose du panneau, en cours de période, et à la fin des 2 mois. Ce procès-verbal constitue une preuve irréfutable de l'affichage continu. Coût : environ 200 € à 400 € pour les trois constats.
Conclusion
Le permis de construire est le passage obligé pour tout projet de construction de plus de 20 m² (ou 40 m² en extension zone U). La clé d'une demande réussie ? Un dossier complet, conforme au PLU, avec des plans précis et des pièces correctement numérotées.
Prenez le temps de consulter les règles d'urbanisme avant de concevoir votre projet. Un rendez-vous au service urbanisme de votre mairie peut vous éviter un refus. Et si votre surface totale dépasse 150 m², faites appel à un architecte : son expertise garantira la qualité du dossier et la conformité du projet.
Une fois le permis obtenu, affichez-le immédiatement sur le terrain et attendez la purge du délai de recours (2 mois) avant de lancer les travaux. Cette patience vous protégera contre les mauvaises surprises. Et n'oubliez pas de déposer la déclaration d'achèvement des travaux à la fin du chantier — sans elle, votre construction n'est pas officiellement terminée.
Sources : Code de l'urbanisme (articles R421-1 à R421-8, R431-1 et suivants), Legifrance, Service-public.fr
