La loi n° 2021-1104 du 22 août 2021 portant lutte contre le dérèglement climatique et renforcement de la résilience regroupe 305 articles et touche directement les propriétaires bailleurs, les acquéreurs et les communes. Dès le 1er janvier 2025, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) ne peuvent plus faire l’objet d’un nouveau bail de location, et l’article L101-2-1 du Code de l’urbanisme — créé par cette même loi — impose à chaque commune de réduire de 50 % son rythme d’artificialisation des sols avant 2031, puis d’atteindre le zéro artificialisation nette (ZAN) d’ici 2050. Ce guide fait le point sur toutes les obligations concrètes qui s’appliquent en 2026.
Passoires thermiques classées G : interdiction de louer depuis le 1er janvier 2025
Depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G au DPE ne peut plus faire l’objet d’un nouveau contrat de bail à usage d’habitation principale en France métropolitaine. Cette interdiction s’applique à la conclusion de tout nouveau bail, qu’il s’agisse d’une première mise en location ou d’une relocation après départ du locataire précédent. Elle découle de la modification du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, qui intègre désormais un critère de performance énergétique minimale.
En pratique, un logement classé G présente une consommation conventionnelle d’énergie finale supérieure à 450 kWh/m²/an selon la méthode DPE rénovée (en vigueur depuis juillet 2021). Cette valeur est calculée de manière conventionnelle par le logiciel DPE, indépendamment des factures réelles du locataire. Pour les baux en cours signés avant le 1er janvier 2025, l’interdiction ne s’applique pas à la tacite reconduction, mais le bailleur ne peut plus augmenter le loyer (voir ci-dessous le gel des loyers).
Pour vérifier la classe énergétique de son logement, le propriétaire doit se référer à un DPE établi selon la méthode 2021 (méthode 3CL rénovée). Les anciens DPE établis avant juillet 2021 ne sont plus valables depuis le 1er janvier 2023, quelle que soit leur date d’expiration initiale. Un DPE valide doit obligatoirement figurer dans l’annonce de location, comme l’exige la fiche pratique de Service-Public.fr sur les passoires thermiques.
Gel des loyers F et G : règle en vigueur depuis août 2022
Depuis le 24 août 2022, date d’entrée en vigueur des dispositions locatives de la loi Climat Résilience, les loyers des logements classés F et G sont gelés dans toutes les communes de France, zones tendues ou non. Le propriétaire ne peut procéder à aucune révision annuelle du loyer (indexée sur l’IRL), ni augmenter le loyer lors du renouvellement du bail, ni pratiquer un loyer plus élevé lors d’une nouvelle mise en location.
Concrètement, un logement F mis en location en 2019 à 750 €/mois reste plafonné à 750 €/mois en 2026 si aucun travail n’a permis de le faire passer en classe E ou mieux. Seule exception : si le propriétaire réalise des travaux d’amélioration énergétique qui font passer le logement en classe E ou supérieure, il retrouve la liberté de réviser le loyer selon les règles habituelles.
L’ANIL (Agence nationale pour l’information sur le logement) précise que le gel s’applique également aux baux meublés soumis à la loi du 6 juillet 1989, dès lors que la résidence principale du locataire est concernée. Les meublés de tourisme (type Airbnb) ne relèvent pas de cette restriction.
Calendrier d’interdiction progressive : logements F en 2028, E en 2034
La loi Climat Résilience fixe un calendrier d’interdiction de location échelonné sur douze ans :
- 1er janvier 2025 : interdiction de nouveaux baux pour les logements classés G (déjà en vigueur)
- 1er janvier 2028 : interdiction étendue aux logements classés F (G reste interdit)
- 1er janvier 2034 : interdiction étendue aux logements classés E (F et G restent interdits)
Pour la classe D, aucune interdiction de location n’est prévue à ce stade. Les logements A, B et C restent sans contrainte nouvelle liée à la performance énergétique. Il faut toutefois noter que les règles de gel des loyers ne s’appliquent qu’aux classes F et G — les logements D ne sont pas concernés par ce gel.
Les propriétaires de logements F disposent donc d’une fenêtre jusqu’au 31 décembre 2027 pour réaliser des travaux de rénovation permettant d’atteindre au minimum la classe E. Les aides mobilisables — MaPrimeRénov’, éco-PTZ, CEE — sont accessibles via France Rénov’, qui propose aussi un simulateur de financement et un annuaire de professionnels qualifiés RGE.
Audit énergétique réglementaire : obligatoire pour vendre un bien classé E, F ou G
L’article L126-28-1 du Code de la construction et de l’habitation, créé par la loi n° 2021-1104, impose la réalisation d’un audit énergétique réglementaire lors de toute vente d’une maison individuelle ou d’un immeuble en monopropriété classé D, E, F ou G. Cet audit est distinct du DPE standard et doit être remis à l’acquéreur potentiel avant la signature de toute promesse de vente.
En France métropolitaine, le calendrier d’application est le suivant :
- Classes F et G : audit obligatoire depuis le 1er septembre 2022
- Classe E : audit obligatoire depuis le 1er janvier 2025
- Classe D : audit obligatoire à partir du 1er janvier 2034
En 2026, tout propriétaire qui souhaite vendre une maison individuelle classée E, F ou G doit donc présenter un audit énergétique valide à l’acheteur. Si l’audit a plus de cinq ans à la date de la promesse, il doit être refait, selon les conditions du décret n° 2022-780 du 4 mai 2022 relatif à l’audit énergétique.
L’audit doit proposer deux scénarios de travaux permettant d’atteindre au minimum la classe B, avec une estimation des coûts, des économies d’énergie attendues et des aides financières mobilisables. Il a pour objectif d’informer l’acquéreur sur le potentiel de rénovation du bien et son coût indicatif.
Professionnels habilités et durée de validité de l’audit
L’audit énergétique réglementaire doit être réalisé par un professionnel certifié audit énergétique réglementaire, certification distincte de celle requise pour établir un simple DPE. Les conditions de qualification sont précisées par l’arrêté du 4 mai 2022 modifié par l’arrêté du 29 décembre 2023. Il s’agit généralement d’un bureau d’études thermiques, d’un architecte ou d’un diagnostiqueur ayant obtenu la certification spécifique.
Sa durée de validité est de cinq ans à compter de sa date de réalisation. Un audit réalisé le 15 mars 2022 reste valable jusqu’au 15 mars 2027. En cas de travaux réalisés entre-temps, il est recommandé de refaire un DPE et, si la vente intervient avec une nouvelle classe F ou G, un nouvel audit. France Rénov’ recense les professionnels certifiés dans son annuaire en ligne et propose des simulations d’aides financières selon le profil du ménage.
Attention : l’audit réglementaire ne doit pas être confondu avec l’audit énergétique subventionnable dans le cadre de MaPrimeRénov’ Sérénité, qui obéit à des règles de contenu différentes. En cas de vente, seul l’audit réglementaire conforme à l’article L126-28-1 satisfait l’obligation légale — un audit MaPrimeRénov’ seul ne suffit pas.
ZAN : l’art. L101-2-1 du Code de l’urbanisme fixe la trajectoire 2031-2050
L’article L101-2-1 du Code de l’urbanisme, créé par la loi n° 2021-1104, inscrit pour la première fois dans le droit positif l’objectif de zéro artificialisation nette (ZAN) des sols. Il définit l’artificialisation comme « l’altération durable de tout ou partie des fonctions écologiques d’un sol, notamment ses fonctions biologiques, hydriques et climatiques ainsi que son potentiel agronomique par son occupation ou son usage ».
La trajectoire fixée par la loi est la suivante :
- Période 2021-2031 : réduction de 50 % du rythme de consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers (ENAF), par rapport à la décennie 2011-2021
- Horizon 2050 : atteinte du zéro artificialisation nette, c’est-à-dire toute surface artificialisée doit être compensée par une renaturalisation équivalente
La décennie de référence 2011-2021 correspond à environ 24 000 hectares/an de consommation foncière selon les données du ministère de la Transition écologique. L’objectif 2031 revient donc à ne pas dépasser 12 000 hectares/an en moyenne sur la période 2021-2031. Ce quota est réparti entre les régions par les SRADDET, puis décliné aux communes par les SCoT et les PLU.
Impact du ZAN sur les PLU et les autorisations d’urbanisme en 2026
Le ZAN se décline dans les documents d’urbanisme en cascade : le SRADDET (schéma régional d’aménagement) fixe l’objectif régional, le SCoT le répartit entre bassins de vie, puis le PLU le traduit en réglementation parcellaire. Pour les SCoT, la mise en conformité au ZAN devait intervenir avant août 2026. Pour les PLU (et cartes communales), la date limite est fixée à août 2027.
Si une commune n’a pas mis son PLU en conformité avant la date requise, les zones à urbaniser (zones AU) sont automatiquement suspendues : aucun permis de construire, déclaration préalable ou lotissement ne peut y être accordé jusqu’à régularisation. En pratique, cela peut bloquer un projet de construction dans une zone AU d’une commune en retard réglementaire.
Pour les particuliers qui projettent de construire en 2026 ou 2027, il est conseillé de vérifier l’état de conformité ZAN du PLU de la commune concernée, en consultant le site Géoportail de l’urbanisme et en interrogeant le service urbanisme de la mairie. Une zone U (déjà urbanisée) reste constructible sans lien direct avec le ZAN, contrairement à une zone AU.
Garantie communale d’un hectare : ce que change la loi du 20 juillet 2023
La loi n° 2023-630 du 20 juillet 2023 dite « loi ZAN 2 » a introduit un mécanisme de protection pour les petites communes : chaque commune couverte par un PLU ou une carte communale dispose d’un droit minimum d’artificialisation d’un hectare sur la période 2021-2031, même si l’enveloppe régionale est épuisée. Cette garantie communale vise à prévenir une interdiction totale de construire dans des villages qui auraient consommé leur quota régional.
En pratique, si la région a atteint son plafond ZAN, la commune peut malgré tout urbaniser jusqu’à un hectare pour ses projets propres — logements, équipements publics, activités économiques. Au-delà d’un hectare, elle entre dans le droit commun et doit composer avec l’enveloppe restante de son SCoT ou PLU. Cette disposition a été perçue comme un assouplissement notable pour les communes rurales, qui avaient alerté sur le risque de pétrification de leurs bourgs.
Le suivi de la consommation foncière est réalisé annuellement via l’Observatoire national de la consommation des espaces agricoles, naturels et forestiers (ORCANE), adossé aux données foncières des fichiers MAJIC de la DGFiP et aux données d’occupation des sols à grande échelle (OCS GE).
Plan pluriannuel de travaux (PPT) en copropriété : échéances par taille
La loi Climat Résilience a rendu obligatoire le plan pluriannuel de travaux (PPT) pour toutes les copropriétés résidentielles de plus de quinze ans. Ce document planifie sur dix ans les travaux nécessaires pour maintenir l’immeuble en bon état et améliorer ses performances énergétiques. Il est établi par un professionnel compétent — architecte, bureau d’études thermiques ou diagnostiqueur qualifié — puis soumis au vote de l’assemblée générale et mis à jour tous les dix ans.
Les échéances d’entrée en vigueur sont échelonnées selon la taille de la copropriété :
- Plus de 200 lots principaux : PPT obligatoire depuis le 1er janvier 2023
- Entre 51 et 200 lots principaux : PPT obligatoire depuis le 1er janvier 2024
- Moins de 51 lots principaux : PPT obligatoire depuis le 1er janvier 2025
En 2026, toutes les copropriétés résidentielles de plus de quinze ans sont donc concernées. Le PPT doit recenser les travaux de conservation de l’immeuble, les améliorations énergétiques envisageables, les estimations de coût et un plan de financement prévisionnel. L’absence de PPT est désormais relevée par les notaires lors de toute transaction — les acquéreurs d’appartements en copropriété ont intérêt à le demander lors des visites. Les syndicats de copropriétaires peuvent obtenir des informations complémentaires auprès de l’ANIL.
Questions fréquentes sur la loi Climat Résilience et le logement
Les logements classés G peuvent-ils encore être loués en 2026 ?
Non, depuis le 1er janvier 2025, un logement classé G ne peut plus faire l’objet d’un nouveau bail à usage d’habitation principale en France métropolitaine. Un bail en cours peut se poursuivre jusqu’à son terme, mais il est impossible de le renouveler ni de reloouer le bien sans travaux ramenant la classe en E ou mieux. Cette interdiction s’applique indépendamment de la zone géographique ou du type de location (vide ou meublé).
Le gel des loyers concerne-t-il aussi les renouvellements de bail pour des logements F ?
Oui. Depuis août 2022, les bailleurs de logements classés F ou G ne peuvent pas augmenter le loyer lors de la révision annuelle (IRL), lors du renouvellement du bail, ni lors d’une nouvelle mise en location. Ce gel s’applique à tout type de bail relevant de la loi du 6 juillet 1989 — locations vides et meublées à titre de résidence principale — dans toutes les communes de France.
Qu’est-ce que l’audit énergétique réglementaire et à quoi sert-il pour la vente ?
L’audit énergétique réglementaire est un document technique approfondi, distinct du DPE, imposé par l’art. L126-28-1 du Code de la construction et de l’habitation. Il doit être remis à l’acquéreur avant toute promesse de vente d’un logement classé E, F ou G. Il propose au minimum deux scénarios de travaux permettant d’atteindre la classe B, avec les coûts estimatifs et les aides mobilisables. Sa durée de validité est de cinq ans.
Le ZAN bloque-t-il déjà les permis de construire dans certaines communes ?
Oui, indirectement. Si une commune n’a pas mis son PLU en conformité avec le ZAN avant les échéances légales (août 2026 pour les SCoT, août 2027 pour les PLU), les zones à urbaniser (AU) sont automatiquement suspendues — aucune autorisation d’urbanisme ne peut y être délivrée jusqu’à régularisation. Les zones U (urbanisées) ne sont pas bloquées. Il convient de vérifier l’état du PLU de la commune concernée sur le Géoportail de l’urbanisme.
Qu’est-ce que la garantie communale d’un hectare introduite en 2023 ?
Introduite par la loi n° 2023-630 du 20 juillet 2023, la garantie communale assure à chaque commune couverte par un PLU ou une carte communale un droit minimum d’artificialiser un hectare sur la période 2021-2031, même si l’enveloppe régionale ZAN est épuisée. Ce plancher protège les petites communes rurales d’un gel total de la construction. Au-delà d’un hectare, elles doivent respecter les règles de l’enveloppe régionale.
Le PPT est-il obligatoire pour une copropriété de 30 lots construite en 2005 ?
Oui. Une copropriété de moins de 51 lots construite en 2005 a plus de quinze ans d’ancienneté et moins de 51 lots : le PPT lui est obligatoire depuis le 1er janvier 2025. Le syndicat de copropriétaires devait faire établir ce document par un professionnel compétent et le soumettre au vote en assemblée générale. Son absence peut être relevée lors d’une vente d’appartement comme défaut d’information.
La loi Climat Résilience a-t-elle modifié les règles du DPE existant ?
La loi Climat Résilience s’appuie sur le DPE réformé entré en vigueur le 1er juillet 2021 (méthode 3CL rénovée, opposable). Elle n’a pas modifié la méthode de calcul du DPE, mais elle lui a conféré des effets juridiques directs : interdiction de location, gel des loyers, obligation d’audit à la vente. Les anciens DPE établis avant juillet 2021 ne produisent plus aucun effet légal depuis le 1er janvier 2023.
Un propriétaire qui rénove son logement G peut-il immédiatement reloouer ?
Oui, dès que les travaux sont achevés et qu’un nouveau DPE établi selon la méthode 2021 atteste d’une classe E ou supérieure, le propriétaire peut reloouer le logement dans les conditions habituelles — révision annuelle du loyer par IRL incluse. Il est conseillé de conserver les factures de travaux et le nouveau DPE en cas de contrôle ou de litige avec le nouveau locataire.
Aller plus loin sur la réglementation urbanisme et le ZAN
La loi Climat Résilience s’articule étroitement avec les règles des documents d’urbanisme locaux. Pour approfondir les impacts concrets sur vos droits à construire, les délais ZAN par commune et la protection des terres agricoles, voici les ressources complémentaires sur construires.fr :
- Calendrier ZAN commune par commune : dates de mise en conformité des PLU et SCoT
- Impact du ZAN sur un projet de maison individuelle : droits à construire et zones concernées
- Articles 191 à 206 de la loi Climat : le détail de l’objectif zéro artificialisation nette
- Loi Climat, ZAN et protection des terres agricoles : ce que les propriétaires doivent savoir
- Guide complet du PLU : zones U, AU, A et N, règlement et droits à construire
