Interdiction de location DPE G, F, E : calendrier 2025-2034 et plan d’action bailleur
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 interdit progressivement la mise en location des passoires thermiques (logements classés G, F puis E au DPE). Calendrier officiel :
- 1er janvier 2025 : interdiction de louer les logements classés DPE G (ou consommation > 450 kWh/m².an)
- 1er janvier 2028 : interdiction des logements classés DPE F
- 1er janvier 2034 : interdiction des logements classés DPE E
Tout bailleur loue à ses risques après ces dates : action en démolition forfaitaire, baisse de loyer imposée par juge, refus du locataire de payer, blocage de la révision annuelle du loyer (article 17 loi du 6 juillet 1989). 5,2 millions de logements sont concernés en France selon ADEME (estimation 2024).
Cet article expose le calendrier précis, les mesures de remédiation chiffrées (isolation, chauffage, ventilation), les aides 2026 cumulables (MaPrimeRénov’ Rénovation d’Ampleur, MPR Sérénité, CEE), les plans d’action types par classe DPE, et les sanctions pour bailleurs récalcitrants.
Calendrier d’interdiction de location
L’article 160 de la loi Climat et Résilience modifie l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 sur les locations vides. Calendrier détaillé :
Métropole France entière
| Date | Logements interdits à la location |
|---|---|
| 1er janvier 2023 | Logements consommant > 450 kWh/m².an d’énergie finale (G+ historique) |
| 1er janvier 2025 | DPE G (consommation > 420 kWh/m².an d’énergie primaire) |
| 1er janvier 2028 | DPE F (consommation > 330 kWh/m².an d’énergie primaire) |
| 1er janvier 2034 | DPE E (consommation > 250 kWh/m².an d’énergie primaire) |
Outre-mer
Application différée au 1er janvier 2028 (loi du 22 août 2021, article 161). Les seuils sont adaptés au climat local par décret.
Champ d’application
L’interdiction s’applique à :
- Locations vides (résidence principale, loi du 6 juillet 1989) — visé par la loi.
- Locations meublées longue durée (1 an minimum) — étendu en 2024.
- Renouvellement de bail : interdit si le logement est passé en classe interdite.
- Nouveau bail : interdit dès le 1er jour de la classe interdite.
L’interdiction ne s’applique pas aux :
- Locations saisonnières meublées de tourisme (< 90 jours)
- Logements de fonction
- Bail mobilité (1 à 10 mois)
- Résidences secondaires non louées
Sanctions pour le bailleur récalcitrant
Le bailleur qui loue après la date d’interdiction encourt plusieurs sanctions cumulatives.
Sanction civile : blocage du loyer
Depuis le 24 août 2022 (loi Climat 2021), le gel du loyer s’applique aux DPE F et G. Le bailleur ne peut plus :
- Augmenter le loyer à la révision annuelle (article 17-1 loi 89)
- Augmenter le loyer entre deux locataires (article 17-2)
- Demander un complément de loyer (article 140 loi ELAN)
Sanction civile : action du locataire
Depuis le 1er janvier 2025 pour les G : le locataire peut saisir le juge pour :
- Imposer la réalisation des travaux par le bailleur (article 6 loi 89 modifié)
- Réduction du loyer proportionnelle à la non-décence
- Dommages-intérêts pour préjudice (santé, surcoût énergie, inconfort)
Coût total exposition bailleur : 1 500 à 8 000 € par procédure perdue selon configuration.
Sanction administrative
Pas de sanction pénale directe sur la simple location de passoire thermique, mais :
- Inscription possible à un registre national des bailleurs sanctionnés (en projet)
- Refus de subventions publiques (MPR, CEE) pour ce bailleur
- Litiges intégrés au scoring CDC Habitat / Action Logement
Quels travaux pour passer une classe DPE
Le DPE est calculé via la méthode 3CL (méthode officielle) qui prend en compte l’isolation, le chauffage, la ventilation, l’eau chaude et les auxiliaires.
Pour passer de G à F (90 % des cas)
Travaux types : isolation des combles + remplacement chaudière fioul → PAC ou gaz à condensation.
| Action | Gain DPE typique | Coût TTC |
|---|---|---|
| Isolation combles perdus 30 cm | +30-40 kWh/m².an | 800 à 2 500 € |
| Remplacement chaudière fioul → PAC air-eau | +60-80 kWh/m².an | 8 000 à 15 000 € |
| Total passer G → F | +90-120 kWh/m².an | 9 000 à 17 500 € |
Pour passer de F à E (gain modéré)
Travaux types : isolation murs (ITI ou ITE) + ventilation hygro B.
| Action | Gain DPE | Coût TTC |
|---|---|---|
| ITE polystyrène 14 cm | +40-60 kWh/m².an | 12 000 à 28 000 € |
| OU ITI doublage 10 cm | +20-30 kWh/m².an | 6 000 à 15 000 € |
| VMC simple flux hygro B | +10-15 kWh/m².an | 1 200 à 2 500 € |
| Total passer F → E | +50-85 kWh/m².an | 7 000 à 32 000 € |
Pour passer de E à D (objectif intermédiaire)
Travaux types : isolation toiture sarking + remplacement menuiseries + chauffage performant.
| Action | Gain DPE | Coût TTC |
|---|---|---|
| Isolation toiture sarking (30 cm) | +25-40 kWh/m².an | 12 000 à 25 000 € |
| Remplacement menuiseries triple vitrage | +15-25 kWh/m².an | 8 000 à 18 000 € |
| Chauffage électrique → PAC | +30-50 kWh/m².an | 8 000 à 14 000 € |
| Total passer E → D | +70-115 kWh/m².an | 15 000 à 35 000 € |
Pour passer directement de G à D (rénovation d’ampleur)
Vise un gain de 2-3 classes DPE simultané. Travaux complets : ITE + isolation toiture + remplacement chauffage et menuiseries + VMC double flux. Coût : 40 000 à 90 000 € TTC, mais éligibilité MaPrimeRénov’ Rénovation d’Ampleur maximale.
Voir notre dossier coût ITE 2026 + aides et le hub réglementation thermique.
Aides 2026 cumulables pour bailleur
MaPrimeRénov’ Rénovation d’Ampleur
Depuis 2026, MPR par geste exclut l’ITE/ITI et autres mesures isolées. Pour bénéficier des aides, il faut s’engager dans le parcours rénovation d’ampleur :
- Gain DPE de 2 classes minimum (ex. G → E)
- Audit énergétique préalable obligatoire (500-1 200 €)
- Accompagnement par Mon Accompagnateur Rénov’ agréé
- Bouquet de travaux pluri-gestes
Plafond aide selon profil ménage du locataire (sur logements loués) :
| Profil locataire | Plafond MPR Rénovation d’Ampleur |
|---|---|
| Très modeste (bleu) | jusqu’à 80 % HT, plafond 70 000 € |
| Modeste (jaune) | 60 % HT, plafond 60 000 € |
| Intermédiaire (violet) | 45 % HT, plafond 50 000 € |
| Aisé (rose) | 30 % HT, plafond 40 000 € |
MaPrimeRénov’ Sérénité (ANAH)
Pour les bailleurs modestes, MPR Sérénité dispense de l’engagement bouquet de travaux mais exige un gain DPE minimum :
- Plafond 35 000 € HT travaux subventionnés à 50-60 % selon profil
- Loyer plafonné après travaux (loyer intermédiaire)
- Bail conventionné 6-9 ans
Certificats d’Économie d’Énergie (CEE)
Cumulable avec MPR. Aides privées des fournisseurs d’énergie. Montants 2026 :
- Coup de Pouce Chauffage (PAC, biomasse) : 4 000 à 5 000 € forfait
- Coup de Pouce Isolation : 7-15 €/m² isolé
- CEE classique : 5-12 €/m² isolé selon fournisseur
Éco-PTZ
Prêt à taux zéro jusqu’à 50 000 € sur 20 ans pour bouquet de travaux. Pas de condition de ressources. Cumulable avec MPR et CEE.
TVA réduite à 5,5 %
Pour les travaux d’amélioration énergétique réalisés par professionnel RGE sur logement de plus de 2 ans (article 278-0 bis A du CGI). Voir notre dossier TVA réduite.
Exonération de taxe foncière
Option communale : exonération 50 à 100 % pendant 5 ans pour logements ayant atteint un niveau de performance énergétique élevé (article 1383-0 B du CGI). À vérifier auprès de la mairie. Voir hub fiscalité construction.
Plan d’action type pour bailleur
Étape 1 : Diagnostic préalable (Q1-Q2 2026)
- DPE actuel valide ? (validité 10 ans)
- Audit énergétique RGE si visée rénovation d’ampleur (500-1 200 €)
- Étude thermique complémentaire si bâtiment ancien (500-800 €)
Étape 2 : Choix du parcours (Q2 2026)
| Parcours | Critères | Aides |
|---|---|---|
| Rénovation par geste | 1 geste isolé (chauffage, fenêtres) | MPR géstes (sauf ITE), CEE, TVA |
| Rénovation d’ampleur | Gain 2 classes DPE | MPR Rénovation d’Ampleur (max), MAR obligatoire |
| MPR Sérénité | Bailleur modeste, location conventionnée | MPR ANAH, plafonné 35 000 € |
Étape 3 : Prendre un Mon Accompagnateur Rénov’
Pour MPR Rénovation d’Ampleur : MAR obligatoire (annuaire France Rénov’). Coût : 1 200-2 500 € HT, intégré dans l’aide.
Étape 4 : Devis comparatifs RGE (3 minimum)
Tous les artisans doivent être RGE (Reconnu Garant de l’Environnement). Vérifier la qualification sur faire.gouv.fr.
Étape 5 : Dépôt de la demande MPR + CEE + éco-PTZ
Plateforme france-renov.gouv.fr + portail CEE du fournisseur d’énergie + banque pour éco-PTZ.
Étape 6 : Réalisation des travaux
Délai : 6-18 mois selon ampleur. Suivi par MAR pour rénovation d’ampleur.
Étape 7 : DPE après travaux
DPE post-travaux à faire chez le même diagnostiqueur (recommandé) ou un autre certifié. Coût : 100-250 €. Validation du saut de classe DPE pour libérer la dernière tranche d’aides.
Cas particuliers
Copropriété verticale
Si le logement est en copropriété, deux situations :
- Travaux sur parties communes (ITE, toiture, chauffage collectif) : vote en AG art. 24-III, MPR Copropriétés cumulable.
- Travaux sur parties privatives (menuiseries privatives, plancher) : aide individuelle MPR.
Voir notre dossier annexes en copropriété et le hub voisinage et servitudes.
Logement classé monument historique
Logements classés/inscrits MH partiellement exonérés de l’interdiction (article 6-1 loi 89), mais sous conditions strictes (impossibilité technique avérée par expertise). Voir Architecte des Bâtiments de France.
Logement loué meublé tourisme
Pas concerné par l’interdiction (durée < 90 jours). Mais le DPE reste obligatoire depuis 2025 pour les locations saisonnières meublées de tourisme.
Petites surfaces < 40 m²
Le DPE est moins fiable sur les petites surfaces (effet de bord). Un logement de 25 m² peut être noté G alors qu’il consomme moins qu’une maison D. Recours possible avec contre-DPE. Voir aussi notre hub fiscalité.
Foire aux questions
À partir de quand la location d’un DPE G est-elle interdite ?
Depuis le 1er janvier 2025. Tout nouveau bail ou renouvellement de bail sur logement DPE G est illégal. Le bailleur s’expose à une action du locataire pour réduction de loyer ou imposition de travaux. Le DPE F sera interdit au 1er janvier 2028 et le DPE E au 1er janvier 2034.
Combien coûte la rénovation pour passer de G à E ?
Entre 16 000 et 50 000 € TTC selon configuration : isolation combles + ITE + remplacement chauffage. Avec MPR Rénovation d’Ampleur ménage modeste : reste à charge typique 6 000-15 000 €. Avec éco-PTZ : 0 € d’avance possible.
Que se passe-t-il si je loue malgré l’interdiction DPE G ?
Le locataire peut saisir le juge pour : (1) imposer les travaux au bailleur, (2) réduction du loyer proportionnelle, (3) dommages-intérêts. Le gel du loyer s’applique automatiquement (impossibilité d’augmenter). Coût exposition : 1 500-8 000 € par procédure.
MaPrimeRénov’ couvre-t-elle les bailleurs en 2026 ?
Oui via deux dispositifs : (1) MPR Rénovation d’Ampleur pour gain de 2 classes DPE minimum (accompagnement obligatoire), (2) MPR Sérénité pour bailleurs modestes avec engagement de location conventionnée 6-9 ans. Les aides sont calculées sur les revenus du locataire pour MPR Rénovation d’Ampleur.
Faut-il forcément passer par un Mon Accompagnateur Rénov’ ?
Oui pour MPR Rénovation d’Ampleur depuis 2024 : MAR agréé obligatoire (annuaire France Rénov’). Coût intégré dans l’aide (1 200-2 500 € HT). Non pour MPR par geste ou CEE simples : autonomie possible.
Quel délai pour réaliser les travaux après diagnostic ?
Délai recommandé : 6-12 mois pour rénovation simple, 12-24 mois pour rénovation d’ampleur. Anticiper : la demande MPR + CEE prend 2-3 mois, le devis et planification 1-2 mois, les travaux 4-12 mois. Démarrer 12-18 mois avant la date d’interdiction visée.
La copropriété peut-elle bloquer mon ITE ?
Non si vote en AG art. 24-III obtenu (loi Climat 2021 a simplifié la majorité). Le syndic doit inscrire la décision à l’ordre du jour. Audit énergétique préalable obligatoire. Voir notre dossier sur le coût ITE et copropriété.
Sources officielles
- Loi du 22 août 2021 (Climat et Résilience) — Légifrance — interdiction passoires thermiques
- Article 6 de la loi du 6 juillet 1989 — Légifrance — décence locative
- Articles 17-1 et 17-2 de la loi du 6 juillet 1989 — Légifrance — gel loyer
- Décret 2021-872 du 30 juin 2021 — Légifrance — méthode 3CL DPE
- France Rénov’ — Aides bailleurs 2026 — barèmes MPR Rénovation d’Ampleur
- Service-public.fr — Interdiction location passoires thermiques
Cet article expose le calendrier réglementaire et les solutions de remédiation pour les passoires thermiques en 2026. Il ne constitue pas un conseil juridique ou fiscal individualisé. Pour un projet précis, consulter un Mon Accompagnateur Rénov’ agréé et un avocat spécialisé en droit immobilier locatif.
