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Interdiction de location DPE G 2025, F 2028, E 2034 : plan d’action isolation

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Isolation thermique par l’extérieur d’une maison avec échafaudage et panneaux isolants illustrant un projet nécessitant une déclaration préalable de travaux

Interdiction de location DPE G 2025, F 2028, E 2034 : plan d’action isolation

La location des logements classes G au DPE est interdite depuis le 1er janvier 2025 pour tout nouveau bail ou renouvellement expres en France metropolitaine ; les classes F basculent au 1er janvier 2028 et les classes E au 1er janvier 2034 (loi n° 2021-1104 du 22 aout 2021, articles 155 a 160 ; decret n° 2022-1691 du 30 decembre 2022). Le seuil reglementaire de decence energetique est fixe a 450 kWh/m²/an d’energie finale (G), puis 330 (F) puis 250 (E). Pour rester louable, un bailleur doit prioriser l’isolation toiture, murs, menuiseries puis le chauffage, en cumulant MaPrimeRenov Parcours accompagne (jusqu’a 90 % du devis), eco-PTZ 50 000 euros et CEE.

Ce que dit la loi en 2026

Le calendrier d’interdiction de location procede de deux textes principaux. La loi n° 2021-1104 du 22 aout 2021 portant lutte contre le dereglement climatique (dite Climat et Resilience) modifie l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et conditionne la decence du logement a un seuil maximal de consommation energetique. Le decret n° 2022-1691 du 30 decembre 2022 fixe les seuils en energie finale et en energie primaire par classe DPE.

Trois jalons structurent le calendrier metropolitain :

  • 1er janvier 2025 : interdiction de mise en location des logements consommant plus de 450 kWh/m²/an d’energie finale (classe G).
  • 1er janvier 2028 : extension a la classe F (seuil 330 kWh/m²/an).
  • 1er janvier 2034 : extension a la classe E (seuil 250 kWh/m²/an).

L’outre-mer suit un calendrier distinct : Guadeloupe, Martinique, La Reunion, Guyane et Mayotte appliquent l’interdiction de la classe G au 1er janvier 2028. La loi vise les baux d’habitation principale (vide ou meuble) regis par la loi du 6 juillet 1989. Les baux mobilite, locations saisonnieres et residences secondaires en sont exclus, mais la loi visant a reguler la location meublee touristique du 19 novembre 2024 (loi Le Meur) etend l’obligation DPE D minimum aux meubles de tourisme classes a partir de 2034.

Mon logement est-il concerne ? les criteres precis

Le critere central est la classe DPE indiquee sur le diagnostic en cours de validite, opposable depuis le 1er juillet 2021. Quatre verifications avant tout chantier :

  1. Date du DPE. Un DPE realise entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 etait valable jusqu’au 31 decembre 2024 ; depuis le 1er janvier 2025, seul un DPE realise selon la methode 3CL-2021 (post-juillet 2021, corrigee en juillet 2024) est valable et opposable. Validite : 10 ans.
  2. Type de bail. L’interdiction joue sur les nouveaux baux signes apres la date butoir et sur les renouvellements expres. Le renouvellement tacite (silence des parties) ne declenche pas l’interdiction. Un bail en cours signe avant le 1er janvier 2025 reste juridiquement valable jusqu’a son terme, meme avec une etiquette G.
  3. Logement concerne. Residence principale uniquement (au moins 8 mois par an), location vide ou meublee. Les locaux a usage mixte sont concernes pour leur partie habitation.
  4. Geographie. France metropolitaine pour le calendrier 2025/2028/2034 ; calendrier specifique outre-mer.

Audit energetique reglementaire : etape obligatoire

L’audit energetique reglementaire (article L. 126-28-1 du Code de la construction et de l’habitation) est obligatoire en cas de vente d’un logement individuel classe F ou G depuis le 1er avril 2023, classe E depuis le 1er janvier 2025, et classe D au 1er janvier 2034.

Pour le bailleur qui renove sans vendre, l’audit n’est pas legalement obligatoire, mais il devient indispensable en pratique pour trois raisons : il conditionne l’acces a MaPrimeRenov Parcours accompagne (renovation globale), il chiffre deux scenarios de travaux dont un atteignant la classe B, et il evite les erreurs d’ordonnancement (ex. changer la chaudiere avant d’isoler).

Cout moyen audit reglementaire 2026 : 500 a 1 000 euros TTC pour une maison individuelle, partiellement finance par MaPrimeRenov (forfait audit jusqu’a 500 euros). L’auditeur doit etre certifie RGE Etudes ou architecte habilite. Duree d’intervention sur site : 2 a 4 heures, rapport remis sous 3 a 4 semaines.

Hierarchie des travaux par impact DPE

Les deperditions thermiques d’une maison non isolee construite avant 1975 se repartissent statistiquement (source ADEME 2023) :

  • Toiture / combles : 25 a 30 %
  • Murs : 20 a 25 %
  • Air renouvele et fuites : 20 a 25 %
  • Fenetres : 10 a 15 %
  • Plancher bas : 7 a 10 %
  • Ponts thermiques : 5 a 10 %

L’ordre rationnel d’intervention decoule de cette repartition et du ratio cout/gain :

  1. Isolation toiture / combles (rapide, cout modere, gain DPE eleve)
  2. Isolation murs (ITE prioritaire si possible, sinon ITI)
  3. Etancheite a l’air et VMC double flux
  4. Menuiseries (changement uniquement si Uw > 2,5 W/m².K)
  5. Systeme de chauffage (pompe a chaleur, condensation, biomasse)
  6. Production d’eau chaude sanitaire (CET, solaire thermique)

Inverser cet ordre conduit a sur-dimensionner le chauffage et a perdre l’effet de levier des aides renovation globale.

Isolation toiture et combles : le geste prioritaire

Resistance thermique reglementaire minimale pour beneficier des aides en 2026 (arrete CEE) :

  • Combles perdus : R >= 7 m².K/W (epaisseur 30 a 36 cm selon materiau)
  • Combles amenages / rampants : R >= 6 m².K/W
  • Toiture-terrasse : R >= 4,5 m².K/W

Materiaux courants : laine de verre (lambda 0,032-0,040), laine de roche (0,035-0,040), ouate de cellulose soufflee (0,038-0,042), fibre de bois (0,038-0,045), polyurethane projete (0,022-0,028).

Cout moyen 2026 (fourniture + pose, TVA 5,5 % incluse) :

  • Soufflage combles perdus : 20 a 35 euros/m²
  • Combles amenages (entre chevrons + sous chevrons) : 60 a 110 euros/m²
  • Sarking (par l’exterieur) : 150 a 250 euros/m²
  • Toiture-terrasse : 100 a 180 euros/m²

Gain DPE attendu seul : 1 a 2 classes sur un logement non isole en toiture. Pour une maison de 100 m² au sol avec combles perdus, le devis se situe entre 2 000 et 3 500 euros, finance jusqu’a 75 % par CEE Coup de pouce + MaPrimeRenov.

Isolation des murs : ITE ou ITI

Resistance thermique reglementaire minimale 2026 :

  • Mur exterieur (ITE) : R >= 3,7 m².K/W
  • Mur exterieur cote interieur (ITI) : R >= 3,7 m².K/W

Isolation thermique par l’exterieur (ITE) : enrobe le bati, supprime la quasi-totalite des ponts thermiques, ne reduit pas la surface habitable. Elle modifie l’aspect exterieur et necessite declaration prealable ou permis de construire selon l’emprise et la zone (article R. 421-17 du Code de l’urbanisme). En secteur sauvegarde, abords de monuments historiques ou site patrimonial remarquable, l’ITE peut etre refusee. Cout : 130 a 220 euros/m² de mur isole-finition incluse.

Isolation thermique par l’interieur (ITI) : moins couteuse (80 a 130 euros/m²), mais reduit la surface habitable de 12 a 18 cm par mur isole et necessite la depose des plinthes, prises et radiateurs. Plus difficile a traiter pour les ponts thermiques de planchers intermediaires.

Gain DPE seul : 1 a 2 classes. En complement de la toiture, le saut peut atteindre 3 classes (G -> D realiste).

Menuiseries, ventilation, chauffage : le complement indispensable

Menuiseries. Le critere CEE 2026 impose Uw <= 1,3 W/m².K et Sw >= 0,30. Double vitrage 4/16/4 argon faiblement emissif standard. Cout moyen pose comprise : 600 a 1 200 euros par fenetre PVC, 900 a 1 800 euros aluminium, 1 100 a 2 200 euros bois ou mixte. Le remplacement seul fait gagner moins d’une classe DPE : a programmer en complement de l’isolation des murs.

Ventilation. Une isolation poussee sans ventilation performante cree de la condensation et degrade la qualite de l’air. La VMC simple flux hygroreglable B (HygroB) coute 800 a 1 500 euros pose, la VMC double flux 4 000 a 7 500 euros. La double flux recupere jusqu’a 90 % de la chaleur de l’air extrait et est eligible CEE et MaPrimeRenov.

Chauffage. Depuis le 1er janvier 2025, l’installation de chaudieres a gaz neuves dans le neuf n’est plus eligible aux aides (decret tertiaire et evolution RE2020), et la chaudiere a fioul est interdite depuis le 1er juillet 2022 (decret 2022-8 du 5 janvier 2022). Une pompe a chaleur air/eau (cout 12 000 a 18 000 euros pose) ou geothermique (18 000 a 28 000 euros) abaisse la consommation d’energie finale d’un facteur 3 a 4 face a une chaudiere fioul. MaPrimeRenov forfait PAC air/eau 2026 : 5 000 euros (menage tres modeste) a 1 500 euros (menage intermediaire).

Aides 2026 pour bailleur : MaPrimeRenov, eco-PTZ, CEE, denormandie

Le bailleur peut cumuler plusieurs dispositifs sur le meme chantier :

  • MaPrimeRenov bailleur : eligible jusqu’a 3 logements loues, plafond de travaux 20 000 euros par logement sur 5 ans, avec engagement de location de 6 ans minimum.
  • MaPrimeRenov Parcours accompagne (renovation globale d’au moins 2 sauts de classe DPE) : jusqu’a 90 % du devis plafonne a 70 000 euros pour menage tres modeste, 80 % plafonne 70 000 euros (modeste), 60 % (intermediaire), 40 % (superieur). Recours obligatoire a un Mon Accompagnateur Renov agree.
  • Eco-PTZ : pret a taux zero jusqu’a 50 000 euros sur 20 ans pour bouquet de travaux ou renovation globale, sans condition de ressources, distribue par les banques conventionnees.
  • CEE Coup de pouce : prime versee par les fournisseurs d’energie, cumulable avec MaPrimeRenov, particulierement avantageuse sur les combles et le chauffage.
  • TVA reduite a 5,5 % sur les travaux d’amelioration de la performance energetique (article 278-0 bis A du CGI).
  • Deficit foncier double a 21 400 euros par an (au lieu de 10 700 euros) pour les travaux de sortie de passoire engages entre 2023 et 2025, prorogation reglementaire en cours d’examen pour 2026.
  • Loc’Avantages : reduction d’impot 15 a 65 % sur le loyer en contrepartie d’un loyer plafonne et de la signature d’une convention Anah de 6 ans.
  • Dispositif Denormandie dans les centres anciens (qualifies operations de revitalisation de territoire) : reduction d’impot jusqu’a 21 % du prix de revient pour travaux de renovation lourde representant au moins 25 % du cout total.

Les aides locales (region, departement, intercommunalite) sont cartographiees sur le site de l’ANIL ; leur cumul peut depasser 100 % en theorie mais le total reel est plafonne a 100 % du devis TTC.

Sanctions et recours du locataire

Aucune amende administrative directe ne sanctionne la mise en location d’une passoire thermique apres la date butoir, mais le risque civil est substantiel :

  • Action en mise en conformite devant le juge des contentieux de la protection (article 20-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989). Le juge peut ordonner les travaux sous astreinte journaliere.
  • Reduction ou suspension du loyer jusqu’a la realisation des travaux. Plusieurs jugements de tribunaux judiciaires (Paris, Bobigny, Lille en 2023-2024) ont reduit le loyer de 30 a 50 %.
  • Dommages et interets au locataire pour prejudice de jouissance (chauffage insuffisant, factures excessives).
  • Refus de regularisation des charges locatives par le locataire si le logement est non decent.
  • Impossibilite de delivrer un conge pour reprise ou vente si le logement ne respecte pas la decence energetique au moment du conge (jurisprudence emergente).

L’agent immobilier ou notaire qui mettrait sciemment en location un G apres le 1er janvier 2025 engage egalement sa responsabilite professionnelle.

Strategie selon votre classe DPE actuelle

Logement classe G : action immediate. Tout nouveau bail signe en 2025 expose le bailleur a un risque civil. Trois options :
1. Maintenir le bail en cours jusqu’a son terme et lancer la renovation globale en parallele (objectif minimum classe E pour relouer en 2025-2027, classe D pour securiser jusqu’en 2034).
2. Vendre en l’etat avec audit reglementaire, decote acceptee 10 a 15 %.
3. Habiter le logement (pas d’interdiction d’occupation).

Logement classe F : 33 mois pour agir avant le 1er janvier 2028. Audit energetique a programmer en 2026, devis a engager debut 2027 pour profiter des aides actuelles avant evolutions reglementaires. Objectif minimum classe D.

Logement classe E : echeance lointaine (2034) mais l’avantage est strategique. Anticiper permet de beneficier des aides actuelles, eviter les hausses de cout des materiaux et de la main d’oeuvre, et limiter la decote a la revente.

Tableau comparatif : seuils et calendrier interdiction de location

Classe DPE Seuil consommation energie finale Seuil energie primaire Date interdiction nouveau bail (metropole) Date metropole vente audit obligatoire Cout moyen renovation maison 100 m²
G > 450 kWh/m²/an > 420 kWh/m²/an 1er janvier 2025 1er avril 2023 30 000 – 60 000 euros
F 331 – 450 kWh/m²/an 331 – 420 kWh/m²/an 1er janvier 2028 1er avril 2023 18 000 – 35 000 euros
E 251 – 330 kWh/m²/an 251 – 330 kWh/m²/an 1er janvier 2034 1er janvier 2025 10 000 – 25 000 euros
D 181 – 250 kWh/m²/an 181 – 250 kWh/m²/an Pas d’interdiction prevue (vente audit 2034) 1er janvier 2034 Optimisation seulement

Sources : decret n° 2022-1691 du 30 decembre 2022, loi n° 2021-1104 du 22 aout 2021, observatoire MaPrimeRenov 2024.

Cas pratique chiffre

Situation. M. et Mme L. possedent une maison individuelle de 95 m² habitables construite en 1968 a Brive-la-Gaillarde, louee 750 euros/mois a un locataire en place depuis 2019. DPE realise en mars 2024 : etiquette G, consommation 478 kWh/m²/an, chauffage fioul. Bail en cours jusqu’au 30 septembre 2027.

Diagnostic 2025. Audit energetique reglementaire engage en mai 2025 (cout 720 euros, finance 500 euros par MaPrimeRenov forfait audit). Deux scenarios proposes :

  • Scenario 1 (G -> D) : isolation combles perdus (R = 7,5), ITE murs polystyrene (R = 4), VMC simple flux HygroB, remplacement chaudiere fioul par PAC air/eau 11 kW. Cout 38 400 euros TTC.
  • Scenario 2 (G -> B) : meme bouquet + ITI complementaire en mur nord + remplacement menuiseries Uw 1,1 + VMC double flux. Cout 67 200 euros TTC.

Plan de financement scenario 1 (revenu fiscal de reference du foyer : 41 200 euros, profil intermediaire) :

  • MaPrimeRenov Parcours accompagne 60 % : 23 040 euros
  • CEE Coup de pouce : 4 100 euros
  • Eco-PTZ complement : 11 260 euros (sur 15 ans, mensualite 63 euros)
  • Reste a charge net : 0 euros immediats, financement etale

Calendrier. Devis signe septembre 2025, travaux realises de juin a octobre 2026. Nouveau DPE classe D conformite 2027. Le bailleur peut renouveler ou signer un nouveau bail le 1er octobre 2027 sans risque, et conserve son bien louable jusqu’en 2034 minimum. Loyer rehausse de 750 a 820 euros/mois (revalorisation post-travaux justifiee).

Erreurs a eviter

  1. Lancer le chauffage avant l’isolation. Une PAC dimensionnee sur un bati passoire sera surdimensionnee apres isolation : surcout d’achat, rendement degrade, COP reel inferieur aux annonces. Toujours isoler enveloppe d’abord.
  2. Choisir un artisan non RGE. Sans label RGE Reconnu Garant de l’Environnement, aucune aide publique (MaPrimeRenov, CEE, eco-PTZ) n’est accessible. Verifier sur france-renov.gouv.fr avant signature.
  3. Negliger la ventilation. Isoler sans ventiler engendre condensation, moisissures, perte de qualite de l’air interieur et degradation des materiaux d’isolation. La VMC est partie integrante du bouquet.
  4. Oublier l’audit reglementaire avant vente F/G. Depuis le 1er avril 2023, l’audit est obligatoire et doit etre remis a l’acquereur des la premiere visite. Vente nulle ou litige garantie en cas d’omission.
  5. Confondre energie finale et energie primaire. Le seuil legal est exprime en energie finale (kWh consommes au compteur), mais le DPE classe selon les deux indicateurs. Un logement chauffe a l’electricite passe la barre energie finale plus facilement que celui chauffe au gaz.

FAQ

Mon bail en cours est-il concerne par l’interdiction DPE G 2025 ?

Non. L’interdiction du 1er janvier 2025 ne s’applique qu’aux nouveaux baux signes apres cette date et aux renouvellements expres (signature formelle d’un avenant). Un bail en cours signe avant le 1er janvier 2025 se poursuit legalement jusqu’a son terme contractuel, meme avec une etiquette G. En revanche, le locataire peut a tout moment saisir le juge pour exiger la mise en conformite : la loi du 6 juillet 1989 (article 6) prevoit la decence energetique comme obligation continue du bailleur.

Quel est le cout moyen pour passer un logement de G a D ?

Pour une maison individuelle de 100 m² classee G, la renovation globale visant la classe D s’etablit entre 25 000 et 45 000 euros TTC selon l’etat initial (toiture, mode de chauffage, presence ou non de double vitrage). Le bouquet typique comprend isolation des combles, ITE des murs, VMC HygroB et pompe a chaleur. MaPrimeRenov Parcours accompagne couvre jusqu’a 90 % du devis pour les menages tres modestes, 60 % pour les revenus intermediaires. Le reste a charge peut etre etale via un eco-PTZ jusqu’a 50 000 euros sur 20 ans.

Quelles aides 2026 pour un bailleur qui isole avant 2028 ?

Le bailleur cumule MaPrimeRenov bailleur (jusqu’a 3 logements, plafond travaux 20 000 euros/logement), eco-PTZ 50 000 euros sur 20 ans, CEE bonifies, TVA reduite a 5,5 %, et deficit foncier majore a 21 400 euros par an pour travaux de sortie de passoire engages avant fin 2025. Loc’Avantages offre une reduction d’impot de 15 a 65 % sur le revenu locatif en contrepartie d’un plafonnement de loyer. Le cumul total est plafonne a 100 % du devis TTC. Les aides locales (region Nouvelle-Aquitaine, departement, intercommunalite) sont cartographiees sur anil.org.

Que risque le bailleur qui loue une passoire thermique apres 2025 ?

Aucune amende administrative directe n’est prevue par la loi, mais le locataire dispose de recours civils tres lourds. Devant le juge des contentieux de la protection, il peut obtenir une injonction de travaux sous astreinte, une reduction de loyer (30 a 50 % observes en 2023-2024), des dommages et interets pour prejudice de jouissance et le refus de regulariser ses charges. Plusieurs jurisprudences recentes (TJ Paris 2024, TJ Bobigny 2023) condamnent fermement les bailleurs negligents. La responsabilite de l’agent immobilier ou notaire est aussi engageable.

Faut-il faire un audit energetique reglementaire avant les travaux ?

Pour le bailleur en renovation, l’audit energetique reglementaire au sens du Code de la construction (article L. 126-28-1) n’est obligatoire qu’en cas de vente d’un logement F ou G. Avant travaux, il devient toutefois indispensable en pratique : il conditionne l’eligibilite a MaPrimeRenov Parcours accompagne, propose deux scenarios chiffres (dont un atteignant la classe B) et evite les erreurs d’ordonnancement. Cout 500 a 1 000 euros TTC, partiellement finance jusqu’a 500 euros par MaPrimeRenov forfait audit. L’auditeur doit etre certifie RGE Etudes ou architecte habilite.

Le DPE est-il fiable depuis la reforme de juillet 2024 ?

Le DPE issu de la methode 3CL-2021 a ete corrige par arrete du 25 mars 2024, applique au 1er juillet 2024, pour fiabiliser le calcul sur les petites surfaces (< 40 m²) et harmoniser le traitement des chauffe-eau. Pres de 140 000 logements ont change de classe favorablement apres recalcul. Un DPE realise avant le 1er juillet 2024 reste valable 10 ans mais peut etre regenere gratuitement par l’ancien diagnostiqueur. Pour un bailleur dont le DPE est G/F, refaire le DPE selon la nouvelle grille peut suffire a sortir de la classe interdite sans travaux.

Puis-je vendre plutot que renover ma passoire thermique ?

Oui, la vente d’un logement F ou G reste autorisee. L’audit energetique reglementaire est obligatoire depuis le 1er avril 2023 et doit etre remis a l’acquereur des la premiere visite, sous peine de nullite de la vente. La decote moyenne observee atteint 10 a 15 % du prix face a un bien classe D equivalent, selon l’etude des notaires de France 2024 (le Green Value moyen). En zone tendue (A, A bis, B1), la decote est moindre (5 a 10 %) ; en zone detendue (C), elle peut atteindre 20 %. Le delai de vente moyen d’une passoire thermique est de 35 % superieur a celui d’un bien D.

Les coproprietes ont-elles des obligations specifiques ?

Oui. La loi Climat et Resilience impose aux coproprietes a destination d’habitation de plus de 15 ans de realiser un projet de plan pluriannuel de travaux (PPT), echelonne : depuis le 1er janvier 2023 pour les coproprietes de plus de 200 lots, depuis le 1er janvier 2024 pour celles de 51 a 200 lots, et depuis le 1er janvier 2025 pour les coproprietes de 50 lots ou moins. Le PPT est etabli pour 10 ans, vote en AG a la majorite article 24 (loi du 10 juillet 1965). Les decisions de travaux d’isolation requierent la majorite article 25 ou 26 selon l’ampleur. Le DTG (diagnostic technique global) reste obligatoire pour les immeubles de plus de 10 ans en mise en copropriete.

Sources et textes de reference

Article mis a jour le 18 avril 2026. Cet article ne remplace pas un conseil juridique ou l’avis d’un architecte ou d’un avocat specialise en droit immobilier. Les seuils, montants d’aides et regles fiscales sont susceptibles d’evoluer ; verifier la version en vigueur sur les sites officiels avant decision.
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