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Exemples de Plan de Masse : Modèles et Téléchargement

Temps de lecture : 10 minutes

Le plan de masse fait partie des pièces qui bloquent le plus de dossiers d'urbanisme. Trop schématique, mal coté, sans orientation… Les erreurs sont fréquentes et entraînent des demandes de pièces complémentaires qui rallongent les délais. Pourtant, avec les bons exemples sous les yeux, produire un plan de masse conforme devient accessible. Que vous fassiez appel à un professionnel ou que vous dessiniez vous-même votre PCMI2, ces modèles annotés vont vous montrer exactement ce que l'instructeur attend. Voici des exemples concrets de plans de masse pour différents types de projets.

Sommaire

Qu'est-ce qu'un plan de masse ?

Le plan de masse est une représentation graphique vue du dessus qui montre l'implantation de votre construction sur le terrain. Cette pièce, référencée PCMI2 pour un permis de construire ou DP2 pour une déclaration préalable, constitue l'une des pièces maîtresses de votre dossier d'urbanisme.

Cadre réglementaire

L'article R431-9 du Code de l'urbanisme définit précisément le contenu du plan de masse. Il doit être coté dans les trois dimensions : longueur, largeur et hauteur des constructions. Cette exigence de cotation précise permet à l'instructeur de vérifier la conformité de votre projet aux règles du PLU.

Le plan masse se distingue du plan de situation qui, lui, localise votre terrain dans la commune. Le plan de masse zoome sur votre parcelle et détaille l'organisation du projet.

Échelle recommandée

Deux échelles sont couramment utilisées :

  • 1/200 : idéale pour les terrains de moins de 1000 m², elle offre un bon niveau de détail
  • 1/500 : adaptée aux terrains plus grands ou aux projets d'ensemble

Pour un terrain standard de 500 à 800 m², l'échelle 1/200 reste le meilleur compromis entre lisibilité et précision.

Les éléments obligatoires du plan de masse

Un plan de masse coté doit impérativement faire apparaître plusieurs catégories d'informations. Les oublier, c'est s'exposer à une demande de pièces complémentaires.

L'orientation nord

L'orientation nord sur le plan masse n'est pas qu'une convention graphique. Elle permet de vérifier l'ensoleillement du projet et sa conformité aux règles bioclimatiques, notamment pour les projets soumis à la RE2020. Placez la flèche nord de manière visible, généralement dans un angle du plan.

Les cotations obligatoires

Le plan de masse coté en 3 dimensions doit indiquer :

Distances horizontales :

  • Distance aux limites séparatives (article 7 du PLU)
  • Distance à la voie publique (article 6 du PLU)
  • Distance entre bâtiments sur la même parcelle
  • Dimensions de la construction (longueur, largeur)

Hauteurs :

  • Hauteur à l'égout du toit
  • Hauteur au faîtage
  • Hauteur des clôtures existantes et projetées

Les limites de propriété

Les limites de propriété doivent être clairement tracées et identifiées. Si votre terrain n'est pas borné, faire appel à un géomètre-expert garantit l'exactitude de ces limites. Une erreur sur les distances aux limites séparatives peut entraîner un refus ou, pire, une contestation ultérieure par les voisins.

Les accès et réseaux

Votre plan doit montrer :

  • Les accès véhicules et piétons depuis la voie publique
  • Les raccordements aux réseaux (eau, électricité, assainissement)
  • L'emplacement des compteurs
  • Les servitudes de passage éventuelles

Les constructions existantes

Distinguez clairement :

  • Les constructions existantes à conserver
  • Les constructions existantes à démolir
  • Les constructions projetées

Utilisez des hachures ou des couleurs différentes pour chaque catégorie.

Exemples de plans de masse annotés

Voici trois exemples de plans de masse annotés correspondant à des situations courantes.

Exemple 1 : Maison individuelle sur terrain plat

Contexte : Construction d'une maison de 120 m² d'emprise au sol sur un terrain de 650 m² en zone UB du PLU.

Éléments représentés :

Terrain et limites :

  • Parcelle cadastrale AB 234, superficie 650 m²
  • Limites séparatives identifiées (voisins nord, sud, est)
  • Alignement sur voie publique (limite ouest)

Construction projetée :

  • Maison : 10 m x 12 m = 120 m² emprise
  • Distance limite nord : 4,00 m (respect du H/2 pour une hauteur de 7 m)
  • Distance limite sud : 5,50 m
  • Retrait voie publique : 5,00 m (minimum PLU)
  • Hauteur égout : 5,50 m
  • Hauteur faîtage : 8,20 m

Aménagements :

  • Accès véhicule : 3,50 m de large
  • Place de stationnement : 2,50 m x 5,00 m
  • Allée piétonne vers entrée

Réseaux :

  • Branchement eau potable depuis la rue
  • Coffret électrique en limite
  • Regard EU/EP avec raccordement au tout-à-l'égout

Ce type de plan convient parfaitement pour une demande de permis de construire standard. Le calcul de l'emprise au sol montre un CES de 18,5 %, bien en dessous des 40 % autorisés en zone UB.

Exemple 2 : Extension avec piscine

Contexte : Extension de 35 m² + piscine de 32 m² sur une maison existante. Terrain de 800 m² en zone UC.

Particularités :

Pour ce projet combinant une extension de 20 m² ou plus et une piscine, le plan de masse doit distinguer :

Existant :

  • Maison : 95 m² emprise
  • Terrasse existante : 20 m²

Projet :

  • Extension : 5 m x 7 m = 35 m² (accolée façade sud)
  • Piscine : 8 m x 4 m = 32 m² bassin
  • Local technique piscine : 4 m² (à 2 m du bassin)
  • Plage piscine : 25 m²

Distances :

  • Extension à 3 m de la limite sud
  • Piscine à 3 m de la limite est (minimum PLU pour bassins)
  • Local technique à 1,50 m de la limite

Emprise totale après travaux :

  • Existant : 95 m²
  • Extension : 35 m²
  • Local technique : 4 m²
  • Total : 134 m² soit CES de 16,7 %

La surface totale après travaux (130 m² de plancher) reste sous le seuil de 150 m², donc pas d'architecte obligatoire.

Exemple 3 : Terrain en pente

Contexte : Construction sur terrain présentant un dénivelé de 4 mètres. Nécessité de murs de soutènement.

Spécificités du plan :

Sur un terrain avec coupe sur terrain naturel accidentée, le plan de masse doit être complété par des coupes montrant le profil en long du terrain et le niveau TN (terrain naturel) par rapport au niveau TF (terrain fini).

Éléments supplémentaires à faire figurer :

  • Courbes de niveau ou cotes altimétriques
  • Profil altimétrique du terrain naturel
  • Position des murs de soutènement avec leur hauteur
  • Niveau des plateformes créées par terrassement
  • Gestion des eaux de ruissellement

Cotations spécifiques :

  • Pente du terrain : indication en pourcentage (ex : 15 %)
  • Hauteur des murs de soutènement : ex. 1,80 m côté amont
  • Dénivelé terrain entre point haut et point bas
  • Niveau 0 de référence (généralement le seuil d'entrée)

Le plan PCMI3 (coupe sur terrain) devient particulièrement important pour ce type de projet. Il doit montrer le terrassement prévu et l'adaptation au relief.

Comment réaliser votre plan de masse

Option 1 : Faire appel à un professionnel

Pour un projet complexe ou si vous manquez de compétences en dessin technique, plusieurs professionnels peuvent réaliser votre plan de masse :

Géomètre-expert (800 à 1500 €)

  • Relevé précis des limites et de l'existant
  • Plan avec valeur juridique pour les limites
  • Recommandé si bornage nécessaire

Architecte (inclus dans la mission si > 150 m²)

  • Plan intégré dans le projet global
  • Cohérence avec les autres pièces graphiques

Dessinateur/projeteur (300 à 600 €)

  • Réalisation du plan sur vos indications
  • Solution économique si vous fournissez les mesures

Option 2 : Le réaliser soi-même

Pour les projets simples, vous pouvez utiliser un logiciel de plan de masse gratuit. Plusieurs outils existent :

Logiciels gratuits :

  • Cadastre.gouv.fr pour le fond de plan
  • Google Earth pour les distances approximatives
  • Logiciels de dessin 2D type LibreCAD

Points de vigilance :

  • Vérifiez vos mesures sur le terrain
  • Respectez scrupuleusement l'échelle
  • Faites relire par un tiers avant dépôt

Option 3 : Partir du plan cadastral

Le cadastre fournit une base de travail. Téléchargez l'extrait de votre parcelle, puis :

  1. Importez-le dans un logiciel de dessin
  2. Mettez à l'échelle (attention, le cadastre n'est pas toujours précis)
  3. Ajoutez les constructions existantes mesurées
  4. Dessinez le projet avec toutes les cotations

Pour une déclaration préalable, cette méthode suffit généralement si les distances sont vérifiées sur le terrain.

Erreurs à éviter

1. Oublier l'orientation nord

Sans flèche nord, l'instructeur ne peut pas vérifier l'ensoleillement ni l'orientation du projet. C'est une cause fréquente de demande de pièces complémentaires.

2. Cotations manquantes ou imprécises

Les distances aux limites séparatives sont contrôlées en premier. Une cote manquante ou approximative ("environ 3 m") sera refusée. Mesurez précisément et indiquez les valeurs au centimètre près.

3. Échelle non respectée

Un plan annoncé au 1/200 mais dessiné approximativement perd toute valeur. L'instructeur vérifie parfois les proportions avec une règle. Utilisez un logiciel avec fonction d'échelle ou un papier millimétré.

4. Confondre plan de masse et plan de situation

Le plan de situation montre le terrain dans son environnement communal (échelle 1/5000 ou 1/25000). Le plan de masse détaille l'implantation sur la parcelle. Les deux sont obligatoires et complémentaires.

5. Négliger les constructions annexes

Garage, abri de jardin, local technique… Toute construction doit figurer sur le plan avec ses dimensions et distances aux limites. Les annexes existantes non déclarées peuvent poser problème si elles apparaissent.

Questions fréquentes

Ces modèles de plan de masse sont-ils vraiment gratuits et légaux à utiliser ?

Les exemples présentés ici sont des modèles pédagogiques libres de droits. Vous pouvez vous en inspirer pour créer votre propre plan de masse. En revanche, chaque plan doit être adapté à votre situation réelle : dimensions de votre terrain, règles de votre PLU, caractéristiques de votre projet. Un copier-coller sans adaptation serait non seulement inutile mais pourrait constituer une fausse déclaration.

Que doit contenir un plan de masse pour être accepté ?

Un plan de masse conforme doit contenir : l'orientation nord, l'échelle graphique, les limites de propriété, les constructions existantes et projetées, toutes les cotations (distances aux limites, dimensions, hauteurs), les accès, les raccordements aux réseaux et les espaces verts. Pour le PCMI2 d'un permis de construire, le plan doit être coté dans les trois dimensions selon l'article R431-9 du Code de l'urbanisme.

Comment faire un plan de masse soi-même ?

Pour réaliser un plan de masse vous-même : téléchargez l'extrait cadastral de votre parcelle, relevez toutes les mesures sur le terrain avec un décamètre, reportez ces mesures sur un logiciel de dessin ou sur papier millimétré à l'échelle choisie, ajoutez le projet avec ses dimensions et distances, puis complétez avec l'orientation nord, l'échelle et la légende. Comptez 3 à 4 heures pour un projet simple.

Le plan de masse est-il obligatoire pour un permis de construire ?

Oui, le plan de masse (pièce PCMI2) est obligatoire pour tout permis de construire. Son absence entraîne l'incomplétude du dossier. L'article R431-9 impose qu'il soit coté dans les trois dimensions et indique l'implantation du projet par rapport aux limites et constructions existantes. Pour une déclaration préalable, le plan de masse (DP2) est également exigé mais avec un niveau de détail parfois moindre.

Combien coûte un plan de masse réalisé par un géomètre ?

Un géomètre-expert facture généralement entre 800 et 1500 euros pour un plan de masse complet avec relevé sur site. Ce tarif inclut le relevé topographique, le report des limites cadastrales et la production du plan coté. Si un bornage est nécessaire, ajoutez 800 à 1200 euros. Pour un plan simple sans bornage, un dessinateur propose des tarifs de 300 à 600 euros si vous fournissez les mesures.

Quelle différence entre plan de masse et plan de situation ?

Le plan de situation (PCMI1) localise votre terrain dans la commune à une échelle de 1/5000 ou 1/25000. Il permet d'identifier la zone du PLU applicable. Le plan de masse (PCMI2) représente votre parcelle à une échelle de 1/200 ou 1/500 et détaille l'implantation des constructions avec toutes les cotations. Les deux documents sont complémentaires et obligatoires dans votre dossier de permis.

Peut-on utiliser Google Maps pour faire un plan de masse ?

Google Maps ou Google Earth peuvent servir de base de travail pour visualiser votre terrain et estimer des distances. Cependant, ces outils ne suffisent pas pour un plan de masse officiel : la précision est insuffisante (plusieurs mètres d'écart possible), l'échelle n'est pas garantie et les cotations ne peuvent pas être reportées directement. Utilisez plutôt le cadastre officiel comme fond de plan et vérifiez toutes les mesures sur le terrain.

Conclusion

Le plan de masse demande de la rigueur mais reste accessible avec la bonne méthode. Retenez l'essentiel : orientation nord, échelle respectée, cotations complètes dans les trois dimensions, et distinction claire entre existant et projet.

Pour les projets simples (abri de jardin, petite extension), vous pouvez réaliser le plan vous-même en suivant ces exemples. Pour une construction neuve ou un terrain en pente, l'intervention d'un géomètre sécurise votre dossier et évite les allers-retours avec l'instructeur.

Avant de déposer votre dossier, vérifiez que toutes les distances aux limites respectent les règles de votre PLU. Un recours des voisins est souvent motivé par une implantation non conforme. Le temps investi dans un plan de masse précis vous évitera bien des complications.

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Sources : Code de l'urbanisme (articles R431-9, R431-10), Legifrance, Service-public.fr