Division Parcellaire : Comment Diviser un Terrain ?

Temps de lecture : 13 minutes

Vous possédez un grand terrain et souhaitez en vendre une partie. Ou vous avez hérité d'une propriété familiale et voulez la partager entre héritiers. La division parcellaire (ou division foncière) permet de créer plusieurs lots à partir d'un terrain unique. Mais cette opération ne s'improvise pas : elle nécessite l'intervention d'un géomètre-expert, une autorisation d'urbanisme et le passage chez le notaire. Selon que vous créez ou non un lotissement, les règles diffèrent. Une simple déclaration préalable suffit souvent, mais un permis d'aménager peut être exigé si la division implique des travaux de viabilisation. Voici la procédure complète pour diviser votre terrain en toute légalité.

Sommaire

Qu'est-ce qu'une division parcellaire ?
Déclaration préalable ou permis d'aménager ?
La procédure de division étape par étape
Le rôle du géomètre-expert
Les coûts d'une division parcellaire
Erreurs fréquentes à éviter
Questions fréquentes
Conclusion

Qu'est-ce qu'une division parcellaire ?

Définition juridique

La division parcellaire consiste à détacher une ou plusieurs parties d'un terrain pour créer de nouveaux lots. Chaque lot devient une parcelle cadastrale distincte, identifiée par un numéro unique. Cette opération est encadrée par le Code de l'urbanisme (articles R421-19 à R421-24).

Terminologie courante :

Division de terrain : terme générique
Détachement de parcelle : création d'un lot à partir d'une parcelle existante
Morcellement terrain : division en plusieurs lots
Division en lots : création de lots constructibles ou non

Les deux régimes juridiques

Le Code de l'urbanisme distingue deux situations :

1. La division primaire (simple)
Division d'un terrain en deux lots maximum, sans création de voie ni d'équipements communs. Elle relève de la déclaration préalable.

2. Le lotissement
Division créant au moins deux lots à bâtir avec équipements communs (voirie, réseaux) ou plus de deux lots à bâtir sur une période de 10 ans. Il nécessite un permis d'aménager.

Les conditions préalables

Avant de diviser un terrain, vérifiez :

La constructibilité : le PLU autorise-t-il la construction sur les futurs lots ?
La surface minimale : certains PLU imposent une surface minimale par lot
L'accès : chaque lot doit avoir un accès à la voie publique
La viabilisation : les réseaux sont-ils accessibles ?

Un certificat d'urbanisme opérationnel (CUb) vous renseignera sur ces points. Consultez également le PLU de votre commune.

Déclaration préalable ou permis d'aménager ?

La déclaration préalable de division

La DP division (article R421-23) s'applique lorsque :

Vous créez 1 ou 2 lots à bâtir
La division n'implique pas de travaux de voirie ou d'équipements communs
Les lots sont directement desservis par les réseaux existants

Formulaire : CERFA 13702*07 (déclaration préalable pour division de terrain)

Pièces à fournir :

DP9 : plan coté en 3 dimensions faisant apparaître les divisions projetées
Plan de situation
Notice explicative
Plan de masse montrant les accès

Le plan de masse pour déclaration préalable doit être coté avec précision.

Le permis d'aménager

Le permis d'aménager (PA) est obligatoire pour :

Les divisions créant plus de 2 lots à bâtir sur une période de 10 ans
Les divisions nécessitant la création d'une voie ou d'équipements communs
Les lotissements au sens du Code de l'urbanisme

Formulaire : CERFA 13409*11

Pièces spécifiques :

Plan de composition du lotissement
Programme des travaux
Règlement du lotissement
Étude d'impact environnemental (si > 5 000 m² de surface de plancher)

Tableau récapitulatif

Situation	Autorisation	Délai
1-2 lots sans travaux communs	DP division	1 mois
Plus de 2 lots	Permis d'aménager	3 mois
Travaux de voirie	Permis d'aménager	3 mois
Secteur ABF	DP ou PA + 1 mois	2 ou 4 mois

Le cas particulier de la division sans création de lot à bâtir

Si vous divisez un terrain pour vendre une partie non constructible (jardin, prairie, bois), aucune autorisation d'urbanisme n'est requise. Seul le document d'arpentage du géomètre et l'acte notarié sont nécessaires.

La procédure de division étape par étape

Étape 1 : Vérifier la faisabilité

Avant toute démarche, assurez-vous que la division est possible :

Consultez le PLU : vérifiez la zone (U, AU, A, N) et les règles applicables
Demandez un CUb : il cristallise les règles pendant 18 mois
Identifiez les servitudes : passage, réseaux, vue
Évaluez la viabilisation : distance aux réseaux, coûts de raccordement

Étape 2 : Faire intervenir un géomètre-expert

Le géomètre-expert est indispensable pour :

Le bornage : délimiter précisément les limites du terrain
Le document d'arpentage : créer les nouvelles références cadastrales
Les plans : réaliser les documents graphiques du dossier

Comptez 2 à 4 semaines pour ces prestations.

Étape 3 : Déposer l'autorisation d'urbanisme

Pour une DP division :

Déposez le dossier en mairie en 4 exemplaires
Délai d'instruction : 1 mois (2 mois en secteur ABF)
Affichage en mairie pendant 1 mois

Pour un permis d'aménager :

Dossier plus complet
Délai d'instruction : 3 mois (4 mois en secteur ABF)
Affichage sur le terrain pendant 2 mois (délai de recours des tiers)

Étape 4 : Publier la division

Une fois l'autorisation obtenue :

Le géomètre établit le document d'arpentage définitif
Le document est déposé au service du cadastre
De nouvelles références cadastrales sont attribuées aux lots

Étape 5 : Passer chez le notaire

Le notaire rédige l'acte de division ou de vente :

Acte de division : si vous conservez tous les lots
Acte de vente : si vous vendez un ou plusieurs lots
Attestation de non-opposition : preuve de l'autorisation d'urbanisme

L'acte est publié au service de publicité foncière. Les nouveaux lots deviennent des propriétés distinctes.

Le rôle du géomètre-expert

Une intervention obligatoire

Le géomètre pour plan de masse est le seul professionnel habilité à établir les documents fonciers avec valeur juridique. Son intervention est obligatoire pour :

Le bornage contradictoire : fixation des limites avec accord des voisins
Le document d'arpentage : modification du plan cadastral
Le numérotage des lots : attribution des nouvelles références

Les documents produits

Le géomètre établit plusieurs documents :

Pour le dossier d'urbanisme :

Plan de situation à l'échelle 1/5000 ou 1/25000
Plan de masse coté à l'échelle 1/200 ou 1/500
Plan des divisions projetées (DP9)

Pour le cadastre :

Document d'arpentage (DMPC)
Tableau de correspondance des parcelles

Pour réaliser des plans préparatoires, vous pouvez utiliser un logiciel de plan de masse gratuit, mais les documents officiels doivent être établis par le géomètre.

Comment choisir son géomètre ?

Seuls les géomètres-experts inscrits à l'Ordre peuvent réaliser ces prestations. Vérifiez :

L'inscription à l'Ordre des géomètres-experts
Les références locales (connaissance du cadastre de votre commune)
Le devis détaillé et les délais

Demandez plusieurs devis : les prix peuvent varier du simple au double.

Les coûts d'une division parcellaire

Les honoraires du géomètre

Les tarifs varient selon la complexité du terrain et la région :

Prestation	Coût indicatif
Bornage simple (4 bornes)	800 à 1 500 €
Document d'arpentage	500 à 1 000 €
Plans pour DP division	400 à 800 €
Total division simple	1 500 à 3 000 €

Pour un lotissement avec plusieurs lots, comptez 3 000 à 10 000 € selon le nombre de lots et la complexité.

Les frais de notaire

Les frais notariés dépendent de l'opération :

Acte de division seul : 1 000 à 2 000 €
Vente d'un lot : 7 à 8% du prix de vente (droits de mutation inclus)

Les taxes et participations

La division peut générer des taxes :

Taxe d'aménagement : due lors du permis de construire sur les lots créés
Participation pour voirie et réseaux (PVR) : si les lots nécessitent une viabilisation
Plus-value immobilière : si vous vendez un lot (exonération pour résidence principale)

Exemple de budget complet

Division d'un terrain de 1 500 m² en 2 lots :

Géomètre (bornage + arpentage + plans) : 2 000 €
Notaire (acte de division) : 1 500 €
Total : environ 3 500 €

Si vous vendez le lot détaché 80 000 €, les frais de notaire pour l'acquéreur seront d'environ 6 500 €.

Erreurs fréquentes à éviter

Erreur n°1 : Diviser sans vérifier le PLU

Certains PLU imposent une surface minimale de terrain (500 m², 800 m², voire plus). Si votre terrain de 1 000 m² est soumis à une surface minimale de 600 m², vous ne pourrez pas créer deux lots égaux de 500 m². Consultez le règlement de zone avant d'engager les frais de géomètre.

Erreur n°2 : Confondre détachement et lotissement

Diviser en 3 lots sur 10 ans = lotissement = permis d'aménager. Même si vous ne vendez qu'un lot maintenant, les divisions futures seront comptabilisées. La règle des 10 ans est cumulative.

Erreur n°3 : Négliger l'accès et la viabilisation

Chaque lot doit avoir un accès suffisant à la voie publique et être raccordable aux réseaux. Un lot enclavé ou non viabilisable sera inconstructible, donc difficilement vendable.

Erreur n°4 : Oublier les servitudes

Une division crée souvent des servitudes (passage, réseaux, vue). Si le lot arrière n'a d'accès que par le lot avant, une servitude de passage doit être créée. Le notaire et le géomètre doivent les prévoir dans l'acte.

Erreur n°5 : Sous-estimer les délais

Entre le premier rendez-vous géomètre et la signature chez le notaire, comptez 3 à 6 mois minimum. Les délais d'instruction (1 à 3 mois) s'ajoutent aux délais du géomètre et du cadastre. Pour consulter des exemples de plans de masse annotés, anticipez bien la préparation du dossier.

Questions fréquentes

Combien coûte une division parcellaire ?

Une division parcellaire simple (2 lots) coûte entre 3 000 et 5 000 € tout compris : géomètre (1 500 à 3 000 €), notaire (1 000 à 2 000 €). Pour un lotissement de plusieurs lots avec travaux de viabilisation, le budget peut atteindre 10 000 à 30 000 € selon la complexité. Les honoraires du géomètre représentent généralement la moitié du coût total. Demandez plusieurs devis pour comparer.

Quelle différence entre lotissement et division parcellaire ?

La division parcellaire est le terme générique pour tout découpage de terrain. Le lotissement est un type particulier de division qui crée au moins 2 lots à bâtir avec équipements communs (voirie, réseaux) ou plus de 2 lots à bâtir sur 10 ans. Le lotissement nécessite un permis d'aménager et un règlement spécifique. La division simple (1-2 lots sans équipements communs) relève de la déclaration préalable, plus légère. La différence entre plan de masse et plan de situation s'applique aux deux types de dossiers.

Le PLU peut-il interdire la division de terrain ?

Oui, indirectement. Le PLU peut imposer une surface minimale de terrain (ex : 800 m² minimum par lot), ce qui rend impossible la division d'un terrain de 1 200 m² en deux lots. Le PLU peut également interdire les constructions en zone A (agricole) ou N (naturelle), rendant la division sans intérêt. Certains PLU limitent aussi le nombre de logements par parcelle. Consultez le règlement de zone et demandez un certificat d'urbanisme opérationnel.

Faut-il un permis de construire en plus de la DP division ?

Non, la déclaration préalable de division autorise uniquement la division du terrain, pas la construction. Chaque acquéreur devra ensuite déposer sa propre demande d'autorisation (déclaration préalable ou permis de construire) pour construire sur son lot. La DP division ne préjuge pas de la constructibilité effective : elle autorise le découpage cadastral. Si le projet global dépasse 150 m², un architecte sera obligatoire pour le permis de construire.

Quel délai pour obtenir une autorisation de division ?

Le délai d'instruction est de 1 mois pour une déclaration préalable de division (2 mois en secteur ABF). Pour un permis d'aménager, comptez 3 mois (4 mois en secteur ABF). Ces délais courent à partir du dépôt du dossier complet. Si le dossier est incomplet, la mairie a 1 mois pour demander des pièces complémentaires, ce qui suspend le délai. Pour le plan de masse pour permis de construire, les délais sont similaires.

Comment établir le plan de division DP9 ?

Le DP9 est un plan coté en 3 dimensions montrant les divisions projetées. Il doit faire apparaître : les limites actuelles du terrain, les limites des futurs lots, les surfaces de chaque lot, les accès existants et projetés, les constructions existantes. Le DP9 est généralement établi par le géomètre-expert à partir du relevé topographique. Il doit être à l'échelle (1/200 ou 1/500) et coté en mètres.

Peut-on diviser un terrain agricole ?

Oui, mais avec des restrictions. La division d'un terrain en zone A (agricole) ne nécessite pas d'autorisation d'urbanisme si les lots ne sont pas destinés à la construction. En revanche, vendre une partie d'un terrain agricole peut être soumis au droit de préemption de la SAFER (Société d'Aménagement Foncier et d'Établissement Rural). Informez la SAFER de votre projet de vente. Pour lotir un terrain agricole en vue de construire, un changement de zone dans le PLU serait nécessaire.

Conclusion

La division parcellaire est une opération courante mais encadrée. Que vous souhaitiez vendre une partie de terrain, partager un héritage ou créer un lotissement, les étapes sont les mêmes :

Vérifiez la faisabilité dans le PLU et demandez un CUb
Faites intervenir un géomètre-expert pour le bornage et le document d'arpentage
Déposez l'autorisation : DP division (1-2 lots) ou permis d'aménager (lotissement)
Publiez la division au cadastre
Passez chez le notaire pour l'acte définitif

Budget indicatif : 3 000 à 5 000 € pour une division simple, 10 000 € et plus pour un lotissement.

Délai global : 3 à 6 mois entre le premier rendez-vous et la signature chez le notaire.

La division foncière est une opération patrimoniale importante. Elle peut valoriser significativement un terrain (un lot constructible vaut plus cher qu'une partie de jardin). Mais elle engage aussi pour l'avenir : les servitudes créées, les règles du lotissement et les accès doivent être soigneusement pensés. Prenez le temps de bien préparer votre projet avec les professionnels concernés.

Sources : Code de l'urbanisme (articles R421-19 à R421-24, R442-1 à R442-14), Ordre des géomètres-experts, Service-public.fr, Legifrance