Surface de plancher : comment la calculer pour votre permis
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Extension, construction neuve, aménagement de combles : chaque projet d'urbanisme exige de calculer la surface de plancher. Cette notion, définie par l'article R111-22 du Code de l'urbanisme, détermine le type d'autorisation nécessaire et l'obligation éventuelle de recourir à un architecte. Un mauvais calcul peut vous faire basculer dans la mauvaise catégorie — avec à la clé un dossier refusé ou des sanctions pour travaux non conformes. Voici la méthode précise pour calculer votre surface de plancher, avec les déductions autorisées et des exemples chiffrés.
Sommaire
- Qu'est-ce que la surface de plancher ?
- Comment calculer la surface de plancher ?
- Les déductions autorisées
- Surface de plancher et seuils réglementaires
- Différence avec l'emprise au sol
- Cas pratiques et exemples
- Erreurs à éviter
- Questions fréquentes
- Conclusion
Qu'est-ce que la surface de plancher ?
La surface de plancher (SDP) est la somme des surfaces de tous les niveaux clos et couverts d'un bâtiment, calculée à partir du nu intérieur des murs de façade. Elle a remplacé les anciennes notions de SHOB (Surface Hors Œuvre Brute) et SHON (Surface Hors Œuvre Nette) depuis le 1er mars 2012.
Base légale
L'article R111-22 du Code de l'urbanisme définit précisément cette surface :
« La surface de plancher de la construction est égale à la somme des surfaces de plancher de chaque niveau clos et couvert, calculée à partir du nu intérieur des façades après déduction […] »
Cette définition technique appelle plusieurs précisions :
- Clos : le niveau doit être fermé par des parois (murs, vitrage)
- Couvert : le niveau doit être protégé par une toiture ou un plancher supérieur
- Nu intérieur : on mesure depuis la face interne des murs, pas depuis l'extérieur
Pourquoi cette surface est-elle cruciale ?
La surface de plancher détermine :
- Le type d'autorisation (aucune, déclaration préalable, permis de construire)
- L'obligation de recourir à un architecte (seuil des 150 m²)
- Le calcul de la taxe d'aménagement
- La conformité au PLU (coefficient d'emprise, densité)
Une erreur de calcul de 5 m² peut faire basculer votre projet dans une catégorie supérieure et transformer une simple déclaration préalable en permis de construire.
Comment calculer la surface de plancher ?
La méthode de calcul se déroule en trois étapes : mesurer la surface brute de chaque niveau, appliquer les déductions réglementaires, puis additionner.
Étape 1 : Mesurer chaque niveau
Pour chaque étage (sous-sol, RDC, étages, combles), mesurez la surface depuis le nu intérieur des murs de façade. Concrètement :
- Prenez les dimensions intérieures de chaque pièce
- Additionnez toutes les surfaces, y compris les circulations (couloirs, escaliers)
- N'excluez pas les murs intérieurs — seuls les murs de façade sont déduits
Exemple : une maison de plain-pied avec un RDC de 12 m × 10 m = 120 m² bruts.
Étape 2 : Appliquer les déductions
Certaines surfaces sont exclues du calcul (voir section suivante). Soustrayez-les de la surface brute.
Étape 3 : Additionner tous les niveaux
La surface de plancher totale = somme des surfaces de chaque niveau après déductions.
Formule simplifiée :
SDP = Σ (surface brute niveau n - déductions niveau n)
Outils de calcul
Plusieurs méthodes permettent de calculer la surface de plancher :
- Relevé manuel au mètre laser (précision ± 2 mm)
- Plan de géomètre coté
- Logiciel de plan de masse avec calcul automatique
Pour un dossier de permis, l'instructeur vérifiera la cohérence entre vos plans et le formulaire CERFA. Des écarts importants entraînent une demande de pièces complémentaires.
Les déductions autorisées
L'article R111-22 liste limitativement les surfaces à déduire. Ces déductions réduisent votre surface plancher permis et peuvent vous éviter de dépasser un seuil critique.
Surfaces sous 1,80 m de hauteur
Toute surface dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 m ne compte pas. Cela concerne typiquement :
- Les combles non aménageables (sous rampants)
- Les sous-pentes de toiture
- Les caves à voûte basse
Trémies et vides
Les trémies (ouvertures de plancher pour escaliers, ascenseurs, gaines techniques) sont déduites. En revanche, un simple décaissement ou un plafond cathédrale ne crée pas de déduction : la surface au sol compte.
Caves et sous-sols techniques
Les sous-sols et caves non aménageables (hauteur < 1,80 m ou absence de lumière naturelle) sont exclus. Attention : un sous-sol de 2,20 m de hauteur avec fenêtres compte dans la surface de plancher.
Locaux de stationnement
Les garages et aires de stationnement couvertes sont déduits, qu'ils soient en sous-sol ou en rez-de-chaussée. Cette déduction s'applique intégralement, même si le garage communique avec la maison.
Exemple : une maison de 140 m² avec un garage attenant de 25 m² = 140 m² de surface de plancher (le garage est déduit).
Locaux techniques
Les chaufferies, locaux de machinerie d'ascenseur, et autres locaux techniques exclusivement dédiés au fonctionnement du bâtiment sont déduits.
Surfaces non closes
Les terrasses, balcons, loggias ouvertes et auvents ne sont pas des surfaces de plancher car ils ne sont pas clos. Une loggia vitrée compte, une loggia avec garde-corps seul ne compte pas.
Récapitulatif des déductions
| Élément | Déduit ? |
|---|---|
| Combles < 1,80 m | Oui |
| Garage attenant | Oui |
| Cave < 1,80 m | Oui |
| Sous-sol aménagé > 1,80 m | Non |
| Terrasse | Oui (non clos) |
| Véranda fermée | Non |
| Local technique | Oui |
| Trémie escalier | Oui |
Surface de plancher et seuils réglementaires
La surface de plancher créée détermine le régime d'autorisation applicable. Voici les seuils à connaître.
Seuil de 5 m² : dispense totale
En dessous de 5 m² de nouvelle surface de plancher ET de 5 m² d'emprise au sol, aucune autorisation n'est requise (hors zone protégée). Un petit abri de jardin de 4 m² peut ainsi être construit librement.
Seuil de 20 m² : déclaration préalable
Entre 5 m² et 20 m² de surface créée, une déclaration préalable suffit. Le délai d'instruction est de 1 mois (2 mois en zone ABF).
Seuil de 40 m² en zone U
En zone urbaine d'un PLU, le seuil de la DP est relevé à 40 m² pour les extensions. Une extension de 35 m² en zone U reste donc en déclaration préalable.
Attention : si le total après travaux dépasse 150 m², un permis de construire devient obligatoire même pour une extension de moins de 40 m².
Seuil de 150 m² : architecte obligatoire
Le seuil de 150 m² déclenche l'obligation de recourir à un architecte. Ce seuil s'apprécie sur la surface totale après travaux (existant + projet), pas sur la seule surface créée.
Exemple : maison de 120 m² + extension 35 m² = 155 m² → architecte obligatoire.
Tableau récapitulatif
| Surface créée | Zone standard | Zone U (PLU) | Architecte |
|---|---|---|---|
| < 5 m² | Aucune formalité | Aucune formalité | Non |
| 5-20 m² | DP | DP | Non |
| 20-40 m² | PC | DP | Si total > 150 m² |
| > 40 m² | PC | PC | Si total > 150 m² |
Différence avec l'emprise au sol
La surface de plancher et l'emprise au sol sont deux notions distinctes, souvent confondues.
Définition de l'emprise au sol
L'emprise au sol est la projection verticale du bâtiment sur le terrain, murs et débords compris. Elle inclut :
- L'épaisseur des murs extérieurs
- Les auvents et marquises
- Les balcons en saillie
Principales différences
| Critère | Surface de plancher | Emprise au sol |
|---|---|---|
| Point de mesure | Nu intérieur des murs | Projection au sol |
| Murs extérieurs | Exclus | Inclus |
| Garage | Déduit | Inclus |
| Terrasse couverte | Exclue | Incluse |
| Nombre de niveaux | Tous cumulés | Un seul (projection) |
Impact sur les seuils
Les seuils d'autorisation s'appliquent à la surface de plancher OU à l'emprise au sol. Si l'une dépasse le seuil, vous basculez dans la catégorie supérieure.
Exemple : une terrasse couverte de 25 m² sans fermeture = 0 m² de SDP mais 25 m² d'emprise au sol → permis de construire nécessaire.
Coefficient d'Emprise au Sol (CES)
Le PLU peut imposer un CES maximal (ex. : 40 % du terrain). Pour une extension, calculez votre emprise totale (existant + projet) et vérifiez qu'elle ne dépasse pas ce coefficient.
Cas pratiques et exemples
Exemple 1 : Maison neuve de 140 m²
Construction d'une maison individuelle sur un terrain en zone UB.
Calcul :
- RDC : 85 m² (mesure nu intérieur)
- Étage : 75 m²
- Garage attenant : 20 m² (déduit)
- Combles sous 1,80 m : 15 m² (déduit)
Surface de plancher = 85 + 75 – 20 – 15 = 125 m²
Résultat : permis de construire obligatoire (> 20 m²), architecte non obligatoire (< 150 m²). Délai de validité du permis : 3 ans.
Exemple 2 : Extension avec mezzanine
Agrandissement d'une maison de 110 m² par une extension de 30 m² incluant une mezzanine de 12 m².
Calcul :
- Extension RDC : 30 m²
- Mezzanine (hauteur > 1,80 m) : 12 m²
- Partie sous mezzanine < 1,80 m : 5 m² (déduit)
Surface créée = 30 + 12 – 5 = 37 m²
Total après travaux = 110 + 37 = 147 m²
Résultat en zone U : déclaration préalable (37 m² < 40 m²), architecte non obligatoire (147 m² < 150 m²).
Exemple 3 : Surélévation de maison
Création d'un étage sur une maison de 95 m² existante.
Calcul :
- Étage créé : 75 m²
- Combles sous rampants < 1,80 m : 20 m² (déduit)
- Trémie escalier : 4 m² (déduit)
Nouvelle surface de plancher = 75 – 20 – 4 = 51 m²
Total après travaux = 95 + 51 = 146 m²
Une surélévation nécessite toujours un permis de construire (création de nouveaux niveaux). Ici, l'architecte n'est pas obligatoire (146 m² < 150 m²).
Exemple 4 : Piscine couverte
Installation d'une piscine de 45 m² avec abri fixe de 2,20 m de hauteur.
Calcul :
- Bassin : 45 m² d'emprise au sol
- Abri permanent clos : 45 m² de surface de plancher
Résultat : permis de construire (> 20 m² de SDP). La superficie de la piscine compte intégralement si l'abri est clos et couvert.
Erreurs à éviter
1. Mesurer depuis l'extérieur des murs
La surface de plancher se calcule depuis le nu intérieur des murs de façade, pas depuis l'extérieur. Une maison de 10 m × 12 m extérieurs avec des murs de 30 cm = 9,4 m × 11,4 m intérieurs = 107 m² (pas 120 m²).
2. Oublier les mezzanines
Une mezzanine compte dans la surface de plancher si elle dépasse 1,80 m de hauteur sous plafond. Un plateau technique en hauteur n'est pas « invisible » au sens du calcul.
3. Confondre SDP et surface habitable
La surface habitable (loi Carrez pour les copropriétés, loi Boutin pour les locations) n'est pas la surface de plancher. La SDP est une notion d'urbanisme ; la surface habitable concerne les transactions immobilières.
4. Inclure le garage dans le calcul du seuil architecte
Le garage est déduit de la surface de plancher, mais attention : pour vérifier le seuil des 150 m², on prend bien la SDP après déductions. Un garage de 30 m² ne vous fait pas dépasser le seuil.
5. Sous-estimer les combles aménageables
Des combles à 2 m de hauteur sont aménageables et comptent dans la surface de plancher. Seule la partie sous 1,80 m est exclue. Un projet de rénovation énergétique avec aménagement des combles peut ainsi créer de la surface taxable.
Si vous avez réalisé une extension non autorisée, une régularisation sera nécessaire — avec recalcul précis de la surface créée.
Questions fréquentes
Comment calculer la surface de plancher d’une maison ?
Pour calculer la surface de plancher, additionnez les surfaces de tous les niveaux clos et couverts, mesurées depuis le nu intérieur des murs de façade. Déduisez ensuite les surfaces sous 1,80 m de hauteur, les garages, les caves non aménageables, les locaux techniques et les trémies. Le résultat donne la SDP totale qui détermine le type d'autorisation nécessaire.
Comment calculer l’emprise au sol pour un permis de construire ?
L'emprise au sol correspond à la projection verticale du bâtiment sur le terrain, incluant l'épaisseur des murs et les débords (auvents, balcons). Contrairement à la surface de plancher, le garage et les terrasses couvertes sont inclus. Pour une extension, additionnez l'emprise existante et celle du projet, puis vérifiez le respect du CES (Coefficient d'Emprise au Sol) fixé par le PLU.
Quelle différence entre surface de plancher et surface habitable ?
La surface de plancher (SDP) est une notion d'urbanisme définie par le Code de l'urbanisme. La surface habitable est une notion immobilière (loi Carrez, loi Boutin). Les principales différences : la SDP inclut les couloirs, escaliers et pièces de service ; elle ne déduit pas l'épaisseur des cloisons intérieures. La surface habitable, elle, exclut les escaliers et ne mesure que l'espace effectivement utilisable.
Le garage compte-t-il dans la surface de plancher ?
Non, les garages et aires de stationnement couvertes sont déduits de la surface de plancher. Cette déduction s'applique que le garage soit attenant ou détaché de la maison. En revanche, le garage compte dans l'emprise au sol (pour le calcul du CES) et dans l'assiette de la taxe d'aménagement (abattement de 50 % pour les 100 premiers m²).
Comment calculer la surface de plancher créée pour une extension ?
La surface de plancher créée correspond aux nouveaux espaces clos et couverts, après déductions (combles < 1,80 m, trémies). Pour une extension de 40 m² bruts avec 5 m² sous 1,80 m, la SDP créée est de 35 m². Ensuite, additionnez cette surface à l'existant pour vérifier le seuil des 150 m² (architecte) et déterminer si vous restez en DP (< 40 m² en zone U) ou passez en PC.
Faut-il un permis de construire au-delà de 20 m² ou 40 m² ?
Le seuil dépend de la zone. En zone RNU ou carte communale, le permis de construire est obligatoire au-delà de 20 m² de surface de plancher créée. En zone urbaine (U) d'un PLU, les extensions jusqu'à 40 m² restent en déclaration préalable, sauf si le total après travaux dépasse 150 m² — auquel cas le PC et l'architecte deviennent obligatoires.
Comment calculer le Bbio et la surface de plancher ?
Le Bbio (besoin bioclimatique) est un coefficient de la RE2020 qui évalue les besoins énergétiques du bâtiment. Son calcul utilise la surface de référence (SRT), proche de la surface de plancher mais avec quelques ajustements. Pour un dossier de permis de construire neuf, l'attestation Bbio doit accompagner le CERFA. Un thermicien calcule ce coefficient à partir des plans et de la surface de plancher déclarée.
Conclusion
La surface de plancher est la clé de voûte de tout projet de construction ou d'extension. Ce calcul, défini par l'article R111-22 du Code de l'urbanisme, détermine le type d'autorisation (DP ou PC), l'obligation de recourir à un architecte (seuil de 150 m²), et le montant de la taxe d'aménagement.
Pour bien calculer votre surface de plancher, mesurez depuis le nu intérieur des murs de façade, appliquez les déductions réglementaires (combles bas, garages, trémies), puis additionnez tous les niveaux. En cas de doute, un géomètre ou un architecte pourra certifier le calcul — sécurité précieuse pour éviter un rejet de dossier ou un recours des voisins.
Avant de déposer votre permis de construire ou votre déclaration préalable, vérifiez vos chiffres : une erreur de quelques mètres carrés peut transformer une formalité simple en procédure complexe. Et si votre projet frôle les 150 m², mieux vaut peut-être ajuster légèrement les plans plutôt que d'ajouter l'obligation architecte à votre budget.
Sources : Code de l'urbanisme (article R111-22), Legifrance, Service-public.fr
