Les « frais de notaire » sont mal nommés : sur les 7 à 8,5 % du prix de vente versés à l’achat d’un bien ancien, environ 80 % vont à l’État et au département (DMTO, taxe de publicité foncière), 10 % à l’étude notariale (émoluments) et 10 % aux débours (frais avancés par le notaire). Pour un bien neuf, ces frais tombent à 2-3 % grâce à l’exonération du DMTO (TVA 20 % déjà incluse dans le prix).
Nouveauté 2026 : la loi de finances 2025 a autorisé les départements à relever le DMTO de 0,5 point (de 4,50 % à 5,00 %) du 1er avril 2025 au 30 avril 2028. La majorité des départements ont voté cette hausse, portant le DMTO total à 6,30 % ou 6,31 % dans la plupart des cas (vs 5,80 % avant 2025).
Vue d’ensemble des frais de notaire en 2026
Comparaison neuf vs ancien
| Situation | % du prix de vente | Exemple bien à 300 000 € |
|---|---|---|
| Bien ancien (DMTO 5,80 %) | 7 – 7,5 % | 21 000 – 22 500 € |
| Bien ancien (DMTO 6,30 % – relèvement 2025) | 7,5 – 8,5 % | 22 500 – 25 500 € |
| Bien neuf / VEFA | 2 – 3 % | 6 000 – 9 000 € |
| Terrain à bâtir | 7 – 8 % | 21 000 – 24 000 € |
L’écart est massif : pour un bien à 300 000 €, vous économisez 15 000 € en moyenne en achetant neuf. Cette différence est un argument majeur en faveur des programmes neufs et des CCMI.
Composition détaillée des frais de notaire
Trois composantes principales :
1. Droits de mutation à titre onéreux (DMTO) – environ 80 % du total
Les DMTO sont les taxes perçues par l’État et les collectivités lors de toute mutation immobilière. Composition pour l’ancien en 2026 :
| Composante | Taux | Bénéficiaire |
|---|---|---|
| Droit départemental d’enregistrement | 4,50 % à 5,00 % (selon département) | Département |
| Taxe communale additionnelle | 1,20 % | Commune |
| Frais d’assiette / recouvrement | 0,10 % | État |
| Total DMTO ancien | 5,80 % à 6,31 % | — |
Pour un bien neuf, le DMTO est remplacé par une taxe de publicité foncière de 0,71 % sur le prix HT (CGI articles 1594 D et suivants), car la TVA à 20 % est déjà incluse dans le prix de vente.
2. Émoluments du notaire (rémunération) – environ 10 %
Les émoluments du notaire sont définis par le barème dégressif de l’article A.444-91 du Code de commerce. Quatre tranches :
| Tranche du prix | Taux émolument |
|---|---|
| 0 € – 6 500 € | 3,870 % |
| 6 500 € – 17 000 € | 1,596 % |
| 17 000 € – 60 000 € | 1,064 % |
| au-delà de 60 000 € | 0,799 % |
À ces émoluments s’ajoutent 20 % de TVA.
Négociation possible au-delà de 100 000 €
L’article L.444-2 du Code de commerce autorise une remise allant jusqu’à 20 % sur les émoluments du notaire portant sur la fraction du prix supérieure à 100 000 €. La remise se négocie avant signature avec le notaire (elle est rare en pratique pour les notaires implantés en zone tendue, plus fréquente en zone détendue).
3. Émoluments de formalités et débours – environ 10 %
Le notaire engage divers frais auprès des administrations et professionnels :
- Inscription hypothécaire au service de la publicité foncière
- Demandes de pièces d’urbanisme (certificat d’urbanisme, plan local d’urbanisme)
- État hypothécaire du bien
- Géomètre si bornage requis
- Diagnostics obligatoires (DPE, amiante, plomb, électricité, gaz, etc.)
- Frais de copies, formalités diverses
DMTO 2026 par département : la hausse de 0,5 point
La loi de finances 2025 a permis aux départements de relever le plafond du DMTO de 0,5 point (de 4,50 % à 5,00 %) du 1er avril 2025 au 30 avril 2028. La grande majorité des départements ont voté cette hausse.
Tarifs DMTO 2026 (indicatif)
| Configuration | DMTO total ancien | Départements concernés |
|---|---|---|
| Hausse non votée | 5,80 % (4,50 + 1,20 + 0,10) | Quelques départements (variable) |
| Hausse votée à 5,00 % | 6,31 % (5,00 + 1,20 + 0,10) | Majorité (Paris, IDF, Rhône, Bouches-du-Rhône, etc.) |
Vérifiez le taux applicable dans votre département sur le site de votre conseil départemental ou auprès de votre notaire avant signature.
Réduction de DMTO pour les primo-accédants (loi de finances 2025+)
Depuis 2025, les départements ont la faculté de voter une réduction de DMTO jusqu’à -50 % pour les primo-accédants sur leur résidence principale. Cette réduction n’est pas automatique — elle dépend de la délibération du conseil départemental.
Conditions générales (variables selon délibération)
- Primo-accédant (pas propriétaire de sa RP au cours des 2 dernières années)
- Acquisition d’une résidence principale
- Plafonds de revenus (souvent alignés sur ceux du PTZ)
- Engagement d’occupation pendant un minimum (souvent 5 ans)
À ce jour (2026), seuls quelques départements ont voté une réduction effective. Renseignez-vous auprès de votre ADIL départementale ou de votre conseil départemental.
Calcul des frais de notaire : 2 cas concrets
Cas 1 : Achat d’un appartement ancien à 250 000 € (DMTO 6,31 %)
| Composante | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| DMTO total | 250 000 × 6,31 % | 15 775 € |
| Émoluments notaire (4 tranches) | — | 2 525 € |
| TVA sur émoluments (20 %) | 2 525 × 20 % | 505 € |
| Émoluments formalités + débours | — | ~1 200 € |
| TOTAL FRAIS NOTAIRE | — | ~20 000 € (8,0 %) |
Cas 2 : Achat d’un appartement neuf à 250 000 € (TVA 20 % incluse)
| Composante | Calcul | Montant |
|---|---|---|
| Taxe publicité foncière 0,71 % HT | (250 000 / 1,20) × 0,71 % | 1 479 € |
| Émoluments notaire (4 tranches) | — | 2 525 € |
| TVA sur émoluments | — | 505 € |
| Émoluments formalités + débours | — | ~1 200 € |
| TOTAL FRAIS NOTAIRE | — | ~5 700 € (2,3 %) |
Économie en achetant neuf : ~14 300 € sur ce cas.
Cas particuliers : terrain à bâtir, apport SCI, vente après divorce
Terrain à bâtir
L’acquisition d’un terrain à bâtir suit le régime ancien (DMTO 5,80 % à 6,31 %), sauf si le vendeur est un assujetti à la TVA (lotisseur, promoteur). Dans ce dernier cas, application de la TVA 20 % et taxe de publicité foncière réduite. Voir guide vente terrain à bâtir.
Apport en nature à une SCI
L’apport d’un immeuble à une SCI familiale est soumis à des droits d’enregistrement de 2,5 % (régime de faveur, contre 6,31 % en cession ordinaire), à condition que la SCI soit détenue à 95 % minimum par les apporteurs.
Vente après divorce ou séparation
Lors d’un partage entre époux divorcés, les droits de partage de 1,10 % s’appliquent (vs 6,31 % en cas de cession ordinaire). Le notaire calcule sur la moitié du bien attribuée à l’autre époux.
Cession de parts de SCI
Cession de parts de SCI à l’IR : droits d’enregistrement 5 % (vs 6,31 % pour un immeuble). Avantage fiscal additionnel à la SCI familiale.
Simuler vos frais de notaire 2026
Plusieurs simulateurs officiels permettent de calculer vos frais de notaire :
- Simulateur Notaires de France (officiel)
- Simulateur ANIL frais d’acquisition
- economie.gouv.fr – guide officiel
Demandez aussi un devis détaillé à votre notaire avant signature — il est tenu d’en fournir un.
Questions fréquentes frais de notaire 2026
Pourquoi les frais de notaire sont-ils plus élevés en 2026 qu’en 2024 ?
La loi de finances 2025 a autorisé les départements à relever le DMTO de 0,5 point (de 4,50 % à 5,00 %) du 1er avril 2025 au 30 avril 2028. La majorité des départements ont voté cette hausse, portant le DMTO total à 6,30 % ou 6,31 % (vs 5,80 % avant). Cela représente une hausse d’environ 1 250 € de frais de notaire pour un bien ancien à 250 000 €.
Quel est l’écart de frais de notaire entre neuf et ancien ?
L’écart est massif : 2-3 % du prix dans le neuf contre 7-8,5 % dans l’ancien. Pour un bien à 300 000 €, vous économisez environ 15 000 € en achetant neuf. La raison : dans le neuf, la TVA 20 % est déjà incluse dans le prix, et les DMTO sont remplacés par une taxe de publicité foncière réduite à 0,71 % sur le prix HT.
Peut-on négocier les frais de notaire ?
Oui, dans une certaine mesure. Vous ne pouvez pas négocier les DMTO (taxes obligatoires fixées par les collectivités) ni les débours (frais avancés). En revanche, l’article L.444-2 du Code de commerce autorise une remise jusqu’à 20 % sur les émoluments du notaire portant sur la fraction du prix supérieure à 100 000 €. La négociation reste rare en zone tendue et plus fréquente en zone détendue.
Existe-t-il une réduction de DMTO pour les primo-accédants en 2026 ?
Depuis la loi de finances 2025, les conseils départementaux peuvent voter une réduction de DMTO jusqu’à -50 % pour les primo-accédants sur leur résidence principale. Cette réduction n’est pas automatique : elle dépend de la délibération de chaque département. À ce jour (2026), seuls quelques départements ont effectivement voté cette mesure. Renseignez-vous auprès de votre ADIL départementale ou de votre conseil départemental.
Qui paie les frais de notaire : l’acheteur ou le vendeur ?
En règle générale, c’est l’acheteur qui paie les frais de notaire (article 1593 du Code civil). Le notaire rédige l’acte authentique et perçoit l’intégralité des frais lors de la signature, à charge pour l’acheteur de les payer en plus du prix de vente. Toutefois, les parties peuvent convenir d’une répartition différente dans le compromis de vente (rare en pratique).
Comment réduire ses frais de notaire en 2026 ?
5 leviers : (1) acheter dans le neuf ou en VEFA (frais 2-3 % vs 7-8,5 % ancien), (2) négocier la remise sur émoluments au-delà de 100 000 € (jusqu’à -20 %), (3) bénéficier de la réduction primo-accédant si votre département l’a voté, (4) acheter dans un département qui n’a pas relevé le DMTO (économie de ~0,5 point), (5) acheter via une SCI familiale avec apport en nature (droits 2,5 % au lieu de 6,31 %).
Sources officielles : economie.gouv.fr – frais d’acquisition, Notaires de France – frais, ANIL – simulateur frais d’acquisition, articles A.444-91 et L.444-2 du Code de commerce, CGI articles 1594 D, 1594 F.
📚 Vue d’ensemble : consultez le guide pilier complet — Fiscalité, aides et financement de la construction 2026 qui réunit les 13 dispositifs essentiels (taxes, aides énergie, acquisition, transmission patrimoniale).
