Permis de régularisation construction : démarches et conditions
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Vous avez réalisé des travaux sans autorisation ou découvert qu'une construction existante n'a jamais été déclarée ? Le permis de régularisation permet de mettre en conformité ces situations irrégulières. Mais attention : toutes les constructions ne sont pas régularisables. La régularisation travaux sans permis n'est possible que si la construction respecte les règles d'urbanisme actuelles. Si ce n'est pas le cas, la démolition peut être ordonnée. Voici la procédure complète pour régulariser une construction et les pièges à éviter.
Sommaire
- Qu'est-ce que le permis de régularisation ?
- Conditions de régularisation
- Procédure de régularisation
- Dossier à constituer
- Cas pratiques et exemples
- Erreurs à éviter
- Questions fréquentes
- Conclusion
Qu'est-ce que le permis de régularisation ?
Définition
Le permis de régularisation est une autorisation d'urbanisme déposée a posteriori pour des travaux déjà réalisés sans autorisation ou en non-conformité avec un permis existant. Il ne s'agit pas d'un formulaire spécifique mais d'un permis de construire ou d'une déclaration préalable classique, déposé(e) pour des travaux achevés.
Cadre juridique
L'article L421-9 du Code de l'urbanisme prévoit la possibilité de régulariser :
« Lorsqu'une construction a été édifiée sans permis de construire […], le propriétaire peut présenter une demande de permis de construire […]. Cette demande est instruite dans les conditions de droit commun. »
La régularisation n'est pas un droit automatique. La mairie examine le projet selon les règles d'urbanisme en vigueur au moment de la demande, pas celles applicables lors de la construction.
Ce que permet la régularisation
| Situation | Régularisation possible |
|---|---|
| Construction conforme au PLU actuel | Oui |
| Construction non conforme mais prescrite | Oui (après 10 ans civil) |
| Construction non conforme et récente | Non (refus + démolition) |
| Travaux en zone ABF sans avis | À voir avec l'ABF |
Ce que la régularisation ne fait pas
Régulariser des travaux ne fait pas disparaître l'infraction pénale. La prescription pénale (6 ans) est distincte de la régularisation administrative. Vous pouvez :
- Obtenir un permis de régularisation ET être condamné pénalement si l'infraction n'est pas prescrite
- Être pénalement prescrit MAIS devoir démolir si la construction est non conforme
La prescription de 10 ans concerne l'action civile des tiers et de la commune, pas la régularisation elle-même.
Conditions de régularisation
Condition n°1 : Conformité aux règles actuelles
C'est la condition fondamentale : les travaux à régulariser doivent être conformes au PLU actuel. Si le PLU a évolué depuis la construction, c'est le nouveau PLU qui s'applique.
| Règle PLU | Travaux existants | Régularisation |
|---|---|---|
| Hauteur max 9 m | Construction 8,50 m | Possible |
| Hauteur max 9 m | Construction 10 m | Impossible |
| Recul 3 m | Construction à 3,50 m | Possible |
| Recul 3 m | Construction à 2 m | Impossible |
Une construction qui dépassait les règles à l'époque mais respecte le PLU actuel (plus permissif) devient régularisable.
Condition n°2 : Travaux ne nécessitant pas de modification
La régularisation concerne les travaux tels qu'ils sont. Si des modifications sont nécessaires pour respecter le PLU (réduire la hauteur, déplacer une fenêtre), il s'agit d'une mise en conformité + régularisation.
Condition n°3 : Absence d'atteinte irrémédiable
Certaines constructions ne peuvent pas être régularisées même conformes :
- Construction en zone rouge d'un PPRI (risque inondation majeur)
- Construction sur espace boisé classé (EBC)
- Construction portant atteinte à un monument historique
Cas des secteurs protégés
En zone de monuments historiques (périmètre 500 m) ou site inscrit, la régularisation nécessite l'avis de l'ABF. Si la construction porte atteinte au patrimoine, l'ABF peut exiger des modifications ou refuser.
Le coût de régularisation peut alors inclure des travaux de mise en conformité architecturale (modification de façade, changement de matériaux).
Procédure de régularisation
Étape 1 : Diagnostic de la situation
Avant de déposer, vérifiez :
- Nature des travaux : extension, abri de jardin, surélévation, modification façade ?
- Surface créée : moins de 20 m², entre 20 et 40 m², plus de 40 m² ?
- Conformité PLU : les travaux respectent-ils les règles actuelles ?
- Secteur : zone protégée, PPRI, EBC ?
Un avocat en urbanisme peut établir ce diagnostic et évaluer les chances de succès.
Étape 2 : Choix de l'autorisation
Selon la surface et la nature des travaux :
| Surface créée | Zone | Autorisation |
|---|---|---|
| < 5 m² | Toutes | Aucune (sauf secteur protégé) |
| 5 à 20 m² | Toutes | DP (CERFA 13703) |
| 20 à 40 m² | Zone U (PLU) | DP |
| > 40 m² | Zone U | PC (CERFA 13406) |
| > 20 m² | Hors zone U | PC |
Pour un bâtiment autre qu'une maison individuelle, utilisez le CERFA 13409.
Étape 3 : Constitution du dossier
Le dossier de régularisation est identique à un dossier classique, avec une particularité : les plans représentent l'état existant (déjà construit), pas un projet futur.
Mentionnez dans la notice (PCMI4 ou équivalent) qu'il s'agit d'une demande de régularisation pour des travaux achevés. L'instructeur comprendra la situation.
Étape 4 : Dépôt et instruction
Le dépôt s'effectue en mairie ou par téléprocédure. Les délais d'instruction sont identiques :
- Déclaration préalable : 1 mois (2 mois si ABF)
- Permis de construire : 2 mois (3 mois si ABF)
La mairie peut demander des pièces complémentaires, ce qui suspend le délai.
Étape 5 : Décision
| Issue | Conséquence |
|---|---|
| Accord | Construction régularisée, certificat de conformité possible |
| Refus motivé | Construction reste irrégulière, risque de démolition |
| Silence | Accord tacite (sauf secteur ABF) |
Un refus peut être contesté par recours gracieux puis contentieux. Les chances de succès sont faibles si le motif est la non-conformité au PLU.
Dossier à constituer
Pièces communes à tous les dossiers
| Pièce | Contenu | Particularité régularisation |
|---|---|---|
| CERFA | Formulaire de demande | Cocher "Travaux sur construction existante" |
| Plan de situation | Localisation du terrain | Standard |
| Plan de masse coté | Implantation de la construction | Représenter l'état existant |
| Plan de coupe | Profil terrain/construction | État existant |
| Plan de façades | Aspect extérieur | État existant |
| Photographies | Environnement proche et lointain | Montrer la construction achevée |
| Notice descriptive | Description du projet | Préciser qu'il s'agit d'une régularisation |
Pièces spécifiques selon les cas
| Situation | Pièce supplémentaire |
|---|---|
| Secteur ABF | Insertion paysagère détaillée |
| Construction > 150 m² | Signature architecte obligatoire |
| Aménagement intérieur | Plan d'aménagement intérieur |
| ERP | Dossier sécurité-accessibilité |
Rédaction de la notice
La notice (PCMI4 ou DP notice) doit expliquer clairement la situation :
« La présente demande porte sur la régularisation de travaux réalisés en [année] sans autorisation. Les travaux consistent en [description]. L'objectif est de mettre la construction en conformité avec les règles d'urbanisme applicables. »
Cette transparence évite les malentendus avec l'instructeur.
Cas pratiques et exemples
Cas n°1 : Régularisation d'un abri de jardin de 12 m²
Situation : Abri de jardin de 12 m² construit en 2019 sans déclaration. Découvert par un voisin qui a signalé à la mairie. Zone UB du PLU, pas de secteur protégé.
Analyse :
- Surface 12 m² → déclaration préalable requise
- PLU autorise les annexes jusqu'à 20 m² en zone UB
- Respect des distances aux limites (2 m)
Procédure :
- Dépôt DP de régularisation (CERFA 13703)
- Instruction 1 mois
- Non-opposition obtenue
Résultat : Abri régularisé. Le propriétaire doit afficher la DP sur le terrain.
Coût : dépôt gratuit + taxe d'aménagement (~600 €) + éventuelle amende pénale si PV dressé (prescription 6 ans depuis 2019 → amende possible).
Cas n°2 : Extension de 35 m² non conforme
Situation : Extension de 35 m² réalisée en 2015 sans autorisation. Le propriétaire souhaite vendre et le notaire exige une régularisation.
Analyse :
- PLU actuel : hauteur max 7 m, extension à 7,50 m → non conforme
- Régularisation impossible en l'état
Options :
- Modifier la construction (réduire la hauteur) puis régulariser
- Attendre la prescription civile (10 ans depuis 2015 → 2025)
- Négocier avec l'acheteur une décote
Résultat : Le propriétaire a fait réduire la toiture de 50 cm (coût 8 000 €) puis obtenu un permis de régularisation.
Cas n°3 : Régularisation en secteur ABF
Situation : Véranda de 18 m² construite en 2020 à 300 m d'une église classée MH. Pas de déclaration préalable déposée.
Analyse :
- Secteur ABF → avis obligatoire
- Véranda en aluminium blanc, non conforme aux prescriptions architecturales locales
Procédure :
- Dépôt DP avec insertion paysagère
- Consultation ABF → avis défavorable (matériaux et couleur)
- Modification de la véranda : peinture en gris anthracite
- Nouveau dépôt → avis favorable sous réserve
Résultat : Véranda régularisée après travaux correctifs. Délai total : 6 mois.
Erreurs à éviter
Erreur n°1 : Croire que la prescription empêche la démolition
La prescription de 10 ans empêche les poursuites civiles et pénales, mais ne régularise pas la construction. Après 10 ans, la construction existe mais reste sans autorisation. En cas de vente, le notaire exigera souvent une régularisation.
Erreur n°2 : Déposer sans vérifier la conformité au PLU
Si les travaux ne respectent pas le PLU actuel, la demande sera refusée. Vous aurez alors révélé l'infraction à la mairie, qui pourra engager des poursuites ou exiger la démolition.
Consultez le PLU en mairie avant de déposer.
Erreur n°3 : Mentir sur les dates
Antidater une construction pour bénéficier de la prescription est une fraude. Les photos aériennes (Géoportail) permettent de vérifier les dates réelles. Une fausse déclaration aggrave la situation juridique.
Erreur n°4 : Négliger les conséquences fiscales
Une construction régularisée doit être déclarée aux impôts (CERFA H1). La taxe foncière sera recalculée rétroactivement (5 ans maximum). La taxe d'aménagement est également due.
Erreur n°5 : Oublier l'affichage
Même pour une régularisation, l'affichage sur le terrain est obligatoire dès obtention. Le délai de recours des tiers (2 mois) court à partir de cet affichage. Sans affichage, un voisin peut contester indéfiniment.
Erreur n°6 : Ignorer le signalement du voisin
Si un voisin a signalé la construction à la mairie, un PV d'infraction a peut-être été dressé. Contactez la mairie pour connaître votre situation exacte avant de déposer.
Questions fréquentes
Comment régulariser des travaux sans permis ?
Pour régulariser des travaux sans permis, déposez une déclaration préalable ou un permis de construire selon la surface (DP si ≤ 40 m² en zone U, PC au-delà). Le dossier comprend les mêmes pièces qu'un dossier classique, mais représente l'état existant. Mentionnez dans la notice qu'il s'agit d'une régularisation. La mairie instruit la demande selon les règles du PLU actuel.
Quel délai pour régulariser des travaux sans autorisation ?
Il n'existe pas de délai légal pour régulariser construction. Vous pouvez déposer une demande à tout moment. En revanche, plus tôt vous régularisez, plus vous limitez les risques : poursuites pénales (prescription 6 ans), action civile des voisins (prescription 10 ans), difficultés en cas de vente. La procédure de régularisation prend 1 à 3 mois selon l'autorisation.
Peut-on vendre une maison avec travaux non déclarés ?
Oui, mais avec des risques. Le notaire mentionne l'absence d'autorisation dans l'acte. L'acheteur peut exiger une décote ou une clause de garantie. Si les travaux ne sont pas régularisables, l'acheteur hérite du problème (risque de démolition). Vendre maison travaux non déclarés est possible, mais transparence et prudence s'imposent. Régulariser avant la vente sécurise la transaction.
Quelle amende pour travaux sans autorisation ?
L'amende travaux sans autorisation peut atteindre 6 000 € par m² de surface irrégulière (article L480-4 du Code de l'urbanisme). Pour une extension de 30 m² non déclarée, l'amende théorique maximale est de 180 000 €. En pratique, les tribunaux prononcent des amendes plus modérées (quelques milliers d'euros) selon les circonstances. La prescription pénale est de 6 ans.
Peut-on régulariser une construction illégale ?
Oui, si la construction respecte les règles d'urbanisme actuelles. Si elle est non conforme (hauteur excessive, distance aux limites insuffisante), la régularisation sera refusée. Options : modifier la construction pour la rendre conforme, ou attendre la prescription civile (10 ans). Une construction prescrite reste irrégulière mais ne peut plus faire l'objet de poursuites.
La régularisation efface-t-elle l’infraction pénale ?
Non. La régularisation est une procédure administrative distincte de l'action pénale. Vous pouvez obtenir un permis de régularisation et être condamné pénalement si l'infraction n'est pas prescrite (6 ans). Cependant, les tribunaux sont souvent plus cléments lorsqu'une régularisation a été entreprise. Consultez un avocat en urbanisme pour évaluer votre risque pénal.
Faut-il payer la taxe d’aménagement pour une régularisation ?
Oui. La taxe d'aménagement est due pour toute surface créée, même régularisée a posteriori. Elle est calculée sur la surface taxable × valeur forfaitaire (930 €/m² en 2024) × taux communal. Payable en 2 échéances (12 et 24 mois). Ajoutez les impôts fonciers recalculés rétroactivement (5 ans maximum). Le coût de régularisation peut ainsi être significatif.
Conclusion
Le permis de régularisation est la voie légale pour mettre en conformité des travaux sans autorisation. Conditions de succès :
| Critère | Exigence |
|---|---|
| Conformité PLU actuel | Obligatoire |
| Dossier complet | Plans état existant, notice explicite |
| Secteur protégé | Avis ABF favorable |
| Surface > 150 m² | Signature architecte |
La régularisation travaux sans permis ne fait pas disparaître l'infraction pénale (prescription 6 ans) ni les éventuelles poursuites civiles des voisins (prescription 10 ans). Mais elle sécurise votre situation administrative et facilite une future vente.
Avant de déposer, vérifiez la conformité au PLU et évaluez les risques. Si les travaux sont non conformes, une modification préalable ou l'attente de la prescription peut être préférable. Un avocat spécialisé peut vous accompagner dans cette analyse.
Après obtention, n'oubliez pas les formalités : déclaration d'achèvement des travaux (DAACT), déclaration aux impôts (taxe foncière), affichage sur le terrain.
Sources : Code de l'urbanisme (articles L421-9, L480-4, R421-14), Service-public.fr
