Maison vacante ou inoccupée : quelle taxe foncière en 2026 ?

La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) est due même si votre maison est vide, inoccupée ou inhabitable : le propriétaire au 1^er janvier de l’année d’imposition en est redevable, quelle que soit la situation du logement. Toutefois, l’article 1389 du Code général des impôts (CGI) ouvre un droit à dégrèvement sous trois conditions cumulatives, et un bien inoccupé depuis plus d’un an peut en plus déclencher la taxe sur les logements vacants (TLV, art. 232 CGI), distincte de la taxe foncière ordinaire.

Taxe foncière due quelle que soit l’occupation du logement

La TFPB est un impôt sur la détention, pas sur l’usage. Elle est établie au nom du propriétaire inscrit au cadastre au 1^er janvier de l’année d’imposition et reste exigible même si le logement n’est pas habité, n’est pas loué, est en cours de travaux ou est mis en vente depuis plusieurs mois sans acquéreur. L’administration fiscale ne tient compte ni de l’occupation effective ni des revenus locatifs perçus pour calculer l’impôt.

La base de calcul est la valeur locative cadastrale (VLC) : un loyer théorique déterminé par la DGFiP d’après la surface pondérée du logement multipliée par un tarif au mètre carré fixé par commune. Pour comprendre comment cette surface pondérée est calculée et quels coefficients s’appliquent selon les pièces, consultez notre article sur le calcul de la valeur locative cadastrale et de la surface pondérée fiscale. La taxe foncière résulte de l’application des taux communal, départemental et intercommunal sur 50 % de cette VLC.

Ce principe s’applique quel que soit le motif de la vacance : maison secondaire non louée, logement invendu, héritage en cours de règlement, ou bien dont le propriétaire a quitté les lieux pour intégrer un établissement médico-social. Il n’existe aucune exonération automatique liée à la simple inoccupation du logement.

Dégrèvement pour vacance involontaire : les trois conditions de l’article 1389 CGI

L’article 1389 du CGI permet au propriétaire d’obtenir un dégrèvement de taxe foncière en cas de vacance involontaire d’un logement normalement destiné à la location. Ce dégrèvement est calculé au prorata des mois complets de vacance effective, ce qui peut représenter une réduction significative de l’avis d’imposition. Trois conditions cumulatives sont imposées par le texte, interprétées strictement par les juridictions administratives en raison du caractère dérogatoire de cette disposition.

• La vacance doit être indépendante de la volonté du propriétaire. Un logement délibérément laissé vide — sans démarches actives de mise en location ou de mise en vente — n’ouvre pas droit au dégrèvement. En revanche, un bien proposé à la location au prix du marché sans trouver preneur, ou mis en vente sans acquéreur malgré des efforts sérieux, remplit cette condition.
• La vacance doit durer au moins 3 mois consécutifs. Il s’agit d’une durée minimale impérative. Le dégrèvement est calculé au prorata des mois entiers de vacance au-delà des 3 premiers, rapportés à la taxe annuelle.
• La vacance doit affecter la totalité du logement ou une partie susceptible de location ou d’exploitation séparée. Si seule une pièce est inoccupée dans une maison partiellement louée, le dégrèvement ne s’applique qu’à la fraction correspondante, et uniquement si cette partie est louable de façon autonome.

La jurisprudence retient que le délabrement d’un logement imputable à un défaut d’entretien du propriétaire n’est pas constitutif d’une vacance involontaire. Pour comprendre comment la base imposable à laquelle s’applique ce dégrèvement est construite, notre article sur la base imposable de la taxe foncière 2026 détaille la méthode DGFiP et les 8 catégories de logement.

Prouver le caractère involontaire de la vacance : quels justificatifs ?

Le dégrèvement ne s’obtient pas d’office : le propriétaire doit constituer un dossier de réclamation et fournir des pièces justificatives démontrant le caractère involontaire de la vacance. L’administration dispose d’un pouvoir d’appréciation et peut procéder à une vérification sur place.

Les justificatifs utiles selon la situation :

• Logement mis en location sans preneur : mandats d’agences immobilières avec dates de prise en charge, captures datées d’annonces en ligne, comptes rendus de visites ou correspondances avec des candidats locataires.
• Logement mis en vente sans acquéreur : compromis de vente caducs, attestations de notaire, relevés d’annonces immobilières, registre de visites.
• Logement rendu inhabitable par sinistre : rapport d’expertise de l’assureur, arrêté municipal de péril ou d’insalubrité, déclaration de sinistre.
• Logement occupé illégalement (squat) : dépôt de plainte auprès des forces de l’ordre, ordonnance d’expulsion, procédure judiciaire en cours. La jurisprudence admet que l’occupation illégale constitue une vacance involontaire dès lors que le propriétaire justifie de démarches pour récupérer le bien.

Conservez tous les documents datés pendant au moins 3 ans. En cas de contrôle, l’absence de preuves documentées conduit au rejet systématique du dégrèvement.

Maison inhabitable, en travaux ou sinistrée : régimes particuliers

Une maison rendue inhabitable par vétusté, sinistre ou travaux importants peut bénéficier d’un dégrèvement, sous réserve que l’inapte à l’habitation soit avérée et que la vacance soit involontaire. Quelques précisions pratiques :

• Si le logement était habitable au 1^er janvier mais devient inhabitable en cours d’année (suite à un incendie, un dégât des eaux, une catastrophe naturelle), le dégrèvement de l’article 1389 CGI s’applique au prorata des mois complets d’inexploitation involontaire, dès que la durée de 3 mois est atteinte.
• Si le logement est déclaré en péril par arrêté municipal, l’arrêté constitue une preuve directe du caractère involontaire de l’inocupation. Joignez-le à votre réclamation. Pour les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) au sens de l’article L. 342-1 du Code de l’action sociale et des familles, un régime spécifique d’exonération s’applique (voir section dédiée).
• Si le logement est totalement détruit, il doit être retiré des bases d’imposition par déclaration auprès de la DGFiP (formulaire H1 CERFA 6703) ; l’imposition cesse dès l’année suivant la déclaration.

Attention : les travaux de rénovation volontaires, même lourds, ne constituent pas en eux-mêmes une vacance involontaire si le propriétaire en est à l’initiative et si le logement aurait pu être occupé pendant leur exécution.

Délai et procédure pour déposer la réclamation de dégrèvement

Le dégrèvement doit faire l’objet d’une réclamation contentieuse auprès du service des impôts des particuliers (SIP) dont relève le logement. Cette démarche n’est pas automatique : sans réclamation de votre part, la taxe reste due en intégralité.

Deux voies de dépôt sont possibles :

• En ligne depuis l’espace sécurisé de votre compte fiscal sur impots.gouv.fr, via la messagerie « Écrire » ou la rubrique réclamations.
• Par courrier recommandé avec accusé de réception au SIP, en joignant la copie de l’avis d’imposition et les pièces justificatives de vacance.

Délai impératif : selon l’article 1389 CGI, la réclamation doit être présentée au plus tard le 31 décembre de l’année suivant celle au cours de laquelle la vacance atteint la durée minimale de 3 mois. Par exemple, si un logement est inoccupé depuis le 1^er mai 2025 (3 mois atteints en août 2025), la réclamation pour l’année 2025 doit parvenir au SIP avant le 31 décembre 2026. Passé ce délai légal, le droit à dégrèvement est définitivement forclus. La doctrine administrative sur cette procédure est accessible sur bofip.impots.gouv.fr (BOI-IF-TFB-50-20-30).

Taxe sur les logements vacants (TLV) : une imposition supplémentaire en zones tendues

Distincte de la taxe foncière, la taxe annuelle sur les logements vacants (TLV) est régie par l’article 232 du CGI. Elle s’applique aux logements inoccupés depuis au moins un an au 1^er janvier de l’année d’imposition, situés dans des communes appartenant à une zone d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements (zones dites « tendues »). En 2026, environ 3 700 communes sont concernées, couvrant la quasi-totalité des grandes agglomérations.

La TLV est calculée sur la valeur locative cadastrale du logement, avec un taux progressif :

• 17 % de la VLC pour la première année de vacance consécutive ;
• 34 % de la VLC à partir de la deuxième année consécutive.

Ces taux s’ajoutent à la taxe foncière ordinaire : un propriétaire en zone tendue peut donc se retrouver à payer simultanément la TFPB et la TLV sur le même bien inoccupé. Les cas d’exonération de la TLV incluent notamment : la vacance involontaire (logement mis en location ou en vente au prix du marché sans preneur), l’inapte à l’habitation lorsque les travaux de remise en état excèdent la valeur vénale du bien, et le logement occupé plus de 90 jours consécutifs au cours de l’année de référence. La fiche officielle de service-public.gouv.fr sur la TLV et la THLV détaille l’ensemble des cas d’exonération.

Taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) : communes hors zones tendues

Pour les communes non soumises à la TLV nationale, l’article 1407 bis du CGI permet aux collectivités locales d’instaurer une taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) par délibération du conseil municipal ou de l’EPCI.

La THLV s’applique aux logements inoccupés depuis plus de 2 ans consécutifs (seuil plus élevé que pour la TLV). Elle est calculée sur la valeur locative cadastrale au taux voté localement, dans la limite du taux de taxe d’habitation sur les résidences principales. Les conditions d’exonération sont similaires à celles de la TLV : vacance involontaire prouvée ou travaux rendant le logement inapte à l’habitation. Pour savoir si votre commune a délibéré pour instaurer la THLV, contactez les services municipaux ou vérifiez les lignes additionnelles de votre avis de taxe foncière.

TVLH 2027 : la réforme prévue par la loi de finances 2026

La loi de finances pour 2026 prévoit la création d’une taxe unique, la taxe sur la vacance des locaux d’habitation (TVLH), destinée à remplacer à la fois la TLV (art. 232 CGI) et la THLV (art. 1407 bis CGI) à compter des impositions établies pour 2027. Les articles 232 et 1407 bis CGI seront abrogés à cette date.

Les changements structurels prévus :

• Une taxe unifiée potentiellement applicable dans toutes les communes (sans distinction zones tendues / hors zones tendues), sur délibération des collectivités.
• Un taux modulable selon les choix locaux, avec des planchers et des plafonds définis par la loi.
• Un périmètre géographique élargi par rapport à la TLV actuelle, permettant à davantage de communes d’imposer les logements vacants.

En 2026 : les règles actuelles (TLV et THLV distinctes, taux 17 %/34 %) restent intégralement applicables pour les impositions de l’année en cours. La TVLH ne s’appliquera qu’aux avis d’imposition émis à partir de 2027. Aucune démarche anticipée n’est nécessaire de la part des propriétaires concernés.

Maison en vente, en succession ou après départ en EHPAD

Ces trois situations courantes méritent un traitement spécifique au regard de la taxe foncière et des taxes sur la vacance :

• Logement en vente : la TFPB reste due intégralement par le propriétaire au 1^er janvier. En cas de vente conclue en cours d’année, une répartition prorata temporis est quasi systématiquement prévue dans l’acte notarié — l’acquéreur rembourse sa quote-part au vendeur. Ce remboursement est une convention privée entre les parties et n’est pas opposable à l’administration fiscale. Si le bien n’a pas trouvé acquéreur malgré une mise en vente sérieuse et documentée, un dégrèvement peut être sollicité au titre de l’article 1389 CGI.
• Succession : pendant le règlement de la succession, les héritiers deviennent redevables de la taxe foncière. Si le logement reste vacant, un dégrèvement est théoriquement possible si les héritiers prouvent une vacance involontaire d’au moins 3 mois. En pratique, l’administration examine si des délais anormaux ont été imposés par le service notarial ou les procédures judiciaires, ou si les héritiers ont activement tenté de louer ou vendre le bien.
• Départ en EHPAD : les personnes hébergeant un proche dans un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes au sens de l’article L. 342-1 du Code de l’action sociale et des familles peuvent bénéficier d’un maintien des exonérations de taxe foncière sur leur ancien domicile laissé libre, sous conditions de ressources (article 1391 E CGI). Pour en bénéficier, adressez une demande à votre SIP dès la première année d’absence. L’ANIL (anil.org) propose des consultations gratuites avec des juristes en droit immobilier dans chaque département pour analyser votre situation précise.

Démarches pratiques : ce qu’il faut faire en cas de logement inoccupé

Pour ne pas payer de taxe foncière injustifiée ou limiter l’exposition aux taxes sur la vacance, voici les étapes à suivre dès qu’un logement reste inoccupé :

1. Vérifier que la vacance est bien involontaire et engager des démarches actives (annonces de location ou de vente au prix du marché) avant le 1^er janvier suivant.
2. Dater précisément le début de la vacance et rassembler les preuves documentées (mandats, annonces, correspondances).
3. À 3 mois de vacance continue, calculer le dégrèvement potentiel : (nombre de mois complets de vacance / 12) × montant annuel de la TFPB.
4. Déposer la réclamation contentieuse avant le 31 décembre N+1 après l’atteinte du seuil de 3 mois.
5. Vérifier si la commune est en zone TLV pour anticiper une imposition supplémentaire si le bien reste vacant au-delà d’un an.
6. En zone TLV, envisager la remise sur le marché locatif ou l’engagement de travaux d’une certaine ampleur pour interrompre la période de vacance fiscale avant le 1^er janvier de la seconde année d’inoccupation.

FAQ : taxe foncière et maison inoccupée

Je n’habite pas dans ma maison secondaire : dois-je payer la taxe foncière ?

Oui, sans exception. La taxe foncière est due par le propriétaire inscrit au cadastre au 1^er janvier de l’année d’imposition, quelle que soit l’utilisation effective du bien. Une maison secondaire inoccupée hors saison, un logement familial non loué ou un investissement resté vide sont tous soumis à la TFPB. Un dégrèvement peut être sollicité uniquement si la vacance est involontaire, dure au moins 3 mois consécutifs et que le logement est normalement destiné à la location (art. 1389 CGI).

Ma maison est vide depuis 8 mois : puis-je obtenir un dégrèvement de taxe foncière ?

Oui, si la vacance est indépendante de votre volonté et si le logement est normalement destiné à la location. La condition de 3 mois est largement remplie. Le dégrèvement sera calculé au prorata des mois complets de vacance : 8 mois représentent 8/12 de la taxe annuelle. Déposez votre réclamation auprès du SIP avant le 31 décembre de l’année suivante en joignant les justificatifs de vacance involontaire.

La taxe foncière peut-elle être remboursée après une vente en cours d’année ?

Légalement, la TFPB est due intégralement par le propriétaire au 1^er janvier : l’administration fiscale ne procède pas à un remboursement automatique lors d’une vente. En pratique, la plupart des actes notariés prévoient une répartition prorata temporis entre vendeur et acquéreur, mais il s’agit d’une convention privée sans effet sur le plan fiscal. L’acquéreur ne peut pas faire valoir un droit à remboursement directement auprès du fisc pour l’année de l’acquisition.

Mon logement est en zone tendue : à partir de quand s’applique la TLV ?

La taxe sur les logements vacants (art. 232 CGI) s’applique dès que le logement est inoccupé depuis au moins 1 an au 1^er janvier de l’année d’imposition. Le taux est de 17 % de la valeur locative cadastrale la première année, puis 34 % à partir de la deuxième année de vacance consécutive. La TLV s’ajoute à la taxe foncière ordinaire et peut représenter une imposition significative en zones à forte pression immobilière.

Qu’est-ce qui change avec la TVLH prévue pour 2027 ?

La loi de finances 2026 crée une taxe unique, la taxe sur la vacance des locaux d’habitation (TVLH), qui remplacera la TLV (art. 232 CGI) et la THLV (art. 1407 bis CGI) à compter des impositions 2027. Pour 2026, les règles actuelles (TLV 17/34 %, THLV communale) restent entièrement applicables. Aucune démarche anticipée n’est à entreprendre de la part des propriétaires avant l’entrée en vigueur effective.

Mon logement est squatté depuis 4 mois : puis-je demander un dégrèvement de TF ?

Oui. L’occupation illégale d’un logement constitue une vacance involontaire au sens de l’article 1389 CGI, dès lors que le propriétaire justifie de démarches pour récupérer le bien. Joignez à votre réclamation la copie du dépôt de plainte, la décision de justice (commandement de quitter les lieux, ordonnance d’expulsion) et, le cas échéant, le rapport de constat d’huissier. La jurisprudence administrative reconnaît ce cas comme fondant le droit à dégrèvement.

Je suis entré en EHPAD : mon domicile laissé libre est-il exonéré de TF ?

Sous conditions de ressources, oui. L’article 1391 E du CGI maintient les exonérations ou dégrèvements de taxe foncière pour les personnes hébergées dans un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), à condition que leur domicile précédent soit laissé libre d’occupation et que leurs revenus ne dépassent pas le plafond de l’article 1417 CGI. Signalez votre situation au SIP dès la première année d’absence pour ne pas rater l’application de cette disposition.

Une maison en péril peut-elle bénéficier d’un dégrèvement de taxe foncière ?

Oui, sous réserve que l’arrêté de péril rende le logement effectivement inhabitable et que la vacance qui en découle soit involontaire au sens de l’article 1389 CGI. L’arrêté municipal de péril ou d’insalubrité constitue en lui-même la preuve du caractère involontaire de l’inocupation. Joignez-le à votre réclamation. Si le bâtiment est définitivement démoli ou détruit, une déclaration de disparition doit être déposée auprès de la DGFiP pour retirer le bien des bases imposables à compter de l’année suivante.

Aller plus loin sur la fiscalité immobilière

La taxe foncière sur les logements vacants s’inscrit dans un régime fiscal plus large qui détermine la base d’imposition de chaque propriété et les différentes exonérations accessibles selon la nature du bien et la situation du propriétaire. Pour approfondir chaque volet :

• Valeur locative cadastrale 2026 : surface pondérée, coefficients et méthode de calcul officielle
• Base imposable de la taxe foncière : 8 catégories de logement et décomposition DGFiP
• Bâtiments agricoles : conditions d’exonération permanente de taxe foncière
• Exonération temporaire de 2 ans pour les constructions neuves (art. 1383 CGI)
• Piscine et taxe foncière : déclaration obligatoire H1 et impact sur l’imposition