Réglementaires

Exonération taxe foncière 2 ans : construction neuve (art. 1383 CGI)

⏱️ 20 min de lecture

L’article 1383 du Code général des impôts (CGI) prévoit une exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties de deux ans, de plein droit, pour toute construction nouvelle à usage d’habitation achevée en France. Cette exonération porte sur la part revenant à la commune et à l’établissement public de coopération intercommunale (EPCI), et prend effet au 1er janvier de l’année suivant l’achèvement. Pour en bénéficier, le propriétaire doit impérativement déposer le formulaire H1 (n° 6650) auprès du service des impôts fonciers dans les 90 jours suivant l’achèvement des travaux, conformément à l’article 1406 CGI. Passé ce délai, tout ou partie de l’exonération de taxe foncière est définitivement perdue.

Part communale et intercommunale exonérée dès l’achèvement : périmètre de l’art. 1383 CGI

L’article 1383 du CGI vise trois catégories d’opérations immobilières :

  • les constructions nouvelles : maisons individuelles, immeubles d’habitation, bâtiments achevés sur terrain nu ;
  • les reconstructions totales d’un bâtiment existant préalablement démoli ;
  • les additions de construction : extensions latérales, surélévations, vérandas closes reposant sur des fondations propres.

L’exonération de cet impôt foncier porte sur la part revenant à la commune et à l’établissement public de coopération intercommunale. Depuis la loi de finances pour 2020 (loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019, art. 16), la part départementale a été transférée aux communes, ce qui renforce le poids de cette exonération dans le montant total de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB).

Le point de départ suit le principe d’annualité de la contribution foncière : l’exonération court à compter du 1er janvier de l’année suivant celle au cours de laquelle l’achèvement est intervenu. Un chantier terminé en mars 2026 ouvre une exonération à partir du 1er janvier 2027 ; un chantier terminé en novembre 2026 ouvre la même exonération au 1er janvier 2027 également, quelle que soit la date dans l’année.

Pour les constructions à usage d’habitation, la décharge fiscale est en principe totale sur les parts communale et intercommunale, sauf délibération contraire de la collectivité locale (voir la section dédiée ci-dessous). Pour les constructions à usage autre qu’habitation — locaux commerciaux, bureaux, entrepôts — l’article 1383 prévoit une exonération partielle limitée à 40 % de la base imposable uniquement.

Source : Légifrance — Section 1 : Exonération de deux ans (art. 1383 CGI).

Déclaration H1 dans les 90 jours : la condition de l’art. 1406 CGI

L’article 1406 CGI pose une condition formelle : les constructions nouvelles, reconstructions et additions de construction doivent être déclarées par le propriétaire au service des impôts fonciers dans les 90 jours suivant l’achèvement définitif des travaux. Le bénéfice de l’exonération temporaire est subordonné à cette déclaration ; sans elle, l’avantage fiscal ne prend pas automatiquement effet.

L’achèvement, au sens fiscal, correspond à l’état dans lequel le bâtiment est habitable : gros œuvre terminé, menuiseries extérieures posées, équipements sanitaires et chauffage en place. Cette date ne coïncide pas nécessairement avec la date d’obtention du permis de construire, ni avec celle du dépôt de la déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) en mairie, ni avec la date de première occupation effective.

Le délai de 90 jours court dès la date effective d’achèvement, indépendamment de toute réception officielle du bâtiment. Un achèvement le 20 avril 2026 impose une déclaration avant le 19 juillet 2026. Un achèvement le 15 novembre 2026 impose une déclaration avant le 13 février 2027.

Concrètement, ne pas attendre l’installation complète ou la réception des travaux par les entreprises : dès que le logement est habitable dans ses parties essentielles, le délai commence à courir. En cas de doute sur la date exacte d’achèvement, une déclaration conservatoire peut être déposée auprès du service des impôts fonciers.

Source : impots.gouv.fr — J’ai fait construire une maison, puis-je bénéficier d’une exonération ?

Formulaire 6650 H1 : contenu, remplissage et dépôt

Pour une maison individuelle et ses dépendances (garage, cave, terrasse couverte), le formulaire à utiliser est le n° 6650, modèle H1 (CERFA n° 10867). Pour un appartement en immeuble collectif, c’est le formulaire IL (n° 6652). Ces documents servent à établir la valeur locative cadastrale, base de calcul de la taxe foncière sur les propriétés bâties à partir de la troisième année.

Le formulaire H1 demande de renseigner :

  • la nature du local (habitation principale, secondaire, mixte) ;
  • la surface développée par type de pièce (séjour, chambre, cuisine, couloir, salle de bain) ;
  • les éléments de confort : salle de bain, WC intérieur, chauffage central, eau chaude, ascenseur ;
  • la date d’achèvement définitif ;
  • les dépendances et leur nature (garage, cave, terrasse couverte, piscine enterrée).

La déclaration peut être effectuée :

  • en ligne depuis l’espace Biens immobiliers sur impots.gouv.fr — mode préférentiel depuis 2023 ;
  • sur support papier, déposé ou envoyé au service des impôts fonciers du lieu où se situe le bien.

Le formulaire H1 est disponible en téléchargement via service-public.fr (référence R1252). Le remplissage doit être rigoureux : toute erreur sur la surface ou les éléments de confort modifie la valeur locative cadastrale et, partant, le montant de l’impôt foncier dû à partir de la troisième année. En cas de doute, le Centre des finances publiques (service des impôts fonciers) peut apporter des précisions avant le dépôt.

Déclaration tardive ou omise : perte partielle ou totale de l’exonération

L’article 1406 CGI prévoit trois situations selon la date effective de dépôt du formulaire H1, avec des conséquences très différentes sur la durée de l’exonération de la taxe foncière :

Déclaration dans les 90 jours, année N de l’achèvement : l’exonération est pleine, pendant deux ans à compter du 1er janvier N+1. C’est le cas normal et optimal.

Déclaration tardive, mais dans l’année N+1 : l’exonération s’applique pour la période restant à courir après le 31 décembre de l’année suivant celle du dépôt. En pratique, si le logement est achevé en 2026 et que la déclaration n’est déposée qu’en 2027, l’exonération de prélèvement foncier ne couvre que l’année 2028 — une seule année au lieu de deux, soit la perte de l’équivalent d’une année complète de charge fiscale foncière.

Déclaration déposée après l’année N+1 : le bénéfice de l’exonération est définitivement et intégralement perdu, sans possibilité de réclamation.

Le droit à l’erreur (loi ESSOC du 10 août 2018) peut atténuer certaines pénalités administratives liées au retard déclaratif, mais il n’offre aucune possibilité de récupérer les années de dégrèvement foncier déjà écoulées. La meilleure pratique consiste à déposer le formulaire H1 dès la semaine suivant l’achèvement effectif du logement, sans attendre la limite des 90 jours.

Calendrier précis : achèvement 2026, première taxe foncière complète en 2029

Pour une maison individuelle achevée en 2026, avec le formulaire H1 déposé dans les délais légaux, le calendrier fiscal type se présente ainsi :

  • 2026 : achèvement. Dépôt du formulaire H1 dans les 90 jours. Selon la date d’achèvement dans l’année et les règles d’annualité, une fraction de prélèvement foncier peut être due pour 2026 sur les mois restants, calculée depuis le 1er du mois suivant l’achèvement.
  • Octobre 2027 : premier avis de taxe foncière sur les propriétés bâties. La part communale et la part EPCI sont à 0 € (première année d’exonération). La TEOM est intégralement due (voir section dédiée).
  • Octobre 2028 : deuxième et dernière année d’exonération. Les parts communale et intercommunale restent à 0 €.
  • Octobre 2029 : premier avis de contribution foncière complète. La base imposable est la valeur locative cadastrale issue du formulaire H1, multipliée par les taux votés par les collectivités. C’est à ce moment que le propriétaire découvrira le montant définitif de son impôt foncier annuel.

Ce calendrier suppose que la commune n’a pas délibéré pour restreindre l’exonération. Dans les rares communes ayant limité l’avantage fiscal par délibération, les parts exonérées peuvent être inférieures à 100 % dès 2027.

Source doctrinale : BOFiP — BOI-IF-TFB-10-60-20 (durée et portée de l’exonération temporaire).

TEOM : la taxe d’enlèvement des ordures ménagères reste due

La taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) figure sur le même avis fiscal que la taxe foncière sur les propriétés bâties, perçue simultanément. Cette proximité administrative conduit de nombreux propriétaires de constructions neuves à croire, à tort, que l’ensemble de l’avis est exonéré pendant deux ans.

L’exonération prévue par l’article 1383 CGI ne couvre pas la TEOM. Dès la première année d’occupation, cette taxe est intégralement due, calculée sur la même base locative que la TFPB. Sur un avis fiscal 2027 pour une maison neuve correctement déclarée : TFPB part commune = 0 €, TFPB part EPCI = 0 €, TEOM = X € (à régler).

La TEOM finance le service de collecte des ordures ménagères géré par la commune ou l’EPCI compétent. Son taux est voté annuellement par l’assemblée délibérante, indépendamment de toute délibération portant sur les exonérations de la taxe foncière au titre de l’article 1383 CGI. L’ANIL recense les ressources utiles sur la fiscalité du logement neuf sur anil.org.

Délibérations communales pour restreindre ou supprimer l’exonération

L’exonération de l’article 1383 CGI est une exonération de droit commun : elle s’applique automatiquement, sauf délibération contraire des collectivités locales. L’article 1639 A bis CGI permet à la commune et à l’EPCI de restreindre cette exonération, chacun pour la part qui lui revient, dans les limites ci-dessous :

  • limiter l’exonération à un seuil prédéfini parmi : 40 %, 50 %, 60 %, 70 %, 80 % ou 90 % de la base imposable ;
  • ne pas accorder l’exonération aux logements qui ne sont pas financés au moyen de prêts aidés par l’État au sens des articles L. 301-1 à L. 301-6 du Code de la construction et de l’habitation (CCH).

Cette seconde mesure cible les logements locatifs libres dans les marchés immobiliers tendus : les collectivités peuvent ainsi réserver l’avantage fiscal aux programmes de logements sociaux ou aux accédants à la propriété bénéficiant d’un prêt à taux zéro (PTZ). Pour les propriétaires souhaitant vérifier si leur acquisition entre dans le champ des prêts aidés, des informations sont disponibles sur economie.gouv.fr — Aides à l’accession à la propriété.

En pratique, la grande majorité des communes françaises n’ont pas délibéré pour restreindre cette exonération, qui reste un signal positif en faveur de la construction de logements neufs sur leur territoire. Pour vérifier la situation précise de votre commune :

  • contactez le Centre des impôts fonciers (CDIF) ou le service des impôts fonciers compétent pour votre secteur ;
  • consultez les délibérations fiscales publiées par votre mairie ou par l’intercommunalité sur son site officiel.

Logements BBC et RE2020 : l’exonération 5 ans de l’art. 1383-0 B bis

Les constructions à haute performance énergétique peuvent bénéficier d’une exonération d’impôt foncier plus longue, prévue par l’article 1383-0 B bis du CGI. Celle-ci porte sur cinq ans et s’adresse aux bâtiments neufs ayant obtenu le label « bâtiment basse consommation » (BBC 2005) ou respectant les exigences de la réglementation environnementale RE2020.

Deux conditions cumulatives s’appliquent :

  • la construction doit justifier de la certification BBC 2005 ou du respect des seuils RE2020 ;
  • la commune et/ou l’EPCI doit avoir délibéré pour instituer cette exonération sur son territoire — elle n’est pas automatique, contrairement à l’exonération de deux ans de l’article 1383.

L’exonération de cinq ans de l’article 1383-0 B bis est distincte de l’exonération de deux ans de l’article 1383. Elle peut en principe s’y combiner, pour une durée totale de dégrèvement foncier pouvant atteindre sept ans selon l’ordre d’application retenu par les collectivités. La doctrine BOFiP (BOI-IF-TFB-10-180-10) précise les conditions de cumul entre les deux dispositifs.

Pour les constructions RE2020 achevées depuis 2022, il convient de vérifier auprès du Centre des finances publiques si la commune a délibéré favorablement, et de déclarer la performance énergétique sur le formulaire H1 complémentaire approprié. Cette vérification préalable conditionne l’accès à ce complément d’exonération.

Constructions hors habitation : exonération limitée à 40 % de la base

L’article 1383 CGI établit une distinction claire selon l’usage de la construction. Pour les bâtiments à usage autre qu’habitation — locaux commerciaux, bureaux, ateliers artisanaux, entrepôts — l’exonération ne porte que sur 40 % de la base imposable durant les deux années suivant l’achèvement. Il n’existe pas d’exonération totale pour ces catégories de locaux professionnels, même en l’absence de délibération restrictive de la commune.

Cette distinction est déterminante pour les propriétaires qui construisent un local professionnel sur leur parcelle. Un garage attenant à la résidence principale, déclaré sur le formulaire H1 comme dépendance privative, bénéficie généralement du régime « habitation » (exonération totale). À l’inverse, un local commercial indépendant ou un atelier artisanal font l’objet d’un formulaire de déclaration distinct et de l’exonération partielle à 40 % seulement.

En cas de construction à usage mixte (partie habitation et partie professionnelle), la Direction générale des finances publiques ventile la base imposable en fonction de l’affectation de chaque local et applique le taux d’exonération correspondant à chaque fraction. Pour des situations complexes, le service des impôts fonciers peut être sollicité avant le dépôt du formulaire H1 afin de sécuriser la déclaration.

Questions fréquentes sur l’exonération taxe foncière maison neuve

L’exonération 2 ans s’applique-t-elle aux dépendances telles que le garage ou la piscine ?

Oui, à condition que les dépendances soient déclarées sur le formulaire H1 simultanément à la construction principale et qu’elles constituent des dépendances au sens fiscal du logement. Un garage attenant achevé en même temps que la maison bénéficie de l’exonération de taxe foncière dans les mêmes conditions. Une piscine enterrée ajoutée postérieurement à l’achèvement de la maison fait l’objet d’une déclaration H1 complémentaire dans les 90 jours de son propre achèvement, et ouvre droit à une nouvelle exonération de deux ans sur sa propre valeur locative cadastrale.

La vente de la maison avant la fin des 2 ans interrompt-elle l’exonération pour l’acheteur ?

Non. L’exonération temporaire prévue par l’article 1383 CGI est attachée au bien immobilier et non à la personne du propriétaire initial. En cas de vente, l’acquéreur continue à bénéficier des années de dégrèvement foncier restantes jusqu’à leur terme naturel. La mutation ne modifie pas le décompte : si la maison a été vendue durant la première année d’exonération, l’acheteur bénéficiera de la seconde année sans démarche supplémentaire.

L’exonération 2 ans est-elle cumulable avec l’exonération BBC de 5 ans ?

En principe oui, si la commune a délibéré pour instituer l’exonération de l’article 1383-0 B bis CGI. Les deux dispositifs sont juridiquement distincts. La doctrine DGFiP (BOI-IF-TFB-10-180-10) précise l’ordre d’application : l’exonération de deux ans s’épuise en premier lieu, puis l’exonération BBC prend le relais, pour une durée totale pouvant atteindre sept ans. Un logement RE2020 achevé en 2026 dans une commune favorable peut ainsi bénéficier d’une exonération de prélèvement foncier jusqu’en 2033.

Que faire si j’ai omis de déposer le formulaire H1 dans les 90 jours ?

Déposez le formulaire H1 auprès du service des impôts fonciers le plus tôt possible. Si vous êtes encore dans l’année civile suivant l’achèvement (N+1), vous conserverez au moins une année d’exonération. Au-delà, l’avantage fiscal est définitivement perdu sans possibilité de réclamation. Le droit à l’erreur (loi ESSOC 2018) peut atténuer certaines pénalités administratives, mais ne permet pas de récupérer les années d’exonération de taxe foncière déjà écoulées.

Un appartement acheté en VEFA bénéficie-t-il de la même exonération 2 ans ?

Oui. L’acquéreur d’un appartement neuf en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) bénéficie des mêmes conditions d’exonération, à compter du 1er janvier suivant l’achèvement de l’immeuble. C’est généralement le promoteur immobilier qui effectue la déclaration initiale au moyen du formulaire IL (n° 6652) dans les 90 jours suivant la livraison. L’acheteur doit néanmoins vérifier que cette formalité a bien été accomplie, car l’absence de déclaration dans les délais lui ferait perdre l’exonération au même titre que tout autre propriétaire.

La taxe d’habitation est-elle aussi exonérée pendant les 2 ans ?

Non. L’exonération de l’article 1383 CGI porte exclusivement sur la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB). La taxe d’habitation sur les résidences principales a été supprimée pour l’ensemble des contribuables depuis 2023 et n’entre plus dans le calcul. La TEOM (taxe d’enlèvement des ordures ménagères), quant à elle, reste intégralement due pendant toutes les années d’exonération de TFPB, puisqu’elle ne relève pas du champ de l’article 1383 CGI.

Comment vérifier si ma commune a restreint l’exonération par délibération ?

Contactez le Centre des finances publiques (service des impôts fonciers) du département où se situe votre bien ou renseignez-vous directement auprès des services fiscaux de la commune. Vous pouvez également consulter les délibérations fiscales publiées par votre mairie ou par l’intercommunalité sur son site officiel ou au Journal officiel pour les EPCI. En l’absence de délibération restrictive valablement adoptée dans les délais légaux, l’exonération de droit commun de l’article 1383 CGI s’applique intégralement sur les parts communale et intercommunale.

Aller plus loin sur la fiscalité des constructions

L’exonération de deux ans est la première mesure fiscale favorable au propriétaire d’une construction neuve. Pour anticiper le montant de la taxe foncière sur les propriétés bâties à partir de la troisième année et comprendre comment la valeur locative cadastrale est établie, les ressources suivantes couvrent les aspects complémentaires de la fiscalité des bâtiments.