La pose d’une isolation thermique par l’extérieur en copropriété (ITE) relève d’une décision collective votée en assemblée générale à la majorité absolue de l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. Le coût d’une isolation thermique extérieure collective oscille entre 120 et 250 €/m² selon la hauteur de l’immeuble et le matériau retenu, pour un gain énergétique de 15 à 25 % des déperditions thermiques du bâtiment. Le syndicat des copropriétaires peut bénéficier de MaPrimeRénov’ Copropriétés si l’immeuble est achevé depuis plus de 15 ans et comporte au moins 75 % de résidences principales. La saillie de l’isolant sur le trottoir nécessite une permission de voirie auprès de la commune et le versement d’une redevance annuelle.
Vote ITE en copropriété : majorité absolue de l’article 24
L’ITE est considérée comme un travail d’amélioration affectant les parties communes. Depuis la loi ALUR de 2014 et l’ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019, l’article 24 de la loi 65-557 a été élargi pour inclure les travaux d’économies d’énergie. La majorité absolue requise correspond à la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
Si le projet n’obtient pas la majorité absolue mais recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote à la majorité simple peut être organisé immédiatement (mécanisme dit de passerelle de l’article 25-1). Cette passerelle a été créée précisément pour faciliter les votes de rénovation énergétique bloqués par l’absentéisme en AG.
La majorité de l’article 25 (majorité absolue des voix de tous les copropriétaires, présents ou non) s’applique uniquement aux travaux d’amélioration au sens strict dépassant les économies d’énergie : surélévation du bâtiment, transformation des combles en logements, etc.
Majorité absolue ou majorité simple : cas concret
Considérons un immeuble de 24 copropriétaires détenant 1 000 tantièmes au total. Lors de l’AG : – 16 copropriétaires présents ou représentés (700 tantièmes exprimés) – Vote pour l’ITE : 12 copropriétaires (520 tantièmes) – Vote contre : 4 copropriétaires (180 tantièmes) – Abstentions ignorées dans le calcul
La majorité absolue de l’article 24 est atteinte (12/16 = 75 %, et 520/700 tantièmes exprimés = 74 %). Le projet est adopté. La résolution doit préciser le montant des travaux, le mode de financement (appel de fonds, emprunt collectif, aides publiques anticipées), la quote-part par lot selon le règlement de copropriété, et le délai d’exécution.
Si seulement 350 tantièmes votent pour (moins de la majorité absolue mais plus du tiers des 1 000 totaux), la passerelle de l’article 25-1 permet un second vote immédiat à la majorité simple : 350/700 = 50 % suffisent pour l’adoption.
MaPrimeRénov’ Copropriétés 2026 : conditions et montants
MaPrimeRénov’ Copropriétés est une aide collective versée directement au syndicat des copropriétaires, et non aux copropriétaires individuels. Elle finance des travaux de rénovation énergétique d’ampleur (bouquet d’au moins deux gestes) permettant un gain énergétique de 35 % minimum après travaux. Les conditions d’éligibilité 2026 sont les suivantes :
- Immeuble achevé depuis plus de 15 ans
- Au moins 75 % de résidences principales (locataires ou propriétaires occupants)
- Immatriculation au Registre national des copropriétés (RNC)
- Réalisation d’un audit énergétique préalable par opérateur certifié
Les montants 2026 sont calculés selon le gain énergétique obtenu :
- Gain entre 35 % et 50 % : 30 % du coût HT plafonné à 25 000 €/logement
- Gain au-delà de 50 % : 45 % du coût HT plafonné à 25 000 €/logement
- Bonus passoire thermique (DPE F ou G atteignant D minimum) : +500 €/logement
- Bonus sortie de passoire (DPE F ou G atteignant C minimum) : +500 €/logement supplémentaire
Pour une copropriété de 24 lots avec 240 000 € HT de travaux et un gain énergétique de 45 % : aide MPR Copro = 72 000 € versés au syndicat. La quote-part par lot moyen est ainsi réduite de 10 000 € à 7 000 € avant CEE et éco-PTZ collectif.
Coût ITE immeuble collectif : 120 à 250 €/m² selon hauteur
Le coût d’une ITE en immeuble varie selon plusieurs paramètres techniques et logistiques :
- Hauteur du bâtiment : 120-150 €/m² jusqu’à R+3, 150-200 €/m² entre R+4 et R+7, 200-250 €/m² au-delà (échafaudage spécifique, sécurité)
- Matériau isolant : polystyrène expansé 120-160 €/m², laine de roche minérale 140-180 €/m², laine de bois biosourcée 180-250 €/m²
- Finitions : enduit hydraulique projeté 120-150 €/m², bardage métallique 180-220 €/m², bardage bois 200-280 €/m²
- Surfaces complexes : balcons, loggias, encorbellements ajoutent 15-25 % au prix au m²
L’étanchéité à l’air doit être traitée systématiquement aux jonctions menuiseries-isolant pour garantir la performance finale. Un test d’infiltrométrie post-chantier est recommandé pour les immeubles visant un saut de classes DPE certifié.
Gain énergétique attendu : 15 à 25 % des déperditions
Les murs représentent 20 à 25 % des déperditions thermiques d’un immeuble collectif moyen, selon une étude de l’ADEME publiée en 2024. Une ITE bien dimensionnée (R minimum 4 m².K/W) traite simultanément les ponts thermiques de jonction plancher-mur, qui représentent 5 à 10 % de déperditions supplémentaires.
Le gain net après ITE oscille entre : – 15 % de la consommation totale pour un immeuble années 1970-1980 sans isolation – 20-22 % pour un immeuble années 1990 avec isolation thermique minimale d’origine – 25 % dans les cas extrêmes (immeubles haussmanniens ou hauteur élevée mal isolés)
Combiné avec un remplacement de chaudière collective ou l’installation d’une ventilation collective performante, le gain peut atteindre 35-45 % en rénovation d’ampleur, déclenchant l’éligibilité maximale à MaPrimeRénov’ Copropriétés.
Permission de voirie pour la saillie sur trottoir
L’isolant rapporté en ITE peut faire saillie sur le domaine public (trottoir, voirie communale) d’une épaisseur de 15 à 25 cm. Cette occupation du domaine public nécessite une permission de voirie délivrée par le maire (article L.113-2 du Code de la voirie routière).
La procédure comprend :
- Dépôt d’une demande de permission de voirie en mairie avec plans de saillie cotée
- Vérification de la conformité au PLU et à la dérogation prévue par l’article L.152-5 du Code de l’urbanisme (saillie jusqu’à 30 cm)
- Avis des services techniques municipaux (réseaux, accessibilité PMR)
- Délivrance de la permission précaire et révocable
- Signature d’une convention d’occupation du domaine public avec redevance annuelle (0,50 à 5 €/m² occupé)
En zone urbaine dense, l’épaisseur d’isolant peut être limitée par la largeur de trottoir réglementaire (1,40 m libre pour le passage piéton). Pour les rues étroites, une réduction d’épaisseur ou le choix d’un isolant à haute performance lambda (laine de bois 0,038 W/m.K, polyuréthane 0,022 W/m.K) peut s’imposer.
Étapes opérationnelles : audit, DTG, AG, appel d’offres
Le déroulé type d’un projet ITE collectif s’échelonne sur 18 à 24 mois entre la première étude et la fin du chantier :
- Audit énergétique par opérateur certifié OPQIBI ou Qualibat (3-6 mois)
- DTG (Diagnostic Technique Global) obligatoire pour les immeubles de plus de 10 ans (article L.731-1 CCH)
- Cahier des charges et appel d’offres auprès de 3-5 entreprises RGE qualifiées Qualibat ITE
- AG préparatoire présentant le projet et les financements (vote consultatif)
- AG de décision à la majorité absolue article 24 (vote contraignant)
- Demande d’aides MPR Copro et CEE par le syndic mandaté
- Demande d’autorisation d’urbanisme : déclaration préalable pour modification d’aspect extérieur, permission de voirie pour la saillie
- Appel de fonds ou souscription d’éco-PTZ collectif
- Réalisation des travaux (3-9 mois selon surface)
- Réception et test final : infiltrométrie, contrôle d’étanchéité à l’air, vérification des finitions
L’accord de l’architecte des Bâtiments de France est requis si l’immeuble se situe dans un périmètre de protection patrimoniale (abords de monument historique, site patrimonial remarquable).
Questions fréquentes sur l’ITE en copropriété
Quelle majorité pour voter une ITE en copropriété ?
La majorité absolue de l’article 24 de la loi 65-557, soit la majorité des voix exprimées des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance. Si le projet recueille au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires sans atteindre la majorité absolue, un second vote à la majorité simple est organisé immédiatement (article 25-1 passerelle).
Comment se calcule la quote-part d’ITE par copropriétaire ?
La quote-part de chaque copropriétaire dans les travaux d’ITE est calculée selon les tantièmes des parties communes générales définis dans le règlement de copropriété. Ces tantièmes dépendent généralement de la surface du lot, de son étage, de son exposition et de ses caractéristiques. Un copropriétaire détenant 50 tantièmes sur 1 000 paye 5 % du montant total des travaux et perçoit 5 % du montant total des aides.
Le syndic peut-il proposer une ITE sans accord préalable ?
Le syndic peut inscrire à l’ordre du jour de l’AG annuelle un projet d’ITE sans accord préalable des copropriétaires (article 18 loi 65-557, mission de gestion). Toutefois, la décision finale revient à l’AG par vote à la majorité absolue article 24. Le syndic ne peut pas engager seul des travaux d’ampleur sans cette validation.
MaPrimeRénov Copro est-elle versée directement à la copropriété ?
Oui, MaPrimeRénov’ Copropriétés est versée au syndicat des copropriétaires sur un compte bancaire syndical dédié, et non aux copropriétaires individuels. Le syndic répartit ensuite l’aide entre copropriétaires au prorata des tantièmes lors d’une régularisation comptable. Les copropriétaires modestes ou très modestes peuvent bénéficier en plus d’une MaPrimeRénov’ individuelle sur la part qui leur reste à charge.
Sources officielles 2026
- Service Public — Majorités vote en copropriété
- ANAH — MaPrimeRénov’ Copropriétés
- Légifrance — Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 article 24
- Légifrance — Article L.152-5 du Code de l’urbanisme
- France Rénov’ — Parcours copropriété
