Pétitionnaire : qui peut déposer une autorisation d'urbanisme ?

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Vous souhaitez construire, agrandir ou rénover, mais vous ne savez pas si vous avez le droit de déposer le dossier en mairie ? La question du pétitionnaire — celui qui signe et dépose la demande — est souvent source de confusion. Propriétaire, locataire, futur acquéreur… les situations varient. Pourtant, le Code de l'urbanisme est clair sur ce point : le demandeur n'est pas forcément propriétaire du terrain. Voici tout ce que vous devez savoir pour constituer votre dossier sereinement.

Sommaire

Qu'est-ce qu'un pétitionnaire ?

Le pétitionnaire est la personne physique ou morale qui dépose une demande d'autorisation d'urbanisme auprès de la mairie. C'est lui qui signe le formulaire CERFA et qui devient le titulaire du permis une fois celui-ci accordé.

Cadre juridique

Les articles R423-1 et suivants du Code de l'urbanisme définissent les conditions de dépôt des demandes. L'article R431-5 précise les informations obligatoires concernant le demandeur : identité, coordonnées, et attestation sur l'honneur de son titre à déposer.

Dans le langage courant, on parle aussi de requérant ou de demandeur pour désigner cette personne. Sur les formulaires CERFA, le cadre 1 est entièrement dédié à l'identité du pétitionnaire.

Distinction avec le maître d'ouvrage

Le pétitionnaire et le maître d'ouvrage sont souvent la même personne, mais pas toujours. Le maître d'ouvrage est celui qui commande et finance les travaux. Un promoteur peut être maître d'ouvrage tandis que la demande est déposée au nom d'une SCI.

Qui peut être pétitionnaire ?

La loi prévoit plusieurs situations qui donnent le droit de déposer une autorisation d'urbanisme. Le porteur de projet n'a pas besoin d'être propriétaire : il lui suffit d'avoir un titre l'habilitant à construire.

Les titres habilitants reconnus

Peuvent être pétitionnaires :

  1. Le propriétaire du terrain ou son mandataire
  2. L'indivisaire avec l'accord des autres (ou mandaté par eux)
  3. Le bénéficiaire d'une promesse de vente ou d'un compromis
  4. Le titulaire d'un bail emphytéotique (bail long de 18 à 99 ans)
  5. Le locataire avec l'accord écrit du propriétaire
  6. Une personne autorisée par le propriétaire à effectuer des travaux
  7. Un mandataire (architecte, géomètre) agissant pour le compte du propriétaire

La règle de l'attestation

Sur le CERFA permis de construire (cadre 1), le demandeur doit cocher la case correspondant à son titre. Il atteste sur l'honneur détenir ce titre. La mairie ne vérifie pas cette information mais vous engagez votre responsabilité.

Bon à savoir : le recours à un architecte est obligatoire dès que la surface de plancher dépasse 150 m². L'architecte peut être mandataire et signer le dossier pour vous.

Le pétitionnaire doit-il être propriétaire du terrain ?

Non. C'est l'une des idées reçues les plus tenaces. Depuis la réforme de 2007, le Code de l'urbanisme n'exige pas que le demandeur soit propriétaire.

Ce que dit la jurisprudence

Le Conseil d'État a confirmé à plusieurs reprises que le permis de construire est délivré « sous réserve des droits des tiers ». Cela signifie que :

  • La mairie ne vérifie pas les titres de propriété
  • Un voisin ne peut pas attaquer votre permis au motif que vous n'êtes pas propriétaire
  • Les conflits de propriété se règlent devant le juge civil, pas devant le juge administratif

Le cas de l'achat en VEFA

Lorsqu'un promoteur vend un logement sur plan (VEFA), c'est lui qui reste pétitionnaire. L'acquéreur n'a aucune démarche à faire concernant le permis de construire. Les éventuelles modifications relèvent du permis modificatif déposé par le promoteur.

Le cas de la promesse de vente

Vous avez signé un compromis ? Vous pouvez déposer un dossier de permis sous condition suspensive d'obtention. C'est même une pratique courante pour les constructions neuves : on sécurise le projet avant d'acheter définitivement le terrain.

Cas pratiques et exemples

Exemple 1 : Construction sur terrain familial

Marie souhaite construire une maison de 120 m² sur un terrain appartenant à ses parents. Solution : ses parents signent une autorisation écrite de construire. Marie devient pétitionnaire et dépose le dossier en son nom.

Coût de l'opération : 0 € pour l'autorisation parentale. Délai d'instruction : 2 mois pour le permis de construire. La surface de plancher de 120 m² ne déclenche pas l'obligation d'architecte.

Exemple 2 : Agrandissement par un locataire

Thomas est locataire d'un pavillon. Il veut créer une extension de 18 m² pour agrandir le salon. Son propriétaire est d'accord.

Procédure : Thomas dépose une déclaration préalable (moins de 20 m²) avec l'autorisation écrite du propriétaire jointe au dossier. Délai : 1 mois. Après travaux, l'extension appartiendra au propriétaire du terrain.

Exemple 3 : SCI et mandataire

La SCI Durand veut construire 6 logements sur un terrain dont elle est propriétaire. Le gérant mandate un architecte pour déposer le dossier complet.

L'architecte est mandataire. Il signe le CERFA au nom de la SCI. Surface totale : 420 m² de surface de plancher, donc architecte obligatoire de toute façon. Le thermicien établit l'attestation RE2020.

Responsabilités du pétitionnaire

Être pétitionnaire engage votre responsabilité à plusieurs niveaux. Une fois le permis accordé, vous devenez responsable de la bonne exécution des travaux.

Responsabilité administrative

Le pétitionnaire doit :

  • Afficher le permis sur le terrain dès obtention
  • Déclarer l'ouverture du chantier (formulaire CERFA spécifique)
  • Déposer la déclaration d'achèvement des travaux
  • Respecter les prescriptions du permis

En cas de non-conformité, les sanctions peuvent atteindre 6 000 € par m² de surface construite illégalement. La prescription est de 6 ans au pénal et 10 ans au civil.

Responsabilité civile

Le pétitionnaire répond des dommages causés aux voisins pendant et après les travaux. Une assurance responsabilité civile est indispensable. Pour une construction neuve, l'assurance dommages-ouvrage est obligatoire.

Responsabilité vis-à-vis des tiers

Même si le permis est accordé, un tiers peut l'attaquer dans un délai de 2 mois après l'affichage. Le pétitionnaire doit prouver l'affichage continu pendant toute la période (photos datées, constat d'huissier).

Consultez notre rubrique infos pratiques pour tous les détails sur les recours et les taxes applicables.

Erreurs à éviter

1. Déposer sans accord du propriétaire

Si vous n'êtes pas propriétaire, l'accord écrit est indispensable. Sans ce document, le propriétaire pourrait vous poursuivre pour tentative de construction frauduleuse. L'accord doit être explicite et préciser la nature des travaux autorisés.

2. Confondre pétitionnaire et exécutant

Le pétitionnaire n'est pas forcément celui qui réalise les travaux. Vous pouvez être pétitionnaire et confier le chantier à une entreprise. En revanche, vous restez responsable de la conformité finale.

3. Oublier de consulter le PLU

Avant de déposer, vérifiez les règles du Plan Local d'Urbanisme. Hauteur maximale, emprise au sol, reculs… Le pétitionnaire est censé connaître ces règles. Un permis accordé en contradiction avec le PLU peut être annulé par le juge.

4. Négliger les servitudes

Servitudes de passage, réseaux enterrés, zones inondables… Ces contraintes peuvent bloquer votre projet. Demandez un certificat d'urbanisme opérationnel (CUb) pour les identifier avant de déposer.

5. Sous-estimer les délais

Comptez 2 mois pour un permis simple, 3 mois si votre terrain est proche d'un monument historique (intervention de l'ABF). Ajoutez 2 mois de recours des tiers. Le SDIS peut aussi être consulté pour les questions de sécurité incendie.

Questions fréquentes

Qui peut être pétitionnaire d’un permis de construire ?

Le pétitionnaire peut être le propriétaire du terrain, son mandataire, le bénéficiaire d'une promesse de vente, le titulaire d'un bail emphytéotique, ou toute personne autorisée par le propriétaire à réaliser les travaux. Un architecte peut également déposer en tant que mandataire. Le demandeur atteste sur l'honneur de son titre sur le formulaire CERFA.

Le pétitionnaire doit-il être propriétaire du terrain ?

Non, le pétitionnaire n'a pas besoin d'être propriétaire. Le Code de l'urbanisme permet à quiconque dispose d'un titre l'habilitant à construire de déposer une demande. Cela inclut les bénéficiaires de promesse de vente, les locataires avec accord du propriétaire, ou les mandataires. Le permis est délivré « sous réserve des droits des tiers » : les litiges de propriété se règlent au civil.

Peut-il y avoir plusieurs pétitionnaires sur un même permis ?

Oui, un permis peut être déposé par plusieurs pétitionnaires. C'est fréquent pour les couples non mariés ou les indivisions. Chaque pétitionnaire doit être identifié dans le cadre 1 du CERFA et tous sont solidairement responsables du respect des prescriptions. En cas de permis modificatif, tous les pétitionnaires d'origine doivent signer ou donner pouvoir.

Le pétitionnaire est-il responsable des travaux ?

Le pétitionnaire est responsable administrativement : affichage du permis, déclarations d'ouverture et d'achèvement, conformité aux plans déposés. Il répond également civilement des dommages causés aux tiers. En cas de non-conformité, les amendes peuvent atteindre 6 000 € par m². La responsabilité pénale est prescrite après 6 ans, la responsabilité civile après 10 ans.

Comment modifier le pétitionnaire d’un permis en cours ?

Le transfert de permis se fait via le formulaire CERFA 13412. L'ancien et le nouveau pétitionnaire doivent tous deux signer. Le transfert est accordé si le permis est toujours valide et si le nouveau titulaire remplit les conditions. Aucune modification du projet n'est possible lors d'un transfert simple. Pour des exemples concrets de dossiers transférés, consultez notre page exemples de réalisations.

Conclusion

Le pétitionnaire est le demandeur officiel d'une autorisation d'urbanisme, mais il n'a pas besoin d'être propriétaire. Promesse de vente, bail emphytéotique, autorisation du propriétaire : plusieurs titres permettent de déposer légalement un dossier. En revanche, être pétitionnaire engage votre responsabilité administrative et civile tout au long du projet.

Avant de déposer, consultez le PLU de votre commune, vérifiez les seuils de surface et préparez un dossier complet. Si votre projet dépasse 150 m², un architecte pourra vous accompagner et même déposer le dossier en tant que mandataire.

Sources : Code de l'urbanisme (articles R423-1, R431-5), Legifrance, Service-public.fr