Garantie de Parfait Achèvement : Durée, Recours et Procédure Complète
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Vous venez de réceptionner votre maison neuve et les premiers désordres apparaissent : une fissure dans le carrelage, une porte qui ferme mal, un radiateur qui ne chauffe pas. Ces défauts, aussi mineurs soient-ils, doivent être réparés par l'entreprise de construction. La garantie de parfait achèvement vous protège pendant 12 mois après la réception des travaux. Encore faut-il savoir comment l'activer, quels désordres sont couverts et comment réagir si le constructeur refuse d'intervenir. Après avoir accompagné des centaines de maîtres d'ouvrage dans leurs démarches, je vous livre la procédure complète pour faire valoir vos droits sans perdre de temps.
Sommaire
- Qu'est-ce que la garantie de parfait achèvement ?
- Durée et point de départ de la garantie
- Désordres couverts par la GPA
- Procédure de mise en oeuvre
- Cas pratiques et exemples chiffrés
- Articulation avec les autres garanties
- Erreurs à éviter
- Questions fréquentes
- Conclusion
Qu'est-ce que la garantie de parfait achèvement ?
La garantie de parfait achèvement (GPA) est une obligation légale définie par l'article 1792-6 du Code civil. Elle impose à l'entrepreneur de réparer tous les désordres signalés par le maître d'ouvrage pendant l'année qui suit la réception des travaux. Cette garantie s'applique que les défauts aient été constatés lors de la réception (réserves) ou qu'ils soient apparus ensuite.
Le cadre juridique
La GPA constitue la première des trois garanties légales de la construction, avant la garantie biennale et la garantie décennale. Contrairement à la responsabilité décennale qui couvre uniquement les dommages graves compromettant la solidité de l'ouvrage, la garantie de parfait achèvement couvre tous les désordres, quelle que soit leur importance.
L'article 1792-6 alinéa 2 du Code civil précise que cette garantie s'étend à "la réparation de tous les désordres signalés par le maître de l'ouvrage, soit au moyen de réserves mentionnées au procès-verbal de réception, soit par voie de notification écrite pour ceux révélés postérieurement à la réception".
Qui est concerné ?
La GPA s'impose à tout entrepreneur ayant exécuté des travaux de construction :
- Constructeurs de maisons individuelles (CCMI)
- Entreprises générales de bâtiment
- Artisans (maçon, plombier, électricien, couvreur…)
- Promoteurs immobiliers pour les ventes en VEFA
Elle bénéficie au maître d'ouvrage, c'est-à-dire le particulier qui a commandé les travaux. En cas de revente du bien dans l'année suivant la réception, la garantie est transmise à l'acquéreur pour la durée restante.
Différence avec la garantie des vices apparents
La GPA ne doit pas être confondue avec la garantie des vices apparents en VEFA (article 1642-1 du Code civil). Cette dernière concerne les défauts constatables lors de la livraison d'un logement neuf acheté sur plan. La GPA, elle, s'applique après la réception des travaux et couvre aussi bien les défauts visibles que ceux qui se révèlent dans l'année.
Durée et point de départ de la garantie
Les 12 mois après réception
La garantie de parfait achèvement court pendant exactement un an à compter de la date de réception des travaux. Cette date est celle portée sur le procès-verbal de réception, document essentiel que vous devez conserver précieusement.
| Événement | Date | Fin de la GPA |
|---|---|---|
| Réception avec réserves | 15 janvier 2025 | 15 janvier 2026 |
| Réception sans réserve | 1er mars 2025 | 1er mars 2026 |
| Réception tacite | Date de prise de possession | + 12 mois |
Le cas des réserves à la réception
Lors de la réception des travaux, vous pouvez émettre des réserves sur le procès-verbal. Ces réserves correspondent aux défauts que vous constatez ce jour-là : peinture mal appliquée, carrelage fissuré, robinet qui fuit, menuiserie rayée…
Pour les désordres mentionnés en réserves, l'entrepreneur dispose d'un délai raisonnable pour effectuer les réparations. En pratique, ce délai est souvent fixé contractuellement (30 à 60 jours en moyenne). Une fois les réserves levées, un procès-verbal de levée des réserves est établi.
Attention : le point de départ de la GPA reste la date de réception initiale, même si les réserves sont levées plus tard. La garantie ne recommence pas à courir après la levée des réserves.
La réception tacite
En l'absence de procès-verbal formel, la réception peut être tacite si vous prenez possession des lieux et payez la totalité du prix. Cette situation est à éviter car elle rend plus difficile la preuve de la date de départ des garanties. Après avoir déposé votre déclaration d'achèvement des travaux (DAACT), formalisez toujours la réception par écrit avec l'entrepreneur.
Désordres couverts par la GPA
Tout type de défaut, sans condition de gravité
La GPA couvre l'ensemble des désordres, qu'ils soient :
- Esthétiques : traces de peinture, rayures, taches
- Fonctionnels : porte qui frotte, fenêtre difficile à ouvrir
- Techniques : fuite d'eau, prise électrique défectueuse
- Structurels : microfissures, défauts d'étanchéité mineurs
Contrairement à l'assurance décennale obligatoire qui n'intervient que pour les dommages compromettant la solidité ou rendant l'ouvrage impropre à sa destination, la GPA ne pose aucune condition de gravité. Même un défaut mineur doit être réparé.
Exemples de désordres relevant de la GPA
| Catégorie | Exemples | Coût moyen de réparation |
|---|---|---|
| Menuiseries | Fenêtre mal réglée, joint défectueux, poignée cassée | 150 à 400 EUR |
| Revêtements | Carrelage fissuré, parquet qui grince, peinture qui s'écaille | 200 à 1 500 EUR |
| Plomberie | Fuite sous évier, chasse d'eau défaillante, siphon mal posé | 100 à 500 EUR |
| Électricité | Prise non fonctionnelle, interrupteur mal fixé, spot défaillant | 80 à 300 EUR |
| Chauffage | Radiateur qui ne chauffe pas, thermostat défectueux | 200 à 800 EUR |
| Structure | Microfissures dans les cloisons, joints de dilatation défaillants | 300 à 2 000 EUR |
Ce qui n'est pas couvert
La GPA ne couvre pas :
- L'usure normale des équipements
- Les dégâts causés par le maître d'ouvrage lui-même
- Les travaux non conformes à la commande (relève du droit commun des contrats)
- Les désordres signalés après le délai d'un an (relèvent alors de la garantie biennale ou décennale selon leur nature)
Procédure de mise en oeuvre
Étape 1 : Constater et documenter le désordre
Dès que vous repérez un défaut, constituez un dossier de preuves :
- Prenez des photos datées sous plusieurs angles
- Notez les circonstances d'apparition (après une pluie, à l'utilisation…)
- Conservez tout document technique (notices, plans, devis)
Cette documentation sera précieuse en cas de litige. Un architecte ou un maître d'oeuvre peut vous aider à caractériser techniquement le désordre si nécessaire.
Étape 2 : Notifier l'entrepreneur par écrit
La notification doit impérativement être écrite pour être opposable. Privilégiez la lettre recommandée avec accusé de réception, ou à défaut un email avec accusé de réception.
Votre courrier doit contenir :
- Vos coordonnées et celles du chantier
- La référence du contrat et la date de réception
- La description précise des désordres constatés
- Les photos en pièces jointes
- Une demande de réparation dans un délai raisonnable (15 à 30 jours)
Modèle de notification :
Objet : Mise en oeuvre de la garantie de parfait achèvement – Chantier [adresse]
Madame, Monsieur,
Suite à la réception des travaux intervenue le [date], je vous notifie les désordres suivants apparus depuis :
- [Description précise du défaut 1]
- [Description précise du défaut 2]
Conformément à l'article 1792-6 du Code civil, je vous demande de procéder aux réparations nécessaires dans un délai de 21 jours.
À défaut d'intervention de votre part, je me réserve le droit de faire exécuter les travaux par une entreprise tierce à vos frais.
Étape 3 : Suivre les réparations
Une fois l'entrepreneur intervenu, vérifiez que les réparations sont conformes. Si le travail est satisfaisant, établissez un constat de fin de reprise. Si de nouveaux défauts apparaissent suite à la réparation, signalez-les immédiatement : ils sont couverts par la GPA initiale.
Étape 4 : En cas de refus ou d'inaction
Si l'entrepreneur ne répond pas ou refuse d'intervenir :
-
Mise en demeure : Envoyez une lettre recommandée fixant un dernier délai (8 à 15 jours) avant action judiciaire.
-
Constat d'huissier : Faites établir un constat par huissier (150 à 300 EUR) pour prouver l'existence des désordres.
-
Expertise amiable ou judiciaire : Un expert bâtiment peut être mandaté (500 à 1 500 EUR pour une expertise amiable).
-
Action en justice : Saisissez le tribunal judiciaire. Pour les litiges inférieurs à 5 000 EUR, vous pouvez vous représenter seul. Au-delà, l'assistance d'un avocat est recommandée.
En cas de malfaçon avérée et de refus d'intervention, vous pouvez faire exécuter les travaux par un tiers et en demander le remboursement, majoré de dommages et intérêts.
Cas pratiques et exemples chiffrés
Exemple 1 : Fissures dans une extension
Monsieur et Madame Durand ont fait construire une extension de 35 m² pour agrandir leur salon. Six mois après la réception, des fissures apparaissent aux jonctions entre l'extension et la maison existante.
Situation :
- Surface concernée : 12 m² de cloisons
- Date de réception : 3 avril 2025
- Date de constatation : 15 octobre 2025
- Délai restant GPA : 5 mois et 18 jours
Démarche :
Les Durand notifient l'entreprise par LRAR le 20 octobre. L'entrepreneur intervient sous 15 jours et reprend les joints de dilatation défaillants. Coût des travaux pour l'entreprise : 1 800 EUR – entièrement à sa charge.
Point clé : Ces fissures auraient pu relever de la décennale si elles avaient été plus graves. La GPA a permis une réparation rapide sans discussion sur la gravité du désordre.
Exemple 2 : Défauts de finition multiples
La famille Martin réceptionne sa maison neuve de 140 m² le 1er février 2025. Ils émettent 23 réserves :
- 8 portes intérieures à régler
- Peinture à reprendre dans 4 pièces
- 2 fenêtres avec joints défectueux
- Carrelage fissuré dans la salle de bains (2 m²)
- Prises électriques mal alignées (5 pièces)
Délai de levée des réserves : 45 jours contractuels (soit le 18 mars 2025)
Résultat : L'entreprise lève toutes les réserves sauf le carrelage, faute de stock. Après relance, le carrelage est remplacé le 15 avril. Coût total pour le constructeur : environ 4 500 EUR.
Leçon : Détaillez chaque réserve avec précision lors de la réception. Un procès-verbal de réception bien rédigé facilite les reprises.
Exemple 3 : Désordre apparu après réception sans réserve
Une maison est réceptionnée sans réserve le 10 juin 2025. En novembre, après les premières pluies, une infiltration apparaît au niveau d'une fenêtre de toit.
Chronologie :
- 10 juin 2025 : Réception sans réserve
- 18 novembre 2025 : Première infiltration constatée
- 20 novembre 2025 : Notification LRAR à l'entreprise
- 5 décembre 2025 : Intervention du couvreur
- 10 décembre 2025 : Réparation effective (reprise de l'étanchéité)
Coût de l'intervention : 650 EUR (pose d'un collet d'étanchéité) – à la charge du constructeur car le désordre est signalé dans l'année suivant la réception.
Articulation avec les autres garanties
Les trois garanties légales de la construction
La garantie de parfait achèvement s'inscrit dans un système de protection échelonné sur 10 ans :
| Garantie | Durée | Désordres couverts | Fondement juridique |
|---|---|---|---|
| Parfait achèvement | 1 an | Tous désordres | Art. 1792-6 C. civ. |
| Biennale (bon fonctionnement) | 2 ans | Éléments d'équipement dissociables | Art. 1792-3 C. civ. |
| Décennale | 10 ans | Désordres affectant solidité ou destination | Art. 1792 C. civ. |
La garantie biennale
Après expiration de la GPA, les équipements dissociables du bâti (volets roulants, chaudière, VMC, robinetterie, portes intérieures…) restent couverts pendant un an supplémentaire au titre de la garantie biennale.
La garantie décennale et l'assurance dommages-ouvrage
Pour les désordres décennaux – ceux qui compromettent la solidité de l'ouvrage ou le rendent impropre à sa destination -, la protection s'étend sur 10 ans. Fissures structurelles, infiltrations graves, affaissement des fondations : ces dommages relèvent de l'assurance décennale du constructeur.
L'assurance dommages-ouvrage, que vous avez dû souscrire avant le début du chantier, permet un préfinancement rapide des réparations sans attendre la recherche de responsabilité. Elle se retourne ensuite contre l'assureur du constructeur responsable.
Obtenir l'attestation décennale
Avant de signer tout devis, vérifiez que l'entreprise dispose d'une assurance décennale obligatoire valide. Demandez l'attestation d'assurance et vérifiez :
- La période de validité
- Les activités couvertes (maçonnerie, couverture, électricité…)
- Les plafonds de garantie
Si vous confiez des travaux à un artisan non assuré, vous engagez votre propre responsabilité en cas de sinistre.
Erreurs à éviter
Erreur 1 : Ne pas formaliser la réception
Trop de particuliers prennent possession de leur maison sans établir de procès-verbal de réception. Cette absence de formalisme crée une incertitude sur le point de départ des garanties et complique toute réclamation ultérieure.
Solution : Exigez toujours un PV de réception signé, même si l'entrepreneur est pressé. Prenez le temps de tout vérifier.
Erreur 2 : Signaler les désordres oralement
Un simple appel téléphonique ne suffit pas. Sans trace écrite, vous ne pourrez pas prouver que vous avez signalé le désordre dans le délai d'un an.
Solution : Toute notification doit être faite par LRAR ou email avec accusé de réception. Conservez une copie de tous vos envois.
Erreur 3 : Attendre la fin de la garantie
Plus vous attendez, plus la situation se dégrade. Un désordre mineur peut s'aggraver et devenir coûteux à réparer. De plus, l'entreprise peut avoir cessé son activité entre-temps.
Solution : Signalez chaque défaut dès sa découverte. N'attendez pas d'avoir une "liste complète" pour agir.
Erreur 4 : Confondre GPA et garantie décennale
Certains propriétaires pensent que tous les désordres sont couverts pendant 10 ans. C'est faux : passé un an, seuls les désordres graves relèvent de la décennale. Un carrelage fissuré ou une peinture qui s'écaille ne sera plus réparable gratuitement après l'expiration de la GPA.
Solution : Faites une inspection complète avant le premier anniversaire de la réception et signalez tous les défauts constatés.
Erreur 5 : Ne pas conserver les documents
Contrat, devis, factures, PV de réception, échanges de courriers : tous ces documents sont indispensables en cas de litige, y compris pour les garanties ultérieures qui courent jusqu'à 10 ans.
Solution : Constituez un dossier "construction" que vous conserverez au minimum 10 ans. Numérisez les documents importants.
Questions fréquentes
Quelles garanties vous offre l’architecte ?
L'architecte est couvert par une assurance responsabilité civile professionnelle et une assurance décennale obligatoire. En cas de défaut de conception, il peut être tenu responsable pendant 10 ans après la réception. Si vous avez confié la maîtrise d'oeuvre à un architecte et que les désordres proviennent d'une erreur de conception ou de suivi de chantier, vous pouvez engager sa responsabilité. Pour les projets dépassant 150 m² de surface de plancher, le recours à un architecte est obligatoire et celui-ci doit vous fournir son attestation d'assurance avant signature du contrat.
Quel délai pour faire un recours contre un permis de construire ?
Le délai de recours des tiers contre un permis de construire est de 2 mois à compter du premier jour d'affichage continu et visible sur le terrain. Ce délai concerne les voisins qui souhaiteraient contester votre autorisation d'urbanisme, pas les litiges liés à la construction elle-même. Pour la garantie de parfait achèvement, le délai est d'un an après la réception des travaux, ce qui correspond à une tout autre procédure. La durée de validité du permis de construire est de 3 ans, avec possibilité de prorogation.
Peut-on construire pendant un recours des voisins ?
Oui, vous pouvez légalement commencer les travaux dès l'obtention de votre permis, même si un recours des voisins est en cours. Cependant, vous le faites à vos risques et périls : si le tribunal annule le permis, vous devrez potentiellement démolir ce qui a été construit. En pratique, les banques exigent souvent d'attendre la purge du délai de recours (permis "purgé") avant de débloquer le prêt. Cette question est distincte de la GPA qui concerne les désordres après réception, mais elle impacte le calendrier global du projet.
Recours gracieux ou contentieux : quelle différence ?
Le recours gracieux est une demande amiable adressée à l'auteur de la décision (la mairie pour un permis, l'entreprise pour des malfaçons). Il n'implique pas le tribunal et vise une résolution négociée. Le recours contentieux est une action devant le tribunal (administratif pour les autorisations d'urbanisme, judiciaire pour les litiges de construction). Pour la garantie de parfait achèvement, commencez toujours par une mise en demeure (équivalent du recours gracieux) avant d'envisager l'action en justice. Le recours gracieux interrompt le délai de recours contentieux.
Mon voisin fait un recours contre mon permis : que faire ?
Face à un recours de voisin, plusieurs options s'offrent à vous. Tentez d'abord une conciliation amiable : parfois, une modification mineure du projet suffit à résoudre le conflit. Si le recours vous semble abusif (voisin n'ayant aucun intérêt à agir, grief inexistant), vous pouvez demander au tribunal de le déclarer irrecevable et réclamer des dommages et intérêts. Consultez un avocat spécialisé en urbanisme pour évaluer la solidité du recours. Les plans d'architecte conformes et un dossier de permis bien monté sont vos meilleurs atouts pour résister à un recours.
Que faire si l’entreprise a fermé avant la fin de la GPA ?
Si le constructeur a cessé son activité (liquidation judiciaire, radiation), vous perdez en principe le bénéfice de la GPA sauf si une assurance la couvre. Pour la garantie décennale, l'assureur du constructeur reste tenu d'intervenir même après la disparition de l'entreprise. C'est pourquoi il est crucial de conserver l'attestation d'assurance décennale. Pour les désordres mineurs relevant uniquement de la GPA, vous devrez malheureusement prendre en charge les réparations. Certains contrats CCMI incluent une garantie de livraison qui peut couvrir ce risque.
La GPA couvre-t-elle une piscine enterrée ?
Oui, la garantie de parfait achèvement s'applique aux piscines enterrées au même titre qu'à toute construction. Pendant un an après la réception, tous les désordres doivent être réparés : problèmes d'étanchéité du bassin, défauts du système de filtration, revêtement qui se décolle, margelles mal posées. Au-delà d'un an, les désordres compromettant l'étanchéité du bassin peuvent relever de la garantie décennale s'ils rendent la piscine impropre à sa destination. Le local technique et ses équipements sont couverts par la garantie biennale.
Conclusion
La garantie de parfait achèvement constitue votre première ligne de défense face aux défauts de construction. Pendant 12 mois après la réception, l'entrepreneur doit réparer tous les désordres que vous signalez, sans discussion sur leur gravité. Cette protection puissante n'est efficace que si vous respectez le formalisme : réception documentée, notification écrite, conservation des preuves.
Avant le premier anniversaire de la réception de vos travaux, effectuez une inspection minutieuse de votre bien. Vérifiez chaque finition, testez chaque équipement, observez les murs après les premières intempéries. Tout défaut constaté doit être notifié sans délai par lettre recommandée.
La GPA s'articule avec la garantie biennale et la garantie décennale pour former un système de protection complet sur 10 ans. Mais seule la GPA couvre les défauts mineurs : passé ce délai d'un an, vous n'aurez plus de recours pour une peinture défaillante ou un carrelage mal posé.
Ne laissez pas passer cette année cruciale. Agissez vite, documentez tout, et n'hésitez pas à faire appel à un expert si l'entreprise refuse d'assumer ses obligations.
Sources : Code civil (articles 1792 à 1792-6), Legifrance, Service-public.fr
