Garage 20m² : Faut-il une Déclaration Préalable ou un Permis de Construire ?
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Vous souhaitez construire un garage pour abriter votre véhicule ? La question de l'autorisation d'urbanisme se pose immédiatement. Un garage 20m² se situe exactement au seuil entre déclaration préalable et permis de construire : selon que vous êtes en zone urbaine d'un PLU ou non, la procédure diffère complètement. Ajouter un garage sans permis ou sans déclaration expose à des sanctions pouvant atteindre 6 000 € par m², soit 120 000 € pour un garage de 20 m². Cet article clarifie les règles applicables selon votre situation, les démarches à entreprendre et les erreurs qui font échouer les dossiers.
Sommaire
- Les règles d'autorisation pour un garage
- Procédure selon le type d'autorisation
- Cas pratiques : garage simple, double, carport
- Les 5 erreurs à éviter
- Questions fréquentes
- Conclusion
Les règles d'autorisation pour un garage
Les seuils déterminants
Le Code de l'urbanisme (articles R421-9 et R421-1) fixe les seuils d'autorisation selon l'emprise au sol de la construction :
| Emprise au sol | Autorisation hors zone U | Autorisation en zone U (PLU) |
|---|---|---|
| < 5 m² | Aucune formalité | Aucune formalité |
| 5 à 20 m² | Déclaration préalable | Déclaration préalable |
| 20 à 40 m² | Permis de construire | Déclaration préalable |
| > 40 m² | Permis de construire | Permis de construire |
Le cas critique du garage 20 m² : à exactement 20 m², vous êtes en déclaration préalable partout. À 20,01 m² hors zone U, vous basculez en permis de construire.
La zone U : un avantage majeur
La zone U (urbaine) des PLU permet de bénéficier du seuil relevé à 40 m² pour les extensions et constructions annexes. Votre garage de 20 m² relève alors d'une simple déclaration garage, plus rapide et moins complexe.
Pour vérifier si vous êtes en zone U, consultez le PLU de votre commune sur le géoportail de l'urbanisme ou en mairie.
Le garage compte-t-il dans la surface de plancher ?
Question fréquente : le garage compte-t-il dans la surface de plancher ? Non, un garage fermé destiné au stationnement des véhicules est exclu du calcul de la surface de plancher. En revanche, il compte dans l'emprise au sol, ce qui détermine le seuil d'autorisation.
Garage simple vs garage double
Les dimensions standard déterminent l'autorisation :
| Type de garage | Dimensions courantes | Emprise au sol | Autorisation type |
|---|---|---|---|
| Garage simple | 2,70 × 5,50 m | ~15 m² | Déclaration préalable |
| Garage double | 5,50 × 5,50 m | ~30 m² | DP (zone U) ou PC |
| Garage triple | 8,00 × 5,50 m | ~44 m² | Permis de construire |
Un garage simple de 15 m² relève toujours de la déclaration préalable. Un garage double de 30 m² nécessite un permis de construire sauf en zone U du PLU.
Carport vs garage fermé
Le carport et le garage fermé obéissent aux mêmes règles d'autorisation : c'est l'emprise au sol qui compte, pas le fait que l'abri soit ouvert ou fermé. Un carport de 18 m² = déclaration préalable. Un box fermé de 18 m² = déclaration préalable.
En revanche, le carport peut être plus facile à intégrer dans le paysage pour obtenir un avis favorable de l'ABF en zone protégée.
Procédure selon le type d'autorisation
Déclaration préalable pour un garage (< 20 m² ou zone U)
Formulaire : CERFA 13703 (déclaration préalable constructions)
Pièces à fournir :
- DP1 : Plan de situation du terrain
- DP2 : Plan de masse avec implantation du garage
- DP3 : Plan en coupe du terrain
- DP4 : Plan des façades et toitures
- DP6 : Insertion paysagère
- Photos de l'environnement
La cotation du plan de masse doit indiquer les distances aux limites séparatives, à la voie publique et aux constructions existantes.
Dépôt du dossier : En mairie, en 2 exemplaires (3 en zone ABF) ou en ligne via la téléprocédure.
Délai d'instruction : 1 mois (2 mois en secteur ABF).
Coût du dossier :
- Vous-même avec logiciel plan de masse gratuit : 0 €
- Dessinateur : 200 à 500 €
Permis de construire pour un garage (> 20 m² hors zone U)
Formulaire : CERFA 13406 (PCMI) si accolé à la maison, ou CERFA 13409 si indépendant
Pièces obligatoires :
- PCMI1/PC1 : Plan de situation
- PCMI2/PC2 : Plan de masse
- PCMI3/PC3 : Plan en coupe
- PCMI4/PC4 : Notice descriptive
- PCMI5/PC5 : Plan des façades et toitures
- PCMI6/PC6 : Document d'insertion
- Photos
Dépôt : En mairie, en 4 exemplaires minimum.
Délai d'instruction : 2 mois (3 mois en secteur ABF ou autre consultation).
Coût :
- Plans par géomètre : 500 à 1 000 €
- Architecte (si > 150 m² total) : 1 500 à 3 000 €
Le cas particulier de l'architecte
L'architecte devient obligatoire si la surface totale de la propriété (maison + garage + autres annexes) dépasse 150 m² après travaux.
Exemple : Maison de 140 m² + garage de 20 m² = 160 m² → architecte obligatoire pour le permis de construire.
Exception : Le garage ne crée pas de surface de plancher (s'il reste un garage). Seule l'emprise au sol compte pour le seuil d'autorisation, mais la surface de plancher totale (maison seule si le garage reste garage) détermine l'obligation d'architecte.
Cas pratiques : garage simple, double, carport
Exemple 1 : Garage simple de 15 m² en zone U
Situation : M. Dupont veut construire un garage de 15 m² accolé à sa maison de 110 m² en zone UB d'un PLU.
Analyse :
- Emprise au sol : 15 m² < 40 m² en zone U → déclaration préalable
- Surface totale : 110 m² (le garage ne crée pas de surface de plancher)
- Pas d'architecte requis
Budget :
- Construction garage parpaings : 400 €/m² × 15 = 6 000 €
- Porte sectionnelle : 1 200 €
- Plans : 300 €
- Taxe d'aménagement : ~500 €
- Total : 8 000 €
Délai : 1 mois d'instruction + 2 semaines de travaux
Exemple 2 : Garage double de 30 m² hors zone U
Situation : La famille Martin souhaite construire un garage double de 30 m² sur leur terrain en carte communale (pas de PLU).
Analyse :
- Emprise au sol : 30 m² > 20 m² hors zone U → permis de construire
- Maison existante : 95 m² → total < 150 m² → pas d'architecte
Budget :
- Construction garage ossature bois : 500 €/m² × 30 = 15 000 €
- 2 portes sectionnelles : 2 400 €
- Plans par dessinateur : 600 €
- Taxe d'aménagement : ~1 000 €
- Total : 19 000 €
Délai : 2 mois d'instruction + 1 mois de travaux
Exemple 3 : Carport de 25 m² en zone ABF
Situation : Mme Bernard veut installer un carport de 25 m² près de sa maison classée en périmètre de monument historique.
Analyse :
- Emprise au sol : 25 m² < 40 m² en zone U → déclaration préalable
- Zone ABF : délai porté à 2 mois, avis conforme de l'ABF
- L'ABF peut imposer des matériaux (bois plutôt que métal, tuiles plutôt que bac acier)
Budget :
- Carport bois douglas : 350 €/m² × 25 = 8 750 €
- Couverture tuiles : 3 500 €
- Plans : 400 €
- Total : 12 650 €
Attention : En zone ABF, le permis tacite n'existe pas. Attendez l'arrêté de non-opposition écrit.
Les 5 erreurs à éviter
Erreur n°1 : Construire un garage sans permis ni déclaration
Un garage sans déclaration est une infraction au Code de l'urbanisme. Même un petit box de 10 m² nécessite une déclaration préalable. Les sanctions peuvent atteindre 6 000 € par m² (soit 60 000 € pour un garage de 10 m²). Pour régulariser un garage non déclaré, déposez une déclaration ou un permis a posteriori – mais rien ne garantit l'acceptation.
Erreur n°2 : Se tromper sur la zone (U ou hors U)
La différence entre zone U et zone A/AU/N est cruciale. À 25 m² en zone U, c'est une déclaration préalable. À 25 m² en zone A, c'est un permis de construire. Pire : en zone A ou N, la construction d'un garage peut être tout simplement interdite. Consultez le PLU avant de concevoir votre projet.
Erreur n°3 : Oublier les règles de stationnement du PLU
L'article 12 du règlement de zone fixe les règles de stationnement : nombre de places par logement, dimensions minimales des places, accès. Votre garage peut être refusé s'il ne respecte pas les dimensions minimales (souvent 2,50 × 5 m par place) ou si l'accès depuis la voie publique pose problème.
Erreur n°4 : Ignorer les distances aux limites
Le PLU impose généralement un retrait de 3 m par rapport aux limites séparatives, ou une implantation en limite possible sous conditions (accord du voisin, mur aveugle). Consulter les exemples de plan de masse annotés peut vous aider à comprendre ces règles.
Erreur n°5 : Vouloir transformer le garage en chambre plus tard
Si vous construisez un garage dans l'idée de le transformer en chambre ensuite, sachez que ce changement de destination nécessitera une nouvelle autorisation. Déclarer un garage alors que le projet réel est une pièce habitable constitue une fraude. Par ailleurs, vous perdrez une place de stationnement, ce qui peut poser problème au regard du PLU.
Questions fréquentes
Faut-il un permis pour construire un garage de 20 m² ?
Cela dépend de votre zone. En zone urbaine (zone U d'un PLU), un garage de 20 m² relève d'une simple déclaration préalable. Hors zone U (zone A, AU, N ou carte communale), un garage de 20 m² pile est en déclaration préalable, mais dès 20,01 m², il faut un permis de construire. La différence est donc minime mais cruciale.
Peut-on construire un garage en limite de propriété ?
Le PLU détermine les règles d'implantation. Deux cas fréquents : implantation en limite autorisée si le mur est aveugle (sans ouverture), ou retrait obligatoire de 3 m minimum (parfois H/2, H étant la hauteur du bâtiment). Certains PLU autorisent l'implantation en limite pour les annexes de moins de 20 m² ou de moins de 3,50 m de hauteur. Consultez l'article 7 du règlement de zone.
Le garage compte-t-il dans la surface de plancher ?
Non. Un garage destiné au stationnement des véhicules est exclu de la surface de plancher (article R111-22 du Code de l'urbanisme). En revanche, il compte dans l'emprise au sol, qui détermine le seuil entre déclaration préalable et permis de construire. Si vous transformez le garage en pièce habitable, la surface sera alors comptabilisée.
Faut-il une autorisation pour transformer un garage en chambre ?
Oui, obligatoirement. Transformer un garage en pièce habitable constitue un changement de destination qui nécessite une déclaration préalable. Si vous modifiez également la façade (remplacement de la porte par une fenêtre), le permis de construire peut être requis. Attention : cette transformation supprime une place de stationnement, ce qui peut poser problème si le PLU impose un minimum de places par logement.
Combien coûte la construction d’un garage de 20 m² ?
Le coût varie selon le mode constructif : garage parpaings (350-500 €/m²), garage ossature bois (450-600 €/m²), garage préfabriqué béton (400-550 €/m²). Pour 20 m², comptez 7 000 à 12 000 € de construction hors porte. Ajoutez la porte de garage (800-2 000 €), les plans (200-600 €) et la taxe d'aménagement (variable selon la commune). Budget total : 8 500 à 15 000 €.
Peut-on construire au-dessus d’un garage existant ?
Oui, c'est une solution courante pour gagner de la surface habitable. Construire au-dessus du garage nécessite un permis de construire dans la plupart des cas (création de surface de plancher). Une étude de structure est indispensable pour vérifier que les fondations et murs du garage peuvent supporter la charge. L'architecte devient obligatoire si le total dépasse 150 m².
Quelle différence entre carport et garage pour l’autorisation ?
Aucune différence pour le type d'autorisation : c'est l'emprise au sol qui compte, pas le fait que l'abri soit ouvert (carport) ou fermé (garage). Un carport de 18 m² = déclaration préalable. Un garage fermé de 18 m² = déclaration préalable. Seule différence : en zone ABF, le carport bois peut être plus facilement accepté qu'un garage fermé pour des raisons esthétiques.
Conclusion
Construire un garage nécessite presque toujours une autorisation d'urbanisme. Le seuil de 20 m² détermine si vous relevez d'une déclaration préalable (plus simple) ou d'un permis de construire (plus complexe). En zone urbaine d'un PLU, vous bénéficiez d'un seuil relevé à 40 m² pour la déclaration.
Les points clés à retenir :
- Garage < 5 m² : aucune formalité
- Garage 5-20 m² : déclaration préalable partout
- Garage 20-40 m² : déclaration préalable en zone U, permis de construire ailleurs
- Garage > 40 m² : permis de construire partout
- Le garage ne compte pas dans la surface de plancher mais dans l'emprise au sol
Avant de commencer, vérifiez votre zone dans le PLU et consultez la différence entre plan de masse et plan de situation pour préparer un dossier complet. Un dossier bien monté obtient une réponse positive en 1 à 2 mois.
Sources : Code de l'urbanisme (articles R421-1 à R421-17, R111-22), Service-public.fr, Legifrance.gouv.fr
