DAACT contestée par la mairie : recours et délais à respecter

Après dépôt de votre DAACT, la mairie dispose d’un délai légal de 3 mois (ou 5 mois en secteur protégé) pour contester la conformité de vos travaux — passé ce délai, la conformité tacite est acquise en vertu de l’article R. 462-7 du Code de l’urbanisme (texte intégral sur Légifrance). Si elle constate une non-conformité dans ce délai, elle ne délivre pas un « refus » au sens strict : elle vous adresse une mise en demeure motivée par courrier recommandé, ouvrant une série de voies de recours et de régularisation que cet article détaille.

Le délai légal de contrôle de conformité par la mairie

À réception de votre DAACT, la mairie déclenche automatiquement le délai de récolement prévu à l’article R. 462-6 du Code de l’urbanisme. La procédure complète est décrite par service-public.fr (fiche F1997). Ce délai est de :

• 3 mois dans le cas général (construction neuve, extension, travaux soumis à permis ou déclaration préalable)
• 5 mois si les travaux se situent dans un secteur soumis à un plan de prévention des risques naturels, technologiques ou miniers, dans le périmètre d’un monument historique, ou sur un site classé où l’Architecte des Bâtiments de France (ABF) est compétent

Depuis le décret n° 2026-117 du 20 février 2026 (ministère de l’Écologie), ce délai ne commence à courir qu’à partir du dépôt d’un dossier complet. Si votre DAACT est incomplète (attestation RE2020 manquante pour une construction neuve, attestation accessibilité pour un ERP, etc.), le délai de contrôle est suspendu jusqu’à réception des pièces manquantes. Conservez le récépissé de dépôt : il fait foi pour établir la date de départ.

La conformité tacite : ce que dit l’article R. 462-7

L’article R. 462-7 du Code de l’urbanisme (Légifrance, chapitre II achèvement des travaux) est votre protection centrale. Il prévoit qu’à l’expiration du délai de contrôle sans contestation, la mairie est réputée avoir renoncé à contester la conformité des travaux. Cette renonciation tacite est définitive : elle ne peut plus exiger ultérieurement une mise en conformité lors d’une demande de permis de construire ou d’une mutation immobilière.

Pour matérialiser cette conformité tacite, vous pouvez demander à la mairie une attestation de non-contestation (également appelée certificat de non-opposition à la conformité) :

1. Adressez une demande par lettre recommandée avec accusé de réception à la mairie, en précisant la date de dépôt de la DAACT et le numéro d’autorisation
2. La mairie dispose de 15 jours calendaires pour vous délivrer cette attestation
3. En cas de refus ou de silence, vous pouvez saisir le préfet du département

Conservez cette attestation avec le dossier de votre bien : elle sera demandée lors de toute vente ou lors d’une nouvelle demande d’autorisation.

Comment la mairie notifie une non-conformité

La mairie ne peut pas simplement « refuser » votre DAACT par un acte formel comparable au refus d’un permis. La procédure est la suivante :

1. Visite de récolement : un agent du service urbanisme inspecte le chantier (non systématique, mais possible)
2. Courrier de mise en demeure : si une non-conformité est constatée, la mairie vous adresse un courrier recommandé AR motivé, listant précisément les écarts entre les travaux réalisés et l’autorisation accordée
3. Délai de réponse : le courrier indique le délai imparti pour vous mettre en conformité ou régulariser

Ce courrier constitue le point de départ du délai pour exercer un recours gracieux ou contentieux si vous contestez le constat. Notez la date de réception de l’AR : vous disposez en principe de 2 mois pour agir.

Non-conformité mineure et non-conformité majeure : deux situations distinctes

Le traitement de la contestation dépend largement de la nature de l’écart constaté.

Non-conformités mineures tolérées depuis le décret 2026-117 (aucune procédure requise) :

• Modifications esthétiques sans impact sur les règles PLU (couleurs dans la palette autorisée, matériaux équivalents)
• Décalages inférieurs à quelques centimètres sur les ouvertures
• Déplacements légers d’équipements techniques (pompe à chaleur, VMC) n’affectant pas le volume autorisé

Non-conformités majeures entraînant la procédure de contestation :

• Dépassement de la surface de plancher autorisée
• Modification de l’implantation par rapport aux limites séparatives déclarées
• Changement de destination non autorisé
• Façade ou volumétrie différant substantiellement du projet déposé
• Non-respect des prescriptions ABF en secteur protégé

En cas de non-conformité majeure, deux voies s’ouvrent : la mise en conformité corrective ou la régularisation administrative.

Mise en conformité corrective : modifier les travaux

Si l’écart est réversible (hauteur dépassée, emprise au sol excessive, ouverture supplémentaire), la mairie peut vous mettre en demeure de modifier les ouvrages pour les conformer à l’autorisation initiale. Cette voie est techniquement contraignante : elle implique de démolir ou de reprendre une partie des travaux déjà réalisés.

Dans ce cas :

• Faites établir un devis par votre entreprise ou maître d’œuvre avant de répondre à la mise en demeure
• Informez votre assureur dommages-ouvrage (DO) si les reprises concernent des éléments structurels
• Une fois les travaux correctifs achevés, déposez une nouvelle DAACT corrigée

Régularisation administrative : déposer un nouveau permis

Lorsque les travaux ne peuvent pas être modifiés (ou que leur modification serait disproportionnée), la voie de la régularisation administrative consiste à obtenir une autorisation a posteriori couvrant les travaux tels qu’ils ont été réalisés.

Selon la jurisprudence du Conseil d’État (arrêt du 25 novembre 2020, n° 429623), la régularisation de travaux achevés non conformes doit passer par le dépôt d’un nouveau permis de construire portant sur l’ensemble des éléments modifiés — et non par un simple permis modificatif. Ce nouveau permis doit respecter les règles d’urbanisme en vigueur au moment du dépôt, ce qui peut être plus contraignant si le PLU a évolué entre-temps.

Si le nouveau permis est accordé, déposez ensuite une nouvelle DAACT à l’achèvement pour clôturer la procédure. Si le permis est refusé car les travaux sont irrémédiablement non conformes, la mairie peut engager une procédure de mise en demeure de démolition (art. L. 480-14 du Code de l’urbanisme).

Recours gracieux auprès du maire

Avant de saisir le tribunal, vous pouvez contester la mise en demeure par un recours gracieux adressé au maire, dans le délai de 2 mois suivant la réception du courrier de contestation. Le recours gracieux doit :

• Identifier précisément l’acte contesté (référence, date)
• Exposer vos arguments : erreur de fait (les travaux sont conformes), erreur de droit (la mairie interprète incorrectement l’autorisation), ou proportionnalité (la mise en demeure est disproportionnée)
• Être accompagné de pièces justificatives : plans de récolement, photographies datées, certificat du maître d’œuvre ou de l’architecte attestant la conformité

Attention depuis le décret 2026-117 : le recours gracieux ne suspend plus automatiquement le délai pour saisir le tribunal administratif. Vous devez donc, si nécessaire, saisir le TA dans le délai de 2 mois de l’acte initial, même si votre recours gracieux est en cours d’instruction.

Recours contentieux devant le tribunal administratif

Si le recours gracieux échoue ou si vous souhaitez agir directement, le recours contentieux s’exerce devant le tribunal administratif (TA) territorialement compétent (celui du lieu du chantier). Le délai est de 2 mois à compter :

• de la réception du courrier de mise en demeure, ou
• du rejet explicite de votre recours gracieux

La requête doit identifier l’acte attaqué, exposer les moyens de droit (illégalité de la décision) et être accompagnée de l’acte contesté. Si vous êtes dans l’urgence — par exemple si la mairie a obtenu une ordonnance de démolition — vous pouvez déposer un référé-suspension (art. L. 521-1 du Code de justice administrative) pour obtenir la suspension de la décision dans l’attente du jugement au fond.

En pratique, faites-vous assister par un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme dès ce stade : les délais sont courts et les vices de procédure peuvent vous priver de tout recours.

Impact sur une vente immobilière

La non-conformité constatée dans le délai de contrôle a des conséquences directes sur toute transaction immobilière :

• Information de l’acquéreur : le vendeur est tenu de déclarer l’existence de la mise en demeure lors des négociations (obligation de bonne foi, art. 1112-1 du Code civil). Un acquéreur non informé peut rechercher la responsabilité du vendeur ou annuler la vente pour vice du consentement
• Blocage du notaire : certains notaires refusent de signer l’acte définitif tant que la situation n’est pas régularisée ou que l’attestation de non-contestation n’est pas produite
• Assureur dommages-ouvrage : si la non-conformité affecte des éléments couverts par la DO, la compagnie peut refuser la garantie décennale ou ouvrir une procédure d’exclusion
• Financement : un établissement prêteur peut exiger la régularisation avant de débloquer les fonds restants

La solution la plus sûre avant de vendre : régulariser administrativement ou, si le délai de contrôle est écoulé sans contestation, obtenir et produire l’attestation de non-contestation.

Prescription de l’infraction et délai de sécurité

Même en l’absence de contestation formelle dans le délai de récolement, des poursuites pénales restent théoriquement possibles. L’article L. 480-14 du Code de l’urbanisme fixe la prescription de l’action en démolition ou en mise en conformité à 6 ans à compter de l’achèvement des travaux irréguliers. L’ANIL détaille les formalités de fin de travaux et les risques associés.

Ce délai de 6 ans constitue votre « horizon de sécurité » absolu : passé ce délai, plus aucune action civile fondée sur la non-conformité des travaux ne peut être intentée. Les voisins, tiers lésés ou administrations ne peuvent plus agir en justice.

En revanche, si une action pénale a déjà été engagée avant ce délai (procès-verbal de l’inspecteur de l’urbanisme, plainte d’un tiers), la procédure se poursuit indépendamment de la prescription civile.

Ce que ce guide ne remplace pas

Les procédures décrites dans cet article s’appuient sur le Code de l’urbanisme (articles L. 462-1, L. 462-2, R. 462-6, R. 462-7, L. 480-14) et la jurisprudence du Conseil d’État. Le ministère de la Cohésion des Territoires publie les textes réglementaires sur les autorisations d’urbanisme. Elles n’ont pas valeur de conseil juridique personnalisé. En cas de mise en demeure reçue, consultez un avocat spécialisé en droit de l’urbanisme avant d’agir : les délais sont impératifs et une erreur de procédure peut vous priver de tout recours.