L’audit énergétique exigé pour le parcours accompagné MaPrimeRénov n’est pas l’audit réglementaire de vente imposé par l’article L. 126-28-1 du Code de la construction et de l’habitation depuis le 1er avril 2023. Le premier, intégré dans la mission de Mon Accompagnateur Rénov’ (MAR), conditionne l’accès à une aide couvrant de 35 à 70 % du montant des travaux de réhabilitation thermique. Le second est une obligation contractuelle annexée à toute promesse de vente d’un logement classé E, F ou G, sans rapport direct avec les aides à la rénovation globale.
L’audit réglementaire de vente : obligation depuis le 1er janvier 2025 (art. L. 126-28-1 CCH)
L’article L. 126-28-1 du Code de la construction et de l’habitation impose un bilan thermique obligatoire à tout propriétaire qui met en vente un bâtiment à usage d’habitation individuelle ou un immeuble en monopropriété classé passoire thermique. Le calendrier d’application est progressif :
- depuis le 1er avril 2023 pour les logements classés F et G ;
- depuis le 1er janvier 2025 pour les logements classés E ;
- à partir du 1er janvier 2034 pour les logements classés D.
Ce document doit être annexé à la promesse de vente et à l’acte authentique définitif. Il est valable cinq ans à compter de sa réalisation et ne peut être établi que par un professionnel certifié RGE portant la qualification « Audit énergétique ». L’acheteur qui ne reçoit pas ce bilan thermique lors de la signature peut demander une révision du prix ou l’annulation de la transaction. La fiche F37110 de service-public.fr précise que cette obligation s’applique aux logements pour lesquels la promesse de vente est signée depuis les dates mentionnées ci-dessus.
Selon ecologie.gouv.fr, l’audit réglementaire de vente est valable cinq ans et peut être réalisé par un diagnostiqueur immobilier ou par un auditeur énergétique agréé, sous réserve de satisfaire aux conditions de qualification définies par décret.
L’audit France Rénov pour le parcours accompagné : stratégie de rénovation globale
Le parcours accompagné de MaPrimeRénov — dit rénovation d’ampleur — repose sur une logique distincte : l’évaluation thermique n’est pas produite pour un acheteur, mais pour le ménage lui-même, avant de définir son programme de travaux. C’est la mission de Mon Accompagnateur Rénov’ (MAR), professionnel agréé par l’Agence nationale de l’habitat (ANAH), de conduire cette expertise et de construire le plan de réhabilitation sur cette base.
Le MAR se déplace au domicile, évalue les déperditions thermiques du bâti, les équipements de chauffage et de ventilation en place, ainsi que les contraintes architecturales du logement. Il produit une étude complète qui servira à dimensionner les travaux retenus et à justifier le gain de classes DPE requis pour bénéficier de l’aide. Ce document n’a pas vocation à circuler entre parties d’un acte notarié : il reste un outil de pilotage interne au dossier de financement, consultable par l’ANAH pour valider la cohérence du programme.
La mission du MAR est encadrée par l’arrêté du 21 décembre 2022 relatif à la mission d’accompagnement du service public de la performance énergétique de l’habitat, complété par le décret n° 2023-1365 du 29 décembre 2023 qui précise les conditions de qualification des accompagnateurs et les modalités de prise en charge de la prestation par l’ANAH. Le dispositif est présenté sur france-renov.gouv.fr.
Différences pratiques : déclencheur, moment et finalité des deux audits
Les deux dispositifs partagent la même dénomination et des outils de mesure comparables, mais leur usage opérationnel diverge sur quatre points structurants :
- Déclencheur : l’audit réglementaire est obligatoire dès la mise en vente d’un logement E, F ou G ; l’évaluation MAR est déclenchée par le ménage qui souhaite accéder à MaPrimeRénov rénovation d’ampleur.
- Moment dans le parcours : l’expertise réglementaire intervient avant la signature de la promesse de vente ; le diagnostic MAR précède le dépôt du dossier d’aide auprès de l’ANAH.
- Destinataire principal : le premier s’adresse à l’acheteur potentiel pour éclairer sa décision d’achat ; le second s’adresse au ménage bénéficiaire et à l’ANAH pour valider le programme de travaux.
- Durée de validité : l’audit réglementaire est valable cinq ans ; l’évaluation thermique du MAR est liée au dossier en cours sans durée de validité autonome.
Un vendeur qui dispose déjà d’un audit réglementaire de moins de cinq ans peut, sous conditions, l’utiliser comme base documentaire pour un dossier de rénovation globale — mais cette réutilisation n’est pas automatique (voir la section dédiée).
Qualifications requises selon le dispositif
Pour l’audit de vente, seul un diagnostiqueur immobilier portant une certification RGE (Reconnu Garant de l’Environnement) avec la mention « Audit énergétique » peut établir le document. Cette qualification est délivrée par des organismes accrédités — Qualibat, Certibat ou Qualit’EnR — et renouvelée tous les quatre ans après contrôle sur ouvrage. L’indépendance du professionnel vis-à-vis du vendeur est exigée par l’article L. 126-28-1 du CCH.
Pour le parcours accompagné, l’évaluation thermique est réalisée ou supervisée par le MAR dans le cadre de sa mission globale. Ce dernier doit être agréé par l’ANAH selon les critères fixés par le décret n° 2021-1227 du 23 septembre 2021 relatif aux conditions de qualification des auditeurs ouvrant droit à la prime de transition énergétique. Il peut s’agir d’un bureau d’études thermiques, d’un architecte ou d’un opérateur de rénovation, à condition que la structure soit agréée MAR et qu’un technicien habilité RGE signe l’évaluation.
En pratique, les deux certifications se recoupent souvent : un diagnostiqueur RGE « Audit énergétique » peut également être opérateur MAR agréé. Mais la certification RGE seule ne suffit pas pour le parcours accompagné — l’agrément ANAH spécifique à la mission MAR est indispensable.
Contenu de l’audit réglementaire : deux scénarios de travaux imposés par l’arrêté du 4 mai 2022
L’arrêté du 4 mai 2022, modifié par arrêté du 29 décembre 2023, fixe le contenu minimal de l’expertise réglementaire de vente. Ce document doit comporter :
- une description des caractéristiques thermiques du bâtiment (isolation, vitrage, chauffage, ventilation) ;
- l’étiquette énergétique actuelle avec le détail des consommations estimées par usage (chauffage, eau chaude sanitaire, climatisation, éclairage) ;
- au moins deux scénarios de travaux, dont un permettant impérativement d’atteindre la classe B ;
- pour chaque scénario : estimation du coût des travaux, performance énergétique attendue après réhabilitation, réduction estimée de la facture annuelle, aides publiques mobilisables.
Le premier scénario peut être partiel — atteinte de la classe C ou D selon l’état initial du logement. Le second doit obligatoirement viser la classe B. Cette double exigence contraint l’auditeur à modéliser deux trajectoires de réhabilitation distinctes, ce qui représente un volume de travail nettement supérieur à un DPE classique.
Contenu de l’audit MAR : simulation thermique et plan de financement intégrés
L’expertise thermique intégrée à la mission MAR dépasse le cadre de l’évaluation précontractuelle. Elle intègre systématiquement :
- une visite sur site avec relevé des ponts thermiques, des défauts d’étanchéité à l’air et des pathologies éventuelles du bâti ;
- une simulation thermique dynamique par corps d’état prévu : isolation des murs, de la toiture, des planchers bas, remplacement des menuiseries, système de chauffage, ventilation mécanique ;
- un plan de financement détaillé : MaPrimeRénov, éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ), certificats d’économie d’énergie (CEE), aides locales et régionales cumulables ;
- un phasage des travaux sur trois ans maximum, délai réglementaire pour compléter le programme de rénovation globale.
C’est sur la base de ce programme que l’ANAH valide le dossier et calcule le montant de l’aide. David C., rédacteur spécialisé en réglementation de la construction sur Construires.fr, souligne que c’est ce phasage pluriannuel qui distingue fondamentalement les deux audits : l’un photographie l’état actuel pour un acheteur potentiel, l’autre construit une trajectoire de rénovation pour un occupant qui va rester dans son logement.
Coût et financement en 2026 : de 500 à 1 200 € sans aide, jusqu’à 2 000 € pris en charge via MAR
Pour l’évaluation réglementaire de vente, aucun dispositif d’aide nationale ne prend directement en charge le coût. En 2026, les tarifs constatés pour une maison individuelle de 100 m² en France métropolitaine se situent entre 500 et 800 €. Pour un immeuble en monopropriété de 200 m² ou plus, la facture peut atteindre 1 200 €. Ce coût reste à la charge du vendeur, qui doit commander l’expertise plusieurs semaines avant la mise en commercialisation. L’ANIL précise les modalités d’articulation entre cet audit réglementaire et les aides disponibles.
Pour le parcours accompagné, la mission complète du MAR — incluant l’expertise thermique, le plan de financement et le suivi des travaux — est prise en charge par l’ANAH selon les barèmes 2026 détaillés sur economie.gouv.fr :
- 100 % du coût dans la limite de 2 000 € pour les ménages très modestes ;
- 80 % pour les ménages modestes ;
- 40 % pour les revenus intermédiaires ;
- 20 % pour les revenus supérieurs.
Ce financement est versé simultanément avec l’aide MaPrimeRénov principale, directement à l’opérateur MAR agréé. Pour les ménages très modestes et modestes — ceux dont les logements sont le plus souvent classés passoires thermiques — l’expertise thermique dans le cadre du parcours accompagné est donc quasi gratuite, contrairement au bilan réglementaire de vente intégralement à la charge du propriétaire.
Peut-on réutiliser l’audit de vente pour MaPrimeRénov rénovation d’ampleur
La question se pose fréquemment pour les propriétaires qui ont commandé un bilan thermique lors de l’achat d’une passoire thermique et souhaitent ensuite engager des travaux subventionnés par MaPrimeRénov. La réponse est nuancée mais généralement positive sous conditions.
Un audit réglementaire de vente peut servir de base documentaire pour le MAR à trois conditions cumulatives :
- il doit dater de moins de cinq ans (durée de validité légale) ;
- il doit avoir été réalisé selon le format défini par l’arrêté du 4 mai 2022 dans sa version en vigueur, intégrant les mises à jour de décembre 2023 ;
- le MAR agréé doit valider que les données de ce document sont compatibles avec les outils de simulation requis pour le dossier de rénovation globale.
En pratique, le MAR procède souvent à une visite complémentaire même si un bilan réglementaire existe, car le niveau de détail requis pour dimensionner un programme de réhabilitation globale dépasse généralement ce qu’un audit d’information précontractuelle produit. Le document de vente n’est pas invalidé, mais enrichi.
Les ménages qui n’ont pas réalisé d’évaluation réglementaire préalable — parce que leur logement était classé C ou D lors de l’achat, ou parce qu’ils sont propriétaires depuis longtemps — font réaliser directement l’expertise thermique dans le cadre de la mission MAR, sans avoir à engager de coût séparé.
Conditions d’éligibilité au parcours accompagné : classes E, F, G et gain de deux classes
Le parcours accompagné MaPrimeRénov impose trois conditions cumulatives :
- Classe énergétique initiale : le logement doit être classé E, F ou G au DPE avant travaux ;
- Gain minimal : le programme de travaux doit permettre d’obtenir au moins deux classes DPE supérieures (par exemple, passer de G à E, ou de E à C) ;
- Ressources du ménage : les plafonds de revenus annuels sont différenciés selon quatre tranches — très modestes, modestes, intermédiaires, supérieurs — avec des taux d’aide distincts par tranche.
La vérification du gain de deux classes est l’un des rôles centraux de l’expertise thermique produite par le MAR : c’est la simulation incluse dans ce document qui valide, avant le démarrage des chantiers, que le programme prévu atteint bien la cible réglementaire. Si les travaux envisagés ne garantissent pas ce gain, l’ANAH peut rejeter le dossier ou demander un programme renforcé.
En 2026, les logements classés D ne sont pas éligibles au parcours accompagné, contrairement aux classes E, F et G. Cette règle est susceptible d’évoluer lors d’une révision réglementaire à anticiper à l’horizon 2027-2028.
Démarche pratique pour engager l’audit France Rénov
Le point d’entrée officiel est le service France Rénov’, accessible en ligne ou via le numéro national 0 808 800 700 (appel gratuit). La démarche se déroule en quatre étapes :
- Rendez-vous conseiller France Rénov’ : depuis le 1er janvier 2024, ce rendez-vous est obligatoire avant tout dépôt de demande MaPrimeRénov rénovation d’ampleur. Il permet de vérifier l’éligibilité du ménage et du logement, et d’orienter vers un opérateur MAR agréé dans le secteur géographique.
- Sélection du MAR : l’annuaire des opérateurs agréés est disponible sur france-renov.gouv.fr. Le ménage est libre de choisir son accompagnateur parmi la liste, sous réserve que celui-ci soit bien agréé par l’ANAH.
- Visite et expertise thermique : le MAR se déplace, réalise l’évaluation du logement et propose un programme de réhabilitation chiffré. Cette étape peut prendre trois à six semaines selon la disponibilité de l’opérateur.
- Dépôt du dossier ANAH : une fois le programme validé par le ménage, le MAR dépose la demande MaPrimeRénov. Aucun engagement contractuel avec un artisan ne doit intervenir avant la notification d’accord de l’ANAH sous peine de perdre le bénéfice de l’aide.
Selon service-public.fr, les délais d’instruction ANAH sont généralement de un à trois mois après dépôt du dossier complet. L’ensemble des démarches, de la prise de contact avec France Rénov’ à la notification d’accord, requiert généralement quatre à six mois.
Questions fréquentes
L’audit de vente est-il directement utilisable pour MaPrimeRénov parcours accompagné ?
Oui, sous conditions : il doit avoir moins de cinq ans et respecter le format de l’arrêté du 4 mai 2022 modifié. Le MAR agréé vérifie la compatibilité des données avant de l’intégrer au dossier. Une visite complémentaire est souvent nécessaire pour atteindre le niveau de détail requis pour un programme de rénovation globale.
Quel est le coût de la mission MAR avec l’évaluation thermique incluse ?
La mission complète du MAR est prise en charge par l’ANAH à hauteur de 100 % (dans la limite de 2 000 €) pour les ménages très modestes, 80 % pour les ménages modestes, 40 % pour les revenus intermédiaires et 20 % pour les revenus supérieurs. Pour les ménages très modestes, le reste à charge est donc nul ou très faible.
Qui est habilité à réaliser l’audit thermique pour le parcours accompagné ?
Seul un opérateur MAR agréé par l’ANAH peut conduire cette mission. L’agrément est distinct de la simple certification RGE : une structure peut être certifiée RGE sans être agréée MAR. La liste des opérateurs agréés par département est consultable sur france-renov.gouv.fr.
L’évaluation thermique est-elle obligatoire si le logement n’est pas une passoire thermique ?
Pour le parcours accompagné MaPrimeRénov, le logement doit être classé E, F ou G avant travaux. Un logement classé C ou D n’est pas éligible à ce dispositif en 2026, quelle que soit la nature des travaux envisagés. Le bilan thermique MAR n’a donc pas lieu d’être pour ces logements dans ce cadre.
Combien de temps l’audit réglementaire de vente est-il valable ?
L’audit réglementaire de vente prévu par l’article L. 126-28-1 du Code de la construction et de l’habitation est valable cinq ans à compter de sa date de réalisation. Un vendeur qui l’a fait établir il y a trois ans peut le réutiliser pour une nouvelle mise en vente, à condition que le DPE du logement n’ait pas évolué significativement.
Peut-on démarrer les travaux avant la notification d’accord ANAH ?
Non. Engager contractuellement des artisans avant la notification d’accord de l’ANAH entraîne la perte du bénéfice de MaPrimeRénov rénovation d’ampleur. Seul le rendez-vous avec le conseiller France Rénov’ et la signature du contrat MAR peuvent précéder cet accord. Tout devis accepté avant la notification est considéré comme un engagement prématuré.
Quelle différence entre DPE et audit énergétique ?
Le DPE est un diagnostic standardisé qui classe le logement de A à G selon ses consommations énergétiques estimées. L’audit énergétique va plus loin : il analyse poste par poste les déperditions thermiques, propose au moins deux scénarios chiffrés de travaux et modélise la performance attendue après réhabilitation. Son coût (à partir de 500 €) est généralement deux à trois fois supérieur à celui d’un DPE.
Les logements en copropriété peuvent-ils accéder au parcours accompagné individuel ?
MaPrimeRénov parcours accompagné individuel concerne les maisons individuelles et les lots en copropriété pour des travaux sur parties privatives. Pour des travaux sur les parties communes d’une copropriété, c’est MaPrimeRénov Copropriété qui s’applique, avec un dispositif d’accompagnement propre géré par le syndic.
