La vente d’un terrain en indivision obéit à la règle de l’unanimité posée par l’article 815-3 du Code civil : tous les indivisaires doivent en principe consentir à la cession. En cas de blocage, la loi n° 2009-526 du 12 mai 2009 a introduit l’article 815-5-1 du Code civil, qui permet aux indivisaires représentant au moins les deux tiers des droits indivis de saisir le tribunal judiciaire pour obtenir l’autorisation de vendre. Le prix est ensuite réparti au prorata des quotes-parts, après règlement des dettes de l’indivision. La durée effective varie de 4 à 18 mois selon le scénario.
L’indivision sur un terrain : qui est concerné et règle de principe
Un terrain est en indivision lorsque plusieurs personnes en sont copropriétaires sans qu’aucune attribution individuelle de lot n’ait été formalisée. Cette situation résulte le plus souvent d’une succession — les héritiers devenant copropriétaires à la mort du propriétaire — mais aussi d’un achat collectif entre concubins, associés ou membres d’une même famille.
L’article 815 du Code civil pose le principe fondamental : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision. » Chaque indivisaire peut donc demander la sortie de l’indivision à tout moment, mais la modalité dépend du consensus obtenu entre les parties.
La quote-part de chaque indivisaire — exprimée en fraction (1/2, 1/3, 1/4…) ou en pourcentage — est fixée par l’acte constitutif de l’indivision (acte de succession, acte d’achat). Elle détermine la répartition du prix de vente et le poids de chaque partie dans la procédure des deux tiers.
Lorsqu’un indivisaire souhaite vendre et que les autres s’y refusent, trois voies s’offrent à lui : rechercher l’unanimité par la négociation, engager la procédure des deux tiers fondée sur la loi 2009-526, ou demander le partage judiciaire avec vente par licitation. Chaque voie présente des délais et des coûts distincts, que ce guide détaille procédure par procédure.
Vente à l’unanimité : étapes et partage du prix entre indivisaires
Lorsque tous les indivisaires acceptent de vendre, la procédure suit le droit commun de la cession immobilière, avec une contrainte supplémentaire : chaque indivisaire doit signer l’avant-contrat et l’acte authentique, ou donner procuration à un mandataire.
Un indivisaire (ou un mandataire commun désigné à la majorité) mandate l’agence ou le notaire pour rechercher un acquéreur. Le compromis de vente est ensuite signé par tous les indivisaires ou par un représentant muni d’une procuration authentique. La clause suspensive d’obtention de financement est fréquente ; elle suspend l’engagement de vente jusqu’à l’accord de prêt de l’acquéreur.
Lors de la signature de l’acte authentique chez le notaire, le prix est ventilé dans l’ordre suivant : règlement des frais de vente, apurement des dettes de l’indivision, puis redistribution du solde entre indivisaires au prorata de leurs droits. Si un désaccord subsiste sur le montant des dettes imputables à l’indivision, le notaire peut séquestrer les fonds litigieux dans l’attente d’un règlement amiable ou judiciaire.
Cette procédure dure en général de 4 à 6 mois, durée similaire à une vente classique hors indivision. Elle nécessite que chaque indivisaire soit disponible et en capacité juridique de signer ; si l’un est sous tutelle ou curatelle, le représentant légal ou le juge des tutelles doit autoriser la vente.
Procédure des deux tiers : obtenir l’autorisation du tribunal sans unanimité
L’article 815-5-1 du Code civil, introduit par la loi n° 2009-526 du 12 mai 2009 de simplification du droit, permet aux indivisaires représentant au moins deux tiers des droits indivis de forcer la vente même si des coindivisaires minoritaires s’y opposent.
Conditions : Les demandeurs doivent justifier d’une quote-part cumulée d’au moins 66,67 % — calculée en fraction de propriété, non en nombre de têtes. Ainsi, deux héritiers détenant respectivement 40 % et 30 % peuvent agir ensemble même si trois autres refusent.
Étape 1 — Expression de l’intention. Les indivisaires majoritaires expriment devant un notaire leur intention de vendre et les conditions envisagées (prix estimé, modalités de cession).
Étape 2 — Notification obligatoire. Dans le mois suivant, le notaire signifie cette intention aux autres indivisaires par acte de commissaire de justice (anciennement huissier). Les coindivisaires minoritaires disposent alors de trois mois pour donner leur accord ou signifier leur opposition.
Étape 3 — Saisine du tribunal judiciaire. En l’absence d’accord ou en cas de refus explicite, le notaire dresse un procès-verbal de carence. Les indivisaires majoritaires saisissent le tribunal judiciaire du lieu de situation du terrain par voie de requête ; l’assistance d’un avocat est obligatoire à ce stade.
Étape 4 — Autorisation judiciaire. Le tribunal vérifie que la vente ne porte pas une atteinte excessive aux droits des indivisaires opposants — notamment si le terrain constitue leur résidence principale ou leur outil de travail. Il peut l’autoriser et désigner un notaire chargé de réaliser la vente par licitation.
Déroulement de la vente judiciaire par licitation
La licitation est la vente aux enchères publiques d’un bien indivis, réalisée soit à la barre du tribunal judiciaire, soit par notaire désigné par le juge. Elle s’applique lorsque l’accord amiable est impossible ou lorsque le tribunal l’ordonne dans le cadre de l’article 815-5-1 du Code civil.
Fixation de la mise à prix. Un expert judiciaire ou le notaire désigné évalue le terrain et propose une mise à prix de départ. Les parties peuvent discuter ce montant avant l’audience d’adjudication ; si personne n’enchérit au-delà de la mise à prix initiale lors de la première audience, celle-ci peut être réduite d’un quart.
Enchères publiques. Toute personne peut enchérir, y compris les indivisaires eux-mêmes — ce qui permet à un coindivisaire souhaitant conserver le terrain de le racheter à la valeur de marché en se portant adjudicataire.
Adjudication. L’acheteur (adjudicataire) obtient la propriété du terrain par jugement d’adjudication, qui vaut acte authentique et est publié au service de la publicité foncière. Le prix adjugé, déduction faite des frais de procédure, est réparti entre indivisaires au prorata de leurs droits.
La licitation s’étend en général sur 6 à 12 mois entre le dépôt de la requête et l’adjudication définitive, en fonction de l’encombrement du tribunal et de la liquidité du marché local.
Rachat de quote-part par un coindivisaire : droit de préférence et soulte
Un indivisaire peut sortir de l’indivision sans vendre le terrain à un tiers, en cédant sa quote-part à l’un des coindivisaires. Cette solution est souvent privilégiée dans les successions familiales où un héritier souhaite conserver le terrain dans le patrimoine familial.
L’article 815-14 du Code civil confère aux coindivisaires un droit de préférence lorsqu’un indivisaire entend céder sa quote-part à une personne extérieure à l’indivision. Le cédant doit notifier aux autres, par acte de commissaire de justice, le prix et les conditions de la cession projetée. Les coindivisaires disposent d’un mois pour se substituer à l’acquéreur pressenti en proposant les mêmes conditions.
Si le coindivisaire acquéreur ne dispose pas de liquidités suffisantes, il verse une soulte — somme compensatoire — aux autres pour obtenir la pleine propriété. La soulte est calculée sur la valeur vénale du terrain, estimée par un notaire ou un expert en cas de désaccord entre parties.
Cette voie est fiscalement avantageuse dans les contextes successoraux : sous certaines conditions, le partage avec soulte entre membres originaires d’une indivision successorale n’est pas assimilé à une cession taxable à l’impôt sur la plus-value. Le notaire confirme au cas par cas l’éligibilité à cette exonération.
Ordre de répartition du prix de vente en indivision
Quelle que soit la procédure retenue, le prix de vente du terrain est affecté dans un ordre précis avant toute distribution aux indivisaires.
En premier lieu, les frais directement liés à la vente sont prélevés : honoraires du notaire instrumentant, commission d’agence, frais de publicité foncière, et, si procédure judiciaire, honoraires d’avocat et frais d’expertise judiciaire.
En deuxième lieu, les dettes de l’indivision sont apurées : taxe foncière impayée pour les années antérieures à la vente, droits de succession non encore acquittés au Trésor, frais d’entretien du terrain avancés par un seul indivisaire (clôture, bornage, nettoyage) documentés par factures et relevés bancaires.
Le solde restant est distribué entre tous les indivisaires au prorata de leurs quotes-parts respectives. En présence d’un conjoint survivant bénéficiaire d’un droit d’usufruit, le notaire calcule la valeur de l’usufruit selon le barème de l’article 669 du Code général des impôts — déterminé par l’âge de l’usufruitier — ce qui réduit d’autant la part distribuée aux nus-propriétaires héritiers.
Fiscalité de la plus-value lors d’une vente de terrain en indivision
Chaque indivisaire est imposé individuellement sur la fraction de plus-value correspondant à sa quote-part dans le prix de vente. Le régime applicable est celui des plus-values immobilières des particuliers, défini par les articles 150 U et suivants du Code général des impôts, consultables sur impots.gouv.fr.
Le taux global est de 36,2 % (19 % d’impôt sur le revenu + 17,2 % de prélèvements sociaux), mais des abattements pour durée de détention réduisent progressivement l’assiette imposable :
- Exonération totale de l’impôt sur le revenu après 22 ans de détention.
- Exonération totale des prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
Le point de départ de la durée de détention est la date d’entrée dans l’indivision — date d’acquisition originelle ou date du décès du de cujus en cas de succession, même si le bien n’a pas encore été officiellement transmis à ce moment.
Cas du partage successoral. Lorsque le partage porte sur un bien issu d’une indivision successorale ou conjugale et intervient entre membres originaires de cette indivision ou leurs descendants directs, l’opération peut ne pas être assimilée à une cession taxable (doctrine BOFiP). Le notaire en charge de la vente confirme au cas par cas si cette exonération s’applique.
Indivision successorale : attribution préférentielle et particularités héréditaires
Dans les indivisions issues d’une succession, le Code civil ouvre une voie supplémentaire pour éviter la vente forcée : l’attribution préférentielle, prévue par l’article 832 du Code civil.
Un héritier peut demander au tribunal d’héritages (ou obtenir par voie amiable) que le terrain lui soit attribué préférentiellement — même si sa valeur excède sa quote-part successorale — à condition de verser une soulte aux autres héritiers pour compenser l’écart. L’attribution peut être accordée de plein droit, sans décision judiciaire, si tous les héritiers y consentent lors du partage amiable.
L’attribution préférentielle est particulièrement mobilisée lorsque le terrain a une valeur sentimentale forte (bien de famille transmis depuis plusieurs générations) ou lorsqu’un héritier agriculteur ou artisan y exerce son activité professionnelle.
Par ailleurs, dans toute indivision successorale, l’acte de notoriété dressé par le notaire est indispensable pour établir la qualité d’héritier et permettre la publication de l’attestation immobilière au service de la publicité foncière. Sans ce document, aucune vente ne peut juridiquement intervenir, même si tous les indivisaires sont d’accord.
Analyse rédigée par David C., spécialiste de la réglementation immobilière et de l’urbanisme appliqué — mise à jour mai 2026.
Documents obligatoires pour vendre un terrain en indivision
Au-delà des pièces classiques exigées dans toute vente immobilière, l’indivision impose des documents supplémentaires pour établir la propriété et la qualité de chaque indivisaire.
Documents spécifiques à l’indivision :
- Acte de notoriété établi par le notaire chargé de la succession, qui liste les héritiers et leurs quotes-parts respectives.
- Titre de propriété initial du terrain (acte d’acquisition par le défunt ou les coindivisaires originels).
- Attestation immobilière de propriété publiée au service de la publicité foncière, si la transmission successorale n’a pas encore été publiée.
- Déclaration de succession (formulaire cerfa n° 2705-SD) attestant que les droits ont été réglés ou sont en cours de traitement par l’administration fiscale.
Documents spécifiques au terrain :
- Plan cadastral et relevé de propriété : la fiche pratique sur la succession et l’indivision sur service-public.fr liste les démarches auprès du service de la publicité foncière.
- Procès-verbal de bornage contradictoire si les limites du terrain sont contestées ou inconnues des parties.
- Étude de sol géotechnique G1 si le terrain est constructible en zone à aléa retrait-gonflement des argiles (décret n° 2020-1535).
- Certificat d’urbanisme opérationnel ou informatif précisant les droits à construire et les servitudes attachées au terrain.
La liste précise varie selon la nature du terrain (agricole, constructible, boisé) et sa localisation. Le notaire instrumentant établit la liste définitive des pièces obligatoires au début de la procédure.
Calendrier indicatif selon le scénario choisi
Les durées ci-dessous sont indicatives et supposent un marché local actif pour ce type de terrain. En zone rurale peu liquide, la commercialisation peut allonger les délais de 3 à 6 mois supplémentaires.
- Accord unanime immédiat : 4 à 6 mois (durée standard d’une vente immobilière).
- Procédure des 2/3 sans contestation judiciaire : 6 à 8 mois (notification + délai 3 mois + réalisation acte).
- Procédure des 2/3 avec saisine du tribunal (sans contestation au fond) : 8 à 12 mois.
- Licitation judiciaire (blocage total) : 10 à 18 mois (expertise + audiences + adjudication).
La SAFER (Société d’aménagement foncier et d’établissement rural) dispose d’un droit de préemption légal sur les terrains agricoles en vertu de l’article L. 143-1 du Code rural et de la pêche maritime. Lorsque le terrain vendu est de nature agricole, le notaire est tenu de notifier la SAFER avant la signature du compromis ; elle dispose alors d’un délai légal de deux mois pour exercer ou non son droit. Cette notification peut ajouter 2 à 3 mois au calendrier selon la réactivité locale de l’organisme. Pour plus d’information sur ce droit de préemption, la Chambre des notaires détaille les procédures applicables. L’ANIL propose également un guide complet sur la vente en indivision, notamment pour les situations d’indivision successorale entre héritiers.
Questions et réponses sur la vente d’un terrain en indivision
Faut-il l’accord de tous les indivisaires pour vendre un terrain en indivision ?
En principe oui : la règle de l’unanimité s’impose pour tout acte de disposition d’un bien indivis en vertu de l’article 815-3 du Code civil. Toutefois, depuis la loi n° 2009-526 du 12 mai 2009, l’article 815-5-1 du Code civil permet aux indivisaires représentant au moins deux tiers des droits indivis de saisir le tribunal judiciaire pour obtenir l’autorisation de vendre malgré l’opposition des minoritaires.
Comment vendre un terrain en indivision sans l’accord de tous les coindivisaires ?
Les indivisaires majoritaires (représentant au moins 2/3 des droits) expriment leur intention devant un notaire, qui signifie cette intention aux autres par acte de commissaire de justice. Si aucun accord n’émerge dans les trois mois, ils saisissent le tribunal judiciaire (avocat obligatoire) pour obtenir l’autorisation judiciaire de vente. Le juge autorise la licitation si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des opposants.
Comment se partage le prix de vente d’un terrain en indivision ?
Le prix de cession est affecté dans l’ordre suivant : frais de vente (notaire, agence, éventuellement avocat et expertise judiciaire), puis dettes de l’indivision (taxe foncière impayée, droits de succession, charges avancées par un indivisaire), puis le solde est distribué à chaque indivisaire au prorata de sa quote-part. En présence d’un usufruitier, la valeur de l’usufruit est prélevée selon le barème légal avant distribution aux nus-propriétaires.
Combien de temps faut-il pour vendre un terrain en indivision ?
La durée varie de 4 à 6 mois en cas d’accord unanime immédiat, 6 à 8 mois pour la procédure des deux tiers sans contestation judiciaire, et jusqu’à 10 à 18 mois si une licitation judiciaire est nécessaire. Des délais supplémentaires s’ajoutent si la SAFER exerce son droit de préemption sur un terrain agricole (2 à 3 mois supplémentaires).
Quelle fiscalité s’applique à la plus-value lors d’une vente en indivision ?
Chaque indivisaire est imposé individuellement sur sa quote-part de plus-value au taux global de 36,2 % (19 % impôt sur le revenu + 17,2 % prélèvements sociaux), avec abattement progressif selon la durée de détention : exonération d’IR après 22 ans, exonération totale après 30 ans. Les partages entre membres originaires d’une indivision successorale peuvent bénéficier d’une exonération spécifique, à confirmer avec le notaire instrumentant.
Peut-on sortir de l’indivision sans vendre le terrain à un tiers ?
Oui, par plusieurs voies alternatives : rachat de quote-part par un coindivisaire avec versement d’une soulte aux autres, attribution préférentielle (article 832 du Code civil) permettant à un héritier d’obtenir le bien en compensant les autres, ou demande de partage en nature si le terrain est géographiquement divisible (intervention d’un géomètre-expert requise pour la division parcellaire).
Qu’est-ce que la SAFER et peut-elle bloquer la vente d’un terrain indivis ?
La SAFER dispose d’un droit de préemption légal sur les terrains agricoles. Le notaire doit la notifier avant la vente ; elle dispose d’un délai légal pour se prononcer et peut se substituer à l’acquéreur initial si elle décide d’exercer son droit. Elle ne peut pas indéfiniment bloquer la cession, mais son intervention peut décaler le calendrier de 2 à 3 mois. Si elle ne répond pas dans le délai légal, la vente suit son cours normalement.
Aller plus loin sur la vente de terrain
L’indivision est un contexte fréquent dans les ventes de terrain, notamment dans les successions. Pour préparer complètement votre dossier, les ressources suivantes couvrent les étapes complémentaires :
- Le guide complet de la vente de terrain en 2026 — étapes administratives, documents obligatoires et fiscalité de la cession
- La clause suspensive de permis de construire dans le compromis — fonctionnement, délais et conséquences en cas de refus de permis
- Vérifier la constructibilité d’un terrain avant achat ou vente — zonage PLU, certificat d’urbanisme opérationnel, servitudes
- Procédure et tarifs du bornage de terrain — quand le bornage est obligatoire et comment le faire réaliser avant la vente
- Démarches pour viabiliser un terrain non raccordé aux réseaux — coûts et étapes des raccordements eau, électricité, assainissement
- Vendre un terrain agricole soumis au droit de préemption SAFER — notification obligatoire, délais et alternatives si la SAFER préempte
