Vendre un terrain agricole oblige le vendeur à transmettre, via son notaire, une Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA) à la SAFER compétente avant toute cession définitive — obligation instituée par l’article L. 143-1 du Code rural et de la pêche maritime. La SAFER dispose de 2 mois à compter de la réception d’un dossier complet pour décider d’exercer ou non son droit de préemption ; en 2023, elle a réalisé 1 840 acquisitions à ce titre, représentant 7 500 hectares et 74 millions d’euros (source : safer.fr). La fiscalité applicable suit le régime général des plus-values immobilières — taux global de 36,2 % (19 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux) — avec une exonération totale de l’impôt sur le revenu acquise après 22 ans de détention et une exonération complète après 30 ans.
La SAFER : 18 sociétés régionales et un droit de préemption inscrit dans le Code rural
Les Safer (Sociétés d’Aménagement Foncier et d’Établissement Rural) sont des organismes de droit privé placés sous double tutelle des ministères de l’Agriculture et de l’Économie. Réparties en 18 entités régionales couvrant l’ensemble du territoire métropolitain et d’outre-mer, elles exercent des missions d’intérêt général définies par le législateur depuis leur création en 1960.
Leurs missions principales : restructurer le foncier agricole, faciliter l’installation de jeunes agriculteurs sans succession, protéger les paysages et les équilibres naturels, et prévenir la spéculation foncière en milieu rural. Le droit de préemption est leur outil central. Fondé sur l’article L. 143-1 du Code rural et de la pêche maritime (chapitre III, articles L. 143-1 à L. 143-16 sur legifrance.gouv.fr), il permet à la SAFER de se substituer à l’acheteur initialement désigné, au prix et aux conditions notifiés dans la DIA — ou à un prix révisé. Toute décision de préemption doit recueillir l’accord des deux commissaires du gouvernement (Agriculture et Finances) affectés à la SAFER régionale concernée.
Ce mécanisme s’applique à l’ensemble des ventes à titre onéreux portant sur des biens à usage agricole, rural ou forestier, quel que soit le profil de l’acheteur envisagé : promoteur, particulier, agriculteur voisin, ou société.
Terrains soumis à la DIA : agricoles, naturels et parfois bâtis ruraux
L’obligation de DIA couvre prioritairement les terres classées en zone A (agricole) du Plan Local d’Urbanisme (PLU) ou du document d’urbanisme équivalent, les parcelles en zone N (naturelle) à vocation agricole, et les forêts. Les terres viticoles, maraîchères, céréalières, d’élevage et les prairies naturelles entrent dans ce périmètre sans exception.
Le cas des maisons rurales est plus nuancé : si la surface non bâtie dépasse environ 2 500 m² ou si un bail rural ou une activité agricole est attaché au bien, la SAFER peut décider de préempter — au minimum sur la partie foncière agricole. La SAFER peut également exercer une préemption partielle, limitée aux seules parcelles agricoles, et laisser la maison à l’acheteur initial — sauf si le vendeur exige que la vente soit traitée comme un ensemble indivisible.
En revanche, certains biens sont exclus du champ de préemption : les terrains classés en zone U (urbaine) constructible et viabilisée d’un PLU opposable, et les biens entrant dans les cas d’exemption légale listés à l’article L. 143-4 du Code rural (voir section dédiée ci-dessous).
Procédure DIA : les cinq étapes obligatoires du vendeur et du notaire
La vente d’un terrain agricole suit une séquence réglementée en cinq temps :
Étape 1 — Signature d’un avant-contrat. Le vendeur signe un compromis ou une promesse de vente avec l’acheteur initial. Ce document fixe le prix, les conditions, et la désignation cadastrale précise des parcelles cédées. La clause suspensive d’obtention du permis de construire dans un compromis de vente s’ajoute fréquemment si l’acheteur envisage de construire sur le terrain une fois converti en zone U.
Étape 2 — Transmission de la DIA par le notaire. Le notaire du vendeur transmet la Déclaration d’Intention d’Aliéner à la SAFER régionale compétente, par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte de commissaire de justice. Le formulaire officiel DIA (R45341) est disponible sur entreprendre.service-public.fr. La DIA doit préciser : prix demandé, modalités de paiement, désignation cadastrale complète, identité des parties, et toutes les conditions de l’aliénation envisagée.
Étape 3 — Information de la mairie. Simultanément, le notaire notifie la mairie de la commune de situation du terrain de l’intention de vendre. Cette notification est distincte de la DIA SAFER et n’ouvre pas de droit de préemption municipal (sauf si un DPU — droit de préemption urbain — est institué sur la zone, ce qui est rare en zone A).
Étape 4 — Instruction par la SAFER. Le délai de 2 mois commence à courir à la date de réception d’un dossier complet par la SAFER. Tout dossier incomplet (pièces manquantes, désignation cadastrale insuffisante) suspend le décompte. La SAFER instruit le dossier, consulte ses techniciens fonciers et recueille l’accord de ses commissaires du gouvernement.
Étape 5 — Décision et notification. La SAFER notifie sa décision — préemption, révision de prix ou renonciation — au notaire du vendeur par lettre recommandée. L’acheteur évincé est avisé dans les 15 jours suivant la notification faite au notaire.
Les trois réponses possibles de la SAFER dans le délai de 2 mois
À l’expiration du délai de 2 mois — ou avant si elle a statué — la SAFER dispose de trois options distinctes :
1. Renonciation (explicite ou tacite). Si la SAFER ne répond pas dans les 2 mois impartis, elle est réputée avoir renoncé à son droit de préemption. La vente se poursuit librement avec l’acheteur initial, aux conditions exactes notifiées dans la DIA. Aucune formalité supplémentaire n’est requise côté SAFER.
2. Préemption au prix notifié. La SAFER accepte le prix demandé par le vendeur. Elle se substitue intégralement à l’acheteur initial, qui est alors évincé et notifié dans les 15 jours. Le notaire rédige l’acte définitif au profit de la SAFER aux conditions prévues dans la DIA.
3. Préemption avec révision de prix. La SAFER estime le prix excessif et propose un prix de substitution. Elle adresse au notaire du vendeur une offre d’achat à ses propres conditions, après accord des commissaires du gouvernement. Le vendeur dispose alors d’un délai de 6 mois pour prendre sa décision, conformément à l’article L. 143-10 du Code rural.
Prix révisé par la SAFER : les droits du vendeur face à l’offre de substitution
Face à une offre de prix révisé proposée par la SAFER, le vendeur n’est jamais contraint de vendre. Trois voies sont ouvertes par l’article L. 143-10 du Code rural :
Accepter la révision. Le vendeur accepte le nouveau prix proposé et la vente se réalise au profit de la SAFER. Le notaire rédige l’acte définitif dans les conditions révisées.
Retirer le bien de la vente. Le vendeur peut, sans pénalité ni frais supplémentaires, décider de ne pas vendre. La procédure s’arrête, le vendeur reste propriétaire, et l’acheteur initial ne peut réclamer aucune indemnisation au vendeur au titre de l’éviction par la SAFER.
Maintenir son prix et saisir le juge. Le vendeur peut demander au tribunal compétent de fixer judiciairement le prix de vente. Si la SAFER n’accepte pas ce prix judiciaire, elle renonce à préempter et la vente peut reprendre avec l’acheteur initial. Cette voie est plus longue (6 à 18 mois) mais protège le vendeur contre un prix arbitrairement bas proposé par la SAFER.
Attention : si le vendeur ne répond pas dans les 6 mois impartis, il est réputé avoir accepté le prix révisé proposé par la SAFER, qui acquiert alors le terrain de plein droit.
Vendre un terrain agricole sans préemption SAFER : les cas légaux d’exemption
L’article L. 143-4 du Code rural liste les hypothèses dans lesquelles la SAFER ne peut pas exercer son droit de préemption. Ces exemptions sont d’interprétation stricte et ne s’appliquent qu’aux situations expressément visées :
Vente à un membre de la famille. La cession à un conjoint, partenaire de PACS, concubin notoire, ou à un parent ou allié jusqu’au 4e degré inclus (enfants, parents, frères et sœurs, neveux, cousins germains) est exclue du droit de préemption SAFER. La DIA peut être transmise pour information, mais la SAFER ne peut pas préempter.
Échange de parcelles entre propriétaires limitrophes. Dans certaines conditions, un échange de terres entre agriculteurs voisins bénéficie d’une exemption, notamment lorsqu’il s’inscrit dans une opération d’aménagement foncier agricole.
Cession entre co-indivisaires. Si le terrain est détenu en indivision, la vente à l’un des co-indivisaires n’est pas soumise à préemption SAFER.
Attention aux montages frauduleux. Toute opération visant à masquer une vente pour contourner la SAFER — donation fictive, apport en société habillé, sous-évaluation volontaire — est sanctionnée par la nullité de l’acte. Les juridictions requalifient régulièrement ces montages, et les parties s’exposent à des sanctions civiles et fiscales.
Le preneur en place : droit de préemption prioritaire du fermier titulaire
La présence d’un bail rural en cours ajoute un intervenant supplémentaire à la procédure : le preneur agricole (fermier) exploitant le terrain depuis au moins 3 ans bénéficie d’un droit de préemption prioritaire sur tout acheteur, y compris la SAFER.
Concrètement, le notaire doit notifier le projet de cession au preneur en place simultanément à la SAFER. Le fermier dispose de 2 mois pour manifester sa volonté d’acquérir le bien aux conditions proposées. Si le fermier exerce son droit, la SAFER ne peut pas s’y opposer — la vente se réalise au profit du fermier aux conditions de la DIA. Si le fermier renonce (explicitement ou par silence dans le délai de 2 mois), la SAFER retrouve son droit de préemption normal.
Ce mécanisme a des conséquences pratiques importantes pour les propriétaires bailleurs : si le fermier est intéressé par le rachat, il sera servi en premier. Si son offre lui paraît au-dessus de ses moyens, il renoncera simplement — libérant la voie à la SAFER ou à l’acheteur initial selon la réponse de la SAFER dans son propre délai de 2 mois.
Estimation du prix d’un terrain agricole : barème SAFER 2025 et base DVF
Fixer le bon prix d’un terrain agricole conditionne directement la fluidité de la vente : un prix trop élevé déclenche une révision SAFER, un prix trop bas réalise une moins-value injustifiée. Deux références officielles s’imposent pour calibrer l’estimation.
Les Safer publient chaque année un barème indicatif des valeurs vénales des terres agricoles, ventilé par type de culture et par région. En 2024-2025, le prix moyen national des terres labourables s’établit autour de 6 400 €/ha (source : Safer). Les fourchettes régionales varient fortement : 3 000 à 6 000 €/ha dans les zones céréalières du Centre-Ouest, 8 000 à 15 000 €/ha en Île-de-France, 10 000 à 30 000 €/ha pour les terres maraîchères irriguées, et jusqu’à 80 000 €/ha pour les vignobles classifiés en Bourgogne ou Champagne.
La base Demandes de Valeurs Foncières (DVF) disponible sur data.economie.gouv.fr recense toutes les mutations foncières publiées par les notaires depuis 2014. Elle permet de comparer le prix demandé avec les transactions réelles dans la même commune ou le même canton, pour des parcelles de surface et de qualité comparables.
Fiscalité de la vente d’un terrain agricole : abattements et surtaxes 2026
La vente d’un terrain agricole par un particulier est soumise au régime des plus-values immobilières (et non agricoles, sauf si le terrain figure au bilan d’une exploitation soumise à un régime réel d’imposition). Le taux global de 36,2 % (19 % IR + 17,2 % PS) s’applique à la plus-value nette après abattements pour durée de détention.
Pour l’impôt sur le revenu (19 %) : abattement de 6 % par an de la 6e à la 21e année (soit 96 % cumulés), puis 4 % pour la 22e année. Résultat : exonération totale de la part IR dès 22 ans révolus de détention.
Pour les prélèvements sociaux (17,2 %) : abattement de 1,65 % par an de la 6e à la 21e année, 1,60 % la 22e année, puis 9 % par an à partir de la 23e année. Exonération totale des PS à 30 ans révolus.
Une surtaxe progressive s’ajoute pour les plus-values nettes supérieures à 50 000 € (après abattements) : 2 % entre 50 000 et 100 000 €, montant croissant jusqu’à 6 % au-delà de 260 000 €.
Cas particulier des terrains devenus constructibles : si le terrain agricole a intégré une zone U ou AU d’un PLU après le 13 janvier 2010, une surtaxe spécifique de 5 % ou 10 % s’applique sur la fraction de plus-value liée au changement de destination (article 1605 nonies du CGI). Pour connaître le classement exact d’une parcelle, consulter notre guide sur la vérification de la constructibilité d’un terrain.
Sources : BOI-RFPI-PVI (bofip.impots.gouv.fr) et BOI-BA-BASE-20-20-30-40 (bofip.impots.gouv.fr) pour les exploitants agricoles en régime réel. Pour estimer le montant de votre imposition, un simulateur est disponible directement sur impots.gouv.fr.
Documents obligatoires pour vendre un terrain agricole
La constitution du dossier de vente agricole requiert, outre les pièces classiques de toute cession immobilière, des éléments spécifiques au foncier rural :
Titre de propriété et relevé cadastral. L’extrait cadastral (section, numéro de parcelle, surface) est indispensable pour rédiger la DIA. Il est accessible gratuitement sur cadastre.gouv.fr.
Certificat d’urbanisme (de type a — informatif ou de type b — opérationnel) : il confirme le classement du PLU en zone A ou N, les servitudes d’utilité publique, la présence de réseaux et les droits à construire éventuels. Pour les terrains pouvant devenir constructibles, le processus d’achat d’un terrain constructible est plus complexe et mobilise d’autres vérifications.
Bail rural en cours (si un fermier exploite le terrain) : le bail doit être communiqué à l’acheteur et sa mention dans la DIA est obligatoire, car il déclenche la procédure de préemption du preneur en parallèle de celle de la SAFER.
État des risques et pollutions (ERP) : obligatoire dans les communes couvertes par un Plan de Prévention des Risques (PPR inondation, sismique, retrait-gonflement argiles). Disponible sur georisques.gouv.fr.
Diagnostics techniques : si le terrain comprend un bâtiment (hangar agricole, grange, maison d’habitation), les diagnostics habituels s’appliquent selon l’ancienneté du bâti (DPE, amiante, plomb, termites selon la zone géographique).
Le délai global d’une vente de terrain agricole, de la mise en marché à l’acte définitif, se situe généralement entre 5 et 8 mois en intégrant le délai de 2 mois SAFER et les délais notariaux usuels. Pour une synthèse complète des étapes et documents, consulter le guide complet de la vente de terrain en 2026.
Questions fréquentes sur la vente d’un terrain agricole et la SAFER
La DIA SAFER est-elle obligatoire même pour une vente entre particuliers ?
Oui, la Déclaration d’Intention d’Aliéner est obligatoire pour toute vente à titre onéreux d’un bien à usage agricole ou rural, quel que soit le profil de l’acheteur. Seules les ventes à des membres de la famille jusqu’au 4e degré ou les cessions entre co-indivisaires sont exemptées de préemption SAFER (article L. 143-4 du Code rural). La responsabilité de la transmission incombe au notaire chargé de l’acte.
Combien de temps a la SAFER pour décider de préempter ?
La SAFER dispose de 2 mois à compter de la réception d’un dossier DIA complet pour notifier sa décision. Sans réponse dans ce délai, elle est réputée avoir renoncé à son droit de préemption. La vente peut alors se poursuivre librement avec l’acheteur initial aux conditions prévues dans la DIA, sans aucune formalité supplémentaire.
Si la SAFER propose un prix révisé, suis-je obligé de vendre ?
Non. L’article L. 143-10 du Code rural ouvre trois options au vendeur : accepter le prix révisé, retirer le bien de la vente sans frais ni pénalité, ou saisir le tribunal pour fixation judiciaire du prix. Le retrait est la solution la plus simple si le prix révisé est jugé insuffisant — aucun dédommagement n’est dû à la SAFER ni à l’acheteur évincé.
Peut-on vendre un terrain agricole à son fils sans passer par la SAFER ?
Oui. La vente à un descendant direct (fils, fille, petits-enfants) est exemptée de préemption SAFER au titre de l’article L. 143-4 du Code rural, qui exclut les cessions à des parents ou alliés jusqu’au 4e degré. La DIA ne doit donc pas être transmise à la SAFER dans ce cas précis, bien que le notaire reste tenu de respecter les autres formalités légales de la transaction.
Le preneur en place a-t-il priorité sur la SAFER ?
Oui. Le fermier titulaire d’un bail rural depuis plus de 3 ans bénéficie d’un droit de préemption prioritaire sur la SAFER et sur tout autre acheteur. Le notaire notifie simultanément le projet de cession au preneur et à la SAFER. Si le preneur exerce son droit, la SAFER ne peut pas s’y opposer. Ce n’est que si le fermier renonce explicitement ou par silence que la SAFER reprend son droit de préemption.
Quelle fiscalité sur la plus-value d’un terrain agricole détenu 20 ans ?
Pour une détention de 20 ans, l’abattement sur la part impôt sur le revenu (19 %) est de 84 % (6 % × 14 années de la 6e à la 21e). La part IR résiduelle est donc 16 % × 19 % = 3,04 %. Pour les prélèvements sociaux (17,2 %), l’abattement est de 23,1 % (1,65 % × 14 ans). Le taux global effectif est donc sensiblement inférieur au taux plein de 36,2 % — consultation d’un notaire ou conseiller fiscal recommandée pour simuler le montant exact selon la plus-value réalisée.
La SAFER peut-elle préempter une maison avec terrain agricole attenant ?
Oui, si la partie agricole représente une surface significative (généralement au-delà de 2 500 m²) ou si une activité agricole est attachée au bien. La SAFER peut exercer une préemption partielle limitée aux parcelles agricoles, ou une préemption totale si le vendeur refuse la division. Dans les deux cas, la DIA reste obligatoire et le notaire doit identifier clairement les parcelles de nature distincte.
Aller plus loin sur la vente de terrain
La procédure SAFER et ses spécificités agricoles s’inscrivent dans un cadre juridique plus large qui varie selon le classement du bien (zone A, N ou U) et les conditions du marché local. Selon votre situation, d’autres contraintes peuvent s’appliquer — bail rural, indivision, terrain devenu constructible.
Article rédigé par David C., spécialiste en droit de l’urbanisme et construction — mis à jour mai 2026.
- Guide complet de la vente de terrain : étapes, documents et fiscalité 2026
- Compromis de vente avec clause suspensive d’obtention du permis de construire
- Vendre un terrain non constructible (zone N, zone A) : marché et démarches
- Vérifier la constructibilité d’un terrain avant achat
- Acheter un terrain constructible : vérifications et étapes en 2026
